Je vous parlais dernièrement des magazines spécialisés sur l’argent tel que le dernier numéro du magazine Le Revenu « Vivre sans travailler » (Cliquer ici pour lire cet article). Nous continuons avec le titre estival de Mieux Vivre Votre Argent (ce numéro est peut-être encore disponible dans le kiosque près de chez vous) « 10 recettes pour devenir rentier ».
Dans mon précédent article je disais :
« Chaque année nous retrouvons les mêmes titres dans les principaux magazines sur les finances personnelles/gestion de patrimoine.
Ce sont des titres qui font vendre, donc les journaux les sortent encore et encore et encore chaque année.
…Ensuite le magazine leur donne des conseils afin de développer davantage leur patrimoine. Ce sont des journalistes qui leur donnent des conseils. Ces journalistes n’ont sûrement même pas 10% du patrimoine des 5 personnes illustrées plus haut. C’est pourquoi il faut prendre avec des pincettes ce qu’ils disent. On y retrouve des conseils bateaux du type « il faut diversifier », « il faut se désendetter », « il faut ouvrir un livret A ». »
J’aime bien lire ce genre de magazines, cela permet de rester motivé, mais j’écoute très rarement ce que disent les journalistes.
Ainsi, si nous nous rendons à la page 18 pour découvrir les 10 recettes pour devenir rentier nous découvrons de bonnes choses et de moins bonnes :p
Par exemple, il ne faut pas « oublier les produits retraite ». En gros il faut ouvrir un perp ou un perco. Est-ce que les 10% des plus de 50 ans les plus riches possèdent un perco ? Non. Je ne pense donc pas qu’il soit indispensable d’avoir ce genre de livret.
Nous avons aussi l’histoire (qui revient fréquemment) du « Quel capital pour 100€ versés par mois ». Là nous avons un tableau allant de 1 à 15% de rendement et de 1 à 40 ans. Après la 40ème année vous n’avez plus qu’à mourir car vous avez un capital de 0 🙂 Ou comment tuer la poule aux œufs d’or!
Nous avons ensuite « L’immobilier, une voie royale ». Royale je ne sais pas mais logique puisque une des seules qui permette de créer de la vraie richesse en partant de 0 au même titre que la création d’entreprise, la bourse et Internet (Vous pouvez jeter un coup d’œil à mon dernier livre sur l’immobilier si c’est un sujet qui vous intéresse).
Nous parlons ensuite de la bourse et des actions à fort dividendes. Nous sommes d’accord sur ce point. J’ai d’ailleurs acheté 200 actions société générale dernièrement. Mais attention, il semblerait que ce soit la fin du monde, enfin, la fin « d’un monde » et que cette banque va prochainement mettre la clé sous la porte. Nous allons tous avoir un bout de terrain sur lequel nous ferons pousser nos vivres. Nous aurons également 2/3 cochons que nous pourrons tuer quand nous aurons besoin de viande. Hey c’est un bon business ! Mon grand père le faisait en Guadeloupe ! J’avais 6 ans quand il décida un jour de tuer une de ses bêtes pour donner l’argent à sa belle fille (ma maman). Butin, 6000 francs de viandes écoulée en quelques heures. 6000 francs en 1988 ce n’était pas si mal 😉
Donc en gros, ne faites pas comme moi, n’achetez pas des actions, achetez plutôt des cochons (ou des vaches) et/ou de l’or (pas très digeste mais c’est à la mode ;))
Ensuite, nous revenons sur « Combien de temps pour consommer 100 000 euros ?» Mais laissez-moi tranquille ou donnez-moi une corde pour le jour où les 100 000€ seront épuisés ! C’est triste de penser comme cela !
Et puis c’est à peu près tout. Forcément nous restons un peu sur notre faim et nous sommes déçus.
Bon tout cela était un petit peu ironique (juste un peu) mais plus sérieusement pourquoi ces magazines ne parlent jamais de création de business, d’achat/revente immobilière (j’anticipe: même si les impôts augmentent, il reste des bonnes affaires… je préfère prendre 10k que 0…), de location saisonnière, de rénovation, d’immeubles de rapport, d’exemple de portefeuille boursier à haut rendement, de location de parking, etc ?
Et vous quelles sont vos recettes ou plans pour devenir « rentier » ? (je préfère le terme indépendant financièrement)
36 réflexions au sujet de “10 Recettes Pour Devenir Rentier”
Salut Cédric,
Leurs recettes ne sont pas si ridicules compte tenu du fait du profil de la plupart des gens. Tout le monde n’a pas les capacités ou la motivation à faire ce que tu fais. Pour certains travailler et économiser est une solution acceptable. L’importance est d’être en accord avec soi et ne pas stresser inutilement.
De toute façon il n’y a pas de recette miracle à l’indépendance financière d’autant qu’avec la crise de plus en plus de gens y réfléchissent, ce sont donc des concurrents potentiels sur le marché immobilier par exemple.
Pour les actions tu as raison, les cours sont relativement bas.
Pour devenir rentier, il faut simplement diminuer ses besoins et vivre en communauté (le coupe en étant une) pour mutualiser les frais car un (vrai) célibataire paie plein pot.
Le cochon m’a bien fait rire ! Très bon article.
