Sébastien, un lecteur du blog, est entrain de monter une SCI avec un membre de sa famille dans le but d’investir dans l’immobilier. Il m’a proposé d’écrire pour vous une série d’article sur son expérience. Merci Sébastien pour ton initiative 🙂
Si vous n’avez pas lu les deux premiers articles de la série, vous devriez d’abord le faire:
Article #1 : La naissance du projet
Article #2 : La recherche du bien
Voici le 3ème article, n’hésitez surtout pas à le bombarder de questions dans les commentaires 😉
Bonjour,
Le 3ème article de cette série sur l’immobilier devait parler du financement – il viendra finalement un peu plus tard car un événement imprévu s’est déroulé cette semaine.
Les biens que nous avons acheté avec mon Associé sont 2 studios occupés par des étudiants.
Alors que notre opération est toujours en cours (signature de l’acte authentique prévue fin juillet), nous avons été avertis le 23 juin que l’un des locataires avait décidé de quitter le logement.
Avec son préavis, cela nous menait à mi septembre disons.
Coup dur : cela signifie qu’à partir du mois d’octobre nous allons devoir supporter la moitié du remboursement de l’emprunt sur nos propres fonds.
Je ne vous cache pas que sur l’instant, je me suis dit : « Ah bah ça commence bien, nous n’avons pas encore finalisé notre opération qu’un locataire en profite déjà pour partir et nous mettre en situation délicate »
J’entends déjà les commentaires ? « Ah voila pourquoi je n’investis pas dans l’immobilier ! Les locataires qui partent, les remboursements d’emprunt à supporter, etc »
« C’est trop compliqué et puis, ça demande du temps »
Mais si vous suivez les conseils disponibles de par l’expérience des autres (notamment de Cédric) et mes modestes conseils, vous allez vite vous apercevoir que les commentaires négatifs ne tiennent pas et que finalement c’est un mal pour un bien.
Le 25 juin, soit 2 jours après l’annonce du départ de notre locataire, le logement est déjà reloué avec une légère augmentation de loyer (un peu moins de 3%).
La morale : agissez et investissez ! Laissez parler les autres !
Souvenez vous du conseil de base pour la recherche d’un bien : l’emplacement.
Un studio / appartement bien placé peut se libérer et se re-louer la même semaine avec une possible augmentation de loyer.
Au final, pour mon associé et moi, c’est 10 euros qui entrent en plus chaque mois sur le compte.
10 euros ça parait peu mais en 48h, notre opération immobilière devient encore un peu plus rentable et nous ne pouvons que nous en réjouir.
Regonflés à bloc avec mon associé, nous cherchons déjà notre prochain achat. La pompe est amorcée, nous avons plus d’expérience et nous savons que les banques vont nous suivre !
Alors ? Et vous ? Vous commencez quand ?
Sébastien
21 réflexions au sujet de “Un mal pour un bien”
Un article pour nous dire ça ?! Quand même faut pas abuser.
@Roro: Ce n’est pas la taille d’un article qui compte, c’est le fond 😉 Si cela peut permettre à certain de ce lancer et de cartonner, c’est tout bon.
Dans les médias et dans notre entourage, nous entendons uniquement les histoires de ceux qui ont des soucis avec leur locataires, leur notaires, leur travaux, … Aujourd’hui, sur Business Attitude, nous voyons l’expérience d’un « positive » gars sur son premier investissement. Ce n’est pas rien…
Bonjour. Bravo Sébastien. Le plus dur est de se lancer. Mais si on ne le fait pas, on ne gagnera jamais un euro ! Un locataire qui s’en va, ce n’est pas grave. Ca t’arrivera encore souvent dans ta carrière d’investisseur immobilier.
Et je trouve que tu as très bien réagi : c’est l’occasion d’augmenter le loyer. Parce qu’il faut bien se dire qu’à long terme, un locataire qui reste 20 ans, ce n’est pas trop rentable. En général les loyers augmentent beaucoup plus sur le marché que ce que permet l’indexation annuelle des loyers.
Donc, pour pouvoir augmenter sa rentabilité, IL FAUT qu’il y ait un roulement de locataires pour pouvoir augmenter le montant des loyers. Et si on est bien organisé, ça ne pose pas de gros problèmes.
