Voulez-vous devenir plus riche jour après jour ?

Depuis 10 ans, plus de 15 000 personnes m’ont fait confiance pour les aider à développer des revenus alternatifs. J’ai une question à vous poser, voulez-vous des revenus alternatifs ?

Investir dans l’immobilier (3/3)

nexthouseDurant ma rencontre avec Elise Franck l’auteur de « Comment je suis devenue rentière en quatre ans » je lui ai demandé si je pouvais suivre une de ses réalisations en cours.

Cet article est le dernier d’une série de trois articles.

[Suite:]

Voici le dernier billet sur cet investissement immobilier! Pour rappel, voici les photos de l’appartement avant rénovation ici et après ici.

L’appartement a été très vite loué (15 jours) via Seloger.com. Ce délais aurait pu être raccourcis en passant par pap.fr (pas de frais d’agence et donc encore plus de locataires intéressés).

Calculons la rentabilité:

Montant du loyer = 770€ charges comprises (pour un 18m² ça peut sembler énorme pour un appartement de cette taille, mais c’est le prix à payer à Paris pour un bien tout confort, meublé, fonctionnel et propre)

Charges = 30€/mois

Taxe foncière = 150€/an

Frais Élise Franck Conseil = 4530€

Appartement + frais de notaire + travaux + meubles et décoration = 96 600€

Investissement global = 101 130€

On compte un apport de 10%, 11 130€ pour faire simple.

On contracte un crédit de 90 000€ sur 20 ans à 4.50% (considéré comme « bon » sur meilleur taux) assurance comprise soit une mensualité de 569,38€.

En déduisant les charges et la taxe foncière nous obtenons un rendement quasi net de 8,55% pour un cashflow positif de 740€ – 569,38€ = +170,62€.

Quasi net car je n’ai pas pris en compte les changements de locataires, compter 1 mois de loyer tous les 3 ans. Reste à payer également les impôts, les charges sociales et les réparations courantes (pas de grosses dépenses avant plusieurs années vu l’état neuf du studio) pour avoir le rendement net/net.

Au final nous obtenons un investissement qui fait plus que s’autofinancer en générant un flux de trésorerie positif de près de 200€/mois. En multipliant les opérations de ce genre, en laissant le temps et l’effet de levier travailler pour vous, vous vous enrichirez lentement mais sûrement.

De mon côté c’est décidé, l’achat de mon premier studio prendra place dans un an!

Si vous avez des questions pour Élise Franck, n’hésitez surtout pas. Je lui demanderai de vous répondre dans les commentaires de cet article.

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J’ai une question à vous poser, voulez-vous des revenus alternatifs ?

Cédric Annicette

Cédric Annicette

Depuis 2006, je partage mon expérience sur l’investissement, l’entrepreneuriat et le développement personnel. Devenu indépendant financièrement en 2011, et millionnaire en 2014, j’organise des séminaires ayant regroupés plus de 3000 personnes. J’ai créé plusieurs formations pour accompagner les personnes débutantes ou expérimentées dans les 4 piliers d’enrichissements que sont : l’immobilier, le business internet, le business classique et la bourse. Cliquez ici pour en savoir plus sur mon parcours

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33 réflexions au sujet de “Investir dans l’immobilier (3/3)”

  1. On a tendance à négliger l’aspect impôts de l’histoire, ça me fait penser à « on néglige les forces de frottement » de mes cours de physique quand j’étais jeune : c’est pourtant TOUTE la différence (vous savez la pièce de monnaie lâchée du haut de la tour Eiffel qui accélère indéfiniment et perfore le crane du pauvre passant en bas…).

    Si vous avez un emploi correct (on a tendance à investir dans l’immobilier quand on a une situation stable et un emploi qui nous a permis de mettre un peu de côté) le « sur-revenu » associé à la location du bien immobilier va généralement se situer dans une tranche d’imposition autour de 30%.

