Sébastien, un lecteur du blog, est entrain de monter une SCI avec un membre de sa famille dans le but d’investir dans l’immobilier. Il m’a proposé d’écrire pour vous une série d’article sur son expérience. Merci Sébastien pour ton initiative 🙂
N’hésitez surtout pas à le bombarder de questions dans les commentaires 😉
Si vous n’avez pas lu le 1er article de la série, vous devriez d’abord aller ici: Récit d’un investissement immobilier via SCI
Voici le 2ème article de notre série relatant l’achat de biens immobiliers aux fins de location.
Cet article portera sur la recherche du bien.
Plutôt que de relater bêtement, de manière chronologique, notre recherche, nous vous livrons ici les conseils tirés de notre expérience.
1er conseil et probablement le plus important :
N’investissez que dans un lieu dans lequel vous habiteriez vous-même.
La réussite d’un investissement immobilier repose sur 3 choses :
– l’emplacement
– l’emplacement
– et l’emplacement
De ce conseil de base découle d’autres recommandations :
– investissez dans une ville / un quartier que vous connaissez. Je vous déconseille fortement d’investir dans une région dans laquelle vous n’êtes jamais allé. Ca peut paraître stupide mais posez donc la question aux « investisseurs » qui ont acheté un bien sur papier pour obtenir un avantage fiscal sans même s’être déplacé sur le lieu de construction (les Robiens de la colère)
– Posez vous la question de savoir si, en fonction du type de locataire recherché, VOUS habiteriez le bien.
Exemple : vous visez des étudiants, eh bien demandez vous si vous, en tant qu’étudiant, vous accepteriez de vivre dans le bien visité.
– Pour confirmer qu’un emplacement est intéressant en fonction des locataires recherchés, faites le tour du quartier. Exemple : un couple avec un enfant cherchera une crèche, une école à proximité. Un étudiant regardera pour un moyen de transport pour rejoindre la fac, un fast-food, un cinéma, etc.
2ème conseil : Faites vous un réseau
Contactez les agences immobilières, un maximum d’entre elles.
Les marchands de biens, les notaires, les sites entre particuliers, etc.
Faites vous connaître, passez régulièrement, même si il n’y a pas de nouveau bien en vente.
Envoyez des mails, téléphonez, montrez que vous êtes motivés.
Il faut savoir que l’immobilier d’investissement est tenu par finalement un faible nombre de personnes. Les agences ont un « vivier » de clients auxquels elles proposent les biens avant même qu’ils soient sur les sites internet.
Avoir de bonnes relations avec les agents permet d’intégrer ce fichier client privilégié. Avoir 24h d’avance permet de réaliser les meilleures affaires.
Ne sous-estimez pas la puissance du réseau
3ème conseil : visitez !
Dans un premier temps pour vous faire une idée et pour apprendre. Vérifiez l’électricité, la plomberie (ce qui est visible bien sur), les portes et fenêtres, le parquet. Posez des questions, et demandez tout ce qui vous passe par la tête mais aussi :
– d’avoir une copie de la dernière AG de copropriétés
– Les gros travaux prévus type ravalement – changement de l’ascenseur.
– le montant des charges
– la raison de la vente du bien (souvent on vous donnera une excuse mais ça vous permettra d’évaluer l’agent immobilier en face de vous)
– le potentiel locatif
– etc, etc.
Visitez et re-visitez si vous en ressentez le besoin. Vous êtes acheteur potentiel, en position de force alors ne vous gênez pas.
4ème conseil : Ne faites pas confiance à l’interlocuteur qui vous fait visiter le bien.
Tout simplement, plus on essaie de vous vendre un bien et plus vous devez vous méfiez.
Un appart bien sous tout rapports n’a pas besoin d’être survendu – il part tout de suite.
Ces conseils peuvent paraître simplistes – il s’agit en fait de bon sens effectivement mais croyez moi, le bon sens est souvent ce qui fait défaut ces temps ci.
Sébastien
11 réflexions au sujet de “Sébastien nous raconte son achat immobilier via une SCI”
En effet, quelques conseils de bon sens mais cela ne fait pas de mal de les rappeler.
