Quand je parle d’investissement immobilier autour de moi, je me fais systématiquement « bacher ».
« Mais t’es fou, ton locataire ne va pas payer son loyer, en plus il va te ruiner ton appart et il va t’appeler la nuit pour des problèmes de plomberie! Sérieusement ne fais pas ça, fait plutôt rien! »
Bon j’ironise un petit peu (juste un petit peu 😉 ).
Ceux qui disent ça n’ont généralement jamais investi eux même et/ou ils relatent l’expérience d’un proche ayant vécu cela. Je n’ai qu’une chose à dire à ces gens là, si votre locataire ne vous paye pas, s’il vous ruine votre appart et s’il vous appelle en pleine nuit pour des problèmes de toilettes, c’est votre faute. Vous êtes le seul responsable…
Un locataire qui ne paye pas son loyer est déjà « mauvais » au moment où il rentre dans l’appartement. Il faut étudier le dossier des candidats avec précaution et ne pas prendre le premier venu. Si vous choisissez une personne qui a déjà eu des soucis pour payer son loyer et qu’il reproduit la même chose avec vous, est-ce surprenant?
C’est la même chose pour celui qui va ruiner votre appartement. Un locataire qui dégrade un appartement était déjà « un dégradeur » avant d’entrer dans votre logement, à vous de repérer cela et de ne pas lui louer votre bien.
En ce qui concerne les problèmes de plomberie, si vous donnez un bien en mauvais état à votre locataire, alors c’est encore une nouvelle fois votre faute si vous recevez des coups de fil la nuit. Si vous proposez le meilleur bien du quartier, en parfait état et au prix du marché alors vous allez irrémédiablement attirer tous les meilleurs locataires du coin. Ils regarderont d’abord votre bien car c’est le top du top sur le marché local. Pourquoi iraient-ils voir ailleurs? Ils paieront également leur loyer en temps et en heure car ils seront satisfaits par les prestations que vous leur proposez.
Quand j’ai loué un appartement à Londres, je l’ai rendu dans un état nickel (dans le même état que je l’ai trouvé). Les proprios avaient un peu peur car nous, français, avons une réputation de gens sales (oui oui, ce n’est pas moi qui le dis!). Quand ils ont vu l’appart, ils m’ont dit « Thanks mate », c’était un peu bizarre, ca me semblait normal à vrai dire.
J’ai dernièrement rendu l’appartement que je louais depuis 2 ans dans une ville située à une dizaine de minutes de La Défense. L’appartement se trouvait dans une des meilleures résidences de la ville. L’appartement offrait de très bonnes prestations et le prix était correct. Le propriétaire m’avait choisi avec soin, il n’a pas été déçu, loyer toujours payé en temps et en heure, pas d’appels téléphoniques concernant les toilettes (aucuns en 2 ans à vrai dire), appartement rendu dans un état irréprochable le dimanche à 15h, entrée du nouveau locataire à 15h01 (il patientait depuis 15 minutes sur le palier).
Voir les photos ci-dessous:
L’appartement a été reloué de suite car c’est un très bon produit au meilleur prix.
Là où je veux en venir c’est qu’il ne faut pas toujours voir le coté négatif des choses. Il est possible d’investir en immobilier et de bien s’en tirer. Il faut arrêter de voir le mal partout et d’avoir « l’analyse qui paralyse ».
J’ai tendance à voir tout le temps le bon coté des choses, tout le monde il est beau, tout le monde il est gentil. Ca va sûrement jouer contre moi un jour. Mais au final les risques que j’aurais pris auront produit des résultats bien plus importants que les quelques soucis que j’aurais pu rencontrer.
Comprenez bien que je suis d’accord avec vous sur le fait qu’il peut y avoir une défaillance dans ce système un jour ou l’autre. Une personne tout à fait bien peu avoir du mal à payer son loyer un moment donné mais dans ce cas il suffit de discuter pour trouver une solution. Si c’est une personne bien et honnête, il n’y aura pas de soucis. De même un tuyau tout neuf peu sauter, c’est la vie, c’est pas grave!
Le vrai investisseur immobilier est comme la banque d’un casino. Il peut perdre une main, deux mains, mais à la fin de la soirée il est toujours gagnant 🙂
Sur ce bonne semaine à vous!
16 réflexions au sujet de “Comment trouver un bon locataire”
Si un appartement sur 10 pose problème, ce n’est pas grâve. Le problème arrive lorsqu’on se focalise plus sur le problème que la solution. Lorsque j’ai commencé à m’intéresser à l’immobilier, un ami m’a raconté que ses parents ont du essuyer plus de 6 mois de loyers impayés et un appartement dans un état exécrable (à rénover).
J’ai trouvé très grâve non pas l’attitude du locataire mais l’attentisme des propriétaire. Attendre 6 mois de non paiement pour commencer à bouger, c’est inadmissible. Mais ces propriétaires ne se privent pas de raconter à tout le monde comme il est difficile de gérer un bien.
Au final, un problème sur 10 biens, ce n’est rien (et c’est bien au dessus des statistiques) et si l’immobilier n’est qu’une partie de votre patrimoine, c’est encore mieux.