    30% … du loyer hors charges.
    Chez moi 30% de 740 € ça fait 222 €

    A ma connaissance sur ce genre d’opération (ancien + meublé + loyer très élevé par rapport à la superficie ) pas de déduction fiscale possible des frais d’emprunt. Il y a probablement un petit abattement entre le loyer et la base de calcul de l’impôt mais ça n’est pas énorme.

    Donc en gros de mon côté j’arrive à un rendement nul au mieux, négatif au pire…
    Certes une fois l’emprunt remboursé les choses seront très différentes, mais en attendant ça n’est pas fameux non ?

    Il y a peu-être des astuces pour limiter l’imposition (création d’une SCI ?) mais en tout cas pour un particulier qui investit sans trop se poser de question j’ai des doutes sur la rentabilité.

    je me goure quelque part ?

    Répondre
    • @Freespirit: Tu as raison, belle comparaison, ça me rappel également mes cours de physique! On peut déjà déduire les intérêts du crédit immobilier sur les gains annuels (aux alentours de 3000€/an je pense pour les 1ère années de crédit). Ensuite en temps que loueur meublé non professionnel, il est possible de disposer d’un abattement très favorable. Par contre les CSG sont immuables. Je ferai un article sur l’imposition liée à la location de biens immobilier.
      Il faut bien choisir son régime dès le début sous peine de perdre beaucoup d’argent.

      Répondre
  2. Bonjour,

    je me permet juste :

    -il manque le fond de roulement pour la copropriété / frais de dossier – garantie pour l’emprunt (environ 1500 euros) à payer une fois

    -frais d’assurance loyer impayé (optionnel)=200 e/an (ou un loyer impayé en 3 ans)
    – frais d’assurance proprietaire (environ 40 euros/an)
    – frais d’assurance emprunt (environ 80 euros/an)
    -la taxe fonciere me parait faible (avis perso)
    -la csg aux alentours de 1000 euros/an (vu le loyer à confirmer)
    -l’augmentation sur les impots sur le revenu
    (à chiffrer avec le prochain article ? chez moi sans abbattement je suis à environ 200 euros / an en plus)
    -4000 euros d’interets par an pour l’emprunt (pour la premiere année car degressif a rentrer en compte dans le calcul de rentabilité)

    -rentrer en compte que sur 20 ans (duree de l’emprunt) il y a aura des travaux à l’interieur et aussi à l’exterieur (ravalement facade, troiture/gouttiere? cours ?…)

    -d’eventuel frais de deplacement et de frais de publicité lors de changemnet de proprietaire.

    Bref je suis d’accord avec vous que cela reste une chose à faire et qu’il faut investir. Et que une fois remboursé les choses seront bien différente !

    En revanche ne comptez sur le « cashflow positif » pour vous offrir un bon resto avec champagne tous les mois !!!

    Je vous conseil de les mettre de côté sur un compte « investissement locatif » ca me parait plus raisonable

    Cordialement

    Répondre
  3. @kvb bon point pour toi et tes ajouts. Par contre la taxe foncière me semble correcte pour Paris à ce que j’en sais.
    Désolé Cédric mais ton analyse me semble trop optimiste voir simpliste. Ce sont tous les « à côté » qui grèvent le rendement : impôts, csg, assurances, syndic… presque rien de déductible…
    Elise Franck ne t’a pas brieffé là dessus ? Ou son rôle se borne à la déco ?

    Répondre
  4. Dans tous les calculs présentés, un montant m’interpelle plus spécifiquement sur le calcul de rentabilité… Le plus important : le prix d’achat !

    Et pour habiter Paris… Etre proche du 10è arrondissement…. et être une ex-professionnelle de l’immobilier (ex-expert immobilier et promoteur)… investir également dans l’immobilier, je croise peu de biens vendus aussi peu cher….

    78 800€ soit 4635€ le mètre carré, cela me semble ‘très’, voire ‘trop’ attractif…. même s’il y a des travaux

    Je veux bien croire que tout est possible, toutefois je souhaiterais en savoir plus sur le contexte réel d’achat.

    support où le bien a été repéré
    Prix annoncé au départ par le vendeur
    contexte de vente du propriétaire
    Prix négocié et éventuels arguments avancés

    ou bien était-ce une vente aux enchères ?

