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Pour la plupart des hommes d’affaires et des investisseurs du marché immobilier mondial, l’hôtellerie reste l’un des secteurs les plus attractifs. Il existe plus de 700 000 hôtels et complexes dans le monde, et ce nombre ne cesse de croître.

Alors, si vous aussi vous avez envie de diversifier votre portefeuille en investissant dans un hôtel, voici ce que vous devez savoir. 

Construire un hôtel ou reprendre un établissement existant ? 

Les entrepreneurs de l’hôtellerie se heurtent généralement à un dilemme lorsqu’il est temps d’élargir leur portefeuille d’actifs, en particulier les hôtels. Ils ne savent pas s’il faut investir dans un hôtel nouvellement construit ou investir dans la rénovation d’un hôtel existant.

Parfois, une vue d’ensemble est plus pertinente que la performance actuelle d’un actif existant, il est donc préférable d’évaluer chaque option de manière approfondie.

Il existe deux types d’investissements disponibles pour l’investissement hôtelier : soit investir dans un hôtel existant, soit jeter les bases d’un hôtel nouvellement construit. Votre choix doit en fin de compte dépendre de la base de coût, du temps, de la qualité et de la valeur de chaque transaction.

Hôtel existant

Chaque fois que vous décidez d’entreprendre la rénovation d’un hôtel existant, deux choses sont toujours prises en compte : le coût de base de votre acquisition et le rapport coût-bénéfice de rénover la propriété. Cela est particulièrement vrai si l’hôtel est situé dans un secteur extrêmement fréquenté, dans le centre-ville ou dans un marché où les terrains vacants sont rares.

Quels seront les avantages d’investir et de rénover un hôtel existant plutôt que d’en construire un nouveau :

  • Si vous achetez un hôtel existant avec un historique d’exploitation, vous aurez un aperçu très précis du retour sur investissement actuel.
  • En raison de la hausse des coûts de construction et de la rareté des terrains sur des marchés réputés, la faisabilité de la construction d’un nouvel hôtel est plus difficile à dire qu’à faire.
  • Lors de l’achat d’un hôtel existant, vous pouvez ignorer en toute sécurité le processus d’admissibilité, de conception et de développement.
  • Parfois, le coût d’acquisition peut être nettement inférieur au coût d’une nouvelle construction.

En ce qui concerne les risques, vous devrez réfléchir aux éléments suivants :

  • De nombreux bâtiments hôteliers plus anciens ne disposent pas de fonctions électriques, de plomberie ou mécaniques adéquates pour répondre à la demande des voyageurs d’aujourd’hui. Vous finirez par dépenser autant d’argent pour remplacer ces systèmes que pour en installer de nouveaux.
  • Le prix d’acquisition avec le coût de rénovation ne doit pas être supérieur au coût de construction d’un nouvel hôtel.
  • La revente d’un hôtel rénové peut être plus difficile ou moins rentable qu’un établissement neuf. 
  • Vos coûts d’entretien ne seront jamais aussi bas que les nouveaux hôtels de construction.

Investir dans la construction d’un hôtel

Investir dans un nouveau projet de développement peut également être un investissement risqué mais gratifiant. Il est important d’investir dans des marchés fiables et de répondre aux besoins des voyageurs.

Les investissements dans la construction d’un hôtel présentent les avantages suivants :

  • L’expérience client et les plans d’étage des prototypes d’hôtels actuels sont plus efficaces et modernes que les hôtels plus anciens. Les clients sont satisfaits et laissent d’excellentes critiques de voyage. 
  • Les nouveaux hôtels deviennent généralement des leaders du marché en termes de taux et d’occupation, car les voyageurs d’affaires ne craignent pas de dépenser plus d’argent pour séjourner dans des hôtels plus récents.

