elise-franckEsprit Riche, Plus Riches, Ceclair et Business Attitude organisent un concours commun dans lequel quatre exemplaires de « Comment je suis devenue rentière en quatre ans » d’Elise Franck sont à gagner.

Pour participer au concours, vous devez laisser un commentaire (un vrai avis) sur les quatre articles présentant le concours et traitant d’un sujet sur l’immobilier.

Chaque internaute doit disposer d’une adresse email valide pour être contacté si il ou elle remporte un exemplaire. Vous devez disposer d’une adresse postale en France métropolitaine pour des raisons de coût d’envoi.

Le concours se déroule jusqu’au dimanche 26 juillet 2009 à minuit.

Chaque blog désignera un vainqueur (choix du commentaire le plus pertinent) parmi la liste des personnes ayant ouvert la discussion sur chaque blog.

[Suite:]

Appliquer les règles du Monopoly à l’immobilier

Quand j’étais petit, le Monopoly était l’un de mes jeux de société favoris. Les règles étaient simples. Acheter, une maison verte, puis deux, puis trois, puis les remplacer par un gros hôtel rouge. A 10 ans, il me semblait donc vraiment facile de gagner de l’argent. Je trouvais étrange que les gens ne faisaient pas la même chose dans la vraie vie.

Avec le temps, l’éducation reçue à l’école et à la maison, gagner de l’argent est devenu synonyme d’emploi et de dur labeur. Il n y aurait communément que quatre façons de gagner de l’argent :

-travailler (échanger son temps contre de l’argent)

-créer un business

-réaliser une plus-value immobilière ou sur des actions

-gagner au loto, épouser un/une millionnaire, hériter d’un oncle américain…

Pourtant si on regarde les règles du Monopoly, il ne s’agit certainement pas de travailler dur, ni de créer un business, non plus d’acheter puis revendre des actions et encore moins de gagner au loto. Il suffit simplement de réaliser des investissements qui dégagent directement un flux de trésorerie positif. Dans la vraie vie, l’immobilier locatif acheté à crédit permet de réaliser cela.

En misant sur le flux de trésorerie au lieu de la plus-value, l’investisseur est gagnant lors de n’importe quel cycle économique.

Est-ce grave si la valeur d’un studio perd 20% mais dégage un rapport « loyer – (crédit + impôts) » de +200€ net par mois ? La réponse est non mais les gens se sentiraient moins “riches” car leur bien aurait perdu de la valeur.

Voici un petit comparatif entre un investissement basé sur la trésorerie positive et un investissement basé sur la plus-value :

[table id=1 /]

Pourquoi si peu de monde le fait ?

Peut-être parce qu’il faut rechercher une affaire, négocier, aller chez le notaire, trouver un locataire, gérer le bien en location, … Tout cela demande une charge de travail au début mais qui se transforme très vite en revenus passif par la suite.

J’ai réalisé un investissement de ce type à petite échelle pour commencer avec cet emplacement de parking qui génère un flux de trésorerie de +50€ par mois. Pas de quoi s’arrêter de travailler mais la méthode est là.

Elise Franck explique dans son livre comment trouver une bonne affaire, comment rénover et aménager avec goût un appartement afin de trouver un locataire dans les meilleurs délais et au prix fort afin de dégager un cashflow positif de manière immédiate. J’ai suivi un de ses chantiers dans un article. Le résultat est surprenant et la rentabilité annuelle presque égale à 10%.

Ce livre est un « must read » pour tous ceux qui souhaitent atteindre leur indépendance financière.

Laisser votre avis sur la stratégie présentée ici ainsi que sur les 3 articles ci-dessous pour avoir une chance de remporter un des 4 livres en jeu.

Esprit Riche : Investir dans l’immobilier locatif : 10 conseils

Ceclair : S’enrichir paresseusement

Plus Riches : 4 raisons pour lesquelles je n’ai pas investi en immobilier cette année

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Gagner 4 livres "Comment je suis devenue rentière en quatre ans" - Appliquer les règles du Monopoly à l’immobilier!, 6.8 out of 10 based on 5 ratings

Publié par Cédric Annicette

16 Commentaires

  1. Beaucoup de naïveté dans tout cela…

    Que se passe-t-il sur ton investissement si demain un gouvernement passe une loi contre les propriétaires (demande a des propriétaires en loi de 1948 ce qu’ils en pensent), si la demande est moins forte et que les prix baissent (je viens juste de négocier -17.3% de baisse de loyer a Londres…), si les taxes augmentent, si tes locataires changent tous les 6 mois et qu’il te faut 2-3 mois pour relouer…

    Tu en prends pour 10-15 ans et les risques sont bien présents. L’immobilier est illiquide, cher pour rentrer et pour sortir (taxes et frais divers et nombreux) et le levier financier peut être favorable comme cela peut devenir le pire cauchemar de l’emprunteur des qu’il se retourne contre lui.

