Voici un nouvel exemple de ce que l’on peut faire en immobilier: négociation, achat, rénovation, décoration home-staging, mise en location.
Il s’agit d’une autre opération réalisée par la société d’Élise Franck, Elise Franck Conseil:
[Suite:]
Quartier sentier / St Denis Paris 2ème
24m2 – combles récupérés pour mezzanine
Prix d’achat : 98 800 € FAI
Prix notaire : 6 300 €
Prix travaux : 18 800 €
Meubles : 2000 €
Honoraires EFC : 5 930 €
Crédit bancaire : 600 € / mois
Location possible : 920 € / mois
Rentabilité : 8,30 %
Quelques photos (cliquer pour élargir):
14 réflexions au sujet de “Investir dans l’immobilier à Paris”
Je ne suis pas parisien, il y a peut être des susceptibilités qui m’échappent mais le prix au m² est faible. Enfin vous me direz que le modèle économique est là. :p
Comment fait-elle pour dénicher des prix aussi bas?
Je tape au hasard « prix m² paris » sur le net et je tombe sur le premier lien qui me donne 6171€/m², ce qui nous donne 6171 * 24 = 148 104 € j’ai envie de dire « en moyenne ». Je ne pense pas que le prix indiqué soit aussi raisonnable, mais le fait est qu’il est tout à fait possible de trouver quelque chose de ce style pour un prix raisonnable, mais que c’est peut-être difficile, même si l’appartement est à retaper et en piteux état…
Faudra m’expliquer comment tu arrives à un remboursement mensuel à 600€ avec un investissement total de 131830€…!?
C’est sûr qu’en modulant l’apport comme variable d’ajustement, la rentabilité devient la condition et non plus le résultat…
Et je me joins au groupe sur l’aspect du prix au m2 extrêmement bas du bien au départ (surtout avec le bonus des combles)!?
Messieurs vous êtes soit très réalistes soit très négatif…
@Babar: 115 000€ (16k d’apport) emprunter sur 25 ans à 4.05% (les taux sont bons en ce moment cf. meilleur taux) = 610,19€/mois. Après je ne sais pas quelles étaient les conditions du crédit de l’acquéreur…
@stephane, cmz et Babar: Pour le prix, il faut trouver un vendeur motivé. Il est évident que vous ne trouverez pas un appartement parfait, refait à neuf, rue de la Pompe dans le 16ème, pour 3000€/m²… Si vous regardez uniquement les annonces premium dans les journaux ou les sites spécialisés vous ne trouverez pas grand chose non plus…
Je viens de faire une petite recherche, cet appartement est parti aux enchères pour 4000€/m² soit moins que l’appartement présenté ici => https://www.encheres-paris.com/pns/fr/vendez/v_detail.php4?id_bien=3829&n=2+PIECES+37%2C50+m%B2 (je vous laisse appeler le notaire responsable de la vente pour confirmer)
Le problème avec les « oui mais » c’est qu’on ne passe jamais à l’acte!
Bon weekend à vous 😉
Merci de ces éclaircissements 😉
Pourrais-tu d’ailleurs nous donner quelques infos concernant une recherche efficace?
_ Supports internet uniquement avec fonction « push » (seloger, logic-immo…)?
_ Agences (avec l’inconvénient de non-exhaustivité, et pas sûr qu’un immobilier nous rappelle le jour où une bonne affaire se présente)?
_ Ventes aux enchères?
_ PA (gratuit, PAP, ebay…etc)?
_ Intermédiaire (chasseur d’appartement ou consultant comme Elise Franck)?
Babar, Tu as déjà donné pas mal de pistes! Je pourrais rajouter d’avoir des « petites oreilles » partout. Laisser sa carte au boulanger du coin, au boucher, à l’opticien, leur donner ta carte en leur disant que tu réalises des investissements immobiliers et que si tu achètes un bien sur lequel ils t’ont aiguillé tu leur versera une commission de 500€ voir 1000€ 😉
@Cédric Annicette
C’est sûr qu’il faut bien chercher, mais disons que ce n’est pas sûr de pouvoir être aussi optimiste que dans cet exemple je pense. En tout cas je suis d’accord que les « oui-mais » empêchent parfois d’agir, mais à mon sens il est bon d’avoir toujours un avis critique et de toujours réfléchir correctement aux informations qu’on nous présente, et ce, afin de ne pas tomber dans ce que j’appellerais du « bourrage de crâne ».