Bonjour,
Je suis d’accord avec toi Gilles, tout le monde n’a pas les mêmes motivations ou capacités à faire ce qu’entreprend Cédric. D’ailleurs, quand tu as une famille à nourrir et que tu ne gagne pas plus 1500€/mois, je ne suis pas sur que tu ai beaucoup de marges de manoeuvre pour t’enrichir. Donc les conseils de bon sens pas trop ambitieux sont toujours bons à prendre.
Après, c’est vraie que si tu es dans une situation favorable pour investir, entreprendre etc… les conseils de Cédric sont bons. Mais je reste convaincu que pour le bon père de famille moyen, c’est un peu tard pour prendre des risques…
Ce n’est que mon avis.
Personnellement, j’adhère à l’immobilier pour l’indépendence financière. Les banques financent votre enrichissement, si vous savez y faire. Comme ce n’est pas votre pognon, le retour sur investissement est infini ! Mais bon, ceci dit, il faut travailler pour trouver les propriétés interessantes, et décider de la meilleure manière de les exploiter (pour le résidentiel : achat-revente, location nue, location meublée, location saisonnière, etc.). Et connaître les règles de l’urbanisme, du droit immobilier, de la fiscalité immobilière, ainsi que les bases en matière de travaux de construction-rénovation, et/ou bien avoir des amis qui peuvent vous donner un coup de main avec tout cela pas cher quand vous démarrez et n’avez pas beaucoup d’argent… Mais c’est possible. Avec mon époux, l’année prochaine, ouf, l’indépendence financière, nous y sommes après 10 ans de travail. Nous aurions notre parc de 25 appartments / studios dans la proche banlieue à 500 m de Paris, ainsi que notre propre logement. Encore un dernier coup de collet ! Nous avons des besoins relativement modestes, et un style de vie pas trop excessif, donc €5K à €10K par mois nous suffisent largement pour vivre (selon nos critères) très confortablement, avec des voyages lointains, école privée pour notre fils, jardin, sauna et jacuzzi dans notre résidence, voiture de collection (Cox décapotable). C’était mon rêve et je suis plutôt contente que nous avons déjà à 90% et l’année prochaine à 100% réalisé ce rêve. Je commence déjà un projet pour l’après IF… Il ne faut pas se leurrer, quand on a l’habitude de bosser, il faut toujours avoir des projets interessants pour l’après IF, même (et surtout) s’ils ne sont pas à but lucratif! Bien à vous tous, et courage dans vos efforts ! Ne vous laissez pas abattre par les gens négatifs. Kate
Bonjour Cédric,
C’est vrai qu’on ne parle jamais de ses articles un peu fantaisistes sur comment devenu riche ou rentier !
Tu as raison de dire que ce sont des articles pour faire vendre car le contenu est très souvent décevant :
– Pour être rentier ouvrez un livret A
– Pour être rentier ouvrez un PERP (Perpétuité)
– Pour être rentier ouvrez un PEA
….
En résumé :
– Pour être rentier, allez voir votre banquier !!!
L’objectif de ses journaux est bien de vendre au plus grand nombre en effet, et le plus grand nombre ne pourra pas devenir rentier car la plupart ne mettent pas les efforts nécessaires pour réussir et préfèrent consommer.
Les journaux font rêver mais comme tu le dis, n’apporte aucune solution autre que la facilité !
Merci pour cet article Cédric.
@Kate => Je suis impressionné par votre réussite. Pourriez-vous me dire dans quelle situation avez-vous démarré ? À quel âge? Avec beaucoup d’apports ? Un travail confortable? Comment avez-vous démarrez ?
Car je suis un jeune entrepreneur et j’ai exactement les mêmes perspectives que vous Kate. J’apprécierais vraiment avoir les conseils d’une personne qui a réussi.
Merci par avance
Salut Cédric,
en général j’aime aussi lire ce genre d’articles, même si les idées ne sont pas toujours très justes elles peuvent donner une direction à prendre pour atteindre une certaine indépendance financière.
Pour ma part le chemin que je me suis tracé est pour l’instant assez peu risqué. Rembourser les crédits que j’ai sur le dos, faire en sorte que mon blog devienne une référence dans la réalisation d’économies (même si ce sont des bouts de chandelles, c’est en partant de ces économies que j’espère pouvoir investir au mieux), et investir dans l’immobilier. Je suis d’ailleurs un peu dégouté car je regarde souvent les offres et je trouve régulièrement des très bonnes occases (combles à rénover, appartements à rénover, etc…) mais faute de moyens je ne peux pas me permettre de me lancer dans l’aventure.
Mais pour moi c’est le cheminement que je me suis fixé, 0 crédits et n biens immobiliers. 🙂
Du coup tu ne nous a pas dis si il était intéressant d’acheter le magasine ou pas 🙂
Merci pour cet article.
Idem que Auberge, félicitation à Kate. C’est vrai que si vous pouvez nous donner quelques conseils ce serait vraiment gentil 🙂
Bon courage à vous pour IF l’an prochain alors, et profitez-en.