Bonne continuation.
Cédric, pour les personnes qui lisent ton blog régulièrement ce qui est dit là n’est pas nouveau, personnellement je le lis depuis deux ans et ne peut pas nier sa qualité.
Je comprends bien la nécessite de faire partager l’expérience pour les personnes qui se lancent à peine, néanmoins il faut faire attention à ce que ce genre d’article ne passent pas pour un article de plus servant à faire du chiffre.
De plus je ne parle pas de la taille de l’article (cf. ta réponse « ce n’est pas la taille de l’article qui compte ») mais bien du fond, qui est très faible. Et dernièrement je lis beaucoup d’articles sponsorisé sur B.A ou encore des reformulations de concept déjà mis en avant ici même.
Faut juste voir à mon commentaire l’avis d’une personne investie à titre personnel dans l’immobilier et d’un lecteur fidèle de B.A. Pas une critique méchante contre toi ou ton blog.
Justement, sur le fond, on apprend pas grand chose.
Le titre : « Comment acheter de l’immobilier en SCI ».
Et l’article ne répond pas du tout au titre. Ça sent le gros titre pour faire du référencement. C’est sympa de faire venir des gens sans leur donner une réponse.
Moi, je m’attendais à avoir des conseils autour de la SCI. Les choses a bien savoir, les papiers, les frais qui en découlent, etc.
Hors, là, dans les trois articles, on apprend strictement rien de ce qu’est une SCI.
On nous donne juste des conseils déjà donner mainte fois (emplacement du bien, etc.). Alors, je trouve que c’est à la limite de se moquer de ses lecteurs.
Je suis très déçu.
Hello Cédric,
Je suis tout à fais d’accord avec toi Cédric, ce qu’il compte est la qualité de l’article et les bons conseils divulgués dans celui-ci qui est primordiale.
Et, dans celui là, franchement je le trouve de très bon conseils et en plus il a une bonne morale; c’est celle de rester « positive » dans n’importe quelle situation… Et de voir toujours le verre à moitié plein !!!
Dans cette situation les 2 investisseurs ont très bien réagit malgré un petit découragement pendant un laps de temps très court, ce qui est normal….
Je souhaites une très bonne continuation à ses 2 frères dans leur quête vers l’indépendance…
Bien amicalement
Cet article prouve, s’il en était besoin, que tout ne se passe que rarement comme prévu. Là, en bourse, j’ai par exemple investi sur Alcatel au vu de ses résultats encourageants (d’ailleurs salués par plusieurs analystes). Et bien, elle a pris 30 % dans la tête sans motif, mis à part celui de la spéculation 🙁
Il faut être prêt à l’accepter et s’adapter.
Dans ce cas immobilier, on voit que c’est pareil. Et se dire que les situations se retournent vite 😉
Sinon, on va sur un livret A et on attend pour des clopinettes…
Bernard
Bonjour a tous,
Merci pour vos commentaires. Je prends les positifs comme les négatifs.
Je voudrais juste préciser qu’il s’agit ici d’une série d’article et que l’aspect technique de la SCI arrive très bientot.
j’ai voulu dans cette série relater le projet depuis son début et jusqu’a son aboutissement. Le choix et la création de la SCI n’est qu’une partie de ce projet. Cela explique les articles sur l’idée du projet, la recherche du bien, etc
Il y a à suivre un article sur le financement puis un ou plusieur sur la SCI en elle même, avec des conseils pratiques et très concrets.
Je traiterai aussi des avantages et des inconvénients de la SCI.
L’article ci dessus n’était même pas prévu dans la série, c’est l’alea de la location qui m’a fait écrire celui ci.
Certains trouveront le contenu un peu faible, je l’assume. Les 2 idées forces étant d’abord de se lancer, et de toujours rester positif.
Le tite de cet article aurait pu être : un mal pour un bien.
Pour les plus impatients d’entre vous, je vous demande encore un peu de temps et le sujet de la SCI sera concrêtement abordé.
voila, j’espère avoir clarifié un peu
Bonne journée à tous,
Ciao
S
En effet, moi aussi je trouve que les titres sont juste là pour le…référencement.
