Interview d’Olivier: acheter un studio pour le louer

Olivier a réalisé son tout premier investissement locatif fin 2009. Je lui ai posé quelques questions sur cette opération. Si vous avez une quelconque interrogation, n’hésitez pas à lui laisser un commentaire.

Bonjour Olivier, peux-tu te présenter?

Bonjour, j’ai 35 ans, je suis marié et j’ai 2 enfants. Nous vivons en région parisienne où je suis actuellement cadre dans une société du secteur privé. Nous avons acheté notre maison il y a 6 ans et l’année dernière j’ai décidé de me lancer dans l’immobilier locatif, en achetant un studio dans la ville où je travaille.

Sur ton blog tu nous racontes comment s’est déroulé ton premier investissement immobilier. Avec la « crise » actuelle beaucoup son frileux financièrement, surtout en ce qui concerne l’immobilier. Qu’est ce qui ta poussé à investir dans un studio?

[Suite:]

L’idée me trottait déjà dans la tête depuis quelques années, mais je n’avais jamais eu le déclic, beaucoup de gens autour de moi étaient assez négatifs sur le sujet, y voyant toujours plus d’inconvénients que d’avantages, les loyers impayés, les dégradations, les fuites d’eau…et j’avais d’autres occupations.
Ce qui m’a décidé à passer à l’action ? La crise justement…Je crois que j’ai réalisé qu’il était important de se prendre en charge, de ne pas se reposer uniquement sur un emploi salarié, à l’avenir incertain, quelque soit sa position ou la santé actuel de sa société. Tant que j’étais en mesure d’investir, il fallait le faire. Il faut savoir prendre un peu de risques et tout bien évalués les risques d’une perte financière étaient très limités, et dans tous les cas, réussite ou pas, c’était une bonne expérience acquise pour son développement personnel.

2009 est-elle une bonne période pour investir?

Sûrement pas aussi bonne que quelques années plus tôt (je me rappelle avoir visité en 2002, pour acheter comme résidence principale, des F2 à 65000€ en plein centre ville, côtés encore aujourd’hui plus du double). D’autre part, les biens à moins de 100000€ sont restés très prisés, la plupart ne restent pas plus d’un mois à la vente. La plupart du temps il s’agit d’investisseurs qui se sont rabattu en 2009 sur la pierre plutôt que la bourse suite à la crise de 2008. Les prix de ces petites surfaces ont donc très peu fléchis. Néanmoins, je suis d’une part persuadé qu’il est toujours possible de trouver des bonnes affaires, à condition d’être là au bon moment, et d’autre part, personne n’est capable de prédire l’évolution dans les années futures, alors je pense encore une fois qu’il est préférable d’agir que d’attendre une baisse hypothétique pendant des années…

Quels sont selon toi les principaux atouts de l’investissement en immobilier?

Le principal atout reste pour moi l’effet de levier : on peut acheter un bien avec un apport faible, voir nul dans certains cas (avec un compte épargne logement ou PEL, qui est considéré comme de l’apport, on peut même emprunter les frais de notaire !) et se constituer au fil des ans un patrimoine payé par les locataires. C’est la situation idéale si le bien s’autofinance plus ou moins. Ca ne marche pas pour n’importe quel achat, il faut être sélectif.
Ensuite, il y a également dans ce placement une certaine protection contre l’inflation. Avec un crédit à taux fixe, on paye la même mensualité pendant 15 ou 20 ans, par contre les loyers suivent le coût de la vie et augmentent.
Enfin, sur le long terme, un appartement de qualité, dans une ville recherchée a très peu de chance de voir sa valeur baisser. Et si l’appartement a été bien choisi à l’achat, il y aura beaucoup de demande à la revente, sans être liquide, son argent n’est pas si bloqué que ça. (En tout cas pour les petites surfaces au coût limité).

Qu’est ce qui caractérise un bon investissement?

Le prix d’achat est bien sûr critique, si on achète trop cher par rapport au loyer que l’on pourra en tirer, le bien ne s’autofinancera jamais. Mais finalement ce qu’il faut bien évaluer c’est le prix d’achat plus les éventuels travaux de rénovation. C’est cette somme totale qui fixe le crédit à obtenir, et donc les futures mensualités.
Ensuite, il faut s’assurer que la demande locative est importante dans la ville, c’est idéal s’il y a peu de constructions neuves ou à venir, et si la ville est étudiante. Je pense aussi qu’il est important d’être proche du lieu de l’investissement, à la fois pour être présent lors des travaux de rénovation et pour pouvoir gérer en direct, sans passer par une agence. Enfin, pour moi, un point clef était de trouver un appartement dans lequel j’aurais pu vivre, dans lequel je me sentais bien, très important pour bien louer par la suite.