    Merci d’avance de vos compléments d’information

    Répondre
  5. Mauvais calcul :

    Déjà 770e de loyer pour 18 m2 sur Paris, tu es dans le 6ième et ton appart ne coûtera certainement pas 90ke.

    Pour un appart de ce prix d’acquisition 90ke, tu es dans le 18ième et tu pars sur du 500e de loyer CC.

    Sans vouloir être méchant, le reste de l’article est bancal aussi.

    Je te conseille d’aller faire un tour ici : https://www.bulle-immobiliere.org/forum/

    L’idée était bonne tout de même

    Bon courage

    ++

    Répondre
  6. Edit : je n’avais pas vu qu’il avait été retapé.

    Il reste que le prix du loyer est très cher surtout pour le 10 ème et que le prix d’acquisition est très faible.

    C’est possible mais il faut vraiment saisir l’appart vendu 30% moins cher que le marché ce qui est très dur.

    Le louer 20% plus cher que le marché me semble plus jouable surtout en jouant bien sur la déco comme ça a l’air d’être fait.

    ++

    Répondre
    • @Gentlemad: Merci pour ton commentaire négatif, c’est signe que le blog grossi. Tu dosi expliquer pourquoi l’article est bancale au lieu de faire une simple affirmation. Il s’agit simplement d’un constat. L’appartement a été acheté à tel prix, a été loué en de 15 jours à 770€ CC (+ frais d’agences). Pourquoi le bien ne semble pas cher? C’est simple, regarde les photos avant les travaux. Qui en voudrait? Pourquoi il a été loué aussi cher? C’est simple, regarde comme il est propre, design, moderne et fonctionnel. Donc comme tu dis, on achète 20% en dessous du prix du marché, on loue 20% au dessus du prix du marché. Il est clair que si le propritaire revend le studio aujourd’hui il ne réclamera pas 101 130€ mais 120 ou 130k.

      Répondre
  7. Hi,

    Désolé pour le commentaire un peu virulent, j’en ai fait un deuxième juste après un peu plus nuancer.

    Par contre je ne vois pas en quoi le fait d’avoir un commentaire négatif veut dire que ton blog grossi, à la rigueur ça veut dire que tu fais des articles propices à la polémique lol.

    Après, je ne dois rien du tout mais comme le sujet est intéressant et que j’ai du temps je vais m’expliquer un peu plus.

    Prix moyen au M2 (source notaire, https://fr.meilleursagents.com/prix-immobilier/paris-10eme-arrondissement-75010/)=5 456

    5456*18=98208=> tu es 20% moins cher que le marché.

    loyer: 590 e ( https://www.seloger.com/recherche.htm?euro=1&idtt=1&idtypebien=1,2&px_loyermax=800&surfacemax=18&surfacemin=17&cp=75010&ci=& )=> tu es 25% plus cher que le marché

    C’est deux facteurs rendent déjà l’opération très rare.

    De plus ce que tu ne prends pas en compte ou partiellement c’est le ticket d’entrée. 80 ke c’est lourd et ca oblige à mobiliser ton patrimoine voir à emprunter. Quid pour un achat imo après?

    Le temps passé a faire la recherche d’appart, le retaper etc n’est pas compté non plus.Peut être que Elise Franck s’occupe de tout ça mais ce n’est pas clair.

    Tes 8% net comme expliqués ne prennent pas en compte les impots, la dévaluation de ton bien immo (on est en bear market),les frais pour entretenir l’appart. Pour un studio compte 2 mois de perte de loyer entre le chgt de locataire et les travaux.

    Dans la pratique seul mes potes les plus riches on acheté un appart et certains même si ils ont encore fait mieux que Elise sur certains points (le type a fait -30% sur le marché car le vendeur s’était trompé dans les M2),ils plafonnent à 6%de renta net quand même.

