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Je songe de plus en plus à acheter une petite surface dans Paris intra-muros pour la mettre en location. Avec la baisse des prix qui s’est enclenchée, le temps joue en la faveur des investisseurs et autres acheteurs attentistes.

Je compte faire mon premier investissement de ce type d’ici 12-24 mois et je consulte de manière régulière les annonces de studios sur seloger.com et pap.fr sans oublier les annonces gratuites à Paris sur olx.fr.

Je pense qu’il est déjà possible de faire des affaires dans l’immobilier. Voici ce que je veux (ou pas) pour mon futur investissement :

-Pas de Rez-de-chaussée
-Pas de toilettes et/ou douches sur le palier
-Déco soignée afin d’obtenir le meilleur loyer possible
-Mise à disposition d’une connection internet (service rare qui permettra de tirer le loyer vers le haut)
-Au moins 13/14m²

Aujourd’hui, j’ai trouvé une petite perle pour 88000€, 29m² en loi Carrez, dans le très dynamique 10ème arrondissement de la Paris, le tout à deux pas de Gare de l’Est. Certes il est au 7ème étage, mais il sera loué à des jeunes ! Il est sous les combles donc très lumineux, très mansardé mais très bien agencé. C’est le coup de cœur assuré pour les locataires popentiels. Pour 600€/mois + charges, il ne devrait pas rester vide longtemps.

Let’s do the math :

Le studio parisien sera loué 600€/mois soit 7200€ par an. En supposant que nous ayons négocié le prix d’achat à 80 000€ et que les frais de notaires qui s’élèvent à 8000€ seront payés avec un apport. La rentabilité brut sera de 8,2%.

Un crédit sur 20 ans au taux de 4.5% donne une mensualité de 506€.

Nous avons donc un investissement qui crée presque immédiatement un cashflow de 100€ par mois!

Que pensez-vous de cet investissement dont voici les photos?

35 Comments

  1. 4.5 en fixe ou en variable ?
    Combien de charge pour la copropriete?

    Quid des risques
    – non paiment
    – vacances
    – reparation imprevue
    – degats
    – perte de valeur du bien – ce n’est que le debut de la baisse des prix –
    – baisse des loyers

    est ce que 8% brut ca couvre tout ca?

  2. effectivement, toutes ces questions sont importantes…

    On pourrait rajouter :
    – proximité de quel type d’école/université ? (pour cibler les étudiants potentiellement loueurs)
    – proximité des commerces, du métro ?
    – ascenseur ? (7 étages, c’est long..)
    – présence d’une cave ?

    Ça joue aussi ce genre de détails…

  3. Il me parait bien intéressant, il est tout en longueur c’est assez spécial mais ça peut permettre aussi de jouer sur le côté atypique…
    Pour ma part je loue un 22m2 en plein centre de Paris, rue Rambuteau à 2 pas de beaubourg pour 550€c.c
    Donc je pense qu’un 29m2 dans le 10e pourra largement se louer à 600, même 650€.

  4. J’avoue que c’est le genre de choses qui m’intéressent et auxquelles je pense.
    Mais je me pose quelques questions sur la rentabilité car au final cela ne fait une rentabilité nette “que” de 3.7%, plus quelques problèmes potentiels ainsi qu’un engagement sur 20 ans. Par rapport à une assurance vie à 4% ça ne me semble pas spécialement intéressant.

    En gros là le placement en appartement fait gagner
    100€ * 20 ans * 12 mois = 24 000€
    Au final on obtient donc 24 000€ + 80 000€ de capital au bout de 20 ans.

    J’ai fait une simulation (ici :http://www.cbanque.com/) et en plaçant 500€ par mois sur 20 ans, à 4%, avec un apport de 8 000€, on obtient au final plus de 190 000€.

    Pour obtenir 190 000€ avec l’appartement il faut que la valeur de celui-ci double en 20 ans. Je ne m’y connais pas assez en immobilier, est-ce envisageable ?

  5. Cédric Annicette Reply

    @Baptiste: En immobilier tu bénéficie de l’effet de levier! Le locataire paie pour toi le crédit. Dans cette exemple tu ne sors rien de ta poche et encaisse 100€ immédiatement. Pour une assurance vie, tu dois sortir 500€ de ta poche! De plus, dans 20 ans, l’appartement s’échangera sûrement aux alentours de 150k€ grâce à l’inflation.

  6. “-Déco soignée afin d’obtenir le meilleur loyer possible
    -Mise à disposition d’une connection internet”> mon conseil: on se fout de la deco et de l’état. Mieux vaut de beaux volumes et un potentiel dans un immeuble correct et bien situé (ça on ne change pas) car l’aménagement intérieur, pour quelques milliers d’euros on fait des merveilles (j’ai un exemple récent autour de moi).