Comment trouver une bonne affaire? Combien de biens as-tu visité en tout?

J’ai visité environ une dizaine d’appartements avant de me décider. C’est peut-être assez peu, mais je connaissais déjà assez bien la ville pour y avoir vécu en location et avoir failli y acheter pour y vivre. J’ai donc au cours de ces différentes années visité plus de 60 appartements. C’est vrai que je pense que ça aide pour se faire une bonne idée du type de bien que l’on peut trouver. L’expérience est assez importante pour bien juger et surtout rapidement. En effet, pour trouver une bonne affaire, il faut être réactif. Comme je m’en suis aperçu assez vite, même en 2009, les studios à moins de 100000€ se vendaient en moins d’un mois, voir quelques jours pour les meilleures affaires. Pour ma part, j’ai suivi sur le pap.fr mais avec assez peu de réussite, et j’ai surtout fais les agences immobilières. Il faut se montrer très motivé et faire comprendre que l’on peut se décider très vite pour que les agences pensent à vous rappeler lorsqu’elles rentrent un nouveau bien. En général, si le bien est une affaire, il y a déjà quelqu’un sur le pas de la porte qui attend, donc l’agent immobilier n’a même pas besoin de prendre la peine de relancer les clients qui sont passés quelques jours plus tôt. Donc il faut un certain investissement en temps, se rendre disponible et être présent. Un matin, j’ai eu la chance de repasser voir une agence au moment où le gérant partait prendre des photos d’un studio qu’il venait de rentrer. Il ne l’avait encore jamais vu, et on l’a découvert ensemble. Le soir même je faisais une proposition d’achat qui a été acceptée.

Est-ce possible aujourd’hui d’obtenir 10% brut et/ou un bien qui s’autofinance?

Dans le cas de mon studio, le coût total de l’acquisition (achat + travaux + notaire + meublé + frais bancaire) est de 96000€ pour un loyer de 550€/mois (+ charges). Ca me ferait donc un rendement brut de 6,9%.
Mais ce pourcentage ne parle pas plus que ça. Je discutais dans un de mes derniers articles de mon blog ma façon de juger si mon investissement me paraissait intéressant ou non, notamment en le comparant à un placement financier. Est-ce que les 10000€ que j’ai dépensé comme apport dans l’immobilier auraient été mieux investis sur une assurance vie par exemple ?
D’autre part, ça me parait très difficile de pouvoir dire dès l’achat ou dès le premier bail quel va être le rendement ou le niveau d’autofinancement du bien. Il est clair que le prix d’achat initial et le 1er loyer fixent un certain « rendement », mais ensuite beaucoup de choses peuvent évoluer sur les 15 à 20 ans qui suivent. (travaux, vacance de locataire, etc…)
Néanmoins, si j’extrapole un peu mes premiers mois sur l’année 2010, j’aurais moins de 200€ à ajouter de ma poche cette année. (Sachant que je verse déjà 30€ par mois comme chaque copropriétaire pour se constituer une cagnotte travaux.). Donc sur cette base actuelle, je m’autofinance assez bien. Mais difficile d’affirmer que ce sera vrai dans la durée.
Enfin, pour le moment le fait que je loue en meublé me permet de louer 10 à 15% de plus que ce qui se pratique classiquement. C’est un petit investissement de plus au départ, mais un atout pour tendre vers l’autofinancement.

As-tu réalisé les travaux et la décoration toi même?

Les travaux ont été sous traités à une société de rénovation. Il y a compromis à faire entre payer un artisan qui va faire les travaux assez rapidement et donc pouvoir louer vite, ou bien faire tout soi-même les nuits et les week end, mais y passer quand même 6 mois et donc au final perdre 6 mois de loyers pendant lesquels les mensualités tombent. J’ai donc préféré la 1ere solution. Par contre, la solution artisan requiert quand même beaucoup de présence…pour éviter les déconvenues.
L’idéal est de demander l’autorisation de faire les travaux avant la signature chez le notaire. Normalement la 1ère mensualité du crédit ne tombe qu’au moins 30 jours après cette signature. On peut ainsi optimiser en gagnant 1 mois de loyer sans mensualité à payer.
Les travaux de rénovation fait par une entreprise peuvent aussi être déduit des impôts aux frais réels. Ca justifie encore un peu plus cette option.
Pour la décoration et l’aménagement des équipements, nous l’avons fait seul. Au moment de la proposition d’achat nous avions déjà une très bonne vision de ce qu’on voulait faire de cet appartement, il convenait à nos idées, et le résultat correspond à ce qu’on espérait. La déco en meublé est vraiment un plus pour la location, et pour justifier un loyer plus élevé.