Ah ca…. ces fameux magazines…
Comme le dis très bien Eker dans son bouquin « les secrets d’un esprit millionnaire », quelqu’un peut vous donner des conseils si il a a priori des très bonnes connaissances dans le secteur et un réel patrimoine (si on parle finance)
Et malheureusement en France, 90% des gens écoutent des banquiers qui gagnent 1500€/mois et qui sont formés à vendre de la GAV, du LA et même depuis peu du forfait téléphone, de la vidéo surveillance…. A quand le pain? 🙂
Salut tout le monde,
Tu as raison, Cédric, ces magazines ne valent pas un clou et manquent cruellement d’imagination. D’ailleurs ceux qui les écrivent ces articles, s’il avaient des bons plans, ils ne seraient plus à écrire dans ces magazines (je suis dur, mais ça fait du bien) 😉
Pour ma part, je continue à persévérer sur la bourse et ses soldes. Depuis hier Lundi, ça remonte sérieusement comme si « la crise » était en train de disparaître… La patronne du Medef elle-même est en train de dire que tout ça a été orchestré ar les US. Et elle n’a pas tort ! Etrange le silence des autres politiques et hauts responsable…
Bref, outre la bourse, je suis sur des hauts rendements. J’en parle sur mon blog, car encore une fos, j’ai décidé qu’il y en avait marre du racket des banksters ;-).
Je suis en train de faire du +60 % par mois…
J’entends déjà les critiques, les moqueries, les « c’est de l’arnaque », etc, etc. Je m’en fout complètement car les +60% je les fais ! Alors R.A.F.
Je ne crois à rien. Je constate que ça marche. Point Barre ! Une fois ressorti le capital investi, qu’est ce que je risque ? Que dalle, nada, zéro.
J’arrive au terme d’un autre rendement. Bientôt, je ferai un petit topo dessus. A bientôt sur le Blog. 🙂
Sam
« J’avais 6 ans quand il décida un jour de tuer une de ses bêtes pour donner l’argent à sa belle fille (ma maman). » Mince je pensais que j’étais le seul 🙂 moi mon grand père à tué une vache (RIP la vache) pour payer mon billet d’avion pour mes études à Mulhouse.
Concernant l’article je pense qu’il s’adresse à la majorité des français ceux qui gagne a peu prés 1500€/mois, ils ne vont pas prendre le risque de dire a un père de famille au SMIC, allez mec investie en bourse, investie dans l’immobilier locatif.
Indépendance ma strategie, faire encore plus de soussou avec mes deux blog (allez on va dire 4500/mois en 2012), mettre tous mes comptes a zero et réinvestir dans l’immobilier, bourse, d’autres site!
Je suis contente de voir, grâce à Internet, qu’en France il y a d’autres personnes ayant l’esprit entrepreneurial et qui ne diabolise pas l’argent mais qui le voit comme un moyen de libération.
Quant à mon parcours, je le vois comme très ordinaire, hormis le fait qu’en étant américaine, j’ai toujours eu le fibre entrepreneurial et je n’ai jamais eu honte de rechercher la réussite financière.
J’ai démarré avec rien, à l’âge de 30 ans. Je n’ai pas fait de grandes études, juste une fac de langues. Mais j’ai toujours eu le courage d’essayer de réaliser mes rêves, et je pense que c’est cela le plus important.
L’apport pour mon premier investissement immobilier était la TVA trimestrielle non encore versée de mon activité de traductrice indépendente ! J’avais tout d’un coup une augmentation importante de mes revenus de traductrice, mais sans être mensualisé pour le règlement de la TVA. Donc j’avais parfois près de 100K francs qui dormaient sur mon compte pendant des mois… Je me suis dite qu’au lieu de le laisser dormir, je pouvais l’utiliser comme apport, et payer la TVA avec les revenus à venir. J’avais remarqué que les prix immobilier à Paris et la proche couronne était très peu élevés par rapport à d’autres grandes villes d’Europe (Londres, Bruxelles, etc.). Tout le monde semblait vouloir investir en bourse à cette époque, et s’intéressait pas trop à l’immobilier ancien à rénover dans la proche couronne pas très huppée (Montreuil, Bagnolet). J’ai cherché dans la proche couronne, car je voulais acheter une maison avec un jardin à moins de 5 min à pied du métro pour un montant maximum de 500K francs (90K euros). A l’époque, j’habitais dans une chambre de bonne à Paris contre un peu de babysitting. Naturellement, tout le monde disait que c’était impossible. Mais j’ai trouvé une jolie petite maison à rénover avec un jardin de 40m2 à Bagnolet pour exactement 500k francs ! Trois ans plus tard, après rénovation et après avoir paysagé le jardin, je l’ai revendu pour le double. Comme il s’agissait de mon résidence principale, pas de problème pour le plus-value. Plus loin dans la même rue, il y avait un terrain vague. J’ai demandé aux voisins à propos de ce terrain. Tout le monde m’a dit, « ce terrain appartient à la ville, il est en indivision, il est en liquidation judiciaire, il va être bientôt mis aux enchères… etc. » Mon ami (maintenant mon époux) connaissait un peu l’immobilier, ayant acheté et revendu un studio à Montrouge et ayant acheté puis rénové son appartement à Paris à partir de chambres de bonnes/débarras réunis par un parchand de biens dans les années 90. Il est allé trouvé les coordonnées du propriétaire sur