Je laisse la parole à Guillaume, un investisseur immobilier lyonnais qui nous explique dans cet article invité, comment les banquiers utilisent la baguette magique au quotidien lorsqu’il s’agit de négociation de crédits immobiliers.

Quel est le point commun entre un magicien et un banquier?

Je viens juste d’assister au séminaire de Cédric et il m’a proposé de faire un article invité sur son blog Business Attitude. J’ai bien sur accepté tout de suite la proposition et j’ai rédigé cet article dans le train pour mon retour sur Lyon.

Dans un 1er temps merci à Cédric de m’offrir sa tribune le temps d’un article. Je vous recommande vivement d’acheter ses produits et de suivre ses séminaires (si il en fait d’autres? Je l’espère pour vous…) car c’est une personne fantastique avec un état d’esprit d’entrepreneur comme peu de Français (malheureusement) possèdent.

Alors quel est le point commun entre un magicien et un banquier? En voilà une bonne question!

Depuis 5 ans que je suis dans la finance, j’ai pu rencontrer des 100aines de clients et un grand nombre de banquiers dans le cadre de financement de projets immobiliers. J’ai pu constater que les clients sont dans 95% des cas obnubilés par le taux, le taux et le TAUX!!!!!!!

Les acquéreurs se battent bec et ongle pour gagner 0,1% sur le taux d’emprunt et le banquier joue toujours au même jeu. Il fait durer le suspens, vous affirme qu’il doit d’abord voir avec sa hiérarchie en agence, éventuellement sa hiérarchie plus haut placée car cela dépasse le cadre de ses pouvoirs, vous annonce qu’il ne sait pas si il reste des enveloppes pour ce taux « si faible »… Bref, il vous fait languir pour au final souvent accepter ce méga rabais de 0,1%…

Le client est alors super content car il a obtenu gain de cause et le banquier est aussi heureux car il a réussi à vous faire croire que vous avez fait une affaire…

On arrive à mon analogie. Le banquier est comme un magicien, il vous occupe le regard, il vous jette de la poudre aux yeux avec une main (le taux). Pendant ce temps, avec son autre main, il passe sous silence les autres dossiers connexes qui sont tout aussi importants…

Analysons avec les chiffres:

Admettons un couple classique qui achète un T3 à 200 000€ (désolé les Parisiens…) avec un prêt classique sur 25 ans.

Mensualité du prêt à 4,3%=>1089€
Mensualité du prêt à 4,2%=>1078€

Soit 11€/mois d’économies… Whaouhhhhh, une pizza/mois, le TOP 🙂
Pour les acharnés du calcul, certains vont me dire, oui mais sur les 25 ans cela fait quand même 3300€ d’économies.
Je suis d’accord, mais il faut prendre en compte que la moyenne de détention des biens en France est de 6/7 ans… Et donc sur 6 ans cette économie représente 792€, en 6 ans…. il y a beaucoup mieux à faire….

Voilà quelques exemples que le banquier par fainéantise, cupidité ou ignorance ne proposera pas…

1) Les frais de dossiers:
Ils varient généralement de 500 à 1500€ suivant la nature du projet. Bonne nouvelle!! Vous pouvez négocier ces frais à 0€!!

2) L’assurance du prêt:
En banque, le coût classique d’une assurance de prêt est de 0,28% du capital emprunté. Si l’on raisonne pour un couple qui se couvre à 100% sur chaque tête (ce que je vous conseille de faire), cela fait donc 0,56% soit environ 94€/mois.

En passant par une société d’assurance privée (ce que l’on appelle communément la délégation d’assurance) on peut facilement obtenir 0,15% / tête (j’ai obtenu 0,10% et 0,12% sur mes derniers prêts) ce qui donne pour le couple 50€/mois. On parle donc ici de 44€/mois d’économie.

3) Les indemnités en cas de rachat anticipés: (IRA)
Elles sont communément de 3% du capital restant dû. Ces IRA sont négociables à 0%!! Lorsque que vous revendez c’est encore plusieurs milliers d’euros d’économisés.

4) La garantie du prêt:
Le banquier aime la simplicité, il fera donc souvent « comme d’habitude »… Et par habitude, la garantie d’un prêt est un hypothèque ou une IPPD mais il y a une autre solution que certains banquiers ne connaissent même pas.
Il s’agit de la caution, le prix est quasiment le même à la différence que quand vous revendez le bien, l’organisme de caution vous rembourse environ 60% du montant de la caution! Alors que dans le cas d’une hypothèque, vous devrez payer pour la lever…

Il ne faut pas se laisser aveugler par la seule négociation du taux car si le banquier vous l’accorde, il vous sortira des lapins du chapeau:

« Ok mais alors, il va falloir prendre l’assurance habitation chez moi, le pack CB chez moi, une assurance vie chez moi… » Si vous saviez ce que j’ai vu chez certains clients…

Le banquier est avant tout un commercial. Il veut vendre, à vous d’avoir les armes pour négocier.

Deux derniers conseils et je m’arrête ici sinon l’article ne se terminera pas…

a) Pour négocier, il faut venir avec un dossier béton, de l’épargne plutôt que des crédits consommation. et pas de découvert depuis au moins 6 mois sinon le banquier vous mettra ces arguments sous le nez pour refuser vos demandes…

b) Enfin, sans rentrer dans le détail, une technique de négociation qui fonctionne bien est la technique de « la porte dans le nez ».
En clair, cela consiste à tout demander d’un coup au banquier de manière à « l’assommer »!
De cette manière, il acceptera beaucoup plus que si vous venez une fois par semaine pour négocier point par point…

Pour ceux qui veulent en savoir plus, je suis en train de compiler mes connaissances pour créer 2 guides.
Le premier sera destiné aux personnes qui veulent se lancer à leur compte mais qui ne savent pas comment faire et le deuxième aidera les personnes à mieux saisir tous les tenants et aboutissants liés à l’immobilier, les trucs et astuces pour réussir ses achats et la constitution de son patrimoine.

Merci encore à Cédric de m’avoir « prêter » son auditoire pour cet article :).

@bientôt

Jetez un coup d’œil sur le blog de Guillaume «Komment devenir riche». Je le trouve super intéressant. Si vous fouillez bien, vous pourrez même y trouver un article dans lequel il nous explique pourquoi rouler en Porsche coûte pas plus cher que rouler en Renault 😉