    Les banques sont aussi frileuses à la multiplication des achats immo, on peut évaluer tes loyers à 70% par exemple et suivant ta situation pro on ne te prêtera.

    Pour moi l’immo est intéressant quand on a du capital. Le faire trop tot te prive d’opérations plus alléchantes (bourse,fonds action,produit à effet de levier).

    Maintenant si tu es un jeune X qui est trader exo chez Morgan Stanley. Tu peux diversifier tes actifs dans l’immo c’est même recommandé.

    J’essayerai de faire un article de vulgarisation sur l’immo sur notre site quand j’aurai un peu de temps. Tu verras que bien des mythes s’effondrent en face d’une feuille Excel.

    Dsl, si le premier commentaire t’a paru virulent ce n’était pas le but.

    ++

    Répondre
  8. L’exemple donné est peut être réel, bravo.
    Mais il n’a pas vraiment d’intéret car il est beaucoup trop déconnecté du marché pour pouvoir être utilisé en modèle ou avoir une valeur ‘exemplaire’ POUR L’INSTANT.

    Comme déjà dit:
    – Prix d’achat tres en dessous du marché (même après début de la longue crise/baisse déjà commencé)
    – Loyer très au dessus du marché (et si il y a un bail à ce prix là, il faut provisionner un taux de vacances très supérieur à 1mois/3ans)
    – effet impôt négligé (or, vu la rentabilité affiché, ce ne sera pas du tout négligeable)

    Pour conclure:
    Si on est capable d’acheter au moins 30% en dessous du marché et de revendre (ici louer) 20% au dessus, autant se lancer dans l’achat/vente de voiture, de TV, ou de n’importe quoi d’autre.

    Répondre
  9. Bonjour,

    tout cela sans compter que les prix immobilier baissent et que par conséquent les loyers vont suivre la meme marche (pour infos l’indice des loyers , en variation trimestrielle, a commencé à baisser , impact sur les loyers dans un an donc)

    et cela va bien sur continuer au regard de la conjoncture economique defavorable. Meme en plein paris ça va baisser fortement.

    Bref l’investissement immobilier en ce moment, vu que tout le monde dit partout que c’est le moment d’achetez, ça me conforte dans mon idée que c’est un très mauvais plan. Quand tous les journaux diront que l’immobilier c’est une mauvaise idée, alors là je saurais qu’il faut foncer.
    2 principes de base pour bien investir :
    – fuir les mouvements moutonniers,
    – et surtout surtout ne pas ecoutez les médias grands publics.

    Cdt,
    JB

    Répondre
    • Tout à fait d’accord avec toi. C’est ce que j’ai fait quand j’ai acheté l’action renault à 12.80€ en début d’année. Regarde à combien elle est aujourd’hui :).
      Personne pense qu’investir dans ce bien pour loué est un bon plan. C’est donc une bonne affaire selon moi.

      Répondre
  10. Bonjour,
    je suis sur le point d’acheter un studio sur Reims (Marne) pour du locatif étudiant et j’aurais besoin de vos avis.
    Il s’agit d’un studio d’étudiant légèrement meublé (clic clac, table, réfrigérateur,…) d’une surface total de 17m2 dans une résidence étudiante.Aucun travaux à prévoir.

    -Taxe foncière 150€/ans
    -Charges copropriété 150€ tous les 3 mois (a confirmé
    -Prix 57000€ (non négocier pour le moment)
    -Frais notaire 5000€ environ
    -Loué en se moment 350€/Mois avec charges comprise
    Crédits prévu, 62000€ sur 20ans avec un TEG de 4.76% (non négocier pour le moment) pour un remboursement mensuelle de 397.08€
    ou
    62000€ sur 25 ans avec TEG de 4.93% (non négocier pour le moment) pour un remboursement mensuelle de 356.19€

    Que pencez vous de l’investissement (rentabilité….) ?
    Quelle crédit prendre a votre avis?
    J’attend vos avis avec impatience.