  7. Je ne sais pas si ce sont les photos qui sont peu flatteuses, mais ça donne l’impression de vivre dans un couloir 😉

    Sinon y a un ascenseur ?
    (parce que 7 étages dans l’ancien (donc hauts!), ça peut rebuter, même un étudiant.

    Citer :
    “Nous avons donc un investissement qui crée presque immédiatement un cashflow de 100€ par mois!”
    Non, il faut déduire :
    – taxe foncière
    – imposition des loyers
    – charges proprio
    – frais de notaire (à ajouter à l’investissement)
    – …etc…
    Cela dit, tu ne dois pas être très loin de l’autofinancement, ce qui reste intéressant (grâce au levier!).

  8. C’est vrai cedric, tu n’as pas parlé des frais annexes (impots,charge,travaux imprevu…) de tout façon meme si tu sort 100e par mois de ta poches tu sera quand meme gagnant.
    Question indiscret as tu un apport?
    J’ai l’intention de faire la meme chose d’ici 2 ou 3 ans. En essayant d’en acquerir un tout les deux ans.
    Ma compagne qui boss dans l’immobilier, m’explique que depuis des années son collègue achete un appartement en auto financement.
    Donc pourquoi pas nous jeune capitaliste

  9. C’est une bonne idée mais tu sais que les prix de l’immobilier sont en chute libre. Ils conditionnent la rentabilité de ton investissement.
    De plus, n’oublie pas de bien prendre en compte l’ensemble des frais et taxes auxquels tu devras faire face. Il est facile d’oublier quelque chose.
    Le dernier facteur clé dans ce type de démarche : la gestion. C’est ça qui détermine ce que donnera l’investissement.

    Le bien en lui-même a l’air pas mal. Le toit donne du charme et plaira sûrement à des locataires.
    Un locataire privilégie l’intérieur et peut faire des concessions sur l’étage ou l’emplacement.

    Dans l’absolu, c’est une démarche nécessaire pour créer sa sécurité financière.

  10. Le problème c’est aussi le turn-over des étudiants qui doivent rester entre un an et trois ans : en général tu te retrouve sans locataire pendant trois mois.

    De plus il te faudra “rafraichir” ton bien de temps en temps et ça peut couter.

    Bien reflechir avant de foncer…

  11. et la location saisonnière? çàd à des touristes 300euros/semaine minimum ? n’est ce pas plus profitable qu’un etudiant à 600 euros par mois?

    Moi même je reflechissais à ce genre d’investissement (location saisonnière pour touriste), mais plutot dans des quartiers mieux situés (centre parisien), 20-25m2

  12. Cédric Annicette Reply

    Malheureusement non, il n’est pas resté longtemps sur le marché vu son cachet!

  13. Comptes également CSG/RDS dans ton calcul de rentabilité, sinon, ton dernier mois présentera un cash flow négatif.

    L’idée est intéressante néanmoins, à Paris ou ailleurs, il y a d’autres villes dynamiques sur notre territoire. Nous avons fait l’expérience à Lyon il y a quelques années sur un 2 pièces (et oui, ici pour un 15m2 à Paris on en a 45). Le bilan est assez bon, d’autant plus que nous n’avons plus de prêt sur ce bien, donc le cash flow est excellent et nous permet de financer d’autres choses, le stock de notre boutique entre autre avec un excellent rendement, tout en bénéficiant d’une caution importante pour un prochain investissement immobilier.

    Bon courage, Alex.

  14. Je vais vous parler de mon expérience perso. Je possède un studio dans le 7 ième arrondissement de 21 mètres carrés troisième avec ascenseur (avenue de bretueil) , je le loue 690 € par mois. Il est en gérance, j’ai donc 51.75 € d’honoraire et j’ai 10 ,14€ de taxe et j’ai un plus une assurance impayée de 20,63€ soit un revenu brut de 607 €. étant expact je paye 25% d’impot sur le revenu il ne me reste plus que 450 €. De plus il y a les périodes entre les locataires il faut compte 1 mois entre deux locataires (c’est très peu car l’appartement prend tout de suite un locataire). A chaque sortie de locataire, je fais refaire quelques chose dans l’appartement qui coute environ 2000 € mais j’ai la chance d’avoir un turnover de locataire de 5 ans, ça fait donc 40 € par mois de travaux. Il faut également compter qu’il faut payer un mois de loyer à chaque changement de locataire. Je paye également une assurance responsabilité civil. Bref un revenu net de 400 € par mois. Je n’ai jamais eu d’impayé car l’agence veille au grain.
    Il s’agit donc d’un investissement père de famille, mais je le loue depuis 20 ans, et il a doublé de valeur depuis l’achat. A l’époque j’ai fait un emprunt sur 10 ans avec apport, pendant 10 ans le loyer couvrait presque le remboursement de l’emprunt.
    Conclusion, c’est un placement alternatif, sur du long terme, une rente à vie, qu’il faut avoir dans son patrimoine.
    Je conseille fortement, mais ça ne fait quand même pas d’or.
    Ce studio est évalué à 200 000 €,

  15. Cédric Annicette Reply

    @Thierry: Merci pour ton retour d’expérience chiffré! Ne comptes tu pas renouveler l’expérience?