Je lis ton blog depuis près de deux ans, et la qualité des articles en termes de fond a pas mal baissé.
Je présume que le blog a atteint une taille critique qui permet de le faire rouler tout seul, avec quelques articles de temps en temps, mais n’oublie pas que la courbe après avoir été exponentielle en terme de succès peu se retrouver avec une courbure logarithmique vu la concirrence de blogs sur le même sujet: argent, immobilier, lifestyle, etc…
salut.
Bien sur que le but des titres est d’apparaitre en tête dans les moteurs de recherches 😀 LE but d’un article est d’être lu non? Pourquoi ne pas bien le référencer? Comme l’a dit Sébastien, il s’agit d’une sérié de 7/8 articles. 7/8 articles uniquement sur le coté technique d’une SCI n’aurait pas eu de grand intérêt.
@Carlos: Au contraire je trouve que mes articles ce sont largement amélioré par rapport à mes débuts. J’écris plus facilement, le fond est 10 fois mieux, j’ai énormément progressé d’un point de vue connaissances théoriques et pratiques sur le sujet et je me suis mis à la vidéo. Ce qui a changé sur BA par contre c’est que je publie beaucoup moins. Et ça dérange des gens. Ils étaient habitué (peut-être toi aussi d’ailleurs) à voir sur ce blog 5 articles par semaines. Non seulement ça me demandais plus de temps mais en plus les résultats n’étais pas là en terme de croissance pour le blog. Aujourd’hui je publie beaucoup moins, mais mes articles sont de meilleurs qualités (enfin je trouve) et le blog croît de mois en mois. La « concurrence » c’est niquel, j’ai toujours dis qu’il y avait de la place pour tout le monde. Les articles sponso, j’ai toujours assumé en faire je ne vais pas m’arrêter aujourd’hui 🙂 Le blog est une source de revenu comme des dizaines d’autres. Alors parler de produits que j’ai personnellement utilisés ne me dérange pas du tout. Mais là on part sur un autre sujet 😉
Bonjour Cédric,
Je suis grand lecteur de ton blog, j’apprécie beaucoup tes conseils, qui me rappellent fortement mon expérience des années passées (achats de 2 studios, qui me permettent maintenant, après remboursement anticipé de payer la moitié l’emprunt de ma résidence principale et de me préparer à de futurs investissements), mais qui m’a aussi donné de nombreuses idées (achats de 3 parkings dans l’immeuble des studios il y a 18 mois après tes articles, dont les tarifs ont été revalorisé 2 ou 3 fois déjà avec une rentabilité très bonne).
Néanmoins, je suis assez déçu de ce que tu viens de dire. Tu parles du référencement, et tu dis « Pourquoi ne pas bien le référencer », or, si cet article est peut-être « bien » référencé pour toi en termes de visites, je trouve le titre quelque peu présomptueux par rapport au contenu de cet article, voire même des précédents. Si j’arrive sur ton blog en m’attendant à tomber sur des conseils sur la constitution d’une SCI et que je lis ces articles, tu peux être assuré que je ne reviendrais pas.
Toutefois, j’attends avec impatience que l’auteur traite du sujet qui nous intéresse ici (même si, sur effectivement 7 articles ne toujours pas être arrivé au coeur du sujet au 3è, c’est un peu gênant). Etant moi même avocat, je remarque que c’est un sujet qui intéresse beaucoup les gens quand je travaille sur des dossiers persos, tout en étant assez complexe pour le néophyte.
Dernière remarque, je regrette l’apparition des vidéos sur ton site internet, étant donné que je le consulte la plupart du bureau entre deux dossiers 😀
Mais continue comme ça, je suis impressioné de ce que tu as fait sur les 6 derniers mois !
@Ben: Dit comme ça c’est vrai, je vais changer le titre 🙂
Mais quand je pense à bien référencer l’article, ce n’est pas pour tromper le visiteur, c’est plutôt pour que l’article de Sébastien soit lu et relu.
