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Il y a quelques semaines j’ai été visité un bien qui venait d’être mis en vente, voici son annonce (Cliquez pour agrandir) :

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Il est difficile de se rendre compte de l’état d’un bien uniquement avec des photos (surtout quand il n y en a que 2…), je me suis donc rendu directement sur place. Il s’agit d’une maison de 100m² sur sous sol total déjà divisée en deux lots avec un petit jardin permettant de créer des places de parking. Le rez-de-chaussée est une ancienne boucherie et le premier étage est constitué d’un deux pièces en bonne état mais sortant tout droit des années 70.

Les bons points du bâtiment

  • L’immeuble est très bien situé, à 2 minutes à pied du futur tramway, reliant La Défense en une dizaine de minutes.
  • Le vendeur semble motivé, il veut rejoindre sa famille dans une autre région de la France au plus vite (prix négociable?)

Les principaux défauts du bâtiment

  • Immeuble venant tout droit des années 70, tout à refaire avec au moins 100 000€ de travaux

Refait à neuf, les deux appartements peuvent se louer à 800€ chacun. Mais en se basant sur un prix d’acquisition minimum de 350 000€ après négociation, frais de notaires et travaux, la rentabilité ne s’élèverait à pas plus de 5% !

Cet immeuble n’est donc pas intéressant pour celui qui veut réaliser un investissement immobilier. Il semblerait qu’investir dans des immeubles de rapport en région parisienne ne soit plus intéressant.

Voici quelques photos prisent par mes soins, qu’en pensez-vous ?

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Auteur

Depuis 2006, je partage mon expérience sur l’investissement, l’entrepreneuriat et le développement personnel. Devenu indépendant financièrement en 2011, et millionnaire en 2014, j’organise des séminaires ayant regroupés plus de 3000 personnes. J’ai créé plusieurs formations pour accompagner les personnes débutantes ou expérimentées dans les 4 piliers d’enrichissements que sont : l’immobilier, le business internet, le business classique et la bourse.

65 Commentaires

  1. Bonne idée que l’immeuble mais celui que tu nous montres aurait comme le dit nécessiter beaucoup de travaux.

    Aujourd’hui les rendements sont trop faibles et il est inutile de monter dans le train malgré tout ce que l’on entend.

    J’ai raté le coche en 1997 car tout le monde disait il ne faut pas acheter et j’ai douté. Pourtant j’ai vu des appartements sur Paris qui coutaient 3 fois moins chers que maintenant.

    Pour l’immeuble, moi-même et un ami spécialiste de la question, nous sommes en attente et si une opportunité se présente alors nous achèterons à plusieurs en SCI (au moins 2). Soyons patient.

    Aujourd’hui le modèle, j’achète une ruine, je la retape et je la loue cher à vécu car la rentabilité n’est plus là et de plus de plus de ménage ne sont pas assez solvables. Je préfère acheter bas et louer à un prix raisonnable (en plus humainement je sens mieux cette approche).

    Si je reviens sur le bien, la maison donne sur la rue à un croisement, pas terrible … A moins qu’il y ait peu de circulation.

  2. Bonjour,

    Article très intéressant car c’est un investissement où j’aimerai me lancer.

    En s’éloignant de la région parisienne proche, on peut trouver des immeubles de rapport avec de meilleur taux de rentabilité (de l’ordre généralement de 7-8%).

    J’aimerai souligner une chose importante cité dans ton article ; Lire le PLU de la ville et plus particulièrement les places de parking…. Si cela est obligatoire et que vous ne pouvez pas les offrir à vos locataires, vous serez obligé de payer une indeminité à la mairie.

    Pour le cas de ma ville, c’est 2 places de parking par logement ou 2 x 9000 euros… A prendre en compte dans le calcul de la rentabilité.

  3. En cherchant on peut trouver de superbe opportunité! Personnellement je préfère les “grand” immeubles, il y a possibilité de créer plus de logement et donc de diminuer les risques. C’est comme pour les entreprises, il faut avoir le maximum de client et ne pas se concentrer sur un seul.

  4. Comme je te l’ai dit vendredi il faut laisser tomber la région parisienne!
    Impossible de faire de bonnes affaires!
    Tu trouvera sans problème beaucoup mieux en province 😉
    Comme le dit Gilles il vaut mieux des apparts avec des loyers plus faibles (que même une personne seule au SMIC peut payer) qu’un seul appart avec un loyer trop élevé…
    Même si au final le loyer encaissé est le même dans les 2 cas!

  5. Bonjour

    Je trouve que, particulièrement en région parisienne, le prix à la location à moins “flambé” que le prix d’achat. Du coup l’investissement locatif est de moins en moins rentable…
    Avez vous le même sentiment ?

  6. Moi j’ai une explication plus simple, vous reviez completement a force de lire “la semaine de 4H” et “Tout le monde merite d’etre riche”

    Quand on se reveille on se rend compte que pour faire fortune il faut commencer par un travail bien payer et acheter au fur et a mesure sur le dos des locataire. Apres si tu as de la chance tu peux amortir tes actifs en revendant le plus cher au bout de 10 ans pour avoir de la tresorerie positive sans rien glander.

    Sinon pour le loyer voici l’indice de reference pour certain l’inflation c’est de la propagande pour nous proprio c’est la loi :
    http://www.insee.fr/fr/themes/indicateur.asp?id=35&page=archive.htm

    “J’ai raté le coche en 1997 car tout le monde disait il ne faut pas acheter et j’ai douté. Pourtant j’ai vu des appartements sur Paris qui coutaient 3 fois moins chers que maintenant.” Ben continue a ecouter des blogs (celui de Cedric hors cause) pour te conseiller et tu rateras d’autres coches sinon ta d’autre sources d’info comme : http://formation.essec.fr/fileadmin/user_upload/Brochures/Brochure_ESSEC-Executive-Education_ANG.pdf
    http://mit.edu/cre/education/profed/courses/10_campus-courses.html
    ou http://www.cgpc.net/

    Contrairement a Mr Seban il sont paye pour une prestation au resultat.

  7. @leclient

    “La semaine de quatre heures” et “Tout le monde mérite d’être riche” sont de bons livres qui ne prétendent pas transformer notre vie en un coup de baguette magique mais nous faire réfléchir. Ce sont pour moi d’excellents livres.