Si tu revendais ton bien aujourd’hui, réaliserais-tu une plu value?

Comme je le disais, l’investissement total est de 96000€ (dont 75600€ d’acquisition et 8700€ de travaux). La plupart des studios rénovés ne négocient à priori dans les 100000€ actuellement Je peux peut-être espérer une petite plus value, mais pas très significative. Il faut déjà absorber les 7000€ partis dans les frais de notaire et bancaire…Je suis donc confiant au moins de ne rien perdre, mais mon objectif est vraiment de l’exploiter au mieux pour en tirer un revenu passif.

Combien de temps a duré ton projet (de la recherche à la signature du bail)?

5 mois entre le début des visites et l’entrée du 1er locataire. J’aurais pu gagner presque 2 à 3 semaines avec une banque plus réactive et un entrepreneur un peu plus fiable sur ces délais, mais globalement, tout s’est bien enchaîné, et ça me semble difficile de pouvoir faire beaucoup plus vite.

Comptes-tu réaliser d’autres opérations similaires?

Pas dans l’année en tout cas, je veux avoir au moins 1 an de recul sur le 1er achat. A la fois pour avoir une meilleure vision de mon niveau d’autofinancement, mais aussi, si c’est un bon investissement, avoir un peu plus de data à présenter au banquier pour justifier une prise de risque minimale pour un 2ème achat…
Mais dans les années à venir sûrement, ça a été une très bonne expérience. Le plus dur et le plus long est de payer le premier appartement…

As-tu considéré un achat de le neuf sous un régime tel que Robien ou Loi Scellier?

Non, je n’ai jamais été vraiment intéressé, j’avais un idée précise, un appartement bien placé en centre ville, proche de chez moi, dans un lieu à la demande locative assurée. Donc, c’était de l’ancien. Pour le moment, j’ai privilégié la valeur du bien en lui-même, pas les carottes fiscales qui auraient pu en découler. Pour les impôts, je ne suis pas trop inquiet pour les premières années, en raison de la déclaration aux réels (déduction des travaux, des intérêts d’emprunt, impôts fonciers, etc ?…). De plus, la location en meublé bénéficie aussi d’un régime privilégié (en cas de non déclaration aux frais réels), même si le privilège a été un peu réduit cette année je crois.

As-tu lu des livres sur l’immobilier? Quels livres recommanderais-tu à tout ceux qui souhaitent investir ou qui ont déjà investi dans l’immobilier?

J’en ai lu 2 juste avant mon achat:

« Bâtissez votre patrimoine immobilier » pour en savoir un peu plus notamment sur tous les aspects fiscaux (qu’est ce que l’on peut déduire au réel, etc…):

et « Comment je suis devenue rentière en 4 ans« . J’en ai pas mal entendu parlé, alors je me suis décidé à le lire. Ce livre a surtout le mérite de donner envie de passer à l’action, même si en pratique, on n’applique pas les mêmes solutions:

On m’a également recommandé récemment « L’Investissement Locatif : les Cles du Succes« , qui semble aborder vraiment tous les aspects du projet, je pense me le procurer prochainement: (cliquez sur l’image pour feuilleter les première pages):

Que dirais-tu a ceux qui souhaiteraient faire comme toi mais n’osent pas franchir le pas?

Il y a en effet beaucoup de rabat joie sur le sujet, en général, ceux qui n’ont jamais essayé (et qui n’oseraient d’ailleurs jamais essayer grand-chose… ?)
Mais une fois ce type de projet réalisé, même s’il ne s’autofinance pas à 100%…, ça procure une confiance supplémentaire pour se lancer dans d’autres projets, immobiliers ou autres. C’est vrai que les 5 mois n’ont pas été simples tous les jours, mais c’est une bonne dose d’expériences enrichissantes acquise et un très bon exercice de développement personnel : pour bien interagir avec l’agent immobilier, le banquier, le notaire, l’artisan, le locataire ou le syndic, il faut se donner les moyens de savoir un minimum de quoi on parle. Donc on apprend beaucoup. Un tel projet donne l’envie de continuer. Diversifier ses sources de revenu est finalement plus à notre portée que ce que l’on pourrait nous laisser croire.

Voici quelques photos du studio d’Olivier:

Vous pouvez également vous rendre sur son blog où il écrit des articles assez techniques très intéréssants  sur l’investissement immobilier en général.