  16. j’y ai pensé à un moment donné (achat de trois studios du même genre) mais le prochain appartement, je ne l’achèterai pas en France, peut être en belgique où la fiscalité est nulle pour les expatriées. En effet 25% c’est énorme. Sur les revenue immobilier et mobilier. Je touche des dividendes d’action française également et paf 25% sur les valeurs française. Je me suis froté il y a 10 ans à l’investissement de terrainz viergez au Brésil, la cela a été carrément le jack pot, 2000% de plus value en 10 ans! Mais maintenant c’est plus dur.

    Juste un conseil de baroudeur, c’est en voyageant qu’on trouve des bonnes opportunités d’investissement. Mais il me faudrait un blog entier pour expliquer tout cela!

  17. Pour avoir fait un petit peu de fiscalité, je crois que si tu achètes ton appartement dans le but de le louer et qu’il est non meublé, tu peux aussi déduire les charges d’intérêt si je ne me trompe pas ? non ? Donc c’est peut être encore plus rentable que ce que tu prévois ?

  18. Cédric Annicette Reply

    @Blogradin: Je n’ai pas pris en compte l’imposition, il s’agit d’un rendement brut. Mais c’est une bonne remarque, il me semble que la location en meublé est plus avantageuse d’un point de vue fiscal.

  19. Il ne faut pas oublier que pour faire de la location meublée, un enregistrement à la chambre de commerce et d’industrie est obligatoire et l’ensemble des charges sociales sur une année est de près de 3000 Euros. Inintéressant pour une unique location, cela devient intéressant pour plusieurs au vue des avantages fiscaux octroyés.

  20. “La rentabilité brut sera de 8,2%” => Et alors ?

    Le terme rendement recouvre en fait trois définitions. Aussi faut-il savoir de quoi on parle : le rendement brut ne prend en compte que les recettes locatives, le rendement net intègre en plus les charges courantes et les éventuelles travaux du logements (taxe foncière, frais prévisionnels en cas de changement de locataire, assurance loyer impayés… ) et le rendement net-net intègre votre fiscalité (+ prélèvements sociaux, IR). Selon le mode de calcul sélectionné la rentabilité est loin d’être identique.

    Alors, à quel taux ce fier ?
    Si au moment d’acheter vous hésitez entre deux biens, inutile de prendre en compte votre situation fiscale. Le rendement net suffira à départagez lequel des deux logements sera le moins gourmands en charges.

    Si vous cherchez à connaître l’impact fiscal d’un opération immobilière, le rendement net-net s’avère le plus approprié En effet, un même bien peut, selon le niveau de votre taux marginal d’imposition et de vos revenus fonciers, générer des rentabilités contrastées.

    Dans tout les cas n’utilisez pas le rendement brute comme information. Souvent utilisé par les promoteurs comme argument de vente, ce taux est trompeur pour deux raisons. D’abord, cet indicateur est partiel, car il ne prend en compte qu’un seul paramètre, à savoir les loyers. Ensuite, ces derniers ne sont que théoriques et ne reflètent pas les aléas d’une location sur la durée.

    Sur ce, je vais voir ce que donne Monfis vs Federer 😀

  21. laurent du 24 Reply

    Bonjour,

    Intéressant, mais rendement très faible.

    Va voir mon blog pour comprendre tous les éléments à prendre en compte.

    http://immobilier-locatif.over-blog.com/categorie-11283654.html

    Tout y est :
    Prix d’achat, frais de notaire, apport,
    charges de copro, taxe foncière,
    Assurances…

    En face, il y a les recettes, plus rares…

    Va lire et laisse un commentaire.

    Pour Thierry,

    Je pense que vendre ton appart à 200.000 € et placer l’argent en assurance-vie te serait plus profitable.
    Tu veux rester investi sur de la pierre, et bien prends un fonds pierre dans un bon contrat d’assurance-vie, ton rendement net sera probablement doublé, sans aucune gestion, turn over, impayé ou dégradation…

    Cordialement à tous.

    Laurent

  22. Bienvenue dans la realite entre la theorie de Seban et le vrai monde. Et dans la realitee pourquoi ta maison est un actif en tant que primo accedant? :

    – Par ce que cela reduit ton cash out (-750+600-LOYER RESIDENCE PRINCE+PRIX DU RISK) << (0 – 1000+LOYER VIRTUEL RESIDENCE PRINC+ECONOMIE D IMPOTS SARKOZY)
    – Parce que c’est le meilleur moyen de gagner en experience et en stabilite financiere: Payer un courtier pour negocier le credit, si tu deviens 100% entrepreneur c’est plus compliquer d’acheter et louer sa residence principale
    – Tu es bien plus solvable avec un premier actif a hypothequer.

