Cet article a été écris par Mélissa (Colibri dans les commentaires) une jeune investisseuse en immobilier qui a décidé de faire de la location saisonnière en Guadeloupe. La location saisonnière a plus d’un attrait, elle permet par exemple de louer plus cher son bien. Mais elle possède également des inconvénients comme par exemple le taux de rotation élevé des locataires et donc une gestion plus compliquée et consommatrice en temps.
Mélissa a déja écris deux article sur le sujet :
#1 – Idée business: faire de la location saisonnière en Guadeloupe
#2 – Investir dans la location saisonnière en Guadeloupe
Voici le 3ème article sur son expérience personnelle en immobilier :
Après trois mois de négociations, d’appels téléphoniques, de mails, de faxes et après avoir explosé mon forfait téléphonique, je suis enfin propriétaire de mon studio situé à plus de 6000 kms… en Guadeloupe!
Je suis donc propriétaire depuis le 29 juin d’un studio de 30 m2 au total, de plain-pied, dans une résidence privée avec piscine, à proximité de la mer et qui se situe sur la plus belle île de la caraibe :-).
Je désire faire de la location saisonnière. Mon annonce parait déjà sur www.leboncoin.fr , www.ouloger.com et sur www.iha.fr. A ce jour, j’ai reçu quelques demandes d’informations (une dizaine à peu près), deux réservations à confirmer, mais rien de concret! Je me suis informée des prix pratiqués chez les concurrents, j’essaie de proposer des prix inférieurs.
Cependant je ne m’attends à rien d’exceptionnel pour l’instant car j’ai d’ores et déjà dégagé les points faibles de mon logement :
-Equipements limités: Pas de ligne téléphonique ni de connexion internet, de machine à laver, de lecteur DVD, de véritable cuisine avec four, réfrigérateur et congélateur.
-Mobiliers sans originalité: Meuble datant du début de la construction que l’on retrouve quasiment dans tous les appartements en location de cette résidence (c’est un ancien hôtel), pas de véritable déco.
-Logement situé en rez de chaussée sans sécurité: Il me faudra rajouter des volets roulants électriques sur la terrasse.
Je n’en suis encore qu’au début mais avec la distance il me faudra plus que quelques mois pour que les éléments précités soit résolus. Heureusement je bénéficie de la précieuse aide de mon père, cependant pour les travaux je préfère être sur place et décider moi-même. Je me donne donc un laps de temps suffisamment long pour faire un bilan significatif.
Autre chose, j’ai pu mettre mon studio en location très rapidement car il était fonctionnel dès la remise des clés. En effet, je l’ai acheté entièrement meublé avec TV, micro-ondes, fer à repasser, cafetière, vaisselle. Les premières dépenses ont donc été limitées: peinture et rénovation du mur de la terrasse.
Récapitulatif:
Travaux: 300 euros, publicité sur internet: à peu près 60 euros pour 3 mois.
Mes tarifs vont de 210 euros/semaine (sur la base de 4 semaines) à 270 euros la semaine.
Après cette première phase de lancement, il me faudra me pencher sur la fiscalité. Je dois dès à présent payer la taxe foncière au prorata, montant qui s’élève à 250 euros que je dois rembourser à l’ancien propriétaire.
Je ferai par la suite un article détaillé sur la fiscalité relatif à mon bien: défiscalisation des intérêts d’emprunt, des travaux, taxe foncière et taxe d’habitation.
Si vous avez des idées à me proposer pour l’aménagement ou autre n’hésitez pas!
Voici quelques photos de l’appartement :
Pour infos, voici le site dédié à son investissement.
35 réflexions au sujet de “Idée investissement : Faire de la location saisonnière”
Tu n’arrives pas à le louer et ça ne t’inquiète pas plus que ça ?
Aussi concernant le site de ton logement il faut impérativement que tu supprimes l’intro en flash, en plus la dance hall je suis pas sur que ce soit du gout de tous tes locataires (dont a priori le profil serait plutot des métros des 30 à 50 ans).
Idéalement prends un week-end pour refaire le site sous WordPress, c’est très bien référencé par Google et ensuite tu pourras facilement le mettre à jour et le faire évoluer.
Bon courage
La musique, je l’aurais enlevée, c’est dérangeant je trouve.
Ben pour revenir sur mon com : https://businessattitude.fr/2010/06/09/investir-dans-la-location-saisonniere-en-guadeloupe/
En effet de la theorie a la pratique, il est difficile de louer aux antilles francaises car c’est un marche hyper concurentiel. Mais 12 semaines ca devrais etre jouable en retirant le dancehall et en passant par des portail styles :
https://www.vacances-a-louer.fr/Appartement-de-vacances-GOSIER-Guadeloupe-d30283.html
Tu vois tes concurrent font le meme tarif que toi
Sinon bon courage car il faut bien debuter un jour
Salut!