Cependant, les nouvelles constructions et les nouveaux hôtels en développement ont leurs propres risques :

  • Le processus de développement prend souvent de 6 à 18 mois de travail acharné avec des ingénieurs, des avocats, des architectes et des personnes de l’urbanisme avec encore 16 à 24 mois de construction.
  • Aucun revenu pendant le processus de développement et de construction.
  • Les codes de construction et les lois de zonage sont différents partout et soumis à l’examen de la ville.
  • Le financement de la construction est généralement plus coûteux que les prêts d’acquisition d’hôtels existants. Il y a beaucoup de prêteurs pour les hôtels existants, pas tellement pour les prêts à la construction neuve.

Pour résumer

Les deux options ont leurs propres avantages et inconvénients. Quel que soit l’investissement que vous finissez par faire, vous devez tenir compte du fait que vous effectuez ces investissements pour compléter votre trésorerie ou pour maximiser votre gain à long terme. 

Pourquoi les investisseurs continuent-ils d’investir de l’argent dans les hôtels ?

A première vue, l’hôtel en tant qu’investissement est un revenu stable et passif. Mais l’hôtellerie est un domaine assez compliqué de l’immobilier commercial. La difficulté réside dans les nombreux facteurs qui influencent la rentabilité des investissements. Par exemple, l’emplacement des installations, la gestion du personnel, l’environnement concurrentiel et la stratégie de gestion hôtelière.

En fonction de l’expérience des propriétaires et de leurs qualités personnelles, un investisseur potentiel peut gérer un hôtel de 3 manières :

  • Gérez l’hôtel vous-même
  • Embaucher une grande société de gestion ou un opérateur de marque
  • Embaucher une société de gestion locale ou un opérateur local

Chaque type de gestion a des avantages et des inconvénients. Les investisseurs ou les propriétaires d’entreprise devraient donc choisir la manière la plus appropriée de conclure des accords. Découvrons chaque méthode de gestion hôtelière.

Gestion hôtelière personnelle

La gestion hôtelière personnelle est le contrôle des processus hôteliers sans l’aide d’une société de gestion. Contrairement aux autres types de gestion hôtelière, le propriétaire exerce une activité d’entreprise à ses propres risques.

Les bénéfices de l’entreprise dépendent des compétences en leadership et de l’expertise en gestion hôtelière du propriétaire. Le gestionnaire contrôle des processus tels que la comptabilité des divers consommables, l’embauche du personnel, la formation du personnel, le nettoyage des chambres, la réservation, la communication avec les clients et les partenaires, la gestion de la réputation et la promotion des hôtels.

Donc, si vous n’avez pas d’expérience dans l’hôtellerie, il peut être compliqué de comprendre toutes les subtilités de ce secteur et de la partie législative. La gestion indépendante de l’hôtel ne représente pas seulement des dépenses en termes monétaires, mais aussi le temps consacré à la gestion de l’hôtel.

Pour éviter cela, le propriétaire de l’entreprise pourrait engager une société de gestion et exiger uniquement des rapports sur les bénéfices et les dépenses sans entrer dans le détail du fonctionnement de l’établissement. 

Pour résumer tout ce qui précède, la gestion du personnel présente des avantages et des inconvénients. 

Avantages :

  • Rendements élevés ;
  • Contrôle personnel sur les processus ;
  • Réponse rapide aux situations imprévues.

Inconvénients :

  • Risques élevés ;
  • Tous les bénéfices seront investis dans un développement ultérieur ;
  • La gestion de l’hôtel prend du temps.

Si vous n’êtes pas prêt à acquérir une expertise dans la gestion d’un hôtel et à gérer vous-même l’hôtel, vous pouvez envisager la gestion de l’hôtel avec l’aide de sociétés de gestion.

Gestion des opérateurs de marque

Un opérateur de marque est une entreprise gérant une entreprise hôtelière sous le nom de marque d’une grande chaîne hôtelière. En cas de négociation positive avec un opérateur de marque, l’investisseur obtient la gestion de l’hôtel avec le nom de la marque. La propriété sera gérée par des personnes ayant une expertise dans le domaine de l’hôtellerie.

Pour travailler avec un opérateur de marque, l’investisseur doit répondre à des critères de sélection stricts, à savoir que l’hôtel doit avoir un bon emplacement et disposer d’un nombre suffisant de chambres (plus de 71). Ces exigences permettent à un opérateur de marque de couvrir les dépenses d’entretien de l’hôtel, de payer les salaires des employés et de réaliser des bénéfices. Il expose des critères élevés et des conditions difficiles pour la résiliation du contrat. Vous devriez donc être prêt pour cela.