    Cordialement

    Répondre
    • @Savin : ça m’a l’air pas mal mais dommage que tu sois en négatif chaque mois. Il faut à cela ajouter les impots, les eventuelles vacances locatives (même si c’est peu probable puisque loué à des étudiants) et les réparations. L’avantage est qu’il est financé à 100%, tu sors rien de ta poche. Essaye de négocier le prix d’achat et de réduire ton TEG. Si tout ce paie tout seul c’est parfait.

      Répondre
  11. Moi aussi sa me semble pas mal du tous, je vais essayer de négocier le TEG la semaine prochaine avec les divers banque et si tous est ok celui du studio avec le propriétaire.
    Je pensais qu’il était pas bon de faire trop de bénéfice sur un investissement?
    A combien peuvent s’élever les impôts sur ce type de bien?
    Cela va être mon premier studio d’une longue série (je l’espère) et je ne voudrais pas me louper.

    Répondre
  12. Salut Savin,

    Ton studio ne peut variemnt pas se louer un peu plus? car c’est vrai c’est un peu dommage que tu sois dans le négatif…
    Essais peut-être de valoriser ton bien. Ne serait-il pas possible d’y ajouter un petit plus par rapport aux autres?(déco un peu plus soigée…).

    Par contre je dirais plutôt que les locations destinées aux étudaints sont plus concernées par les vacances locatives… en effet les étudiants sont présent de septembre à juin le plus souvent… et surtout restent moins longtemps dans le logement.

    Pourquoi tu dis qu’il ne serait pas bon de faire trop de bénéfices sur un investissement? Pour les impôts?
    Pour savoir à combien sélèvent les impôts sur ce type de bien il me semble que cela dépend du lieu, le meilleur moyen est de demander à l’ancien proprio ou aux voisins.N’oublie pas de défiscaliser les intérêts et les éventuels travaux (on en sait jamais).

    Pour ma part je serai bientôt propriétaire d’un studio d’un superficie de 20m2 plus une terrasse de 10m2 situé en guadeloupe dans une zone touristique.Je l’achète 66 000 avec les frais d’agence, c’est le montant que j’emprunte également.
    Mon crédit cours sur 15 ans et mon objectif est de le solder le plus vite (10 ans ce serait super!) de manière à bénéficiers pleinement des loyers.

    Bon courage,

    PS: je pense que le meilleurs moyen de ne pas se louper c’est d’y aller à fond!

    Répondre
  13. Merci Colibri pour les infos,
    En se qui concerne la déco, elle est déjà toutes faite par le proprio actuelle et me semble pas mal, mais je peux toujours l’embellir un peu plus…

    Pour ma part j’ai décidé de me ciblé sur les étudiants pour éviter les problèmes de « squat » et d’impayé.
    D’ailleurs c’est pour cela que je ne veut pas trop augmenté le loyer, en effet les étudiants sont bien réputer pour cherché les studios les moins chère possible, si je me positionne bien dans le tarifs de la location cela m’évitera les vacances locatives (après je me trompe peut être…)

    En se qui concerne le bénéfice sur la location, je pensais que plus on faisait de bénéfice plus j’allais en donné à l’état (d’ailleurs je vais rappelé le proprio pour avoir l’évaluation des impôts sur sont studio).
    Peut tu m’expliquer comment se passe la défiscaliser des intérêts? (c’est les intérêts du crédits?)
    Part contre pour augmenté la rentabilité de mon crédit est’il judicieux d’apporter un apport personnel?
    Deux petite dernière question, avez vous des idées ou anecdotes pour Négocier le TEG auprès des divers banques et pour la négociation du prix de l’appartement?

    Je tenais a vous remercier pour les réponses très utiles que vous m’apporté.

    Répondre
    • As-tu été voir un courtier pour avoir une meilleur proposition de crédit?
      L’imposition ne dépends pas du lieu (ça c’est al taxe foncière et al taxe d’habitation mais cette dernière est payée par le locataire). C’est difficile à calculer car ça depend du régime que tu vas choisir, meublé, non meublé et de ton taux amrginal d’imposition.