    Acheter sur le dos des locataires comme tu le dis et revendre le double c’est dépassé, il faut te réveiller. Nous sommes en haut de cycle (perte à la revente) avec un chômage en hausse (défauts de paiements des locataires). Fais évoluer tes conseils …

    Pour le bon salaire, c’est important en effet pour amasser un capital de départ et pouvoir emprunter donc on est d’accord.

    Je lis d’autres blogs et je me fais mon opinion. En 997 les blogs n’existaient pas… Pour l’immobilier j’ai une connaissance qui connait plein de choses sur le sujet donc point besoin des blogs.

    Tes liens tu veux me vendre un MBA à 20000 euros l’année ?

    Pour l’instant on ne peut pas dire que tes conseils sont plus percutants que celui de la majorité des blogs mais si tu le souhaites, tu prends contact avec moi sur mon blog et je serais heureux de publier un article invité où tu nous expliques ta science de l’investissement. Si tu as investis en 1997 alors tu es gagnant mais est ce de la chance ou de la vision ?

    Pour information, il faut aujourd’hui se tenir à l’écart de l’immobilier physique. On peut encore investir en bourse pour le long terme. Mais pour ma part il vaut mieux rester cash en attendant que la situation économique se décante (empire je veux dire …).

    Au fait, je travaille toujours. J’ai expliqué les raisons de mon blog sur mon blog ! Donc je ne rêve pas et j’ai les pieds bien sur terre.

  8. Personnellement j’ai tique sur le “futur tramway”. Je deteste l’idee d’investir dans quelque chose de futur.
    Un couple d’ami est reparti vivre chez les parents de la femme parce que cela fait 8 mois que leurs appartement est toujours non fini… et il y en a encore pour quelques mois.

    Je viens de moselle et la gare Lorraine TGV actuelle ne devait durer que deux ou trois ans maximum avant de la transferer je ne sais plus ou. Pourquoi ? je n’en sais rien mais le resultat est que les acheteurs qui se sont tous jetes sur les environs de la nouvelle gare n’ont plus que leurs yeux pour pleurer… et si vous voulez mon avis la gare n’est pas prete de bouger…. desole les mecs

    Donc franchement je ne pourrais vraiment pas te donner des conseils d’immo mais perso je n’acheterai que sur ce que je peux veritablement voir.

    Cela dit j’aime bien la sorte d’etude de cas, j’apprends donc merci 🙂

  9. @Gilles, merci pour l’invitation mais publier entre faire des economies pour se coiffer et “Sommes-nous dans la matrice ?” ce n’est pas vraiment mon genre. J’ecris deja sur des thematiques d’entreprise si ca peut te faire plaisir.
    Sinon ma sciences de l’investissement te dit “on est rentree en plein liberalisme sauvage et je ne sais pas si on en sortira un jour” Vu que le president francais modifie la constitution pour des raisons purement theologiques et passionnelles, j opterais plutot pour le scenario a l’anglaise des concession ou du scenario espagnol des prets sur 50 ans ou le scenario japonais du leasing intergenerational; Tu vois qu’il reste de la marge dans le cynisme avec la peble pour les patriciens…Tout sera fait pour que ca ne pete pas en tout cas pas avant une vraie revolution urbanistique en France, par exemple le jour ou tu ne vendras pas ton appart pour un studio dans un quartier populaire de Paris, dixit ton blog.

  10. Cédric, plus que ton immeuble et l’étude de cas, ce sont les commentaires qui sont savoureux.
    En immobilier, c’est terrible car chacun y va de sa brève de comptoir. Je n’en rajouterais donc pas…

    Qu’il y ait des cycles, c’est prouvé dans le temps. Qu’il ne faille pas acheter est moins évident (car personne ne peut dire “pendant” à quel point du cycle on se trouve, il n’y a qu’à posteriori qu’on peut faire le constat!).
    Avec des “si”, tout le monde serait millionnaire aujourd’hui si (ajoutez la mention qui vous fait plaisir)!!!
    Il n’y a pas de bon moment pour investir (au mieux il y a une période favorable), mais il y a des ratios (et 5% de rentabilité brute, effectivement… no comment) 😉

    Pour en revenir au bien en lui-même, juste 2 remarques:
    _ Attention aux fonds de commerce (je vais au-delà puisque visiblement la boucherie n’y est plus): c’est très délicat à louer en cette période de crise et surtout les zones commerciales tendent à se concentrer (hors des emplacements n°1 et n°1 bis, point de salut).
    Je n’ai pas signé un immeuble à Bordeaux à un prix et un potentiel très intéressants car la location du FDC était trop incertaine (quartier Bacalan).
    _ Attention aux travaux: LA variable d’ajustement par excellence!
    Nul besoin de s’y connaître personnellement en maîtrise d’ouvrage (encore que ça aide pour économiser une main d’oeuvre qui fait souvent doubler la note) mais il est primordial d’avoir une acuité certaine sur ce qu’il y a à faire et combien ça va coûter (avec le plus de précision possible).
    Dans ce genre d’immeuble, il y a en plus des risques de factures lourdes (toiture, bâti, isolation extérieure…etc).

    J’ai moi aussi eu la folie des grandeurs lors de mes visites et pour être à pied d’oeuvre dans la rénovation d’un studio, je peux te dire que commencer “petit”, ça a ses vertus! 😛

  11. @leclient : tu as la mémoire sélective, mon blog parle de tous les sujets sur la liberté et donc ceux concernant le développement personnel (“Sommes nous dans la matrice”), la simplicité (“Se couper les cheveux soi-même”) voir le minimalisme mais tu as oublié de citer les articles qui ont été publiés sur l’immobilier. En tous cas je suis content de savoir que tu es un de mes lecteurs. Je publierais aussi quelques articles sur le système économique et la politique de la France. Tu as oublié de citer “Vision d’un ancien investisseur immobilier” en te concentrant sur ma article sur la coiffure, dommage car cette article a été écrit par quelqu’un qui vit de l’immobilier (ce n’est pas moi) donc ce n’est pas de la théorie …

    @alterriche je ne pense pas que notre discussion soit de la brève de comptoir (dans ce cas tu y participes aussi par tes remarques !) car elle est argumentée ce qui n’est pas le cas d’une brève de comptoir. Bien sur que je comprends qu’il faut se focaliser sur le rendement du bien (je ne suis pas tout à fait novice en la matière). Donc puisque l’on parle rendement il faut faire du 10% brut sur de l’immobilier sinon c’est même pas la peine (travaux, taxes, entretien, ….). Je réitère mon opinion : il ne faut pas acheter de l’immobilier physique vu les prix actuels en Ile de France (pour être précis), voir la courbe de Friggit. Si tu trouves du 10% de rendement en Ile de France, fais moi signe. A titre perso j’ai acheté des SCPI murs de magasin financés à 100% par crédit sur 20 ans juste au cas ou l’inflation repartirait de plus belles (pour de petites sommes je vous rassure). Les rendements bruts sont entre 6 et 7% mais il n’y a aucun autres couts et la tranquillité n’a pas de prix.