La gestion avec l’aide d’un opérateur de marque présente de tels avantages et inconvénients.

Avantages : 

  • Investissement en temps minimum. Un investisseur peut rarement apparaître dans un hôtel, recevant un bénéfice garanti de 1 à 4% par an ;
  • Haute reconnaissance. Le nom de l’hôtel formé fait un profit dès les premiers jours de l’hôtel.

Inconvénients :

  • Respect de critères stricts ;
  • Coût élevé. Le coût élevé de l’entretien des hôtels avec une marque mondiale.

Opérateur local ou indépendant

La principale différence entre un opérateur local et un opérateur de marque est de faire des affaires sans être lié à une marque. La gestion de l’hôtel, la formation du personnel, la tarification, la promotion sont à la fois la responsabilité de l’opérateur de la marque et de l’opérateur local. Les services de gestion avec l’aide d’opérateurs locaux sont généralement utilisés par les hôtels de petites et moyennes tailles. 

Les entreprises locales s’adaptent au choix du consommateur final et proposent des solutions non standard. Il permet au propriétaire de fournir et de préserver l’individualité de l’hôtel, ce qui rend l’hôtel plus compétitif et en tire le maximum d’avantages. Souvent, les opérateurs gèrent plusieurs hôtels, ce qui réduit les coûts fixes. Par exemple, des réparations mineures, des services de comptabilité, de la publicité et de l’équipement.

L’inconvénient d’une telle gestion hôtelière n’est pas une marque assez célèbre. La promotion des hôtels et l’amélioration de la réputation reposent sur les épaules d’un opérateur indépendant. Par conséquent, il est important d’étudier attentivement l’entreprise avant de commencer la coopération afin de s’assurer de la fiabilité de l’opérateur.

Avantages :

  • Revenu passif élevé de 15 à 20% ;
  • Les flux financiers restent totalement ouverts au propriétaire de l’hôtel ;
  • Les opérateurs indépendants sont plus ouverts lorsqu’ils discutent des conditions ;
  • Adaptation aux demandes des clients et des invités. 

Inconvénients :

  • Faible notoriété de la marque. Seules les marques locales expérimentées connaissent les méthodes de promotion pour maximiser les profits ;
  • Trouver une entreprise décente qui supportera les coûts et apportera un revenu passif.

Dans chaque type de gestion, il y a à la fois des avantages et des inconvénients, le propriétaire doit donc envisager le système de gestion hôtelière le plus approprié. 

Investir dans une chambre d’hôtel

Si vous n’avez pas la possibilité d’investir dans un établissement hôtelier complet, saviez-vous que vous pouvez également investir dans une chambre d’hôtel. 

Un investissement dans une chambre d’hôtel pourrait vous offrir une alternative plus simple, et vous pourriez même être surpris d’apprendre que vous pouvez profiter d’un rendement pouvant monter jusqu’à 4%. Regardons de plus près…

Qu’est-ce qu’un investissement dans une chambre d’hôtel exactement ?

Normalement, investir dans un hôtel ne serait pas envisageable pour beaucoup de personnes. En effet, cela implique d’acheter une propriété entière, de mettre une somme d’argent importante (ou de trouver des partenaires de capitaux propres), puis d’employer un hôtelier (ou de le gérer vous-même)

En revanche, posséder une chambre d’hôtel individuelle peut ouvrir la porte à :

  • Un investissement immobilier à faible entrée
  • Sécurité de propriété
  • Revenu passif prévisible et régulier
  • Un moyen simple de diversifier son portefeuille

Le tout sans les tracas de la gestion des réservations, des salles publicitaires ou du changement des draps !

De plus, comme les chambres d’hôtel relèvent de la propriété commerciale, il existe également des avantages fiscaux cachés potentiels …

Comment fonctionne un investissement dans une chambre d’hôtel ?