Croyez-moi, Google n’est pas bête. Si je suis bien référencé, depuis longtemps, et que le coup de filet orchestré par Google Panda ne m’a pas du tout concerné (je touche du bois), c’est que les visiteurs arrivant sur BA trouvent ce qu’ils cherchaient.
Donc sur le fond, c’est vrai que le titre n’est pas approprié et je vais le changer de suite (Cédric 0 – Lecteur 1). Par contre, je pense toujours que l’article est de bonne qualité 🙂
Excellent, je suis tout à fait d’accord et le titre est bien choisi…lancez vous ça vaut vraiment le coup…
@Cedric: petite question. Si j’achete un appart loué 400€ depuis 1997 (fin du bail en mars 2014), dans quelle mesure je peux au terme du bail refaire un nouveau bail mais avec un loyer à 650€ (prix de marché).
Est-ce que j’ai le droit? et si le locataire n’accepte pas est-ce que je peux faire une rupture et resigner avec un nouveau locataire? j’ai déja fais un « de Robien » + j’ai un studio loué à Toulouse et la je suis sur un autre plan.
merci et bon investissement à tous…
P.S: les 3 règles importantes: l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement…
Bonjour Cédric,
J’ai trouvé ton blog grâce à une amie qui te suis depuis pas mal de temps.
Je lis tes articles depuis maintenant plus de 3 mois et je n’ai jamais abandonné: pourquoi?
Justement parce que tes articles sont courts (faciles à lire) et qu’il n’y en a pas trop fréquemment.
J’ ai un ami qui publie de longs articles tous jours, c’est vite indigeste et je me suis désinscrit.
Un peu de vidéo de temps en temps, c’est aussi très agréable, encore une foid, à condition que ce ne soit pas trop long.
Je suis content lorsque je reçois un mail de ta part pour annoncer un nouvel article, car c’est toujours du CONCRET et du VECU (pas de grandes théories).
Pour les gros cerveaux qui se masturbent intellectuellement c’est peut être décevant mais là on est sur des idées accessibles à tous et pas besoin de décoder: c’est super.
Très cordialement,
Patrick
@Farid
Compte tenu de la date de fin de bail je déduis qu’il s’agit d’une location nue (=non meublée) Elle est régit par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En cours de bail vous pouvez réviser le montant du loyer dans les limites de variation de l’IRL et si le bail comporte une clause de révision.
Vous pouvez également majorer le loyer si vous avez convenu avec votre locataire de travaux d’amélioration que vous ferez à vos frais.
Enfin vous pouvez proposer une revalorisation du loyer en proposant le renouvellement du bail à votre locataire en apportant la preuve que le loyer est manifestement sous-évalué.
Pour donner congé à votre locataire il faut respecter certaines règles il n’est donc pas possible de lui donner congé pour louer plus cher (certains propriétaires peu scrupuleux donnent congé pour vente, mettent un prix manifestement trop élevé puis remettent le bien en location faute d’avoir trouvé preneur en se disant qu’une fois parti le locataire n’ira pas vérifier ce qu’est devenu le bien 🙁 )
Dans le cadre d’un investissement locatif acheter un appartement occupé peut être une bonne affaire (ils sont généralement vendus moins cher qu’un appartement équivalent vide, vous n’avez pas à chercher un locataire) mais il est important de prendre certains précautions. La première est de vous faire communiquer une copie du bail (lors de mes recherches je suis tombé sur deux vendeurs qui y rechignaient à force d’insistence j’ai appris qu pour l’un d’entre eux il n’y avait pas de bail écrit -ce qui n’est pas une obligation légale mais qui n’est pas une bonne chose pour le propriétaire bailleur par ex comme vu précédement pas de possibilité de révision annuelle du loyer-)
La seconde est d’essayer de savoir si le vendeur n’essaie pas de se débarrasser d’un appartement occupé par un mauvais payeur (et donc de laisser la galère d’une procédure d’expulsion à un autre pigeon).