le cadastre. En effet, le propriétaire était une association / foyer pour étrangers qui avait fait faillite après avoir démoli l’immeuble qui se trouvait sur le terrain. Un liquidateur judiciaire donc avait entre les mains le dossier depuis plus de 5 ans, sans mettre le terrain en vente aux enchères. Nous nous sommes demandé s’il était possible de faire une offre et acheter le terrain sans passer par les enchères. Nous avons découvert qu’il existe un processus « gré à gré » qui consiste à faire une offre directement au liquidateur judiciaire, accompagné d’un dépôt de garanti (5% du prix par ex). Le liquidateur propose ensuite l’offre au juge et si le juge l’accepte, vous pouvez acheter la propriété au prix proposé. Nous avons donc fait une offre d’un montant assez faible, en justifiant cela par le fait que l’exiguité du terrain n’interesserait pas un promoteur, mais uniquement des particuliers ou des petits entrepreneurs comme nous. Notre offre a été acceptée. J’ai sollicité un prêt pour l’achat du terrain, et comme j’avais désormais une bonne mise grâce à l’argent gagné avec la vente de la petite maison, on me l’a accordé, ainsi qu’un prêt pour la construction d’une maison de 200m2 dessus. Nous avons conçu cette maison pour la colocation, avec 5 chambres, chacune avec SdB, un double salon, grande cuisine, buanderie et petite cour paysagée/jardin. Mon ami/époux, dentiste à l’époque, a décidé d’arrêter son travail pour se consacrer à plein temps au chantier. Donc lui s’est chargé de toutes les parties techniques, et moi de toutes les parties administratives/financières. J’ai crée une société de construction-rénovation à ce titre. Après la construction de la maison, que nous avons loué facilement, nous avons déclaré les loyers en tant que loueur en meublé professionnel, car le montant annuel était suffisant. Nous avons ensuite eu différentes opportunités d’achat dans la rue, dont deux studios en face de notre maison, un local de 180m2 dans la même copropriété, et la maison+terrain+atelier adjacente à la notre, et enfin une ferme en pierre du 17è siècle sur l’Ile d’Oléron pour la location saisonnière. Ces opportunités ne se sont pas présentées à nous par hasard. Au fil des mois/années, nous avons approché des propriétaires pour leur dire s’ils voulaient vendre, que nous étions intéressés, voire avons fait des offres d’achat immédiatement s’ils étaient prédisposés à vendre. Nous avons acheté également deux de ces propriétés par le processus « gré à gré » auprès d’un liquidateur judiciaire. Nous avons toujours acheté les propriétés pour des prix très faibles. Je précise que nous n’avons jamais versé des « pots de vin » ou procédé à des moyens douteux. Nous avons tout simplement travaillé pour comprendre les points forts et faibles de chaque propriété, et nous appuyer dessus pour justifier nos offres (parfois en jouant des coups de « poker » mais avec des risques bien calculés). Nous savions aussi regarder les propriétés avec l’oeil d’un investisseur, en voyant du potentiel et des opportunités où d’autres ne voyaient que des ruines, des problèmes, des obstacles.
Désormais, nous sommes en train de construire / agrandir les bâtiments qui se trouvent devant la première maison que nous avons construit. Il s’agit de 18 appartements que nous allons louer en meublé / saisonnier, ainsi qu’un atelier de 300m2 à louer en commercial en tant que salle de réunion. Etant donné que notre patrimoine est 100% immobilier, nous manquons de la trésorerie, et nous sommes obligés de solliciter un autre prêt pour terminer ce projet, mais nous sommes confiants que nous l’aurons (et en plus les taux sont relativement avantageux en ce moment :). Nous travaillons avec un courtier en prêts immobilier, car il est en bonne position de négocier à notre place, et nous ne devons constituer le dossier qu’une seule fois !
Pour les conseils, j’ai été très inspiré par « Rich Dad, Poor Dad » et j’ai même acheté le jeu pour adultes et pour enfants pour enseigner les principes de l’indépendence financière à notre fils ! Ce livre est désormais en français et je le préconise, bien que certains conseils ne sont pas valables pour la France. Notamment, aux Etats-Unis, on peut facilement faire des prêts hypothécaires (des prêts sur les propriétés déjà possédés) après avoir effectué des améliorations pour augmenter la valeur marchande. En France, ce n’est pas le cas. On est quasiment obligé de vendre pour tirer le bénéfice de ses améliorations. D’ailleurs, nous avons déjà vendu l’un de nos studios et nous sommes actuellement en train de vendre la ferme charentaise en location saisonnière pour générer de la trésorerie.
J’ai récemment lu « Devenir rentier en quatre ans » (Franck) et j’ai trouvé tous les conseils extrêmement judicieux. Je fais exactement ce qui est dans le livre depuis des années–j’avais l’impression que j’aurais pu écrire ce livre moi-même. Surtout, donc, je prête ce livre à des amis quand ils me demandent des conseils pour les investissements immobiliers.
Bon, ce message a été assez long, mais j’espère qu’il peut servir d’inspiration.