    Et pour etre honnete, je suis d’accord avec les banque car 3000 net avant impots ce n’est pas beaucoup. Ensuite si j’aspirais au bohneur et au development personnel, je n’investirais pas dans un 45m2 a1000E par mois pour me taper 1h de train par jour

  23. cagnalabrador Reply

    Bonjour,

    Vous avez tous des commentaires très instructifs et du coup j’hésite…

    J’ai 130K€ en cash que je souhaiterais investir/placer.

    J’hésite entre acheter un petit studio et le mettre en loc ou tout placer sur une assurance vie….

    L’idée d’emprunter m’emb^te un peu même si je comprends l’effet levier et l’avantage de déduire les intérêts des impôts.

    N’étant pas une spécialiste de la finance et des” trucs” pour placer malin, pourriez-vous m’aider?

    J’ai un profil investissur plutôt “bon père de famille qui ne prend pas de risque” 🙂

    Merci!!

    Cagnalabrador

  24. cagnalabrador > a 130 kE on doit trouver un studio a louer a Paris sans emprunt… Je connais quelqu’un qui a investit dans un 25m2 il y 1 an a 140k.

  25. @vonric: Merci pour ta réponse, justement, je me demande s’il est plus judicieux d’emprunter pour acheter un appart et placer les 130K dans une assurance vie vs acheter cash et faire entrer les loyers directs sans emprunt.
    Je cherche en limite paris banlieue sud car Paris me semble inabordable par rapport à mon budget. je me trompe peut-être. Mais je me dis qu’un 25/30m2 avec place de parking en proche banlieue est un investissement plus pertinent qu’une surface plus petite dans paris…je ne sais pas trop…d’où la demande des conseils sur ce forum 😉

  26. cagnalabrador Reply

    l’anonyme du dessus c’est moi en fait, j’ai juste oublié de rentrer lo bon champs…
    cagnalabrador

  27. cagnalabrador> Je sais uniquement que l’an passé, 140k 25m2 en face du Lycée Chaptal 17e Paris.
    Actuellement loué en location de courte durée 1000EUR/mois

  28. Cédric Annicette Reply

    Je ne pense pas que acheté cache pour louer soit judicieux. Tu ne pourras ni bénéficier de l’effet de levier ni déduire les intéret d’emprunt et éventuel travaux si tu déclare au réel, tu te feras même carrément allumer par les impots.
    Il est peut être préférable de mettre 10/20k d’apport pour ton investissement et de mettre el reste sur une assurance vie à 4.5%.

  29. cagnalabrador Reply

    Merci beaucoup à tous.
    Je vais réflechir et prendre en compte vos conseils.
    bonne soirée,
    cagnalabrador

  30. cagnalabrador Reply

    Bonjour, c’est encore moi 🙂

    cela signifie que les personnes qui ont 2 ou 3 apparts en locations (appartements n’ayant plus de crédits) se font automatiquement allumer par les impots? Comment faire alors pour éviter trop d’impots?

    Merci,

    cagnalabrador

    • Cédric Annicette Reply

      ils se font allumer mais ils n’ont pas d’autres charges à coté ET SURTOUT les revenus du capital (comme les loyers) sont beaucoup moins imposés que les revenus salariés… Donc ils sont quand même gagnant 😉

  31. cagnalabrador Reply

    Ah ça me rassure, donc en gros, qqun qui n’a pas de crédit et 2 ou 3 apparts en loc par exemple (qu’il a acheté cash) reste gagnant malgré l’imposition?

    J’ai RDV à la CAFPI pour voir combien je peux emprunter sur 10ans/je mettrai au bout si je trouve un studio qui me plait. J’en visite un à Antony demain (dans le 92).

    Merci!
    Cagnalabrador

  32. Bonsoir,
    Cagnalabrador si tu as l’argent cash pour acheter en vue de location, le mieux est d’utiliser un prêt in-fine (la banque te prête l’argent que tu places en assurance vie sécurisée). Tu rembourses uniquement les intérêts chaque mois, équilibrés par tes rentrées de loyers.
    L’avantage de payer uniquement des intérêts est que tu les déduis entièrement de tes revenus fonciers, ainsi que tous les frais afférents à l’appartement, l’assurance des loyers impayés ou Grl, travaux… Il faut pour cela être en frais réels pour les impôts sur les revenus fonciers et non choisir le micro-foncier.
    Je suis dans ce cas depuis 5 ans.

  33. Salut,

    J’aime bien le studio ! De plus, la location de ce genre de bien assure un rendement attrayant. Tu as fait une très bonne affaire. 🙂

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