@Aurelien: Justement est ce que je drevrais réellement m’inquiéter alors que ça ne fais pas encore un mois que j’ai passé mes annonces et que je suis proprio, et sachant que la location sasonnière est très aléatoire? Non je ne suis pas plus inquiète que cela, je suis plutôt embétée de ne pas encore avoir de proposition concrète qui m’encouragerais à poursuivre. Mais comme je l’ai dit dans mon article, je ne suis pas en position de force avec mon bien car pas assez mis en valeur.
Ceci dit tu as tout à fait raison et je pourrais bien commener à m’inquiéter prochainement! Ce que j’ai prévu: le louer en semi-longue durée voir longue durée par la suite.En effet le studio se trouve à proximité de l’université des antilles Guyane , ou encore du Centre Hospitalier Universitaire de Pointe-à-Pitre. Je pense pouvoir donc le louer assez facilement, c’est mon plan B!! lol.
Sinon merci à toi et Alexiane pour le conseil, de toute façon je compte le refaire avec worpress, ce n’est qu’une question de temps!
Hello 🙂
Colibri, je vois bien un « banc » en espèce d' »osier » comme celui là ( https://img.archiexpo.fr/images_ae/photo-g/fauteuil-en-rotin-classique-10765.jpg ), mais pour au moins deux personnes contre un mur de la terrasse, ça permettrai pouvoir aller dehors sans être forcément « à table » 😉
Après, c’est juste mon idée..
@ Le client:
Pour l’instant admiral t sur mon site ne changera rien!!lol à part les lecteurs de business attitude quasiment personne n’y a accés, je ne le diffuse pas encore car je dois avant le modifier.
Ensuite si tu as bien lu mon article, je passe mon annonce sur deux sites qui proposent des pages portails du même type.
Pour terminer , je me suis pas basée sur un seul concurrent pour fixer mes tarifs mais d’une manière générale, oui les prix que je proposent sont au plus bas. Regarde : https://www.abritel.fr/annonces-detail/dom-tom_guadeloupe_97/appartement_le%20gosier_635037.php
c’est sûr y’aura toujours moins cher, eu même tarif et aussi plus cher!!
mais comme je suis tétue et même s’il faut que je repousse mon projet à un an je ferai du saisonnier! Après je me ferai ma propore opinion mais là honnêtement je peux pas abandonner cette idée sous seul prétexte qu’il ne sera pas loué plus de 12 semaines ( au fait d’où tu sors ces chiffres?) si j’abandonne ce sera pour d’autres raisons.
Merci tout de même!
@ Alexandre, je vois à peu près mais ça à la limite je me vois plutôt le mettre sur la terrasse que je compte faire par la suite en teck…
Petite question, as tu créé une SCI ou es tu propriétaire physique ?
Quel est le taux de renta brute attendu ?
A te lire, merci
salut franck!
Je suis proprio Physique mais SCI c’est quoi exactement?
j’ai pas fait de calcul de rentabilité!!!
C’est bête mais en faisant mon achat j’ai pas réfléchi à calculer la renta mon seul objectif: acheter un bien peu cher, le rembourser au plus vite pour être proprio de mon premier bien avant mes 40 ans et bénéficier des revenus passifs qu’il me raporterait tout en étant encore jeune (je veux finir de le rembourser pour mes 35 ans…).
Petite info: pour vous dire à quel point le saisonnier est aléatoire, ce matin encore je n’avais encore aucune location de prévue et là pouf!! je devrais avoir 860 euoros en poche avant mi aout pour 3 semaines et 5 nuits de location.
Ce qu’il s’est passé: une demande de location en urgence à partir de ce soir pour 5 nuit.200 euros en poche cash déjà réglés. puis une confirmation par tel pour 3 semaines à partir du 30 juillet à 660 euros. Contrat à signer samedi.Bon c’est vrai j’attends d’avoir le chèque en main avant de devoir crier victoire!!
donc bilan: pour ce mois ma mensualité sera réglée par mes locations, rien ne sort de ma poche. ah si je pouvais être sûr que ce soit le cas tous les mois!! ( bon ok j’arrête de rêver!)
SCI = société civile (si vous voulez revendre une partie du bien par exemple, au lieu de vendre un morceau de l’appart (ce qui est impossible) vous vendez X parts)
Je pense que le calcul de renta est important ! Enfni c’est un avis ..
QUel est le prix d’achat d’un tel bien ? et ton taux d’emprunt si ce n’est pas trop indiscret ?