Kate
« La fibre entrepreneurielle » – désolée pour les fautes d’orthographe. J’ai remarqué quelques-unes trop tard. Décidément, j’ai écris trop vite. Je fais plus attention avec les traductions ! 🙂
Finalement, j’ai réalisé en écrivant le long message, après réflexion, que si j’ai des conseils à partager avec vous, ce n’est pas au niveau de l’immobilier en particulier, mais plutôt au niveau de l’état d’esprit. Si on est motivé, et si on est assez courageux pour essayer de vivre ses rêves, alors on peut les réaliser. De toute façon, rien tenté, rien gagné–on perd d’avance quand on n’essaie pas. Il ne faut pas avoir peur de travailler, car il faut quand même du travail, surtout au début si on part de zéro. En outre, il ne faut pas se laisser décourager par les autres, car beaucoup de personnes (surtout en France) sont extrêmement négatifs, et ont la hantise de prendre le moindre risque dans la vie ou professionnellement. Rares sont ceux qui disent « Super ! Allez, tentez le coup… etc. » Ils vous raconteront plutôt des histoires d’échec, de tous ceux qui ont cassé la gueule en essayant. Parfois même ils essaient de vous faire obstacle dans vos projets (voisins jaloux, etc.) ! C’est parce qu’ils ont peur eux-mêmes et ils préfèrent vous rabaisser à leur niveau plutôt que de se hisser au votre. C’est la triste réalité. Personnellement, je suis très discrète maintenant–je joue plutôt profil bas. Jamais je témoignerais à visage découvert sur Capital ou dans un magazine quelconque. Cela m’attirerais bien trop d’ennuis ! C’est peut-être pour cela que l’on ne voit jamais d’articles sur les vraies façons de vous enrichir. Dans une société où on est souvent considéré comme con ou méchant ou avide si on est entrepreneur/patron, les gens qui réussissent à s’enrichir préfèrent souvent se taire–« Vivons heureux, vivons cachés »!
Kate
Merci Kate !
Un très grand MERCI pour votre témoignage et cette bouffée d’air frais que vous nous apportez !!
Et félicitations pour votre réussite.
Olivier
@ Kate : en somme, « no pain, no gain »… Merci pour tous ces conseils et bravo pour votre réussite!!
Merci beaucoup d’avoir pris la peine d’écrire ces 3 longs commentaires Kate. Je suis tout à fait d’accord avec le fait que la motivation à déjà une grande part dans la réussite ou l’échec des projets. 🙂
Encore bravo pour votre réussite assez impressionnante et qui fait envie 🙂 Je veux bien un ou deux appartements si vous n’en faites rien ^^
Bonjour,
Savez-vous comment Rockefeller a bâti sa fortune ?
Je vois vous conter son histoire, vous verrez, elle est exemplaire.
Un jour qu’ il était très jeune et très pauvre, il a trouvé, dans la rue, une pomme.
Il l’a ramassée, l’a bien lavée, bien frottée pour la faire bien briller et il l’a vendue.
Avec l’argent gagné, il a acheté deux pommes, les a bien frottées, bien fait briller et les a vendues .
Avec l’argent, il a acheté quatre pommes, qu’il a bien frottées, bien fait briller et il les a vendues.
Avec l’argent gagné, il a acheté huit pommes, les a bien frottées, bien fait briller, les a vendues et, avec l’argent, il a acheté seize pommes.
Et, au moment où il allait bien frotter et bien faire briller ses seize pommes, son grand-père est mort et il lui a légué toute sa fortune, quelques milliards de dollars …
Voilà comment, en trouvant une seule pomme, Rockefeller est devenu multimilliardaire.
Vous voyez que c’est à la portée de tout le monde !
Je ne garantis pas l’authenticité de cette histoire, ni si c’est bien à Rockefeller qu’elle est arrivée, mais, qu’elle soit vraie, qu’elle soit fausse, il vous suffit de prendre exemple ! …
Je vends des pommes, vous venez m’en acheter une, à tout hasard ?
🙂
Bien amicalement,
Elena.
Je suis contente d’avoir pu partager quelque chose avec vous et de lire vos commentaires. On se sent parfois très seul en tant qu’entrepreneur/investisseur en France, car parler d’argent reste tabou ici.
Enfin, au sujet d’appartements, justement pour générer de la trésorerie pour notre grand projet de la petite couronne, comme j’ai évoqué dans la longue explication de mon parcours, nous avons mis en vente récemment une de nos propriétés à Ile d’Oléron en location saisonnière (ferme en pierre du 17s. restaurée en 2007 et convertie en 5 apts interconnectés) qui permet sans trop de peine de réaliser une rentabilité brut de 7% (yc frais de notaire). Je sais cela par expérience personnelle, car je gère les réservations moi-même sur Internet. A mon avis, serait un bon premier pas pour un ou plusieurs investisseurs en herbe (se regroupant en SCI par ex). Je conviens que 7% de rentabilité brute n’est pas l’affaire du siècle, mais l’immeuble est vendu clé en main, et il n’y a pas de charges de copropriété. il s’agit donc d’un investissement très correcte pour ceux qui débutent et ne connaissent rien en travaux, etc. En outre, 85% des revenus étant générés en juin-juillet-août, il est possible d’utiliser les 5 apparts comme résidence secondaire le reste du temps.
Nous vendons cet immeuble directement, car les agences sont beaucoup trop gourmandes au niveau de leurs commissions.
D’ailleurs, j’aimerais avoir l’avis des membres de ce groupe sur les agences immobilières, leurs prestations et commissions, et pourquoi les vendeurs n’osent pas trop les mettre en question à l’ère de l’Internet, mais sans doute devrait-on commencer une autre file de discussion pour parler de cela.
Bon, je me rends compte que je viens un peu de faire de la pub, mais je suis convaincue que quand on a quelque chose de bien à proposer et on sait que la proposition de valeur est gagnante pour toutes les parties prenantes, il faut en parler autour de soi. On ne sait jamais qui serait intéressé.
Kate
Je le suis déjà perso avec mon blog.