  12. @Gilles:
    Je suis surtout exaspéré par les comportements redondants de tous ces conseilleurs qui te disent “bulle”, “cycle”, “Friggit”…etc. Et qui au final se retranchent derrière ces débats de comptoirs pour s’éviter toute action, toute pro-activité.
    Il y a des affaires à faire quel que soit le secteur géographique et quelle que soit la période. Que ça soit ardu à débusquer, je ne le nie pas (je suis moi-même passé récemment par là et la veille que je mène sur mon secteur me le confirme).

    Mais désolé d’enfoncer le clou: “si j’avais acheté il y a 10 ans, aujourd’hui je ferais une putain de plus-value”, oui tout le monde se le dit, moi le premier.
    Mais ça ne fait pas avancer le schmilblick de se lamenter (à part faire marcher les cafetiers au comptoir! ;)).
    En revanche, ça m’inspire surtout la réflexion de ne pas attendre 10 ans de plus pour refaire le même constat (je préfère l’amer dans ma bière sous forme de Picon…!).
    Les mauvaises langues diront que si bulle il y a (ce qui reste à prouver, pour l’instant même si le marché a marqué une pause sur quelques trimestres, rien ne nous indique une tendance baissière durable (puisqu’il repart à la hausse) et encore moins de 30 ou 40% comme certains gourous tendent à le prêcher!), ils auront bien fait de s’abstenir.
    Certes mais en respectant certains garde-fous (acheter sous le prix marché, utiliser les travaux comme variable d’ajustement, viser une rentabilité à 10% brut, mixer locatif et achat-revente…etc), on limite tout de même le risque (mais je suis disposé à débattre).

  13. @alteriche : en 1997 j’ai visité un petit deux pièces (28 m2) métro Avron, il coutaît 50000 euros négociable et j’avais 2000 euros sur mon compte en banque. Je n’ai pas osé. A ma décharge je ne connaissais pas grand chose à l’époque à l’investissement. Je me tâtais est ce que je l’achète pour y vivre ou le louer. J’ai cogité comme un fou pendant 10 jours, le notaire me relançait. Je suis passé à un poil de l’acheter.

    Il faut accepter que lorsque l’on a a raté le coche, on l’a raté. Je l’ai raté. Et donc je ne vais pas commettre l’erreur classique d’acheter au plus haut car on est au plus haut (Friggit est un bon indicateur car il tient compte du revenu des ménages). La moindre hausse de taux sera mortelle.

    Tu as peu de chance de trouver du 10% brut en Ile de France. Moi j’habite en Ile de France et une règle d’or est d’être près des biens que l’on possède. Si tu trouves un méga affaire à Montpellier et que tu habites à Lille, ça risque de te couter cher en déplacement !

    Je pense au vu de nombreux indicateurs que l’on est en haut de cycle et que les prix ne veulent plus rien dire par rapport aux salaires des ménages. Donc si tu es un action “junky”, il vaut mieux te focaliser sur ton travail, investir en bourse (profiter de la volatilité) mais ne pas à toute prix insister sur l’immobilier. Faisons l’analogie avec la bourse, celui qui est rentré en bourse en 2000 pour ne pas rater le coche s’est pris une belle gamelle, ce sera pareil pour l’immobilier aujourd’hui avec les gens qui font des prêts sur 25 ans pour se payer un bien.

    Tout le monde se trompe même les prix Nobel d’économie donc je peux me tromper également mais si les prix montent encore qui pourra payer les loyers ou les remboursements vu que les salaires stagnent ? On va tous finir par aller vivre dans les camping si ça continue comme cela …

    Pourquoi les allemands qui ont une économie plus forte que la notre et des salaires équivalents paient leur logement 2 à 3 fois moins cher ?

    La France est le seul pays en Europe ou la bulle immobilière n’a pas explosé car notre président a financé sur le dos du contribuable la loi Scellier et le doublement du prêt à taux 0. Il a aussi allonger la durée du prêt relais à 2 ans. Mais quand tout cela disparaitra, les prix pourront enfin s’ajuster comme le veut la loi du marché.

    CQFD

  14. C’est étrange cette façon de tout ramener à des analyses théoriques mais de ne pas se confronter (comme Cédric l’a fait) à la réalité du terrain…

    Je vois un nombre important d’étudiants actuellement en recherche d’un toit pour la rentrée et les parents derrière qui cautionnent et raquent.
    Je vois que je n’étais pas le seul lorsque j’ai loué ma résidence principale (à Paris) et que le loyer (1800€ pour un 3 pièces n’a visiblement pas effrayé les prétendants… si peu solvables?).
    Je vois énormément d’amis s’endetter pour acheter leur RP (autre débat) avec des sommes ahurissantes à 400, 500 parfois 800k€ (et des primo-accédants dans le lot).
    Je vois un déséquilibre toujours flagrant entre l’offre et la demande, et des prix croissants qui ne mènent pas les acheteurs ou locataires vers le camping mais vers une banlieue qui s’éloigne de plus en plus (mais d’ici à ce qu’ils aillent habiter à Berlin, il y a encore un peu de marge!!).
    Je vois le seul et unique vecteur de richesse pouvant s’effectuer grâce à l’effet de levier du crédit (tu peux toujours essayer de faire un emprunt pour boursicoter).
    Je vois que les salaires augmentent moins vite que l’immobilier mais honnêtement (ce que met en exergue Friggit), ce n’est pas le seul secteur concerné or jusqu’à preuve du contraire il s’agit d’un achat contraint (se nourrir, se vêtir, se loger). On peut freiner ses voyages, ses sorties ou ses biens d’équipement mais difficilement “refuser de se loger” en attendant une baisse des prix…

    Bref débat sans fin.
    Je ne suis ni pro ni anti et je ne cherche surtout à convaincre personne. J’aspire juste à gagner de l’argent or l’immobilier me paraît un bon axe (pour moi).
    A condition aussi d’être précis sur le type d’immobilier: locatif, “spéculatif” (achat-revente) ou personnel (résidence principale) sont très différents dans leur approche (et donc dans les stratégies à adopter).