Oui oui la renta c’est très certainement important c’est juste que moi j’ai pas voulu me baser dessus mais plûtot suivre mon instinct après j’ai peut êre tort! comme je le disais ce qui m’intéressais avant c’est d’être proprio pour dans quelques années bénéficier de revenus et avec le saisonnier c’est le contact avec les gens qui me plaisait (et puis oui si ça marche bien on gagne plus). Ensuite comme je suis Guadeloupéenne , je voulais investir en premier lieu sur mon île en plus les tarifs sont plus bas.Ensuite j’ai choisi le Gosier car très bien situé à mon avis ce qui me permet de faire du saisonnier ou du fixe. Donc la renta j’ai pas cherchée à savoir…
Le prix du bien est de 66000 euros frais d’agence inclus.
Pour plus d’infos, j’ai écrit deux articles ou j’explique un peu tout… je reprends les taux proposés, la durée… les liens sont tout en haut de l’article :-).
Merci pour les infos. Je ne connais pas réellement la location saisonnière mais largement mieux la location classique.
Je pense qu’il aurait été plus sympa de faire une SCI (à capital variable, le top), mais bon, quand on débute on ne maitrise pas tout cela !
A l’époque, j’ai commis la même erreur.
Petite question à tous, pensez -vous aujourd’hui qu’il existe encore sur des petites surfaces des rentabilités supérieurs à 12 % ?
Si oui pour quelles raisons ? Si non pour quelle raisons ? Et enfin, si oui, ou à votre avis ?
J’attends vos commentaires
Oui moi aussi j’attends les com!
En effet quand on débute c’est difficile de tout maitriser, tu vois je en connaissais pas ce statut. mais bon c’est mon premier et très certainement pas mon dernier investissement, j’aurai le temps d’apprendre plus.
A ma connaissance on ne peut pas faire de SCI pour faire de la location meublée.
Attention la SCI ça permet d’acheter un bien à plusieurs, sinon faire une SCI pour faire une SCI ça ne sert strictement à rien !
A la base une SCI c’est pour éviter l’indivision et voir un actif plus liquide! Maintenant rien n’interdit la loc en meublé mais dans certains cas ce n’est pas judicieux (fiscalité)
Ensuite, tu as raison, faire une SCI pour faire une SCI ne sert à rien, maintenant le cout de création est faible et si la demoiselle en question souhaite investir dans la pierre, il est fort à parier qu’elle s’associera un jour avec des membres de sa famille (ou non) pour acheter plus gros, plus vite, différement.
Ou peut etre qu’un jour elle aura envie de vendre 50% de l’investissement pour récupérer 30/40 K€ pour diverses raisons (placement etc…)
Donc avoir un actif c’est bien, avoir un actif liquide c’est mieux !
Je pense qu’il est important de ne pas se priver de cela, surtout quand on voit ce que demande le fisc pour gérer une SCI, quasi rien à faire, une fois qu’on est habitué on automatise le tout !!
Mon avis …
@franck objectifbusiness
Salut,
il serait cool si tu pouvais nous faire un post synthétique de l’avantage et inconvénient de la SCI avec ton retour expérience.
félicitation Colibri « tout paye un jour ou l’autre donc persévère dans ton objectif »
@bientôt
Merci slyhas.
Je ne connais pas le statut de SCI mais en fonction de vos com, je me demande si c’est intéressant pour un bien de ce montant? (60 000 euros). Si l’obectif est décheter à plusieurs, c’est plus intéressant d’investir dans un bien à grande valeur. Pcq qui dit associaton dit partage des loyers donc dans mon cas ça aurait bof bof non?
Le but n’est pas d’acheter à plusieurs, le but est de rendre un investissement liquide et envisager l’évolution de la chose (je ne parle pas de développement mais bien d’évolution)
@ le Client: Je crois heu non je crois pas, tu me dois un mois de loyer comme on avait parié (allez je te fais le tarif semi-longue durée à 600 euros/mois). En deux mois je suis à 8 semaines de locations. On va calculer proportionnellment vu que j’ai fait l’acquisition fait juin donc sur 6 mois j’en suis déjà à 8 semaines de saisonnier , alors que je n’ai pas fait la haute saison de carnaval février/mars et surtout que les 6 mois ne sont pas encore finis. Mais comme cette année j’ai voulu souffler je l’ai mis en semi longue durée de fin septembre à fin mai. Mais ça je suppose que tu me diras que tu ne comptes pas cette période car ce n’est pas du saisonnier puisque supérieur à 3 mois. Néanmois mon studio sera loué au moins 11 mois/12 cette année et j’ai dû refuser du monde…
Et bizarrement tout à décollé le soir même de la publication de cet article sur le blog de cédric, faut croire qu’il m’a porté chance!!
