À chaque séminaire que j’organise, il y a toujours un mec qui se lève, tend la main et demande :

Mais c’est du BRUT ou du NET ?

À CHAQUE fois.

J’ai toujours les deux mêmes réponses :

  • Tu préfères gagner 50 000 euros BRUTS ou 0 euro NET ?

Et/ou

  • On s’en fout ! (tant que tu gagnes de l’argent au final)

Bon ça peut paraitre facile à dire pour un type qui vit à l’île Maurice, mais laissez-moi vous « rassurer » : Même à Maurice ce n’est jamais du NET NET.

Et je paie toujours une partie non négligeable d’impôts et de charges en France, car j’ai toujours plusieurs sociétés en France, une salariée à temps plein en CDI et tout un tas de taxes foncières.

De manière générale, il y a toujours des frais à payer.

Vous devez comprendre une règle important de l’argent :

Chaque fois que vous utilisez votre argent, que ce soit pour l’acquisition d’un actif (yeah bonne dépense !) ou en liquidant un de vos actifs pour récupérer du gros argent, VOUS PAYEZ DES FRAIS.

Votre argent vous coûte de l’argent.

C’est comme si votre poche était trouée.

Black, blanc, beurre, jaune, vert, c’est la même règle pour tout le monde.

Par exemple, quand vous achetez un bien, vous allez payer des frais de notaire, vous allez avoir des frais bancaires, vous allez dépenser de l’essence pour aller signer le compromis de vente (si on veut être tordu, on peut vraiment aller loin), etc.

Quand vous dépensez votre argent, même pour investir, ça vous coute de l’argent.

Ce n’est donc jamais du NET NET NET.

Mais du coup, est-ce qu’il faut éviter de faire tel ou tel investissement ? (c’est la question induite par « Est-ce du brut ou du NET ») ?

La réponse est non ! Car ça vous rapporte également de l’argent !

On paie des frais de notaire, certes, mais c’est aussi souvent la banque qui finance le bien et les frais de notaire.

Et les locataires vont vous permettre de récupérer cela et bien plus dans les mois et années à venir.

Autour de 33 % pour un achat revente

Depuis quelques années, le calcul est complexe (années de détention, montant de la plus-value …), c’est le notaire qui calcule.

La plupart des gens ne veulent pas faire un achat revente, car il faut payer un impôt sur la plus-value.

Et donc ce n’est pas du NET NET.

Et donc c’est nul.

Premièrement, il y a des astuces pour réduire ou carrément ne pas payer d’impôt sur la plus-value (comme être en résidence principale ou ne pas être résident fiscal).

Pour un premier achat revente, la résidence principale est top.

Par contre si vous voulez en faire beaucoup en peu de temps, c’est risqué de tout mettre en résidence principale. Le notaire vous fera signer « une décharge » et vous allez vous faire redresser.

Si vous passez pro, oui vous allez payer des impôts.

Vous allez toucher des plus-values brutes (si j’ai bien fait mon travail, à ce moment de l’article, vous ne devez plus penser que le terme « brut » est une insulte).

Mais il vaut mieux payer 30 % sur 1 000 000 € de plus-value que 0 % sur 30 000 €.

Pour atteindre des niveaux de revenus qui n’ont plus rien à voir avec 95 % des gens que vous connaissez…

Vous devez penser et agir de manière contre-intuitive.

Et passer à l’action…

Même si c’est du brut.

L’important est de savoir que vous gagnez de l’argent (ne pas être à perte évidemment), et de foncer.

Même Warren Buffet paie des frais quand il effectue des arbitrages 😉

Ne soyez pas la prochaine personne à lever la main à mon séminaire et à demander « c’est du NET ou du brut » !

Faites vos calculs, si à la fin de l’opération, il vous reste du GROS ARGENT, foncez !

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Le mec qui demande toujours si c’est du BRUT ou du NET…, 8.0 out of 10 based on 33 ratings

Publié par Cédric Annicette

23 Commentaires

  1. Salut Cédric,

    Complétement d’accord avec toi !

    Mes parents me disaient en cas de revente et taxe sur la plus value value “ouiiii fait attention tu va être taxé ca sera un effort pour une dizaine de milliers d’euro.”

    Et bien franchement c’est déjà pas mal!

    J’ai changé de mentalité depuis.

    Répondre

  2. Bonjour Cédric,
    ton article est très claire concernant le comportement des gens au moment d’effectuer un investissement, c’est logique en plus “pour gagner de l’argent, il faut en dépenser” et surtout comme tu le dis si bien passer à l’action.

    Répondre

  3. Bonjour à tous,
    Il faut bien comprendre une chose au sujet de votre argent, vous en êtes seulement locataire !
    Bonne continuation à tous.
    A très bientôt
    Patrick

    Répondre

  4. “Pour atteindre des niveaux de revenus qui n’ont plus rien à voir avec 95 % des gens que vous connaissez…
    Vous devez penser et agir de manière contre-intuitive.