    Pour ce qui est d’acheter bas et de retaper, ca s’appelle du développement immobilier. Ca n’a rien a voir avec un investissement base sur le cash flow car ta plus-value se materialise des la fin des travaux.

    Pour finir je suis ok avec toi, on n’a rien sans rien. Mais il vaut mieux connaitre les risques que l’on prend… Regarde aux UK et le nombre de developpers / buy-to-let landlords ruines par la crise.

    A tres bientot et merci de NE PAS m’offrir ce livre!!

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  2. “J’ai suivi un de ses chantiers dans un article. Le résultat est surprenant et la rentabilité annuelle presque égale à 10%. ”

    ça voudrais dire que vous louer l’appart à plus de 800 € … j’ai des doutes

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  3. On parle de Monopoly mais l’économie n’est pas un jeu.

    Pensez-vous investir en jouant au casino ?
    Pensez-vous vraiment qu’un Trader choisit ses achats/ventes au hasard?

    L’immobilier est dangereux car en quelques astuces, en quelques conseils, on peut facilement se leurrer.

    Non, un investissement de ce type, d’autant plus s’il se fait sur des années, méritent d’être étudier sur des années.

    J’ai une question, en espérant qu’elle soit bonne, est-ce que les théories auraient été applicables aussi bien lors des précédentes crises immobilières ? (c’est ce qu’on appelle “backtester” ou tester dans le passé).

    Si oui, alors pourquoi tout le monde ne l’a pas fait ? Le marché est efficient, il s’équilibre. Pour un perdant, il y a un gagnant.

    G.

    PS. Je joue un peu la provocation mais c’est pour faire réagie. Je suis intéressé pour apprendre de cet ouvrage.

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  4. Je viens justement de lire un article sur “Les bons plans de l’immobilier locatif” dans le magazine Capital de Juillet.

    Il décrit entre autre les dispositifs incitatifs pour acheter dans le but de louer (Borloo, Robien, Scellier)

    Et les bons rendements sont plus dans les 6%. Les vendeurs de biens locatifs font miroiter des rendements de…8%.

    Et tout cela inclus donc des incitations fiscales.

    Même si le fait de rénover peut justifier une hausse du loyer…10% parait bien élevé. Ces opportunités doivent être rarissimes.

    Je suis donc curieux de découvrir cette formule magique (si elle existe)

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  5. L’immobilier est bien un investissement à risque mais la vie aussi car on peut avoir un accident à n’importe quel moment.
    En tout cas, j’aime bien l’image du Monopoly car si on ne prend pas de risque au Monopoly on ne peut pas gagner comme pour l’immobilier locatif et comme tout dans la vie ! Faut faire des choix des fois ils sont bons des fois non !

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  6. Bonjour,

    Il y a a mon avis une distinction importante a faire entre différents cas de figure:

    A une personne qui s’installe a priori sur le long terme dans une région, je conseillerais d’acheter sa résidence principale.
    Mes arguments: Peu importe que le marché monte ou descende sur le long terme, les intérêts sont déduits des impôts. A terme, en cas de revente, si le marché a monté, les autres biens seront d’autant plus chers. Dans le cas contraire, la résidence suivante sera d’autant moins chère…

    A une personne qui s’installe pour une durée a priori inférieure à 10 ans, je conseillerais de louer.
    Mes arguments: les intérêts à payer sont concentrés au début des remboursements. Ajoutés à cela les frais de notaire, d’agence, et surtout une progression du marché immobilier qui ne fera certainement pas plus de +2% par an sur les 10 prochaines années en étant optimiste, vous serez bien aise de pouvoir revendre sans perte, une fois tous les frais pris en compte.

    A une personne qui réfléchit à de l’investissement locatif, je déconseillerais d’acheter.
    Arguments: le rendement est ridicule pour l’investissement à la fois financier et en énergie. De plus, la qualité des logements vendus dans le cadre de la loi Scellier et autres va décroissante, les promoteurs privilégiant leurs marges. La motivation de défiscalisation doit vraiment être importante pour justifier de franchir le pas.

    Pour ceux qui désirent investir dans l’immobilier, les nombreuses foncières cotées sur la bourse de Paris sont le véhicule idéal.
    Elles font apparaître en moyenne une décote de près de 30% par rapport à leur actif net, ce qui signifie qu’une baisse de l’immobilier a bien été prise en compte par le marché, quoiqu’en disent les banques et les notaires.
    Le rendement est supérieur à 5% pour la majorité d’entre elles. Et vous laissez des professionnels faire leur travail.
    Il faut cependant s’assurer que l’endettement ne dépasse pas 50% de la valeur des actifs, et que la diversification soit réelle.