Ps: j’accepte les virements bancaires, espèces, chèques et paypal! 😉
salutations à tous et bravo à toi colibri pour cet investissement
je suis ce blog depuis quelques semaines et j’interviens pour la première fois car en lisant tous ces posts, cela me conforte dans mes décisions à savoir l’investissement immobilier et en particulier en meublé.
pour répondre à une des questions du post, il n’est pas recommandé de créer une sci pour un meublé car sinon tu paie l’imposition sur les sociétés ce qui n’est pas intéressant et sinon il est possible de créer une sci qui loue l’appartement nu à une SARL que tu crées qui le loue ensuite meublé mais je pense que dans le cas de colibri c’est complexe et pour l’instant inutile.
pour en revenir à mon cas, je me suis lancé dans le meublé depuis 6 mois et j’ai créer mon site en m’étant renseigné sur le meublé depuis 2009 car le meublé en location par les particuliers n’était pas très développé encore à Marseille et depuis quelques mois les annonces de particulier et les sociétés fleurissent partout !!!
je me ferai un plaisir de suivre vos posts et d’intervenir si je peux
merci à tous
Question: comment fais tu pour les questions pratiques (état des lieux entrée/sortie de location, clé, etc) ? Passe tu par une société privée ?
Une amie possède un petit 2 pièces sur l’avenue Foch à quelques centaines de mètres de l’Arc de Triomphe. Un tel logement se loue sans aucun problème aux touristes de la capitale qui veulent être proches des gros lieux touristiques.
Mon amie devant voyager assez souvent, elle s’est trouvée dans l’obligation de mettre en location ce logement. Elle avait donc pesé le pour et le contre et avait décidé de mettre le logement en location saisonnière. Au début la gestion a été déléguée à une agence immobilière, malheureusement elle n’a fait que de se servir en passant des sommes d’argent en frais fictifs etc…
Elle a donc choisi de ne plus laisser la gestion à l’agence mais de la confier à une étudiante qu’elle connaissait. Le problème c’est que cette étudiante avait d’autres choses à faire en parallèle notamment apprendre ses cours. Du coup, la gestion n’était pas au top.
Pour le moment, ça lui a posé plus de problèmes qu’autre chose, elle réfléchit à le louer en classique sans plus passer par la location saisonnière.
@ Livret A: Oui la gestion peut-être un vrai problème et lorsque l’on n’a personne de confiance pour louer son bien en saisonnier je crois aussi qu’il vaut mieux le louer en fixe.
Pour ma part c’est mon père qui le gère et ça se passe très bien; s’il n’avait pas été là, je ne crois pas que cela aurait-été possible de manière aussi efficace.
Je ne sais pas si tu as lu mon article sur le bilan de cet investissement:
https://businessattitude.fr/2010/10/22/investir-en-guadeloupe/
@Mélissa, je l’avais mis dans mes bookmarks depuis plusieurs semaines dans l’attente de le lire, mais je n’y ai plus pensé. Merci de m’en avoir fait un rappel, je le lis dans la soirée.
Je viens de commencer à faire de la location saisonnière de ma maison secondaire dans le lubéron pour essayer d’amortir les frais. J’ai commencé il y a juste un mois. Sur le boncoin j’ai pas mal d’appel, par contre on me négocie les tarifs sans cesse … j’ai pas très confiance à ces locataires car c’est une belle maison avec de beaux meubles. Le site qui me ramene le plus de monde (c’est relatif … en un mois 3 semaines de louer, une en juin et deux en août), c’est sur https://www.genie-vacances.fr , j’ai loué grâce à l’appel d’offres. Par contre, j’ai remarqué que beaucoup de locataires me demande si j’ai internet dans la maison. Je te conseille vivement de l’installer dans ton appart car à première vue c’est devenu un critère de choix ! On dirait pas qu’ils partent en vacances !
Bonjour gite lubéron,
Effectivement le boncoin fonctionne très bien mais c’est aléatoire en fait; je suis inscrite sur ouloger.com et iha.com j’ai déjà eu des réservations venant des trois mais il y a des périodes ou je n’ai aucune demandes. Pour la négociation, je met mon prix un peu plus haut que ce que j’espère, ainsi pas de pbs!