Et au plaisir de lire la suite de cette aventure
Plutôt bien tout ca …
Salut Cédric, bravo pour l’initiative de ce lecteur et merci vraiment pour ces conseis éclairés.
En faîtes, je ne pensais pas qu’il fallait procédé de la même façon lorsque l’on voulait acheter un bien immobilier que créer ou reprendre un commerce.
Toutefois, je m’aperçois au fur et à mesure que je lis tes posts concernant l’investissement immobilier que c’est quasi pareil. Ca me donne de très bonne idée pour diversifier mes investissements.
Encore merci pour tes conseils dans l’investissement d’un bien immobilier. Le principal est d’agir car sans action et quelques soit notre projet, celui-ci ne peut aboutir !
J’ai lu le premier article, et celui-ci, mais une information me manque.
Quel type de location envisagez-vous ? En nu ou en meublé ?
Le choix de la SCI est bon, puisque vous investissez avec votre frère. Vous évitez ainsi l’indivision pure, et obtenez une structure dont vous pouvez décider finement le fonctionnement (via les statuts).
Avez-vous pensé à étudier la problèmatique successorale ? en particulier concernant le contrôle de la SCI si l’un de vous venait à décéder, mais aussi la question des héritiers ?
Avez vous intégré une réflexion concernant la dissolution de la SCI, l’arrivée de nouveaux associés, la sortie d’un associé préexistant, la vente d’un bien et l’impact fiscal selon le type de sci, l’utilisation des comptes d’associés, etc … ?
La vie d’une SCI se décide par la rédaction des statuts. Malheureusement, souvent, les débutants prennent des statuts « tout prêts », qui définissent une SCI basique, fonctionnant, en gros, comme une indivision.
On perd tout l’intérêt du mécanisme.
J’espère que vous avez bien étudié les différents points ci-dessus, ou avez consulté un spécialiste pour faire une sci parfaitement adapté à vos objectifs futurs.
Bonjour tout le monde,
@Mik – en investissement immo, la régle est simple. Même si tu fais du « locatif », investis comme si c’était pour toi – c’est le meilleur conseil pour réussir ce type d’investissement
Et surtout – n’investis pas pour un potentiel gain fiscal. Perso, je n’ai aucun pb à payer des impôts si je gagne de l’argent.
@Xa – il s’agit de 2 locations nues.
Effectivement, pour un investissement collectif, le statut SCI est plus souple qu’une indivision pure. C’est un des avantages.
Je détaillerais davantage dans les articles prévus à cet effet nos choix.
Nous avons repris un modèle de statut mais nous l’avons biensur adapté – il ne s’aigissait pas ici de « réinventer la roue »
Quant à se faire assisiter par un « pro », nous avons pris le parti de ne pas le faire.
Tout comme pour l’agence immo que nous n’avons pas pris pour assurer la gestion locative, nous sommes allés aux moindres frais.
Nous apprendrons de nos erreurs sur cette 1ère SCI mais qui ne sera surement pas la dernière. Un autre projet est déjà à l’étude.
Au plaisir de vous lire,
Ciao
S
« Nous avons repris un modèle de statut mais nous l’avons biensur adapté – il ne s’aigissait pas ici de « réinventer la roue »
Quant à se faire assisiter par un « pro », nous avons pris le parti de ne pas le faire. »
Je comprends la logique de ne pas utiliser un gestionnaire. C’est un choix.
Comme ne pas utiliser les capacités d’un professionnel du droit pour rédiger ce qui sera la loi applicable à la SCI est un droit.
J’attire cependant votre attention sur ce point précis : les statuts sont la loi, dans une SCI, c’est le coeur du système. Vous devez prévoir dès maintenant les cas de fonctionnement de votre SCI, sous peine de devoir appliquer le cas général par la suite, même si ce cas général vous est défavorable.
J’ai souvent eu à faire avec des personnes découvrant un peu tard que les statuts ne les protègent pas correctement.
qq exemples :
– le décès de votre frère : conservez vous le controle plein de la SCI ? Les héritiers peuvent-ils vous imposer la vente des biens ou des parts à un tiers ?