    Revenons au cas concret de Cédric:
    Admettons que l’opération s’équilibre: loyers = remboursement de l’emprunt (incluant travaux + frais notariés). Donc ça s’autofinance gentiment et ça crée du capital (pas de revenu, du moins pas de suite mais du capital qui se constitue “tout seul”).
    Le risque est que le loyer baisse (et évidemment la vacance de locataire, c’est un autre débat et c’est une constante, rien à voir avec le marché ou les cycles). Or qu’est-ce qui ferait baisser les loyers? Une offre plus importante que la demande.
    Sauf que:
    _ Les besoins ne sont pas couverts par le parc actuel (je parle de zones qui nous intéressent, pas de sous-préfectures miteuses gorgées de Robien invendables) et vu la crise, la construction n’est pas prête de s’accélérer, l’Etat a d’autres soucis que de soutenir le bâtiment…
    _ Si les gens n’achètent plus, il va bien falloir qu’ils se logent (or les besoins évoluants, on ne peut rester dans un état de statu quo où personne ne change d’appart), donc un report de l’achat vers la location (ça rejoint ton évocation d’insolvabilité: un couple sera insolvable pour acheter un 40m2 mais pourra se louer un 50m2 sans problème par exemple), ce qui renforce justement le déséquilibre offre/demande!!!
    _ Et je ne parle pas de l’inflation ni de l’indice INSEE du coût de la construction qui fait augmenter piano mais sano les loyers (alors que le crédit lui ne bouge pas pendant 20 ans).

  15. C’est exact que le tramway va être un sacré atout qui va modifier la donne.

    Et si tu rasais la maison pour récupérer les 200 m² de terrain?

  16. @alteriche: je t’ai donné des exemples concrets je ne suis pas uniquement dans la théorie …

    Chacun a sa propre vision de l’économie et de l’investissement. Seul l’avenir dira qui a raison ou tort.

  17. @ Alteriche,
    L’autofinacement n’est pas atteint quand loyers=prêt…
    Quid des travaux de remise en état entre 2 locataires? Des impôts fonciers? De l’impôt sur le revenu et de la CSG/CRDS généré par les loyers?
    Même si tu fait de très gros travaux au départ qui te permettent d’annuler tes revenus fonciers voir de réduire ton imposition personnelle tu ne tiendra pas pendant 20 ans en déficit foncier et tu devra donc en payer…
    Avec 1600€ de loyer ça va vite chiffrer ce poste là…

    Je te rejoins par contre sur le fond de commerce, lorsque je recherchais un immeuble c’était pour moi un point négatif car les baux commerciaux sont très spécifiques, et les travaux de réaménagement en logement peuvent êtres lourds (façade, aménagement intérieur avec une chambre froide à détruire, électricité pas adapté, etc…)

  18. @Patrick et @les autres d’ailleurs : tu dis l’autofinancement n’est pas atteint lorsque loyers = pret. Justement a combien (en pourcentage) a peu pres, estimerais-tu un bon taux.
    Je veux dire par exemple pour un pret de 700E/mois a combien se montrait (dans l’ideal) l’argent a rentrer en terme de loyers.

    Merci pour la precision.

    Mohamed Semeunacte

  19. Cédric Annicette Répondre

    Merci à tous pour le débat, je ne pensais pas qu’une simple étude de cas susciterait tant de réactions.
    Il s’agit d’un investissement immobilier, le but est d’atteindre l’autofinancement afin d’amortir du capital immédiatement comme le dis Alteriche. Donc même dans le cas où le marché serait baissier, on ne perdrait pas d’argent puisque le bien continuerait de se payer tout seul, le but n’est pas de revendre plus cher dans 2/3 ans. Le seul risque serait donc la baisse des loyers et les vacances locatives.
    Deux investisseurs (un en France et un en Belgique) m’ont contacté suite à cet article. Les deux m’ont dit que c’était une bonne idée mais qu’il fallait faire attention au niveau de l’urbanisme et du nombre d’appartement déclarés aux impôts. Patrick qui a laissé un commentaire plus haut m’avait dit également la même chose.
    Il faut écouter les conseils de ceux qui ont déjà fait ce type d’investissement et ne pas rester tétaniser par la peur, ne rien faire et attendre que le “marché soit bon”!

  20. @ Mohamed:
    Impossible à dire dans l’absolu, cela dépend de ta tranche d’imposition, du montant de tes revenus fonciers, du montant de la taxe foncière, etc…
    Seul toi à les éléments qui permette de le savoir!

    @ Cédric:
    Dommage que ces investisseurs ne partagent pas leur expérience ici!
    Je partage ton point de vue sur le long terme, ce sont mes locataires qui me créent mon capital!
    Les seuls risques:
    Vacances des appartements
    Loyers qui baissent mais comme j’ai investi en province dans la campagne les loyers sont faibles, un smicard se loge sans problème!

  21. Oups j’ai oublié de me logguer dans mon commentaires précédent…
    C’est moi qui l’ai posté!

  22. Je me repete : “Tout sera fait pour que ca ne pete pas en tout cas pas avant une vraie revolution urbanistique en France”, l’immobilier sa reste un plan interessant a condition de se former avec les meilleurs, par exemple au lieu de gaspiller ton DIF dans une formation de chef/directeur de projet IT, pourquoi pas payer une business school ou autres pour apprendre les vraies bases.

  23. La maxime suivante de Warren Buffet s’applique bien à l’immobilier ces dernières années et je la suis :

    “Être craintif quand les autres sont avides et être avide quand les autres sont craintifs”.

    Et aujourd’hui il y a encore trop de gens avides sur l’immobilier de peur de voir leur échapper une affaire. Dans l’immobilier une affaire peut faire votre fortune ou vous ruiner.

  24. “Deux investisseurs (un en France et un en Belgique) m’ont contacté suite à cet article. Les deux m’ont dit que c’était une bonne idée mais qu’il fallait faire attention au niveau de l’urbanisme et du nombre d’appartement déclarés aux impôts. Patrick qui a laissé un commentaire plus haut m’avait dit ”

    … C’est en relation directe avec ce que je disais dans mon commentaire du 16/08 à 9h 50.
    Ma femme à une agence immobilière et un immeuble de rapport n’a pas pu se vendre car le propriétaire actuel n’avait pas déclaré ses appartements au niveau des impôts et de la mairie… Il fallait donc que le nouveau propriétaire paye l’indemnité de parking du fait qu’il n’était pas possible d’en créer.