En ce qui concerne internet, je m’étais renseignée et il me paraissait pas intéressant d’ouvrir une ligne téléphonique , de payer un abonnement en continue. J’ai donc abandonné l’idée. Entre temps j’ai eu un locataire sur 8 mois qui avait ouvert sa propre ligne et en ce moment je fais « vraiment » du saisonnier et sans internet. Certains m’ont demandé internet, j’ai eu un refus par rapport à cela mais généralement ce n’est pas un frein. Pour cet été sur 3 mois et demi il y a 3 mois de réservés. L’autre avantage est que je ne loue pas uniquement aux vacanciers. Certains sont juste en transit, en attente d’un autre logement… Je loue aussi à la nuit, toutes ces petites choses me permettent de louer à 90% si ce n’est pas plus.
bonjour colibri et tous les autres…
j ai besoin de vous tous pour des conseils …je n ai que 23 ans et aucunes experiences dans ce domaine mais j aimerai acheter un petit F2 ou studio au gosier dans le but de le louer et d en profiter egalement quand je serai en vacances la bas.. je suis en cdi a la maaf donc je pense qu un pret par une banque ne me sera pas refuser mais pour un salaire de 1500 euros net sans credit mais sans apport vous pensez que j aurai droit a combien? pour acheter en guadeloupe comment dois je proceder? est ce plus rentable de passer par la loi scellier? ou de louer moi meme pour des vacanciers ou salaries?? j ai ma famille la ba mais je ne veux pas les embeter..puis je tout gerer moi meme de toulouse?
Merci de votre aide…et bonne fete de fin d annee
@Christie
Bonjour et meilleurs voeux à toi ainsi qu’à l’ensemble des lecteurs de BA.
Si tu veux également profiter du studio tu n’as pas beaucoup le choix. Le dispositif Scellier comme la quasi totalité des dispositifs de défiscalistion liés à l’immobilier concernent des biens qui seront la résidence principale du locataire et il me parait délicat que tu ailles passer tes vacances chez ton locataire.
De toutes façons, compte tenu de ton salaire je suppose que ton objectif premier n’est pas de payer moins dimpots mais plutot de générer des revenus complémentaires et/ou de constituer un patrimoine.
Il faudrait que tu te tournes vers de la location saisonnière et cette fois le hic c’est que tu n’es pas à coté. Et qui dit saisonnier dit important turnover et donc forte présence nécessaire. Bien sur il est possible de passer par une agence mais les couts sont plus important que pour de la location longue durée ce qui réduit d’autant la rentabilité (il faut aussi compter les vacances locatives parfois très importantes en saisonnier)
Enfin pour ce qui est de ta capacité d’emprunt il existe de nombreux calculateurs sur internet. Je t’invite aussi à soliciter ta banque car toutes n’appliquent pas les mêmes règles en particulier concernant la prise en compte des loyers. Dans le pire des cas (que j’ai rencontré !) ta banque ne prendra pas en compte les loyers que générera ton acquisation mais prendra en compte le loyer que tu paies et appliquera la règle des 33% d’endettement.
Bonjour Christie,
Après un an de location saisonnière et semi-saisonnière je te fais part de mon expérience et de mes quelques conseils.
Tous d’abord, c’est une excellente idée de vouloir investir là bas. Malheureusement même si c’est faisable, la distance est une vraie contrainte!!
Le mieux c’est de faire gérer le bien par un membre de ta famille en qui tu as entièrement confiance, moi c’est mon papa. Il y a des agences aussi, mais je n’ai pas d’expériences avec elles. Ceci dit même si ça revient cher, sache que les frais sont déductibles des impôts.
Louer aux vacanciers peut-être très rentables! Il suffit de choisir un appartement très bien situé pour avoir le maximum de chances d’avoisiner les 100% de remplissage. (mer, piscine, supermarchés…). Pour les salariés, donc en locations fixes ou semi-saisonnières c’est possible aussi. Moins de stress, tu es sûre d’avoir un loyer fixe chaque mois… Encore faut-il bien choisir le lieu aussi ( à l’abri des embouteillage, non loin de pap ou de jarry..).
Pour ce qui est de l’achat tu peux faire ton crédit en Métropole (c’est plus intéressant et plus pratique), bred outremer par exemple accompagne les ultra marins dans cette démarche. Sache que toutes les banques n’acceptent pas de financer là bas. Pour le notaire, renseignes toi, je crois que tu peux l’avoir ici. Le mien était en Guadeloupe, j’avais donné procuration à mon père. Déplaces toi directement auprès des banques pour voir ce qu’elles te proposent.
@ Didier; je ne suis pas trop d’accord quant tu parles de vacances locatives importantes en saisonnier! Je suis convaincue qu’un logement bien placé, bien aménagé, avec des tarifs légèrement en dessous du marché peut-être loué eu moins à 80%.
