Voulez-vous devenir plus riche jour après jour ?

Depuis 10 ans, plus de 15 000 personnes m’ont fait confiance pour les aider à développer des revenus alternatifs. J’ai une question à vous poser, voulez-vous des revenus alternatifs ?

Un immeuble de rapport pour se créer un revenu passif

immeubleVoici l’investissement immobilier ultime, l’immeuble de rapport. L’avantage de posséder un immeuble par rapport aux appartements individuels est qu’il n y a plus la notion de copropriété, vous êtes le seul patron. Vous changez la toiture quand vous voulez, vous faites le ravalement de façade quand vous le souhaitez (ou presque), la cage d’escalier est à refaire et vous n’avez pas les fonds nécessaires cette année ? Vous repoussez les travaux comme bon vous semble !

Voici un immeuble qui est actuellement à vendre dans le département du Val d’Oise (95). Il se trouve en plein centre ville, à proximité de la gare de Pierrelaye (une trentaine de minutes de paris) et est composé de 7 appartements (du studio ou F2).
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Le prix de vente est de 746 000€. Comment financer cela me direz vous ! Une solution serait d’abord de négocier le prix à la baisse et de revendre un ou deux studios acquis une dizaine d’années plus tôt pour constituer un apport et payer les frais de notaire.

En supposant que l’on achète le bien 680 000€ net vendeur. Le prix final frais de notaire inclus s’élèvera à 748 000€. Nous revendons un précédent bien de plus petite taille pour 100 000€ qui constituera l’apport. Il faut contracter un crédit de 648 000€ sur 20 ans. Le montant de chaque traite s’élève à 4099€ (avec un taux à 4,5% assurance comprise). Les revenus locatifs mensuels s’élèvent quant à eux à 4770€ soit un cashflow positif de 671€.

Reste en suite à retirer les frais de gestions, de vacance locative et différentes taxes. C’est vrai que sur ces 671€, il ne reste plus grand-chose. Mais d’ici quelques années, l’inflation jouera en votre faveur. Vous paierez les mêmes traites mais vos locataires paieront plus cher les loyers.

Cela parait facile, reste à avoir le cran d’aller signer chez le notaire… Par ailleurs le prix reste encore élevé même négocié à -10, -20%. Peut-être qu’il vaut mieux attendre un -30% d’ici quelques années?

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J’ai une question à vous poser, voulez-vous des revenus alternatifs ?

Cédric Annicette

Cédric Annicette

Depuis 2006, je partage mon expérience sur l’investissement, l’entrepreneuriat et le développement personnel. Devenu indépendant financièrement en 2011, et millionnaire en 2014, j’organise des séminaires ayant regroupés plus de 3000 personnes. J’ai créé plusieurs formations pour accompagner les personnes débutantes ou expérimentées dans les 4 piliers d’enrichissements que sont : l’immobilier, le business internet, le business classique et la bourse. Cliquez ici pour en savoir plus sur mon parcours

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14 réflexions au sujet de “Un immeuble de rapport pour se créer un revenu passif”

  1. Encore faut-il trouver des locataires pour tous les logements de l’immeuble et les garder le plus longtemps possible pour éviter les rotations et les pertes sur certains mois !

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  2. A 748000 euros frais de notaire inclus, cela fait une rentabilité de 7.65%.

    Si on prend un principe de 33% de locataire qui ne payent pas (eh oui), cela rapporte 3148 euros / mois soit un cash flow négatif.

    L’idée de l’immeuble de rapport est effectivement une excellente solution mais pour mar part, je regarde uniquement si > 10% de rentabilité (cela se trouve en province et grande couronne).

    2 autres idées à explorer est :

    – si des travaux sont à envisager de faire appel à l’ANAH et/ou bénéficier du De Robien recentré.

    – revendre des appartements juste après l’acquisition pour rembourser une partie de l’emprunt.

    Ainsi, vous pouvez partager les futurs frais de copropriété tout en restant majoritaire pour les décisions.

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  3. « revendre des appartements juste après l’acquisition pour rembourser une partie de l’emprunt. »

    Au vue des taxes sur les plus-values ça va être dur..