    Par la-meme, vous évitez l’effet de levier souvent associé à un crédit énorme sur l’achat d’un logement. Vous pouvez attribuer le pourcentage souhaité à l’immobilier dans votre patrimoine.
    Tout en bénéficiant d’une exposition à l’offre commerciale, ou de bureaux, ou encore à d’autres pays en Europe, meme si l’Espagne et le Royaume-Uni sont à éviter…

    Bien cordialement.

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  7. En effet, s’enrichir avec l’immobilier c’est avant tout s’emparer du bon moment.
    L’immobilier c’est aussi savoir lire les lignes du contrat avec minutie.
    Bref, je ne connais pas grand chose à l’immobilier pour dire vrai, je n’ai que 20ans et je suis plongé dans mes études scientifiques. Mais on peut dire que cela m’intéresse et que j’ai la soif d’apprendre !
    Je saisis l’opportunité, on est le 26 juillet à quelques heures de la fin du concours, et je note que seulement 2 personnes, Ga et Longtermiste, ont correctement participés au concours, pour 4 livres disponibles !
    Alors je me faufile et poste ce commentaire audacieux et peut-être un peu prétentieux pour participer au concours et remporter un exemplaire de ce livre, que je puisse me cultiver sur le sujet ! 🙂
    J’espère que ma candidature sera bien prise en compte !
    Cordialement.

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  8. “Pourquoi si peu de monde le fait ?”

    peut etre parce que s’il etait si simple de devenir rentier grace à l’immobilier alors tout le monde le serait déjà. Et si tout le monde devient rentier comment l’economie peut elle tourner ? Du coup la notion meme de rentier n’existe plus.

    Pendant la bulle immobiliere de 2000 à 2007 ce genre de combine a surement pu marcher. Maintenant , j’attends de voir qui va devenir rentier grace à l’immobilier 🙂 juste pour rire …
    (hormis le banquier qui se sucre sur votre dos bien évidemment)

    JB

    Répondre

  9. Je pense qu’en étudiant bien les choses, l’immobilier peut se révéler intéressant. La crise nous a montré que l’argent en banque est plus que jamais risqué. Et oui, on peutt aussi en perdre une bonne partie à cause d’elle. L’immobilier a l’avantage lui de rester. Personnellement je viens d’investir dans un petit immeuble en province, à côté de chez moi(4 km) dans une ville que je connais très bien) 100000 euros. après quelques petits travaux et petits aménagements pour inciter les locataires à venir, il rapporte 950 euros par moi. En effet, lors de l’achat il faut voir le potentiel du logement. Pour ma part c’est 300 m² de terrain en pleine ville. et du terrain pour les 3 apparts. 950 €,ce n’est peut être pas exceptionnel mais c’est mieux qu’à la banque. Dans 10 ans le bien est à moi, sans aucun apport. Rendez -vous dans 10 ans. Je ne serais peut être plus aussi optimiste ou alors, je le serais encore plus…Mais dans la vie, il faut savoir prendre des risques, sinon on avance pas…

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  10. Bonjour à vous tous,

    J’ai lu le livre d’Elise Franck Conseil. Je m’intéresse à l’immobilier depuis 2 ans, et j’ai réalisé 1 achat/renvente en 2009 (revendu à +35%), et une nouvelle acquisition en cours en 2010, dans le but de le revendre pour la rentrée. Crise ou pas il faut respecter des ratios, j’ai publié mes opérations sur mon site simpli-immo.com

    Je cherche des personnes avec qui partager et échanger des conseils.

    A vous lire.

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  11. où est-ce qu’on peut avoir ce livre ?

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  12. Il est impossible de devenir rentier dans limmobilier en 4 ans, a moins d’être dans une bulle immobilière. Actuellement, le marche est indécis et meme si les signes de reprises sont présentes, la conjoncture mondiale ne laisse pas envisager une autre période faste, en tout cas tout de suite. Neenmoins, avec peu de cash, on peut arriver a développer un park immobilier intéressant. Mais surtout a crédit. Car pour ma part un vrai investisseur ne met pas un euro dans son investissement. Maintenant il faut avoir un salaire qui permette de supporter une défaillance de paiement locatif. Acheter un studio payer les intérêt avec le loyer, une fois payer revendre en faisant une plus value et ainsi de suite, cela prend du temps et en aucun cas on devient rentier si rapidement. C est limite de propager un tel discours…enfin comme je lai lu plus haut, pour un gagnant, un perdant…

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