    Et passer à l’action…”

    J’aime bien l’idée de “pensée contre-intuitive”.
    De fait on doit “dénormer” notre cerveau et aller à contre-sens. c’est un état d’esprit qu’il faut acquérir.
    Cela prend peut-être du temps et ça fait peur – mais quand on est passé de l’autre coté il en reste toujours quelque chose de positif.

    Enjoy! Merci pour l’article Cédric – Une belle journée.

    Répondre

  5. Bonjour Cédric,
    Ce qui m’intéresse surtout, c’est : quand tu parles de cash flow positif mensuel, y intègres-tu les prélèvements sociaux et impôts à payer?

    Répondre

    1. oui, je suis d’accord avec Coutel….évidemment qu’il est toujours bien de gagner de l’argent sur un investissement mais l’on voit beaucoup de chiffres sur internet donnant des cash-flow de plusieurs centaines d’euros…et ces chiffres sont beaucoup moins intéressant et impressionnant selon qu’ils soient brut ou net. Cette notion permet d’être précis dans les données que l’on avance et donc reste pour moi importante…

      Répondre

      1. BOnjour COutel et Paul , A mon avis je me permets d’apporter une precision , je pense que soit vous ne savez pas ce qu’est le cash flow positif soit vous l’employer mal et en fait beaucoup de gens l’emploient mal justement .

        Bref juste pour vous apporter une précision => celui qui normalement veut bien parler , et bien le cash flow positif c’est VRAIMENT CE QU’IL VOUS RESTE une fois TOUT PAYé(impots, frais, charges, etc… ) => bref quand on dit cash flow positif c’est quand tout est payé dans sa tête .

        Si maintenant vous avez des gens qui vous veulent employer “cash flow positif” et qu’en fait il reste des choses a payer => alors ils l’emploient mal c’est tout lol lol .

        VOila pour la precision .
        A+ 🙂

        Répondre

  6. Brut ou net ? Tand qu’on en gagne !!!
    Passer a l’action pour gagner de l’argent et le reste à peu d’importance

    Répondre

  7. Salut Cedric,

    Beaucoup d’amis on le meme résonnement, attention Stephane tu va payer des impôts, tu va payer les impôts fonciers, quand les wc sont bouchés les locataires vont t appeler etc…

    En attendant, je suis indépendant financièrement, je fais ce que je veu de mes journées, mon argent travail pour moi tandis qu eux travail toute la journée pour de l argent et cela jusqu à leur 60 ans…

    Mais cela ils ne le comprennent pas et comme tu l a déjà dit, quand on est un peu riche et qu on suit pas le cursus normal on est mal vue…

    Ils y a 2 ans quand j étais encore en mode “casos” j étais bien vue mais depuis que j ai changer de classe les gens n ont plus le même regard. Pourtant mes habitude et mon mode de vie n a pas changer

    A bientot

    Répondre

  8. La question de savoir si c’est du brut ou du net est révélatrice d’une chose: ceux qui la posent n’ont pas encore acquis le bon mindset pour être indépendant financièrement.
    C’est bien beau de payer la formation et d’assister aux séminaires, mais le vrai travail commence chez soi, au bureau, dans la rue, bref dans la vie de tous les jours, en s’appliquant à adopter une pensée contre-intuitive sur tous les aspects de la vie, et pas seulement sur l’aspect business.
    Une fois qu’on s’aperçoit que l’essentiel est de passer à l’action (foncer comme tu dis), on se rend vite compte que “c’est du brut ou du net?” est une question débile (car oui, les questions bêtes ça existe).

    Bonne continuation

    Répondre

    1. Mais évidemment que ce n ‘est pas une question débile, sinon Cedric ne serait pas parti lui-même à Maurice. Il s’est posé lui même cette question, je ne comprends pas qu’il dénigre, ceux qui sont passés à l’action et qui se la posent, à minima. Je me reconnais parfaitement dans sa remarque et j’ai moi-mêrme posé cette question. Sauf que j’ai des parts d’un immeuble, plusieurs terrains et 5 appartements, et je peux te dire que Brut ou net, ça commence à faire une sacré différence. SCI à l’IR, SCI à l’IS, charges sur un bien, taxes, etc…A un moment donné, il faut l’avoir à l’esprit et bien s’entourer, d’un comptable ou d’un fiscaliste, qui en cas de force majeur, vous conseillera peut être l’exil :).

      Répondre

  9. MErci pour cet excellent rappel à la réalité Cédric, et à bientôt pour un séminaire! 🙂

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  10. Que ce soit en brut ou en net, du moment que le résultat du panier est positif, l’investissement est bon.

    Parce que Cédric compte aussi le salaire des personnes qu’il emploie dans ses charges.

    Et je pense que Cédric sait encore combien une heure de son travail lui rapporte.