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  4. @moreauste: >10% en brut? « revendre des appartements juste après l’acquisition pour rembourser une partie de l’emprunt. » => Il faut créer une copropriété, il me semble qu’il faille faire appel à un avocat, c’est assez coûteux en temps et en argent. Merci pour ton commentaire.

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  5. Intéressant ce cas d’étude, voici mes commentaires en vrac:

    Tout d’abord, est-il possible de financer l’achat de ce bien à hauteur de 87% (13% d’apport personnel). Je veux dire, dans la réalité, est-ce qu’il serait possible de se voir attribuer un tel prêt ?

    Ensuite, posséder tout l’immeuble facilite les prises de décision, mais on ne peut pas laisser l’immeuble se délabrer pour autant.

    Le montant des loyers vient s’ajouter à ses revenus pour le calcul de l’impôt sur le revenu, 57000 euros de plus (moins les travaux, peut etre les charges je crois ?) ça fait vite monter l’addition.

    Pour finir, n’y a t’il pas des placements plus rentables, je veux dire, avec 700 000 euros on peut commencer a avoir pas mal de possibilités en terme d’achat de business.

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  6. POUR ARQUCCI :

    Il est vrai qu’il y a des taxes sur les plus-values mais c’est bien sur ta marge et non sur le prix de l’immeuble… De plus, il existe des moyens de réduire voir d’annuler cette plus-value (pas tester mais il semble réellement que cela soit possible au vu de ce que j’ai lu).

    POUR CEDRIC :

    Je ne connais pas encore exactement le coût et la manière de créer une copropriété mais je pense pas que le coût viendra engendrer énormément le rendement.

    Je vais me renseigner plus exactement car ma femme est dans l’immobilier et j’ai un ami d’enfance avocat.

    POUR AURELIEN :

    Je pense qu’il complètement possible de financer avec 13% d’apport parce que j’avais présenté un tel projet (de 300 000 euros) il y a quelques mois à mon banquier.

    Rien n’a été signé car l’immeuble est parti en 1 semaine mais le banquier m’a indiqué qu’il se battrait pour se dossier avec un apport équivalent au frais de notaire.

    Certains pourraient croire que je suis « déjà » riche mais pour votre information, j’ai très peu de fond liquide mais un historique de confiance important.

    Il est vrai par contre qu’il faut calculer son impôt sur le revenu et c’est pour cette raison que je parle de l’ANAH (abattement selon montant des loyers) et de Robien recentré.

    Par contre, je pense effectivement qu’un placement en bourse de 700 000 euros serait plus rentable aujourd’hui sur du long terme… mais aucune banque de prêtera une telle somme même avec un apport.

    Seul l’immobilier te permet cela car la banque a toujours l’immeuble en hypothèque au cas où

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  7. « Un immeuble de rapport pour se créer un revenu passif »
    Dans ce cas, vu que le logement vous rapporte un revenu on appelle plutôt ça un revenu actif et pas passif !

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  8. @ArQucci: J’entends par revenu passif une entrée d’argent qui ne demande aucun effort. L’immobilier, le versement d’interêts et les dividendes sont des revenus passifs par excellence. Le blogging est un revenu moyennement actif car il faut faire un effort d’écriture mais un site web génère toujours des revenu quand l’auteur dort. Le travail quant à lui un un revenu actif. Si tu n’es pas à ton poste, pas de salaire. Tu échanges ton temps contre de l’argent…

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  9. Article et échanges de commentaires très enrichissant 🙂
    Il est vrai qu’investir dans un immeuble avec autant de frais fait peur. Surtout que s’il s’agit de plusieurs appartements, cela prendrait énormément de temps à gérer (possible qu’il faille sous-traiter la gérance et donc frais supplémentaires) avec les soucis et tracas qui vont avec (perte de cheveux assurée ;-).

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  10. J’ai pour ma part sauté le pas cet été.
    Un immeuble bien plus modeste que celui-ci pour commencer puisque composé de 4 appartements et situé dans la région angevine.

    Effectivement l’idée de se créer un revenu supplémentaire est la première motivation, même si la charge de travail n’est pas nulle pour y arriver!