En conclusion: Après 1 an et demi, mon bilan est plutôt positif. Le plus dur étant la gestion à distance. Mon studio situé à Bas du Fort au Gosier est loué toute l’année. Depuis mon acquisition il est loué de septembre à mai en semi-saisonnier et de juin à aout en saisonnier. En moyenne cela me fait 7200 euros de revenus fonciers annuels.
Félicitation pour ce premier petit business Mélissa 🙂
A quand le 2ème, 3ème, … 15ème?!
@ Cédric: 15ème?!!! lol Déjà je vais penser au 2ème que j’espère très fort pour cette fin d’année. Je met la barre moins haute finalement et je vise les parkings. Puis un 3ème (appartement cette fois-ci) quand j’aurai vers 30/31 an ce serait pas mal…
Merci melissa et didier pour vos réponses
quest ce qui ta motivée a te lancer maintenant melissa?
Je ne sais pas si je dois dabord acheter une maison en residence principale et economiser un peu car ca fait pas tres longtemps que je travaille vraiment ou si je dois me lancer maintenant..
Je ne veux surtout pas me creer de dettes a cet age mais en meme temps on a rien sans rien parait il..
@Melissa
Je crois que tu m’as mal lu j’ai dit « il faut aussi compter les vacances locatives parfois très importantes en saisonnier ». La vacance locative c’est le laps de temps entre deux locations. Plus il y a de rotations de locataires et plus il y a de risque que les locations ne s’enchainent pas sans « trou ». Le risque de vacance locative est déjà plus important en meublé qu’en location nue, il est encore plus grand en saisonnier. En effet, s’ajoute un critère économique. En temps de crise tu dois toujours avoir un logement en revanche tu peux etre amené à faire des concessions sur tes loisirs. Ainsi beaucoup de français passent leur vacance dans l’hexagone plutot qu’à l’étranger (y compris dom-tom).
Dans les Antilles Françaises la situation n’est pas très rose. En témoigne le taux d’occupation dans l’hotellerie guadeloupéenne : 54% (https://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?reg_id=26&ref_id=15970&page=premiers_resultats/conj_tourisme/pr_tourisme_01_ga.htm). Je t’invite aussi à parcourir le rapport sur le tourisme aux Antilles (https://www.senat.fr/rap/r10-547/r10-547_mono.html) je cite par exemple « Les chiffres sont très clairs : chacun des deux départements antillais accueillait, à la fin des années 1990, près d’un million de touristes et en accueille à peine 600 000 aujourd’hui. » On y apprends aussi que l’offre de meublés représente 15% des nuités (les hotels 28 %) ! Il y a donc une certaine concurrence tout le monde ne pourra pas avoir un taux d’occupation de 100 %. Pour ma part 80 % ne représente pas le minimum mais plutôt le maximum sur lequel il faudrait baser ses calculs. Je ne sais pas combien de résidences tu as visitées j’en ai visitées quelques unes et la situation ne me parait pas très idyllique. Il est vrai que j’ai tendance à ne pas faire des prévisions trop optimistes (je suis tout de même moins pessimiste que LeClient qui te prédisait pas plus de 12 semaines) mais au moins cela permets d’avoir plus de bonnes que de mauvaises surprises 😉
Si on reprends tes anciens articles tu avais annoncé « Mes tarifs vont de 210 euros/semaine (sur la base de 4 semaines) à 270 euros la semaine. » et « J’espère le louer au moins 29 semaines à 250 euros ( je suis certainement trop ambitieuse) car cela couvrirait déjà le crédit ». Si on se base sur une moyenne de 250 € la semaine et un taux de remplissage de 80 % (que tu estimes etre le minimum) cela donne 10 400 € annuels si tu avais pris ce montant comme base pour ton pret par exemple tu peux constater que comme tu as eu 7 200 € de moyenne tu aurais eu 3 200 à financer toi-même et pour un taux de 100 % c’est 5 800 € qu’il te faudrait financer ! Prétendre qu’il est facile d’avoisiner les 100 % c’est de la folie. Si l’on se base toujours sur tes 80% de taux d’occupation 7 200 € cela veut ramème la semaine à 173 € la semaine en moyenne. Est-ce cela que tu considère comme des tarifs légèrement en dessous du marché ? Si l’on se base sur ton tarif moyen cela te fait un taux d’occupation de 55,38 %. Bref si comme tu le dis tu es « convaincue qu’un logement bien placé, bien aménagé, avec des tarifs légèrement en dessous du marché peut-être loué eu moins à 80% » pourquoi ne l’appliques-tu pas à ton propre investissement ? Faites ce que je dis pas ce que je fais en somme…
Encore une remarque concernant l’affirmation « Il y a des agences aussi, (…) même si ça revient cher, sache que les frais sont déductibles des impôts. ». Il convient de préciser qu’une location saisonnière est forcément meublée, les loyers entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Dans le régime micro-bic ils bénéficient d’un abatement de 50 %. Passer au régime réel n’est pas à prendre à la légère, il faudra par exemple tenir une comptabilité mais surtout il ne sera rentable que si tes charges sont supérieures à 50% du montant du loyer !