Vous pouvez investir dans une chambre de deux manières : sur plan ou dans un hôtel fonctionnel qui cherche à collecter des fonds pour l’expansion grâce à la vente de chambres.

Contrairement à l’achat d’actions d’une grande chaîne d’hôtels, l’un des avantages que les investisseurs obtiennent en investissant dans des chambres d’hôtel est de les posséder physiquement. Tout comme l’achat d’un appartement, l’investisseur obtient généralement un bail.

La chambre est ensuite louée à l’hôtelier pour un loyer mensuel ou trimestriel, idéal pour les investisseurs qui cherchent à générer des revenus passifs.

La plupart des hôteliers proposent également des loyers garantis, offrant plus de prévisibilité et un meilleur contrôle pour la planification des finances.

Qu’en est-il de la gestion ? L’hôtelier en prend souvent soin. Il gère les réservations, l’entretien, la restauration et tout le reste. Chaque mois, il collecte une partie des bénéfices et verse le reste aux investisseurs.

Et la sortie ? La plupart des établissements offrent une option de rachat après une certaine durée de possession qui est généralement comprise entre 5 et 10 ans. Cela permet à l’investisseur de revendre avec une plus-value.

Quels sont les risques potentiels liés à un investissement dans une chambre d’hôtel ?

1) Sur plan ou hôtel existant ?

Un risque potentiel pour un investisseur lors de l’achat d’une chambre d’hôtel est de savoir s’il investit sur plan ou dans un hôtel existant.

Comme pour tout achat sur plan, il est important de vérifier d’abord la société de gestion et l’historique des propriétaires.

Par exemple, sont-ils réellement expérimentés dans la gestion d’hôtels ou est-ce leur première fois ? Qu’en est-il du permis de construire ? Comment les investisseurs sont-ils protégés en cas de retard dans la construction ?

2) Marché de revente limité

Bien que les sociétés d’investissement et les fonds de pension aient acheté des hôtels, il existe encore un marché secondaire limité pour vendre des chambres d’hôtel.

Cela signifie que si un investisseur souhaite revendre plus tôt, il pourrait prendre plus de temps pour trouver un acheteur. 

3) Emplacement et demande

Aucune entreprise n’est à l’abri des fluctuations du marché. Bien qu’un hôtel puisse offrir une garantie sur le loyer et promettre un rachat, il est tout de même important de s’assurer que les chiffres sont réalistes et de vérifier qu’il y a une demande suffisante.

Le type d’hôtel joue également un rôle important. Par exemple, les hôtels de vacances ont tendance à réaliser la majorité de leurs bénéfices pendant la haute saison et peuvent être calmes pendant la basse saison.

S’il y avait un changement du tourisme dans une région ou un pays spécifique, cela pourrait avoir un effet sur les revenus de l’hôtel et les bénéfices pour les investisseurs.

D’un autre côté, les hôtels qui offrent des installations dédiées à la clientèle d’affaires peuvent être plus demandés toute l’année.

De plus, les hôtels économiques peuvent être plus résistants en cas de ralentissement financier, comme cela a été le cas partout dans le monde suite à la crise sanitaire.

Comment un investissement dans une chambre d’hôtel s’intègre-t-il à votre portefeuille ?

Réalisé avec soin, un investissement dans une chambre d’hôtel peut apporter la sécurité d’un bien immobilier corporel et un revenu passif mensuel prévisible.

Il y a bien sûr des risques comme n’importe quel type d’investissement, mais pour le bon investisseur, une chambre d’hôtel pourrait offrir de nombreux avantages par rapport à l’achat-location.

Cédric Annicette

Cédric Annicette

Depuis 2006, je partage mon expérience sur l’investissement, l’entrepreneuriat et le développement personnel. Devenu indépendant financièrement en 2011, et millionnaire en 2014, j’organise des séminaires ayant regroupés plus de 3000 personnes. J’ai créé plusieurs formations pour accompagner les personnes débutantes ou expérimentées dans les 4 piliers d’enrichissements que sont : l’immobilier, le business internet, le business classique et la bourse. Cliquez ici pour en savoir plus sur mon parcours

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