Ces magazines sont des marronniers, le contenu ne change pas d’une année à l’autre.
personnellement ma recette, c’est créer un site e-commerce et externaliser sa gestion.
Bonjour,
On peut, aussi, devenir rentier en quatre ou cinq ans, grâce aux investissements à hauts rendements, dont le capital reste disponible en cas de besoin.
Sans rien faire.
Pendant ces quelques années, bien sûr, on garde un travail à côté, pour vivre, mais ensuite on peut cesser de travailler, en diversifiant ses sources de revenus à hauts rendements.
Gwen a raison en disant : no pain no gain, mais il existe, néanmoins, des solutions qui permettent gain without pain.
C’est tellement simple que la plupart des gens n’y croient pas.
C’est bien dommage pour eux.
Bien amicalement,
Elena.
au contraire un excellent conseil :
« il faut se désendetter »
avec la nouvelle récession qui se profile, mieux vaut ne pas avoir trop de dette pour être mobile en cas de chômage. Après on peut toujours espérer que l’état sera toujours là pour sauver la mise ou payer des aides à tout va, mais cette fois la réalité sera plus douloureuse et même les fonctionnaires seront touchés.
Se desendetter, oui, mais de la « mauvaise » dette. S’endetter pour s’enrichir peut être une très bonne chose ! Pour cela, il faut naturellement s’endetter pour acquérir des actifs qui augmenteront votre patrimoine et sous des conditions rentables. Donc, l’endettement pour acheter des produits de consommation, des vacances, même une bagnole, pas trop conseillé (Dicton : « If it’s on your ass, it’s not an asset »). Par contre, pour acheter de l’immobilier à rapport, oui, conseillé. En matière d’endettement immobilier, toujours tenir compte des loyers potentiels pour déterminer le bon prix à l’acquisition (avec travaux), et emprunter sous des conditions vous permettant de rembourser sans sortir de l’argent de votre poche. Il faut que les loyers couvrent votre endettement, et encore, si possible, vous procurent un bénéfice. Pour emprunter sous les meilleures conditions, n’hésitez pas à faire appel à un courtier en prêts immobiliers. Cela ne vous coûte rien (les frais de dossier de la banque sont remplacés par la commission de l’agent) et le courtier est très bien placé pour trouver la meilleure offre, y compris auprès de votre propre banque, en mettant les offres en concurrence. En outre, avec un courtier, vous faites un seul dossier une fois pour toutes !
Personnellement, je trouve le fait de m’enrichir avec l’argent de quelqu’un d’autre plutôt agréable !
Bien à vous,
Kate
« Personnellement, je trouve le fait de m’enrichir avec l’argent de quelqu’un d’autre plutôt agréable ! »
Kate, vous semblez d’une grande naïveté. Les nuages ne s’arrêteront pas à frontière cette fois. si l’investissement est en locatif, vous devez anticiper une chute de 15-20% des loyers pour estimer la rentabilité du bien que vous achetez (c’est une hypothèse qui est tout a fait raisonnable). Vos locataires peuvent arrêter de payer ou quitter l’appartement, mais vous n’aurez pas le droit d’arrêter de payer la banque, ce qui peut vite devenir un problème en cas de chômage. La mise en vente simultanée de milliers de biens peut provoquer un krach ou une lente décomposition du secteur comme chez nos voisins.
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Dan,
Vous n’avez pas tort quand vous dites qu’il ne faut pas y aller les yeux fermés, car je suppose que c’est cela que vous essayez de dire.
Mais un investissement sans risque n’existe pas ! Si vous achetez au bon prix, si vous faîtes un financement sous des conditions rentables, et si vos loyers sont adaptés au marché, à priori, vous avez de bonnes chances de bien vous en sortir. A Paris, la demande est bien supérieure à l’offre. J’ai une longue liste d’attente pour mes appartements même s’ils sont déjà loués ! Et puis naturellement j’ai une assurance loyers impayés et aussi je prends toutes les précautions possibles au moment de signer le bail, au niveau de la situation et des ressources du locataire et de la caution (càd, la personne qui cautionne le locataire). Enfin, je choisis aussi en fonction de différents paramètres qui fera en sorte que le locataire s’y sentira bien, donc sera content avec l’appartement (distance à son travail, adéquation avec le quartier, etc.). Je pense qu’un grand bourgeois, par exemple, serait malheureux dans mon quartier mixte (bien que calme). Donc je ne choisirait pas forcément un haut fonctionnaire de la poste, même si ses revenus soient très élevés, et qu’il soit fonctionnaire, si je pense qu’il ne va pas aimer l’appartement ou le quartier. Enfin, je ne choisis jamais un locataire par pitié ou par amitié, mais selon des critères quantitatifs et qualitatifs objectifs, et aussi sur la base de mon expérience.
En tout cas, je n’ai jamais eu un probleme de non-paiement des loyers en 10 ans, ni même une période où l’appartement était vacant sans que cela soit volontaire de ma part (pour faire des travaux ou peindre par exemple, entre deux locataires).