    Sinon, tous les commentaires sont très intéressant mais je rejoint Annicette sur le fait qu’on se moque que le marché va monter ou descendre puisque le but recherché est l’autofinancement de l’immeuble.

    De plus, je m’avancerai pas sur une baisse ou une hausse du marché. Il est vrai que le marché est haut selon Friggit mais pour parler de Paris, c’est aussi l’une des grandes capitales les moins chères au monde.

  25. @Stéphane : oui je suis d’accord tu raisonnes en terme d’autofinancement, tu as calculé ton rendement net et quelque soit l’évolution du marché cela ne change rien au calcul si tu conserves ton bien. Toutefois ton calcul dépend de certaines hypothèses concernant la fiscalité, la hausse des loyers. Si la CGS augmente et passe à 20% (sans doute que peu de gens vont me prendre au sérieux quand je dis ça mais regardez ce qui s’est passé en Grèce sur les retraites), que les loyers baissent car le chômage rend les gens insolvables alors les hypothèses changent.

    Un investisseur professionnel peut arbitrer entre différentes forme de placements : bourse, immobilier, or, création de société. Le seul avantage de l’immobilier c’est l’effet de levier car les banques ne prêtent de grosses sommes que pour des achats immobiliers.

  26. @Gilles: De la theorie et encore de la theorie
    @alteriche : 2000% d’accord, on essaie de theoriser sur un phenomene de societe, la realite que je n’arrete de repeter est que meme si on veut se payer en premier comme Gilles il faut quand meme me payer mon loyer le 25 ou le 1 mais avant le 3, moi mes locataire me paie avant que je paie la banque sinon dehors……….(meme en hiver y a des tips)

    Je vais rajouter que meme avec un effort d’epargne on s’en tire si on choisit bien, j’ai un 2 pieces en normandie qui me coute 250E +/- par mois en Loyer-Pret. Pas graves parce que si je le revend dans 10 ans avec 0% de valorisation: avec 30K d’investissement je recupperer 50K car le locataire aura payer une grande partie des interets. Si je suis chanceux pessimiste avec une valorisation a +2%/an et indice de reference des loyer a +2%/an ben je double ma mise en 10 ans

    D’autre exemple mon ancienne residence principale a Paris est location qui paie depuis que je n’y habite plus ? Le loyer etait trop cher pour une personne, donc je recrute des collocataires (tres en vogue dans un model hyper liberal)
    Je me permets meme de le laisser vide durant les vacances d’ete
    Qui perds?

    C’est vous qui voyer meme si par riche vous entender gros capital, ne rever pas c’est ni la bourse ni les blogs je repete alteriche “qui te pretera 300K pour boursicoter”? Autre question comment obtenir un pret d’1/2M Euro ben si tu gagnes tu te regroupe avec des copains dans une SCI pour garder ta capacite d’endetement mais c’est risquer sinon moins risquer tu economise ton loyer en achetant ta residence principale mais la tu oublie l’immeuble c’est plutot le studio ou 2 pieces

  27. @Gilles : Tu as raison mais si l’investissement était simple et sans risque, tout le faire en ferait. N’est-ce pas la juste récompense pour ceux qui risque ?

    Pour ma part, je raisonne essentiellement en mesure du risque/investissement et je ne pense pas que la fiscalité va énormément changer en dehors des niches fiscales type Scellier, de Robien ancien…

    En ce qui concerne l’effet de levier, il existe aussi en création d’entreprise (on apporte généralement 1:4-1:3 de l’investissement total pour une première création voir 1:10 pour quelqu’un ayant déjà de l’expérience) et indirectement en bourse en jouant les CFD par exemple même si cela peut-être très risqué.

  28. @Mohamed:
    Effectivement, calculer un rendement net est délicat car les paramètres fiscaux sont propres à chacun.

    @Patrick:
    Je voulais simplifier mon exemple “d’autofinancement” car dans la plupart des annonces et des “prix constatés sur le marché” on s’aperçoit que le loyer ne couvre pas l’emprunt (par exemple si je devais acheter l’appart dans lequel je vis, il me faudrait des mensualités de crédit sans apport aux alentours de 3000€ contre 1800€ de loyer…).

    Mais trop se focaliser sur cet aspect t’empêche d’avancer. L’Etat t’en prendra toujours (et toujours trop quand on donne).
    Le meilleur moyen de ne pas payer d’impôts, c’est d’être RMIste…
    Sinon l’astuce est de louer (si possible) en saisonnier: déclarer une partie pour être dans les clous (faire un peu de déficit) et empocher le reste en black (je n’incite pas, j’informe!).

    @Gilles:
    J’adore cette maxime de Buffet.
    Là où je ne suis pas totalement d’accord, c’est sur l’avidité des gens quant à l’immobilier. Mis à part les acquéreurs de RP (c’est un autre débat même si le volume des transactions entre en jeu, certes), j’ai plutôt l’impression qu’une majorité de gens (croissante) s’exprime pour une soit-disante bulle, une soit-disante baisse des prix (à venir) et au final l’urgence d’attendre.
    MDR: Pour acheter dans 10 ans quand la bulle sera retombée…!? J’ai 34 ans et n’ai pas une espérance de vie de plusieurs cycles, donc j’investis quand je peux (si le moment propice intervient quand j’aurai 60 ans, je fais quoi…!??).
    Et tous ces attentistes, on les entend depuis les années 2004. Dans l’intervalle, j’ai pu acheter 2 appart (RP) et faire de belles culbutes à chaque fois (si je les avais écouté…).

    @Stéphane:
    Entièrement d’accord: l’évolution du marché joue davantage sur les stocks de biens et finalement la marge de négociation, pas sur l’équilibre du projet.
    Car le loyer augmente de manière linéaire (ou presque, en tout cas n’a pas subi les explosions démesurées des prix à l’achat de ces 15 dernières années).

    @Gilles:
    Moi je ne suis pas “investisseur professionnel”, qu’un petit gars qui essaye de s’en sortir, d’acquérir mon indépendance financière et éviter de me faire tondre car chaque coup est vital (contrairement à un pro qui peut se permettre de perdre du pognon sur certaines opérations).