– le divorce : les statuts peuvent empêcher que l’ex-épouse récupère des droits sur la SCI ? (non, la séparation de biens n’est pas une protection suffisante)
– la mutation par donation ou autre : les statuts peuvent imposer l’acceptation par les autres associés avant la réalisation de la mutation.
etc …
Lorsque le problème se posera, il sera trop tard pour réfléchir aux statuts les plus adaptés.
A vous de choisir les risques que vous acceptez.
Bonjour Xa,
Vos remarques sont très pertinentes.
J’ai du mal m’exprimer et je m’en excuse. Les statuts ont fait l’objet de nombreuses heures de discussion avec mon Associé et c’est un point central si ce n’est LE point central de la SCI.
Lorsque je dis que nous avons adapté des statuts, ca ne signifie pas que nous avons fait un copié – collé en changeant nos noms.
Evidemment, nous avons été un peu plus subtil que cela.
A titre d’exemple, nous avons défini des clauses d’agrèments pour la cession des parts. Le but pour nous, qui sommes frère est evidemment de garder le controle de la SCI même si pour une raison X ou Y, nous devont faire rentrer un autre associé.
Les héritiers egalement ne peuvent demander de partage ou la licitation…
Je détaillerai, comme je l’ai mentionné, les choix que nous avons fait mon Associé et moi sur les statuts dans d’autres articles.
Vous voyez, notre projet à fait l’objet d’un peu plus de réflexion que les premiers éléments dévoilés ne le laisser penser
Bonne soirée,
Ciao
S
Sébastien
Vous me rassurez si vous avez eu la présence d’esprit d’étudier ce qui est, j’insiste, le point central de la SCI.
J’insiste aussi, pour tous les autres lecteurs, sur le fait qu’un tel texte, qui a valeur de loi pour les associés, ne peut pas être écrit sans des notions importantes de droit civil et fiscal.
Heureusement, vous avez les notions en question.
Attention cependant à ne pas vous protéger de notions liées à l’indivision, donc inapplicables aux SCI.
Tout a fait d’accord, le bon sens est essentiel, que cela soit dans l’investissement immobilier ou tout autres types d’investissement. Il faut savoir prendre du recul pour mieux analyser une situation.
Bonjour,
Je suis une femme américaine installée depuis longue date à Paris. Moi aussi je recherche l’indépendence financière avec mon époux depuis 10 ans. Le chemin est long, et ce n’est pas terminé. Nous avons investi surtout dans l’immobilier ancien à rénover/agrandir, et mon époux s’est consacré totalement à la gestion des rénovations et construction. Investir trop dans l’immobilier en France est une partie difficile, surtout que les prêts hypothécaires ne sont pas tellement courant, et donc on est presque obligé de vendre pour y retirer de la trésorerie pour d’autres investissements. D’ailleurs, à ce propos, nous vendons l’un de nos propriétés justement pour financer un autre projet immo en cours. Pour info, au cas où cela peut intéresser quelqu’un, la propriété à vendre (un immeuble de 5 appartements sur l’Ile d’Oléron entièrement reconstruit/restauré en 2007) offre un rendement brut de 7% en location saisonnière (yc frais notaire) et c’est clé en main (meublé, équipé, décoré avec l’exploitation en marche). Nous sommes obligés de chercher des investisseurs nous-mêmes, car les agences immobilières françaises classiques ne font rien pour les attirer (notamment au niveau de leurs commissions très élevées–du moins à mes yeux d’américaine). Bon, je lance ce commentaire ici, car j’ai vu que vous cherchez à vous regrouper en SCI pour faire un achat, et je pense que cette propriété s’y prête bien. N’hésitez pas à me contacter si cela peut vous intéresser. Kate
Bonjour, je souhaiterai me lancer enfin dans ce projet qui me tient a coeur depuis quelques temps, à savoir creer une sci et investir dans l immobilier a lille. J’ai attendu avec impatience l article sur les notions fiscales (avantages, inconvénients…) mais en vain :), pourrais je vous contacter directement par mail ? j’avoue que je suis assez perdu pour pas mal de chose, dans l attente de vous lire… Merci.