    Effectivement ne pas oublier les rotations des locataires et les menus travaux à faire entre 2 rotations (même si cela n’est pas systématique) qui plombent le rendement.
    D’autre part bien calculer l’impôt sur le revenu supplémentaire généré par les loyers qui vont augmenter au fil du temps (pour faire simple: Loyers hors charges-intérêts d’emprunts-travaux), il faut être en mesure de les payer et cela sera d’autant plus difficile que le crédit approchera de son terme et que les loyers encaissés sont élevés.

    Pour l’exemple ci-dessus je ne trouve pas sa rentabilité exceptionnelle, et en tout cas insuffisante pour couvrir les à-côtés (impôts fonciers / travaux / rotation des locataires / impôts sur le revenus supplémentaires) -> Je préfère privilégier l’achat en province beaucoup plus rentable avec une mise de départ moins importante.

    Le gros avantage de l’immeuble par rapport à 1 ou plusieurs appartements séparés:
    – Pas de copropriété, on fait les travaux quand on le souhaite, à l’inverse en cas de gros coup dur on est seul pour payer…
    – 1 seul prêt pour l’ensemble (donc éventuellement un seul compte, 1 seul établissement bancaire, 1 interlocuteur)
    – Tout est situé au même endroit, on peut visiter un locataire et en profiter pour faire le tour de l’immeuble et faire quelques menus travaux d’entretien.

    Pour ma part le bien à été financé à 100%, mon apport correspondant au frais de notaire & garantie crédit logement.
    Je n’ai eu aucun mal à faire passer le dossier, j’entretien de très bonne relations avec mon banquier ce qui aide. D’autre part hormis cela la situation personnelle de mes finances est correctes sans plus, néanmoins au cas où je pourrais payer l’intégralité du prêt de ma poche (en se serrant bien la ceinture!) en cas de gros coup dur durant quelques temps s’il le fallait.
    Je peux également avancer le montant de l’échéance quand les locataires tardent un peu à payer et me rembourser plus tard dans le mois.

    C’était donc ma modeste contribution à cette idée qui me trottait dans la tête (je constate que je n’était pas le seul!) si vous avez des questions n’hésitez pas!

    @ +

    Répondre
  11. Je voudrais juste ajouter un point par rapport aux loyers impayés.
    Je possède un immeuble avec 3 appartements, et pour tous les 3, j’ai souscris une assurance GRL.
    Cette assurance me coute 2,5 % des loyers annuel brut, et pour ce prix, je n’ai pas hésité longtemps… Il y a quelques conditions à remplir par rapport aux revenus des locataires, mais qui ne sont pas vraiment très contraignantes.

    Elle a de nombreux avantages par rapports aux assurances loyers impayés traditionnels (sans toutefois couvrir les vacances locatives), par exemple il n’y a pas de plafond de durée de versement en cas d’impayé. Il n’y a qu’1 mois de franchise (correspondant au dépôt de garantie).
    De plus, les éventuels dégats engendrés par les locataires sont remboursés (il y a un plafond toutefois)

    Je n’ai encore jamais eu à y faire appel, mais je suis beaucoup plus tranquille avec cette garantie…

    Pour plus de renseignements, google est votre amis…

    Répondre
  12. François,

    2 questions par rapport à l’assurance GRL :

    – Je crois qu’il n’existe pas de préavis mais que tu es payé à partir du 4ème mois en cas d’impayé, non ?

    – Que se passe t-il si ton locataire te paye pas le premier mois, puis te paye le second mois, puis te paye pas le troisième mois ?

    Merci pour tes réponses.

    Répondre
  13. à partir de 500000€ on trouve actuellement des investissements en entrepôt loué avec un rapport de 12%, avantage: si le locataire ne paie pas, un bail signé devant notaire vous permet de récupérer les loyers très rapidement, de toutes façons un locataire qui ne peut plus payer libère très rapidement le local…
    selon l’emplacement et la qualité du bâtiment (double peau, moins de 500 m2 , la chambre de commerce trouve une entreprise intéressée.
    entretien limité (pour un bâtiment aux normes actuelles), pas de pèriode hivernale!!!
    attention aux emprunts, on vous demande toujours une caution…

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