On peut toujours dire que c’est de la « chance » mais je pense aussi que c’est une question de bonne gestion. Je fixe mes loyers à un niveau très raisonnable, sans qu’il soient trop bas non plus, car les appartements sont assez haut de gamme et je voudrais bien des locataires susceptibles de les entretenir correctement. Je ne suis pas dans le logement social…
Je n’ai jamais acheté speculativement pour une revente en espérant réaliser un plus value rapide, mais je suis plutôt dans un état d’esprit d’investissement à long terme. Cela ne m’empêche pas parfois de revendre pour générer de la trésorerie ou pour réduire mon taux d’endettement afin d’emprunter pour avoir un meilleur taux (dans les cas où un refinancement n’est pas une meilleure solution).
Chacun fait comme il veut, mais comme la banque veut bien prêter de l’argent à moins de 4% pour les investissements immobiliers quand les projets sont bien montés et présentés, je suis preneuse ! Je ne pense pas qu’il soit possible d’emprunter des taux pareils pour investir dans d’autre chose (la bourse, etc.), voire même pour créer une entreprise !
Donc si je suis naive, soit ! Tout ce que je sais, c’est que ça plane pour moi !
Kate
Pour changer un peu des messages qui regardent toujours dans le rétroviseur (investissements qui ont marché ou n’ont pas marché dans le passé, je vous donnerai aujourd’hui un cas d’étude, d’un investissement actuellement en cours :
Pour générer de la trésorerie pour un autre projet, nous vendons un bâtiment sur l’Ile d’Oléron composé de 5 appartements interconnectés rénové en 2007 actuellement en location saisonnière, à un prix permettant un rendement de 7% yc frais de notaire (sans commission d’agence). Il s’agit d’une vente clé en main avec l’activité et les appartements meublés et équipés.
Nous avons eu quelques visites, mais il semble dans la conjoncture actuelle, trouver un investisseur susceptible d’acheter le bâtiment tout entier peut s’avérer un peu long. Ou peut-être ceux qui sont intéressés ne peuvent pas emprunter ce montant sous des conditions suffisamment intéressantes.
Pour vous donner quelques indications sur la propriété, les locations marchent très bien, et le montant du prêt immobilier restant à régler sur le bien est très faible par rapport à sa valeur marchande, mais le prêt a été souscrit à un taux relativement élevé par rapport aux taux actuels.
Avec mon époux, nous sommes en train de décider d’une stratégie en ce qui concerne la vente bâtiment ainsi qu’une stratégie alternative pour générer de la trésorerie pour projet immobilier en cours dans la région parisienne. Cette étude de cas concerne uniquement la stratégie concernant le projet de vente du bâtiment.
Que feriez-vous dans ce cas ? Quelle stratégie adopterez-vous ? Baisser votre prix ? Renfforcer votre publicité ? Mettre la propriété dans plus d’agences / moins d’agences ? Garder les appartements en attendant une évolution de la conjoncture ? Renoncer carrément à la vente ? Elargir vos recherches pour trouver d’autres investisseurs susceptibles d’être intéressés (éventuellement hors des frontières de la France) ? Effectuer des travaux et des démarches administratives pour séparer les appartements afin de les vendre individuellement plutôt que collectivement ? Prier pour l’aide du seigneur ? Ne rien faire en espérant que tout va rentrer dans l’ordre tout seul ? Demander un prêt relais /prêt hypothécaire à une banque ?
Si cela vous amuse, je serais intéressée à entendre vos idées, propositions, critiques et tout ce qui vous passe par la tête. Ensuite, je vous dirai comment le cas s’est vraiment déroulé dans la réalité au fil des semaines / mois à venir.
C’est un peu plus intéressant que de parler du passé, n’est-ce pas ?
Bien à vous,
Kate
Kate,
Pourquoi vous ne refinancez pas avec un taux plus intéressant?
Si vous avez 2 points d’écart sur le taux c’est intéressant.
Mais si vous voulez vendre à tout prix pour dégager de la tréso cette solution tombe à l’eau.
Cédric,
Je pourrais en effet considérer un refinancemnt, mais il y a deux prêts sur la propriété, et l’écart moyen des deux prêts ne justifie pas un refinancement (moins de deux points d’écart en moyenne).
Et une nouvelle donne change beaucoup de choses pour nous aussi–la loi de finances rectificative 2011 qui passe au sénat aujourd’hui et demain pour ratification. Notamment, l’application des nouveaux dispositifs de taxation des plus-values sur la vente des « résidences secondaires » (yc les propriétés d’investissement en location / LMP / LMNP) à partir de février 2012 (ouf! pas le 25 août 2011) nous pousse à vendre cette propriété même plus rapidement. Nous n’avons pas l’habitude de vendre nos propriétés, mais plutôt les garder pour leur valeur locative. Mais notre situation de LMP est telle qu’actuellement, nous tombons pile dans le cadre pour vendre sans être taxé sur les plus-values, c’est à dire, nos revenus par ailleurs représentent < 50% de nos revenus tirés des locations, les revenus des locations représentent 5 ans et cette propriété est exploitée activement dans notre parc LMP depuis un certain nombre d’années. L’année prochaine, avec l’achèvement de nos 18 appartements, nos revenus tirés de la location vont exploser et dépasser largement 90K€. Tant mieux, mais cela nous fait sortir de ce cadre étroit…
Donc, nous disposons d’une fenêtre de 5 mois pour vendre cette propriété (acte de vente signé), donc d’environ 2 mois maximum pour signer une promesse.