      Répondre
  14. Ok pour l’info cédric…

    Oui, plus on va faire des bénéfices plus on va payer l’Etat mais en final de compte il va tjs nous en rester plus en poche… Moi je pense que ça sert pas à grand chose de vouloir limiter ses bénéfices par rapport à l’imposition…

    Si tu as un apport , tes mensualités seront moins élevées c’est sur et le cout du crédit moindre…

    Pour négocier je ne peux parler que de mon expériences. J’ai eu la chance d’avoir pas mal de propositions de financement ( je n’ai pas eu le tps de faire appel aux courtiers car le délais était trop court). Je marchais avec mon dossier et à chaque fois que j’allais voir une nouvelle banque et qu’elle était moins compétitive que les autres, je disais clairement que j’avais mieux en leur montrant la ou les autres propositions. C’est comme cela que j’ai négocié.
    Ensuite ne regarde pas uniquement le TEG mais le coût total du crédit c’est cette donnée qui est la plus parlante.

    Pour négocier l’appart’, je en sais pas, j’ai complètement perdu mon fil dessus!! lol
    Essai de demander un rabais tout simplement en trouvant qq failles: l’électricité est elle aux normes?…Mias comme tu m’as dit qu’il n’y avais pas de travaux…

    Répondre
  15. Bonjour,
    Merci pour toute les infos, j’avais encore quelque question.
    Je suis tous a fait d’accord sur le faite de gagné de l’argent sur une location, le problème, pour moi est, qu’il y a un prélèvement de 12.1% (cso crds rsa) il me semble dommage de en donné encore plus a l’état…
    On ma proposé des LMNP (logement meublé non pro) neuf avec avantage fiscal (récupération de la tva, déduction d’impôt…).
    Cela consiste a acheter un bien, d’avoir un loyer sûr tous les mois mais moins chère, par contre les avantages fiscal compense le reste, et le tous est géré par des agences donc rien à s’occupé et rien de plus a payé…
    qu’en pensez vous?

    Ps:ma première visite s’effectue Samedi soir, je vous tiens au courant!!!

    Répondre
  16. Oui la défiscalisation dans le neuf peut être intéressant mais encore faut-il faire des simulations pour en être sur.
    Car en plus un bien neuf est plus cher alors es-tu sur que la défiscalisation que tu pourras en tirer couvrira la dépense que tu feras en plus (par rapport à l’autre bien).

    Répondre
  17. Bonsoir a tous,

    Je profite encore une fois de votre vécu,

    Je doit visité un studio demain et j’aurais aimé savoir les questions a pausé et les points a ne surtout pas oublié…
    L’investissement est a but locatif, mon projet est dans faire un petit meublé pour étudiant, mais cela va devoir attendre car il y a déjà un locataire depuis 2 ans ( d’ailleurs est ce un mal ou un bien?).
    Il s’agit d’un studio de 19m2, 40000 euro hors frais de notaire situé sur Reims.Il serais apparamant loué 300 euro sans charge.
    J’ai un accord de principe pour un crédit de 45000 euro sur 25ans avec des mensualités de 250 euro par mois.
    Par contre il y a quelque chose qui me chiffonne, il s’agit d’un immeuble avec 5 appartement divers.
    Chacun des appartements ont un compteur d’eau et d’electricité (normal me direz vous) mais comment cela se passe pour les consommations? (a savoir que le propriétaire ma dit que c’était les locataires qui se débrouillais pour faire le nécessaire, Pour abonnement edf je suis d’accord mais pour l’eau?)
    Dsl si mes questions paraissent bête, mais il faut bien apprendre un jour…^^

    Merci d’avance pour vos réponses

    Répondre
  18. Lol!! tu me fais rire, mais bien sûr qu’il faut bien apprendre un jour!!
    Je n’ai jamis eu à payer l’eau mais ça fonctionne comme l’électricité, reste à savoir selon le lieu quel est l’organisme qui fournit l’eau.