    @LeClient:
    Effectivement, l’effort d’épargne n’est pas grand-chose comparé au patrimoine, au capital constitué. Car c’est quand même le locataire qui paye la majeure partie (et la banque qui s’engraisse mais c’est un mal nécessaire).

    @Stéphane:
    L’effet de levier en Bourse est très limité et sur des opérations pour le coup plutôt dangereuses.
    Pour l’entreprise, je peux bien t’en parler. En ce moment la frilosité des banques est à son comble. Et quand je vois la plupart des rêveurs qui veulent monter leur business, je me dis qu’ils ne sont pas prêt d’en avoir un (de prêt).
    Et ça n’a échappé à personne que faire du commerce aujourd’hui est très dur: balladez-vous dans n’importe quelle ville et observez le nombre de pas de porte à céder (pas de fonds de commerce, mais de DAB, c’est-à-dire déjà vide, dont le commerçant a déjà mis la clef sous la porte… no comment).

  29. @alteriche
    Quand tu parles d’effet de levier limité en bourse, tu dois parler des actions et non des dérivés comme les CFD. Comme je l’indiquai aussi, c’est dangereux et il faut bien calculer le risque mais avec ce type de dérivé, on peut avoir un effet de levier de x20… Pas mal non ? (http://www.linternaute.com/argent/bourse/conseil/cfd-les-pieges-a-eviter/attention-a-l-effet-de-levier-autorise-avec-les-cfd.shtml)

    Pour l’entreprise, il est aussi vrai que la demande de prêt est difficile en ce moment (j’en sais personnellement quelque chose aussi puisque j’ai 2 commerces) mais qui ne tente rien n’a rien…

    Celui-ci qui peut investir aujourd’hui sera sûrement gagnant demain car il y a de véritables beaux emplacements à prendre pour pas grand chose.

  30. @leclient: non de la pratique (et je donne des exemples réels) j’en ai moi et mes cobloggers mais tu n’as pas l’air de la voir donc suis le lien sur mon prénom.

    @alteriche: moi aussi je vise l’indépendance financière totale ou partielle mais justement en tant que salarié français il est difficile d’économiser donc c’est dommage de toute griller sur un mauvais investissement. Je comprends ta soif d’investissement mais cela n’empêche pas certains calculs. Les prix en 2004 étaient également surévalués mais le principe d’une bulle c’est qu’on ne sait pas quand elle explose. 60-34 ans = 26 ans, eh tu as encore le temps ! Il y a surement quelques affaires à faire en province mais sur la RP, c’est plus dur.

    @Stéphane: les produits boursiers dérivés sont plutôt dangereux.

  31. @Gilles: Pas un de mes 3 bloggeurs prefere (Michael, Aurelien et Cedric) ne possede un appartement ou une maison dans son patrimoine. Je t’ai repondu sur le sujet de la fin de ton article “Ou bien allons-nous vers un système à l’anglaise, où nos biens seraient acquis en tant que concessions ?” reponse a nouveau tu es rentree dans l’ere hyperliberale donc ce qui ne peuvent plus jouer au poker a Paris devront quitter la table. Avec moins de 3000e net mensuel a Paris tu n’es meme pas dans la classe moyenne tu es dans les moyen-pauvre et les chinois et saoudiens s’en foute balade toi dans le triangle d’oree de tps en tps.

    De plus il n’est pas difficile d’economiser je met jusqu’a 4Knet de cote par moi. Mais bon peut etre que je peux ameliorer mon effort d’epargner en achetant plus de journaux comme le conseil ton blog.

    Comment j’ai multiplier mes revenus par 4 en 8 ans ben pas grace a mon blog en tout cas et comment j’ai acquis des actifs immobilier avec des CDI bien paye.

  32. @le client: tu ne m’as pas cité dans ta liste de blogueurs préférés je suis déçu mais tu y viendras. Contrairement à ces trois blogueurs, mon but n’est pas de gagner de l’argent avec mon blog donc on est pas dans le même créneau. Mon blog décrit un mode de vie basé sur la simplicité, la partie investissement est présente car il faut une indépendance financière totale ou partielle pour être libre. Ensuite tous les trois sont plutôt jeunes et s’ils n’ont pas encore de logement, c’est qu’ils n’ont sans doute pas pu en acheter un, mais Cédric pourra sans doute répondre sur ce sujet.

    Ce que tu peux mettre de coté par mois dépasse mon salaire de toute façon. Dans ce cas il est facile d’investir … Tu as mis le paquet sur ton boulot et je trouve que c’est une bonne solution. Je t’avais déjà répondu et on est d’accord la dessus : un boulot bien payé permet d’épargner des sommes conséquentes.

  33. Est-ce quelqu’un saurait où trouver revenu/prix de l’immobilier pour d’autres pays ? Cela serait intéressant de comparer au courbe de Friggit.

  34. @stephane : dernier numéro du revenu magazine ou ils ont publié un dossier “Vivre sans travailler” ou quelque chose comme ça. Tu as les revenus moyens par pays ou tu peux aller vivre. C’est très intéressants. Et ça fait réfléchir …

  35. @gilles : Je me suis mal exprimé ; Je cherche une comparaison des revenus par rapport au prix de l’immobilier (comme le propose les courbes de Friggit).

    Pour compléter ainsi les discussions, nous pourrions ainsi voir si systématiquement le prix de l’immobilier vient retrouver la courbe des revenus.

  36. @Stéphane:
    Je n’y connais pas grand-chose à la Bourse (et d’ailleurs ce n’est pas vraiment un secteur qui m’intéresse, sans doute y viendrai-je quand ce sera le moment clé pour moi).

    @Gilles:
    Je suis surpris que certains pensent encore que l’IF s’acquièrent via le salariat.
    Pour moi ce peut éventuellement être un passage permettant d’engranger pour investir puis m’arrêter ASAP. Mais encore faut-il gagner des salaires astronomiques (tel que celui prétendument suggéré par LeClient).
    Et qui parmi cette frange (qui veut réellement son IF) a su se poser des objectifs clairs (en gros prévoir la “fin” de son salariat)…?

    Pour ma part IF rime aussi avec le fait de ne pas travailler (ou le moins possible). Syndrome “semaine de 4h”, si vous voulez, j’assume.