Notre stratégie va être certainement de vendre séparément les 5 appartements en créant dans la foulée une copropriété (qui doit être crée lors de la vente). Nous pourrions ainsi les vendre à un prix intéressant et même sans cela, nous aurions beaucoup plus d’acheteurs potentiels pour des appartements de 35-40m2 qu’un bâtiment de 180m2. En outre, ce n’est pas catastrophique si nous les vendons pas tous, car ces appartements se louent trus bien et sont donc rentables.
Donc voilà notre stratégie actuelle… Prochaine épiside du feuilleton à suivre !
Kate
Un grand merci Kate pour ton partage. Je rejoins à 100% ton opinion, tout comme celle de Cédric d’ailleurs. Vous avez vraiment raison, continuez à faire votre travail et laissez parler les jaloux 😉
Bonjour tout le monde,
Ma réaction n’est pas en rapport avec l’article mais avec le blog et les commentaires précédent.
A 27 ans, j’ai pour but d’entreprendre afin de gagner mon indépendance. Alors que tout le monde dit que ca va mal, je ne me sens pas concerné puisque je lance une agence immobilière avec mes deux frères (sur bezons). Par moment, je me demande si je suis fou et deconnecté de la réalité lorsque j’entends les gens . Personnellement, j’ai une vision assez tordu des evenements, puisque je pense que les affaires se font quand ca va mal. Beaucoup de personnes sont sous pression, inquiètes et déboussolées. Donc au lieu d’appuyer sur le frein, je choisis l’accélérateur. D’autre part, niveau bagages on est armé, le plus grand possède une experience de 10 ans d’immobilier, le suivant un diplome d’architecture d interieur et moi un deug Eco Gestion et licence Communication.
Bref, on a très faim :).
Petite question,pourriez vous me conseiller des bouquins (basique mais complet) concernant les investissement immobiliers?
Merci d’avance.
J’aime beaucoup le livre « Devenir rentier en quatre ans » par Elise Franck. C’est un livre simple et efficace, avec de très bons conseils.
Si vous avez de l’expérience de l’immobilier et de décoration, vous pourriez certainement faire des bonnes affaires. Vous avez aussi raison d’oser aller au contre-courant, si vous le faites les yeux ouverts (et cela semble être votre cas). C’est justement là où on peut faire les vrais affaires. Il faut prendre des risques calculés pour faire des affaires, sans être obligé de prendre des risques insensés.
Quant à l’agence immobilière, c’est comme tout commerce, il faut se différencier, travailler, acquérir de l’expérience, faire un réseau de contacts, etc. Ceci dit, si vous avez déjà ouvert l’agence, la période des 4 prochains mois sera certainement une aubaine pour toute agence qui sait encourager les propriétaires de résidences secondaires depuis 15 ans de les vendre avant que le couperet de la nouvelle loi des finances leur tombe dessus. C’est certainement ce que je ferais, moi, si je gérais une agence.
Bon courage et bon travail !
Kate
Bonjour Kate,
Merci pour vos conseils.
Malheuresement, le marché concerné par mon agence immobilière possède peu de propriétaires de résidences secondaires depuis 15 ans (environ 1%).
A bientot.
Hello Cédric,
J’ai adoré ton article, car moi aussi je trouve que ceux qui en parlent le plus sont souvent ceux qui en font le moins…
Ou que beaucoup parlent de choses qu’ils ne font ou ne connaissent même pas… ce qui est le cas de ces journalistes d’après moi…
En tout cas, pour réussir dans la vie, je pense que le plus important est de faire l’inverse des autres.
=) Bonne continuation 😉
Bonjour à tous,
Nouvelle sur ce site , j’ai effectivement lu tous vos commentaires et je suis très contente de savoir qu’il y a des gens qui n’ont pas perdu l’espoir de vivre une vie meilleure! J’ai 26 ans et il y à quelques mois , j’ai eu LE DÉCLIC! J’ai un bon salaire( 1900 euros /mois ) et je trouve que c’est correct pour des bons élèves qu’on est vis à vis du gouvernement:-), mais j’ai jamais su ce que c’est d’avoir une intelligence financière afin de pouvoir gérer mon budget ne serait ce que mensuel, pour pouvoir me payer en premier !! Jusqu’au jour ou je me suis poser la question: » quand est ce que ce cauchemar prendra fin ? Ne pas partir en vacances , se limiter en nourriture , ne pas se vêtir comme on.le souhaite..etc ! Alors , ce jour la , ma vie à changer car ,quelques mois après , ma vision de voir le monde a complètement basculer du côté de la réussite ! Loin d’être pour le moment indépendante financièrement, mais mon.plus grand actif c’est le savoir ! J’ai effectivement lu Olivier Seban, Élyse Franck, Robert kiyosachi, business attitude( ton blog Cédric ) , et pleines d’autres vidéos, articles et je me sens prête pour changer ma vie et devenir financièrement indépendante 🙂 je rejoins entièrement kate car c’est l’exemple pir de la réussite et je la félicite car elle a eu l’ odasse de agir et pas simplement subir … Si on.change notre facon de voir l’argent , quo n’est qu’une idée , on souvrira désormais vers notre nouvelle vie.. aujourd’hui je me suis lancée, j’ai décidé de faire travailler l’argent pour moi et nom l’inverse, et j’achete mon.apparement pour commencer à m’ enrichir… Bonne chance à vous si vous croyez au changement…
merci pour tous ces conseils sur la rente et le système parfois très complexe à comprendre lorsque l’on est encore novice..