    Pour les questions, te casses pas la tête, elles devront venir seules au moment de la visite.
    Mias si ça peut t’aider tu peux demander à combien s’élèvent les charges locatves, la taxe foncière, savoir si des travaux seront prévus par le proprio, si c’est un bantiment ancien, est ce que tout est aux normes. Normalement avant la promesse de vente tu devrais avoir plusieurs rapports concernant l’état des risques nzturels et technologiques du lieu, la présence ou nom de termites, d’amiante, l’état de l’installation électrique…
    Que le locataire soit déjà en place est plutôt une bonne chose car tu es tranquille pour deux ans!

    Voilà ce qui me vient en tête, bon courage!

    Répondre
  19. Bonjour,

    Bravo pour la simulation car elle permet aux personnes non initiées de calculer une rentabilité brute et nette pour un investissement locatif.
    Cependant pour vraiment être réaliste au niveau de la rentabilité nette, il faut ajouter les frais d’entretien, l’assurance propriétaire non occupant, l’assurances loyer impayés…

    Ensuite je ne veux pas rentrer dans le débat du prix d’achat et du montant des loyers, même si au fond je partage l’avis de GentleMad.
    L’important est que cela permet de donner une méthode à chacun pour analyser un investissement locatif, donc pour cela bravo.

    Répondre
  20. Je suis désolé de casser cette belle harmonie autour d’Elise Franck mais je suis l’un de ses clients.

    La situation actuelle est la suivante : dans l’un des appartements redécoré par elise avec l’enteprise avec laquelle elle travaille exlcusivement (arenove) j’ai deux soulèvements de parquets, une fenêtre qui ne ferme pas (on est en hivers et mes locataires sont mécontentes), et un lavabo qui fuit.

    Voilà plus de 3 mois que la décoratrice d’elise et Arenove me promettent une intervention tous les deux jours.

    Et rien ne se passe.

    Manifestement elise est plus intéressée par son activité que par le suivi de ses travaux.

    C’est lamentable et très peu professionnel.

    Répondre
    • Bonjour Fréderic,

      Pourrai je savoir où en es tu sur cet investissement et surtout ce que tu penses concrètement de cette société, j’hésite encore à passer par ses services pour réaliser des investissements en locatif car les chiffres sur le papier sont beaux mais au moment de devoir gérer ton appartement, elle ne sera plus là et se dégagera bien entendu de toute responsabilité.

      Merci d’avance.

      Répondre
  21. moi ce qui me derange chez elise franck, je suis alle voir son site, c’est que SYSTEMATIQUEMENT, pr tous ses achats, enfin pr ses clients mais la demarche est la meme, elle trouve des biens a des prix bien en dessous du marché (peut etre ya t’il eu nego) qui sont ensuite loue bien au dessus de ces memes prix, donc en gros a chaque fois elle fait une bonne affaire.
    J’ai un peu de mal a croire que 50 bonnes affaires se sont presenté a elle (meme si bien sur elle a cherche) les unes apres les autres, a chaque fois pr chaque client. Surtt sur un marche aussi tendu que l’ile de france

    Répondre
  22. Bonjour,

    Le taux de rotation / vacance retenu dans le cas me semble beaucoup trop sous évalué; en effet, dans le cas d’une location en meublé , les baux sont conclus pour une durée de 1 an. A ce tarif, il y a peu de chances que le scénario retenu de 1 mois de vacance tous les 3 ans se produise. Il faudrait davantage tabler sur 1, voire 2 mois de vacance sur 12.

    Par ailleurs, le cas, établi en prenant en compte une opération à 20 ans oublie un point essentiel: la rénovation nécessaire du bien pour conserver sa valeur locative (réfection des peintures, remplacement de l’électroménager, voire de certains meubles abîmés…) et cela sans parler des travaux de copropriété. Sans tous ces travaux, difficile de proposer un loyer de plus de 700€ dans 20 ans, et ce même avec une inflation à 2% par an.

    Le cas parait donc de prime abord très attractif, beaucoup moins après un challenge minutieux de hypothèses…

    Répondre

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