    Quant au parallèle avec la courbe de Friggit pour les autres pays, je ne pense pas que ce soit un indicateur à prendre au sens strict car il faut le coupler avec un tas d’autres données, notamment le taux de croissance (donc de confiance) du pays ou encore la proportion de classes moyennes (il suffit de voir le nombre hallucinant de Chinois millionnaires alors que la masse est très très pauvre: cela reviendrait chez nous à supprimer les très riches et les très pauvres mais une classe moyenne qui représenterait 70% des gens dans un pays peut n’en représenter que 10% dans un autre, or c’est justement cette tranche précise de revenus qu’il conviendrait d’étudier!).

  37. @Stéphane: ton commentaire était très claire mais en couplant les informations du revenu avec celles des prix glanés sur le Web ça pouvait le faire.

    Un moyen de calcul :

    “Combien coute un appartement de 3 Pièces (70m2) en nombre de mois de revenu moyen” pour un pays donné est un bon indicateur pour faire simple.

  38. @Alteriche: Non je ne crois pas que le salariat est une solution mais au moins ca me permet d’assurer le capital et l’effort d’epargne de mon IF. Mais je suis realiste j’y pense pour dans 5-7 ans voir moins si tout se passe bien, je ne crois pas dans les micros initiative je suis de la vieille ecole: “devient un bourgeois et grossis ton patrimoine apres tu verras”

  39. @LeClient:
    Question de conception: m’embourgeoiser ne m’intéresse pas mais faire ce que je veux quand je veux où je veux est un luxe suprême pour moi (et ça a un coût et ça nécessite des ressources j’en conviens).

    J’ai toujours en tête la phrase de Ferriss: “ça ne sert à rien de devenir millionnaire, ce qui est important est de vivre COMME un millionnaire” (ou quelque-chose du genre).

    Je te conseille d’ailleurs l’ouvrage suivant:
    http://www.amazon.fr/LArt-pas-travailler-Ernie-Zelinski/dp/2708117300
    Oublie le titre un peu racoleur, c’est un bon essai sur le fait d’appréhender la “non-activité” (c’est nettement plus difficile qu’on ne le croit!).

  40. A 5% de rentabilité brut, ce bien ne vaut clairement pas le coup. A moins de pouvoir rogner sur le prix d’achat ou les travaux, et encore… Par contre je suis étonné par l’estimation du coût des travaux. Tu as fait ça comment ?

  41. C’est de la publicité Adsense et tu le sais mieux que moi que ça ne rapporte rien (il faut un trafic énorme). Par contre ça permet de comprendre l’ensemble des outils Google. Si ça pouvait juste payer mon hébergement ça me suffirait. Les quelques publicités affiliés ne sont optimisés volontairement. Tu sais que les blogs qui gagnent de l’argent par l’affiliation le font surtout par leurs newsletters ou les liens d’affiliation dans leurs articles ou pdf gratuits.

    Mon blog est un condensé de mes règles de vie (petit travail d’écriture) et me sert à perfectionner ma technique sur le Web (en regardant les blogs des autres et les outils du web on apprend énormément). “Pendant la ruée vers l’or, ce ne sont pas les chercheurs d’or qui se sont enrichis mais les vendeurs de pelles et de pioches …”.

    Il y a de la publicité pour comprendre les systèmes de monétisatiion mais j’en ai enlevé quelques une. Par contre j’ai mis de la publicité Adsense à la place mais ça nous paierais à peine à café dans un bar parisien …

  42. @Cédric:
    Je dois te rendre hommage car il me semble que c’est justement ce billet précis chez Argancel qui m’avait donné l’idée d’acheter ce bouquin 😉

  43. 800€ l’appartement de 50m² à Bezons c’est trop cher. J’ai des collègues qui habite à Bezons et paye moins de 700€ pour la même surface.

    • Cédric Annicette Répondre

      @Tomas : 800€ pour un appartement à 200 m du tramway, refait à neuf, avec paarking, cave plus jardin peut trouver preneur à ce prix.

      @Heztok : au pifomètre! vu l’état de la batisse! Réaménagement intérieur complet des deux niveaux, au rdc il faut mettre uen grande fenetre à la palce de l’ancienne porte d’entrée de la boucherie, portail électrique pour les voitures, imprévus, ça va vite chiffrer je pense. 100 000€ est peut-être exagéré!

  44. @Thomas: tu as raison pour Bezons (J’habille à Houilles).

    @Alteriche: j’ai lu l’art de ne pas travailler il y a fort longtemps. C’est un bon livre d’un point de vue philosophie de vie. Mais je préfère le livre de Tim Ferriss même s’il a été beaucoup critiqué car lui a mixé philosophie de vie et modèle de business. Tu as d’ailleurs raison j’adore la phrase que tu as cité.

    Les gens ayant la capacité d’économie de notre camarade anonyme leclient sont marginaux. Donc on doit composer avec un salaire moyen. C’est là justement que c’est intéressant, car on doit développer des aptitudes nouvelles pour faire avec et investir en ayant une capacité financière réduite. En tout cas pour moi cela a été le cas et a été très profitable.

  45. Que de commentaires intéressants!

    En 2004, j’ ai acheté le même type de produit cad une maison divisée en 2 appartements:

    LE SOUCI: Si le nécessaire n a pas été fait en amont comme pour moi, tu ne peux pas revendre 1 appart sans l’ autre. Le service du cadastre de la mairie n’ a qu un lot d enregistré!

    LE SECOND SOUCI: Comme déja dit, pour régulariser ce probleme ( car y a moyen et non ceux qui ont été énoncés), tu créés un 2nd lot pour tes 2 apparts. Maintenant, le service de l’ urbanisme de la mairie peut te demander de payer une TAXE DE PARKING équivalent au prix d’ un garage de la ville concernée.

    Maintenant comme pour tout, y a des moyens légaux de contourner tout ça!

  46. vous parlez de richesse, d’investissement…….

    personnellement, je crois que pour devenir riche il faut commencer par vivre avec les riches
    (la commission est + belle sur un bien à 1 million d’euros que sur 100 000€ et j’en passe……)

    l’argent attire l’argent

  47. @Jérôme B : De quels moyens légaux parles-tu pour contourner le problème de parking ?