    Parce que j’ai vu des patrons et professions libérales travailler 80 heures par semaine, et prendre à peine un mois de congés.
    Certes payés à 5000 euros brut pas mois.
    Mais quand on fait le rapport “salaire annuel” divisé par le “nombre d’heures”, ils touchent à peine 15,65 euros de l’heure. Soit autant qu’un smicard (charge patronale comprise)… et là, on n’a pas enlevé la part des impôts.

    Cédric n’a pas tort, on peut aller loin dans le calcul du brut et du net. 😉
    Mais tant que le panier (des biens) est positif.

    Répondre

  11. [URGENT]
    Hello Cédric,

    Je cherche a te joindre.
    Reboucle avec Ketty stp.

    Merci d’avance 😉

    Répondre

  12. Bonjour Cédric,

    Tu as totalement raison, lorsque tu investis, tu entends toujours des gens dirent :”oui mais il y a telle charge puis il y a tel impôt …”

    Je crois que, plus que la différence brut/net, les gens cherchent des excuses pour ne pas investir car ils ont peur ! Ils ont tout simplement peur de sortir de leur zone de confort en investissant !

    À bientôt !

    Répondre

  13. Bonjour,

    il me reste une question sur le brut / net comme disait Coutel:
    Avant une opération immobilière, le calcul du cash flow est essentiel,
    et effectivement bcp de cash flow sont + en brut
    et il devient négatif en net

    Il est vrai que même avec un cash flow négatif on gagne de l’argent (amortissement du pret …)
    mais on peut se mettre en difficulté en trésorerie.

    Franchement Cédric tu y vas sur une opération avec un cash flow net négatif ?

    Répondre

    1. Bonjour ;
      J’ai donné une reponse plus haut a COutel justement allez voir ce qu’est vraiment du cash flow car je pense que vous faites lerreur de beaucoup de monde en parlant de cash flow lol
      BOnne journée
      A+

      Répondre

  14. Hello Cédric,

    Tes accomplissements sont remarquables et ton projet d’hôtel particulier dans la région parisienne est tout simplement époustouflant. Un modèle de volonté et de réussite.

    Toutefois, je ne suis absolument pas d’accord avec toi sur cet article et tu te trompes lourdement.

    Le BRUT ne veut RIEN dire. C’est le seul NET qui compte, c’est l’argent qui reste dans ta poche.

    Mon raisonnement est inverse du tien :
    1/ Je me f… complet de combien rentre chaque mois, ce qui compte c’est combien je peux utiliser. Et c’est cet argent que je fais progresser. Si je veux je peux faire rentrer 10 000 € bruts de plus dans mon budget le mois prochain en achetant un immeuble. Mais si c’est pour que je perde de l’argent en net, aucun intérêt, je préfère emprunter la même somme et la placer sur un livret A moisi 🙂

    2/ Avec une TMI très élevée, si je ne fais pas attention au net, la plupart de mes opérations sont déficitaires. Le rendement net net (après tous prélèvements) est donc mon seul guide

    Ce n’est d’ailleurs pas pour rien si tu es à Maurice, non ? C’est pour augmenter tes revenus nets…

    Que dis tu de cet argumentaire ?

    Bien à toi

    Répondre

    1. Cédric Annicette13 septembre 2016 à 8:01

      Yop,

      1/ c’est bien écrit noir sur blanc dans l’article que l’important c’est qu’il reste de l’argent dans ta poche à l afin de l’opération.

      2/ TMI c’est pour les particulier. Il faut être à l’IS 😉

      Répondre

  15. Pour maximiser les profits en minimisant les risques et les efforts, il faut prioriser les opportunités qui donnent les meilleurs rendements. Brut ou net est une question très importante pour évaluer le rendement d’une opportunité. Sans un rendement suffisant, vous resterez toujours dans la rat race, que vous soyez à votre compte ou pas.

    Répondre

  16. salut Cédric
    je suis d’accord avec toi le plus important c’est de gagner de l’argent
    et que l’argent coute aussi surtout si on se bouge
    bonne semaine

    Répondre

  17. Bonjour,
    Un peu de compassion pour les salariés.
    Les travailleurs qui touchent une paye d’une entreprise parlent de salaire brut et net, car il regarde l’argent qu’ils peuvent dépenser.
    Les entrepreneurs eux parlent de chiffre d’affaire et de profit, car ils regardent l’argent qu’ils peuvent investir.
    Deux mondes, deux vocabulaires et deux pensés différentes.
    Je pense que toutes les formations sur la liberté financière devraient avoir un module consacré à ce sujet ou au moins pouvoir le vulgariser, on prend des formations ou on va a des séminaires ce n’est pas pour se faire humilier, mais pour apprendre en partie comment pensé comme des entrepreneurs.

    Répondre

  18. Salut Cédric

    Le raisonnement final est effectivement que tant que du gagnes de l’argent c’est dans la poche.
    Les gens sont trop frileux et se réfugient dernière des faux semblants pour ne pas se lancer dans de projets.
    Je finirai par dire que dans argent il y a NET et pas brut…
    A bientôt

    Répondre

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