@Christie
Pour ce qui est de savoir s’il est préférable d’acheter ta résidence principale avant de faire un investissement locatif toi seule peut répondre car cela dépend beaucoup de paramètres. De tes projets : par exemple si tu envisages de déménager dans un proche avenir si tu es locataire cela sera moins contraignant qu’en tant que propriétaire, idem si tu comptes rapidement fonder une famille. De critères économiques : si ton loyer est vraiment élevé et les prix de l’immobilier raisonnable dans ta région cela peut etre intéressant d’acheter ta résidence principale…
Concernant les dettes tu liras souvent sur ce genre de forum qu’il existe de bonnes dettes et de mauvaises dettes. Emprunter pour investir dans un projet vraiment rentable n’est pas une idiotie et si j’ai longuement disserté concernant le taux de remplissage, l’investissement de Melissa doit avoir une rentabilité brute entre 10 et 12 % ce qui n’est pas mal !
Oui on a rien sans rien! J’ai galéré pendant plus d’un après cet achat pcq j’avais mal évalué certain coûts. Mais ça en vaut la peine!
Pour le choix entre une résidence principale et un investissement, c’est à toi de faire le choix en fonction de tes projets. J’ai choisi l’investissement en premier lieu car je ne sais pas combien de temps je resterai en région parisienne. Il me paraissait donc inutile d’acheter ma résidence principale dans l’immédiat.
Ce qui m’a motivé à me lancer? C’était instinctif, je savais que je devais y aller et tout de suite, que je le voulais maintenant et pas après. Je savais aussi que j’étais prête à faire des sacrifices, que j’étais prête à gérer un petit business, car s’en est un mine de rien. Et puis j’avais de l’argent disponible!
J’ai commencé à travailler à 22 ans pour n’acheter qu’à 25. Pcq au début je n’avais pas du tout cet objectif en tête alors que mon père m’en parlait tout le temps. Je n’était pas encore assez mûre, j’avais d’autres projets en tête… Et puis j’ai eu le déclic 2 ans après et en 6 mois j’étais proprio.
Mais dis moi, tu n’as pas d’apport mais as-tu une somme conséquente de coté? Il ne faut sous estimer aucun frais. ça a été mon erreur. Il faut dans le meilleur des cas que tes loyers remboursent tous les frais: crédit, charges, impôts… Sinon tu devras sortir des sous de ta poche et avec 1500 euros, si t’as un loyer à payer ça deviendra vite difficile.
Si tu veux me poser plus de questions et avoir plus de détails demande mon mail à Cédric ou écris moi via la partie contact de mon blog.
Mélissa
@Didier: Ton commentaire est très long , certes intéressant mais peut faire fuir pas mal de personnes dont Christie de manière injustifiée.
Tout d’abord je sais très bien ce que signifie le terme « vacances locatives »! Et je confirme, qu’on peut le réduire au maximum. Comme je l’ai dit, depuis que je suis propriétaire, j’ai déjà réalisé plusieurs mois de locations saisonnières. J’ai été la première a être étonnée quand j’ai constaté que j’arrivais même à louer pour un week-end vacant par exemple. Ou à plusieurs reprise faire des entrées/sortie le même jour ou le lendemain. En toute sincérité, il me semble que mon studio a du resté vide maximum 3 jours consécutifs.
Tu me parles de touristes venant de la Métropole, de statistiques de l’INSEE… bref de la théorie mais j’aime le concret. Le saisonnier (qui veut dire louer de 1 jour à 3 mois) ne concerne pas que les touristes. Il concerne les locaux aussi! Les hôtels ont du mal à faire du remplissage c’est pourquoi ils proposent de plus en plus d’offres adaptées pour attirer les guadeloupéens. Et ça marche. Est ce que le rapport de l’Insee parle de cette donnée?Je n’ai plus toutes les données exactes en têtes mais minimum deux fois j’ai loué pour moins d’une semaine à des locaux. C’est ce qui m’a permis justement de réduire les vacances locatives.