Pour ma part je tente d’entrer en contact avec le locataire sans la présence de l’AI ou du vendeur pour engager une relation de confiance par exemple je lui demande toujours quels seraient les travaux qu’il envisagerait s’il était propriétaire (cela permets aussi de vous faire une idée si vous aurez fréquemment des revendications de sa part s’il vous dit que tout serait à refaire 😉 )
Mon commentaire peut paraitre un peu contraire à la positive attitude mais je le répète acheter un appartement occupé peut être une bonne opération. D’ailleurs je rentre d’un séjour à St Martin où j’ai visité plusieurs biens dont la majorité occupés. Et maintenant je monte un dossier à ma banque pour acheter non pas un appartement mais deux ! (en fait un en location annuelle et le second pour faire de la location saisonnière le loyer assuré me permettant quasiment -compte tenu de mon apport- de rembourser les deux prets même en cas de vacance locative du bien en saisonnier)
Donc l’investissement locatif c’est mille fois oui mais c’est comme tout il faut un minimum de précaution. Sortez couverts en quelque sorte 😉
En relisant la question de Farid je me rend compte que je n’y ai pas entièrement répondu.
Pour proposer une revalorisation lors du renouvellement du bail pour cause de loyer manifestement sous évalué il faut donc le signifier au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier. Il faut reproduire l’article 17 c de la loi tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et présenter au minimum 3 références (6 pour les agglomération de plus d’un million d’habitants) dont au moins 2 (4 si + du million d’hab) qui ont le même locataire depuis 3 ans ou plus. Il faut bien sûr que ces références correspondent au même type de bien.
En cas de désaccord (ou si votre locataire ne répond pas) il faut 4 mois avant la fin du bail saisir la commission de conciliation puis si aucun accord n’est trouvé le loyer sera fixé judiciairement.
Pour une augmentation de plus de 10% (ce qui est votre cas) elle s’appliquera par sixième annuel (donc une augmentation d’environ 41 € chaque année).
Vous aurez donc compris que si le vendeur vous fait miroiter un passage rapide de 400 à 650 € la réalité est toute autre et qu’il vous faudra de la patience et peut être l’aide d’un spécialiste pour faire votre notification dans les règles de l’art (la moindre erreur est synonyme de renouvellement aux mêmes conditions).
Encore une fois j’espère ne pas vous décourager un bien bien (lol) placé à un prix intéressant peut être une bonne affaire même avec un loyer manifestement sous évalué (en particulier car si le loyer est vraiment intéressant votre locataire ne donnera pas congé de sitôt -ce qui vous permet d’assurer les éventuels remboursements de pret- et lorsqu’il le fera vous aurez alors la possibilité de fixer le loyer librement pour le locataire suivant)
A vous de bien étudier tous les paramètres
Didier, merci beaucoup pour la réponse que tu as apporté à Farid 🙂
Tu étais à Saint-Martin? Pas trop mauvaise la météo? (Cyclone Emily entre autre)
Comment as-tu « senti » le tourisme durant ton séjour? Très chargé, moyen, déserté? (notamment au niveau de la population américaine/anglophone)
Je songe souvent à investir à St Martin. Soit dans des petits studios/2 pièces (il y en a des vraiment pas cher mais il faut faire attention aux charges) ou soit dans une villa de standing pour faire du saisonnier.
Oui en effet j’étais à St Martin mais avant le passage d’Emily donc la météo était tout à fait agréable.
En effet la situation économique en générale n’est pas hyper florissante cela se voit aussi dans les finances de la collectivité et dans la décision de mettre en place des impots ou taxes spécifiques (droit au bail, TGCA…) alors même que St Martin était réputé comme étant presque un paradis fiscal.
J’ai quand même croisé pas mal de touristes (peu de francophones) plus du coté néerlandais ce qui s’explique par le flot des croisièristes déversés à Philipsburg. Toutefois la situation n’est pas catastrophique certains prestataires en saisonnier n’ont pas même pris la peine de répondre à mes solicitations. preuve qu’ils n’ont pas trop à se battre pour trouver des clients.
Encore plus qu’ailleurs l’emplacement est un maître mot car il y a quand même pas mal de concurrence avec les hotels et les locations saisonnières qui fleurissent. De l’aveu d’un AI local le saisonnier est un peu un sport national et les situations sont très disparates certains sabrent le champagne quand ils louent une dizaine de semaines par an alors que d’autres louent 50 semaines par an !