  48. @Jérôme B:
    Comme Stéphane, je suis intéressé si tu pouvais développer davantage ton intervention sur le partage de lots 😉
    Merci d’avance

  49. @Patrick Merci pour ta reponse, si tu as un article a me conseiller qui resume de maniere concise les points a observer et a calculer pour s’y retrouver, ce serait sympa.
    @Tout le monde, la conversation est vraiment interessante, j’apprends beaucoup, donc merci a vous tous 🙂

    Mohamed Semeunacte

  50. @ Mohamed:
    Rien de mieux que le site des impôts pour avoir les infos!
    Pour les revenus fonciers:
    http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public;jsessionid=HVGGHN1ZAFTLJQFIEMQCFFGAVARW4IV1?pageId=particuliers&paf_dm=popup&paf_gm=content&typePage=ifi01&paf_gear_id=100006&docOid=ficheformulaire_3163&espId=1&action=openImprime
    Tu prends la notice et tout est expliqué sur le calcul du revenu foncier imposable.

    Si ensuite tu n’est pas à l’aise sur le calcul de l’impôts à payer (foncier+salaires+autres revenus) tu trouvera sans problème sur Internet (j’ai pas de lien en tête désolé!) les explications qui te permettront de faire le calcul.

    ça vaut la peine de s’y intéresser quelques soirées (d’hiver!) et tu saura réellement ce que te coûte/rapporte ton investissement!

    @ Stephane:
    Si c’est dans un petit village la négo avec le maire peut faire sauter ce paiement… 😉
    Dans une grande ville par contre ça marchera pas… 🙁

    @ Alexounet:
    Tout à fait d’accord avec toi:
    L’argent appelle l’argent!

  51. 6,91% ça fait rêver … De plus c’est le vendeur (le conseiller c’est pareil) qui calcule le rendement supposé. La bonne affaire c’est surtout celui qui vend qui la fait. J’ai bien peur que le rendement réel tout frais déduit soit bien en dessous de 5%.

    Achètes des SCPI à crédit (100%) comme je l’ai fait (j’en parlerais bientôt sur mon blog). Tu auras 6% de rendement sans les emmerdes de l’immobilier classique.

    En dessous de 10%, il ne faut pas acheter. De plus le bien est trop chère.

  52. Vous avez raison d’acheter de l’immobilier de bureaux et d’entreprises alors que l’on parle d’une prochaine baisse de la valeur de ces actifs !!!

    http://www.leblogpatrimoine.com/2010/07/limmobilier-dentreprise-leclatement-de.html

    Très cordialement.

    Ce n’était qu’une proposition parmi tant d’autres … je peux vous proposer des biens avec de plus fortes rentabilité dans d’autres région de France !!!

    L’objectif de mon intervention était simplement d’essayer de faire avancer le débat …

  53. @Guillaume: J’ai des SCPI murs de boutique mais admettons que l’immobilier des murs de boutiques suivent l’immobilier de bureau et que celui-ci baisse, ce qui est fort probable. Aucun souci, j’ai pris un prêt sur 20 ans, donc je joue sur le levier du crédit, je ne joue pas la plus value court/moyen terme.

    De plus si l’immobilier de bureau baisse, c’est qu’il y a plus de chômeurs (logique) donc l’immobilier en général baissera … De plus dans mon cas, je n’ai pas à chercher les locataires, à m’occuper les réparations, je ne paie pas la taxe foncière, etc etc.

    Le jour ou la rentabilité de l’immobilier physique passe à 10% (selon mes propres calculs), alors je jette un œil sinon je thésaurise. Car une erreur d’achat sur un bien pour des gens de la classe moyenne comme la plupart des gens de ce blog risque de vous entrainer par le fond pour 20 ans …

  54. Je souhaitais simplement vous donner mon opinion pour vous démontrer que les certitudes sont ennemies de la bonne prise de décision.

    Il est essentiel de rechercher avec attention et de prendre des hypothèses d’évolution pour prendre les bonnes décisions. Il y aura toujours un bémol mais le prise de décision et le rendement attrayant se fait TOUJOURS en contre partie d’une prise de risque ….

    Aucun investissement vous garantira un rendement élevé sans risque;

    Donc le jour ou vous trouverez de l’immobilier de rendement > 10%, d’autres critères viendront vous persuader de na pas investir (taux importants des crédit, forte inflation, … )

    A mon sens, parfois on cherche des années l’investissement idéal et à force de réfléchir, on ne prend jamais de décision.

    Votre décision d’investissement en SCPI est excellente et votre raisonnement LT est le meilleur !! Félicitation, vous avez pris une décision d’investissement..

    A postériori, il est toujours très facile de dire “je le savais ” mais a priori ce n’est jamais facile.

    Pour l’exemple, en Mars 2009, il était très compliquer de conseiller d’investir sur les marchés actions … Meme si nous en étions persuadé, les clients avaient du mal à nous entendre !

    Idem aujourd’hui, lorsque l’on dit qu’il est prudent de ne pas investir dans l’OR ou dans les obligations !!

    Enfin, je vous conseil la lecture d’un de mes articles sur les investissements 2010 :

    http://www.leblogpatrimoine.com/2010/06/reussir-mes-investissements-en-2010.html

    et vous constaterez que je pense fondamentalement comme vous !

    Guillaume
    http://www.leblogpatrimoine.com

  55. @Guillaume : effectivement votre raisonnement se tient mais je dis juste qu’il vaut mieux faire bien attention. Je suis prudent mais je n’hésite pas à prendre des risques calculés sur mes investissements. J’ai investis sur le marché action ors de la catastrophe sur ce même marché action au moment de la crise de liquidité des banques. Car après tout un état n’est jamais en faillite, il imprime de la monnaie et les états sauvent les grandes banques ! Donc c’était presque sans risque. Par contre des tas de pauvres gens sont ruinés …

    Je ne mettrais pas un sou sur les obligations d’états et j’investirais (déjà fait très modestement) sur l’or pour contrer un retour de l’inflation à cause des montagnes d’émissions monétaires des américains et sans doute des européens pour annuler nos dettes.

    J’ai lu votre article sur le lien qui est pas mal je trouve. Vous dites d’ailleurs vous-même qu’il faut 7/8% de rendement sur un bien immobilier !

  56. Salut Cédric,
    Je déterre cet ancien post de 4 ans ! 🙂
    C’est étrange qu’un type comme toi plein d’ambition, qui n’hésite pas à passer à l’action et sortir de sa zone de confort, tu n’ai toujours pas acheté d’immeuble de rapport complet.
    C’est pourtant terriblement efficace pour devenir indépendant financièrement.
    Quand vas tu corriger cet anomalie? 🙂

    Guillaume, http://www.immeuble-de-rapport.fr

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