Tu as visité, mais es-tu toi même proprio en guadeloupe pour annoncer tes propres chiffres? as-tu des chiffres concret à me proposer, de personnes ayant concrètement investit là bas? En fonction de ça il me semble que la discussion aura plus de sens. Car à partir de ces données CONCRETES on pourra analyser ce qui ne fonctionne pas: mauvaise gestion, mauvaise pub, mauvais emplacement…
Je l’ai dit et le redit l’emplacement est un choix non négligeable. J’ai choisi un rez de chaussée face à la mer, au gosier dans une résidence avec piscine. S’il n’est pas loué en saisonnier, il le sera en fixe ou semi-saisonnier. J’ai le choix. Grâce à son emplacement je n’ai pas trop peur de l’avenir.
Ensuite, merci pour tous ces calculs mais pas besoin. Plus besoin de « si » puisque tout est déjà mis en place. mais je vais argumenter quand même! Pour ce qui de 250 euros la semaine à 80% de remplissage je n’aurais jamais fait ce calcul! C’est très rare de voir des gens louer pour 1 semaine uniquement! Automatiquement mon prix de la semaine diminue à partir de 2 donc mes revenus annuels aussi! J’avais donc revu ce chiffe à la baisse pour le crédit. Aujourd’hui je ne fais aucun effort pour payer ce crédit, il est payé par mes loyers. Mon crédit étant de 580 mensuels. Dans 2 ans et demi, je ne ferais plus aucun effort du tout car mes loyers vont rembourser crédits, charges et taxes.
Les autres calculs n’ont pas lieu d’être car tu te bases sur mes revenus fonciers en location semi-saisonnière. Les résultats sont dc biaisés. Je m’explique. Je ne peux pas demander à mon locataire qui est présent 9 mois consécutifs les mêmes tarifs que pour du saisonniers! Les tarifs que j’annonçais ne concernaient que cette deuxième option.
Et donc pour répondre à ta question à savoir pourquoi je ne fais pas de saisonnier, c’est très simple. Je ne vis plus en Guadeloupe. Mon père qui s’occupe des locataires et du studio le fait très bien mais n’est pas à la retraite et n’habite pas à coté du logement. Je me vois mal lui imposer en plus de la réception des locataires, le ménage, la lessive, les réparations… Pourquoi pas le mettre dans une agence? Pcq je suis possessive et je veux avoir un œil dessus! Mais il est certain que quand je rentrerai au pays dans plusieurs années je ferais du 100% saisonnier! c’est une évidence.
Je n’ai pas supprimé par fainéantise les annonces sur certains sites de location. Je reçois régulièrement des demandes. Pourtant mon annonce n’est pas optimisée, je n’ai pas renouvelé les photos, mon studio n’est pas refait à neuf. Comment veux-tu après tout cela que je ne crois pas à la location saisonnière avec un taux de remplissage de 80%??? lol!!
Bizarrement, les personnes qui y croient sont celles qui sont déjà dans le saisonnier antillais et les personnes sceptiques, trouvant toujours un pb ne possèdent pas ce type de bien! Pendant mes dernières vacances, je discutais avec une proprio de ma résidence qui y vit depuis près de 10 ans, elle est du même avis que moi et m’a confirmé avoir fait un très bon choix!
Pour ce qui est de la fiscalité, tu ne m’apprends rien, j’ai déclaré mes revenus comme tout le monde, j’ai donc quelques notions. Le réel fonctionne très bien au début, j’ai d’ailleurs frôlé le déficit pour l’année dernière. Il en sera de même pour les deux autres années à venir ou je serais obligée de déclarer en réels. Par contre pour Christie ce sera plus compliqué vu qu’elle ne déduira plus ses intérêts. Le micro bic sera certainement plus intéressant pour elle. Il faudrait déjà avoir une idée du montant exact de la gestion. Car là de toute façon on parle dans le floue.
Pour conclure je dirais que tous tes calculs sont bien trop compliqués, je dirais plutôt inutiles. Quand on me demande pourquoi j’ai acheté si loin et si c’est rentable je réponds simplement: « Écoutes j’ai acheté mon bien 66 000 je le loue en moyenne 600/mois c’est le même tarif de location qu’un studio à Paris pour un prix d’achat 2 à 3 fois supérieur ». Sachant qu’en faisant du saisonnier on gagne plus que de la location classique, ma conclusion est faite.
Moi je fais de la location saisonnière depuis 10 ans, au départ je publiais mes annonces sur le net à droite, à gauche, puis je suis tombé sur un site de réservation : http://www.locations-saisonniere.net, France Location Vacances International.
Au contraire de tout les sites actuels, il sont entirement gratuit, il publie ton annonce sur 25 sites internets cela même ou je publiais avant. Il me donne un planing à gerer comme je le veux, il me trouve des locataires ils font la réservation, il sécurisent les paiements … c’est génial. Au final j’ai gangé pas mal d’argent et beaucoup de temps, ce qui au final est de l’argent.