Le plus important est d’être réactif lors de problème, comme le dit Joel, et surtout de ne pas confie son bien à n’importe qui.
Je comprend en même temps les personnes qui n’ont jamais investit en immobilier et qui ont peur. C’est comme d’habitude la faute à la télé, qui n’a jamais vu de reportage sur des propriétaires ruiné par leur locataire?
Ce qui aurait vraiment était intéressant à savoir c’est : qu’est-ce qu’il faut faire si ça arrive pour y remédier ?
Comment prévenir ce problème, autrement que simplement « bien choisir » son locataire.
Un individu peut changer du tout au tout en un ou deux ans pour peu qu’il ait était largué, qu’il ait perdu ses enfants dans un accident, son job et soit finalement devenu alcoolique.
Ca arrive tous les jours.
De mon point de vue, le problème n’est pas que cela arrive, le problème est de savoir quoi faire quand ça arrive.
Donc voici ma question : qu’est-ce qu’on fait quand ça arrive ?
J’ai 7 locataires depuis de nombreuses années et je n’ai jamais eu d’impayés.
J’ai mes astuces et mes pare feux pour me protéger sans prendre d’assurance loyer impayé! 😉
Le commentaire de Somebody me semble intéressant, moi qui n’ai pas encore investi dans l’immobilier je me demande comment agir dans les faits?
@ Jerôme F : Donnes donc tes astuces au lieu de nous faire saliver 😀
Il n’y a pas de recettes miracle à part une assurance impayé (et dans ce cas, on accepte de perdre un peu de rendement..)
Personnellement, vu que je n’ai pas le temps de m’en occuper, c’est une agence qui sélectionne mes locataires et qui s’en occupe si problème
J’ai pris aussi l’assurance loyer impayé au cas où.
C’est clair que cela grève la rentabilité mais pour moi le plus gros gain est à l’achat dans la négociation et dans le choix du bon produit.
Je n’ai aucune expérience dans l’immobilier mais je dirai que pour trouver un bon locataire il y’a plusieurs solutions.
Le classique du revenu 3x supérieure au loyer.
Choisir une personne seul plutôt qu’un couple qui risque de se séparer.
Le feeling. Discuter avec la personne pour déterminer son caractère.
Demander les quitances précedentes, voir contacter l’ancien propriétaire.
Un loyer un peu plus élevé que la moyenne pour un belle appartement pour freiner les locataires un peu juste.
Des emplois stables dans des secteurs porteurs.
C’est peut-être dégeulasse et ça n’aidera pas certains à trouver un logement je vous l’accorde. En contre partie un locataire bénéficiant de la caf ça vous garantie une bonne partie du loyer.
Le problème avec les locations, c’est que tout le monde parle de ses expériences avec des mauvais locataires. Mais quand tout va bien, on entend rien. On parle d’autre chose.
C’est comme lorsqu’un avion s’écrase. Tout le monde en parle. Mais personne n’évoque les milliers de vols du même jour qui n’ont connus aucune défaillance.
Les mauvaises nouvelles passent toujours au travers d’un prisme qui décuple leur envergure.
Je rejoins également l’avis de MaxR, personne ne parle des expériences positives de la location, alors que les expériences négatives ne sont que minoritaires ! Je pense comme tu l’as bien dit dans ton post, qu’il faut juste faire attention à qui ou loue son appart et c’est tout, cela permet d’éviter de nombreux problèmes.
A mon avis, la meilleure solution reste tout de même l’assurance loyer impayé. D’accord ca coûte mais c’est le moyen de dormir tranquille.
Sinon, pour faire partir un locataire il y a la solution d’envoyer un plombier qui doit soit-disant faire des réparations (le locataire va être content en plus) et de lui faire enlever le bloc des toilettes. Mais je vous l’accorde, cette situation est extrême…
J’ai exactement la même salle de bain que toi dans mon appart actuelle, même meuble, même déco….
*** X-Files ***
Je suis entièrementt d’accord, qu’il faut faire ses devoirs avant de louer un logement à quelqu’un. Entre autre, il est recommandé de faire une enquête de crédit. Cela en dit long sur l’individu. Du moins au Québec.
Comme belle expérience, j’ai même eut un locataire qui pour sa première année m’avait payé 3 mois d’avance. Cela m’est arrivé qu’une seule fois. C’est rare, mais il voulait absolument cette maison, car je lui loue une maison. Et cela fait plus de 5 ans qu’il est mon locataire. Il fait même l’entretien du terrain.
La loi de 1989 autorise les propriétaires-bailleurs à demander au prétendant au logement un certain nombre de documents. Ainsi vous pouvez demander à votre futur locataire de justifier ces revenus en lui demandant une copie de son dernier avis d’imposition.
Article très intéressant, il y a plus d’information ici:
https://www.avocatforum.com/lois-et-decrets/comment-bien-choisir-son-locataire-246.htm
Pas besoin du service de quiqconque pour se trouver un bon locataire! Plusieurs articles sont disponibles sur Internet et qui traitent de ce sujet, tel que le suivant!
https://www.avocatforum.com/lois-et-decrets/comment-bien-choisir-son-locataire-246.htm
Je suis complètement d’accord avec Joel. Le problème arrive lorsqu’on se focalise plus sur le problème que la solution.