Comme tu le dis la situation économique pas extra-ordinaire permets de faire de véritables coups de fusil. Certaines villas de standing du coté d’Oyster Pond par exemple sont quasiment bradées. Il est vrai qu’à titre de comparaison lors de mon premier séjour j’étais basé dans une de ces résidences et jai payé moins cher en logeant dans un deux pièces gigantesque avec piscine que dans une chambre d’hotel simple (chambre bien sympa quand même type studio avec terrace privative) à Concordia !
Certes certaines résidences ont des charges relativement élevées mais attention quand même à certaines résidences aux studios bons marchés avec presque pas de charges car il y a pas mal de différences de standing. Cela n’atteinds quand même pas les bouges infâmes des marchands de sommeil de la région parisienne mais les proprios visent clairement les haïtiens et dominiquais sans papier et donc pas trop regardants 🙁 Par exemple une des résidences présentée comme résidence avec piscine propose en fait un bac de récupération d’eau de pluie (ce que mon coté écolo trouve plutot sympa sauf qu’en l’occurence l’eau était croupie !) Ce n’est pas ma vision du business et à la lecture de ton blog je ne crois pas que ce soit la tienne non plus. Peut être est-il possible de faire changer les choses (car la résidence a un potentiel) mais si les autres proprios sont des marchands de sommeil il faudra dépenser beaucoup d’énergie…
Pour ma part j’essaie aussi de garder à l’esprit la possibilité de revendre le bien (même si mon objectif sur ce coup est de faire avant tout du locatif). Un bien louable et revendable c’est vraiment limiter les risques. Et un appartement sur la Baie Nettlé se revendra mieux qu’un au quartier d’Orléans 😉
Bref je pense que c’est vraiment le bon moment pour investir à St Martin il y a une offre suffisemment importante pour avoir le choix et pour certains je ne vois pas trop comment les prix pourraient baisser bien sur comme pour tout investissement il faut juste prendre le temps de bien sélectionner le bon coup. Et même si on peut trouver St Martin moins belle que la Guadeloupe je trouve que c’est une ile qui vaut vraiment le détour.
Bonjour,
Merci pour cette série d’article qui me conforte dans le projet de SCI que j’ai avec mon frère. Je suis bien d’accord avec vous Cédric et Sébastien, si on écoute ce que disent notre entourage, nos amis… on ne fait rien car toutes opérations de ce type est trop risqué.
Du coup, je me dis que cette peur laisse plus d’opportunités à ceux qui osent entreprendre. Donc, je remercie tous ceux qui n’osent pas ;-)… MERCI !
Cordialement
Un grand merci Didier pour ces précisions, je suis trés content de la qualité de ta réponse qui effectivement me fait vraiment réfléchir sur la rentabilité de ce projet….Je pense que parfois il faut aussi prendre du recul et savoir analyser le risque avant de se lancer tête baissée…
Un bon investisseur sait saisir les bonnes occasions mais sait aussi se faire conseiller pour des invest un peu douteux….
Un grand merci à Cédric aussi qui grâce à son blog a permis cette connexion…
Avec toutes les craintes actuelles sur les marchés financiers…la pierre est et restera une valeur sûre…
Bons Biz à tous,
Farid
@Farid
En effet, il faut toujours analyser un éventuel investissement. Et surtout l’analyser en fonction de tes objectifs. Car même si la rentabilité n’est pas exceptionnelle cela peut être un bon investissement par exemple si le bien est bien placé et susceptible de prendre de la valeur, si le prix est correct (sachant que le loyer est sous évalué et avec les informations récoltées ici concernant sa revalorisation il st peut être aussi possible de négocier le prix de vente), si le faible loyer permets de rembouser les dépenses -pret, charges, impots- si ton objectif est d’augmenter ton patrimoine immobilier -j ai cru lire que tu avais déjà d’autres biens en location- …
Bref il existe une mutitude de paramètres dont l’importance diffère d’un individu à l’autre puisque les profils diffèrent aussi.
Et si au final cette transaction n’est pas un bon plan selon ta grille de lecture, il est clair qu’il ne faut pas abandonner l’idée d’investir dans l’immobilier.