Sinon pour l’idée de la carte, je n’y avais jamais vraiment pensé et ça me paraît être assez intelligent, mais l’idée de donner une commission me rebute assez… =p
Attention le chiffre annoncé de 8,3 % est la rentabilité brute. Voyons maintenant la rentabilité nette.
Pour moi, la rentabilité nette se calcule sur le rapport : bénéfice net / prix d’achat.
Ce que j’appelle bénéfice net est la différence entre le crédit à payer et le loyer.
Et j’enlève toujours 2 mois de loyers par année pour les impôts et autres dépenses.
Dans cet exemple voici ci-dessous selon moi la vraie rentabilité de ce studio :
Prix d’achat global : 131 030
Bénéfice net : 920-600=320*10=3200
Rentabilité : 3200*100/131030=2,44 %
En ajustant les chiffres au réel on est donc passé d’une rentabilité brute de plus de 8% à même pas 2,5 % en net !!
Pour les optimistes, voici 2 autres variantes de ce calcul.
Rentabilité englobant les 16 000 d’apport :
Le prix d’achat global n’est plus de 131 000 mais de 115 000. Ce qui porte la rentabilité à 2,78 %.
Si à cela on calcule sur 12 mois et non sur 10, cela porte le bénéfice net à 3840.
En tenant toujours compte de nos 115 000, la rentabilité grimpe à 3,33 %.
En prenant une bonne assurance vie, on peut largement compenser la rentabilité de cet exemple.
Tu affirmes donc qu’une opération de ce type n’est pas rentable et qu’il vaut mieux simplement placer son argent ?
ça dépend car si le placement en assurance vie est plus rentable, le placement immobilier permet de bénéficier d’un puissant levier et les sommes en jeu sont plus conséquentes ce qui pour une même rentabilité rend l’opération plus intéressante.
En revanche les taux d’intérêts sont plus élevés.
C’est pour cela en général qu’on dit qu’une opération immobilière est intéressante à partir de 7%.
Mais pour moi il faudrait que ce soit du 7% net et non 7% brut.
@Arnaud: Merci pour ton commentaire, toutesfois tu as oublié deux paramètres: l’effet de levier et le référentiel d’où tu pars pour calculer ta rentabilité.
1 – Ton bébéfice net est de 3200€/annuel. Pourquoi calcules tu la rentabilité sur les 131 030€? Les as-tu sorti de ta poche? Biensûr que non! Tu dois calculer ta rentabilité sur ton apport soit 16K. 3200*100/16000=20%. Déjà plus intéréssant non?
2 – L’effet de levier. Tu dis qu’il est préférable d’investir dans une assurance vie. Mais d’où sortir l’argent? Avec cet investissement tu as un cashflow positif de suite, c’est une ligne verte supplémentaire sur ton compte en banque! Les locataires payent ton appartement + 300€
Bon, perso je comprends pas tout aux calculs, mais effectivement c’est assez intéressant à partir du moment ou l’argent investit est en fait emprunté avec un crédit, alors que ce n’est pas possible d’avoir une assurance vie avec un crédit et un montant aussi élevé.
Oui j’ai comparé la rentabilité de ce studio avec une assurance vie pour montrer que les deux sont comparables, à échelle différente bien sûr.
D’autre part la rentabilité se calcule généralement avec les recettes locatives brutes – frais divers / prix d’acquisition. Le point sur lequel je ne suis pas d’accord dans ce calcul est lié au fait que le résultat trouvé est le cash flow brut.
En prenant en considération directement le cash flow net pour les calculs, nous obtenons la rentabilité nette, pour moi plus significative.
Une rentabilité de 8% est tout à fait normale dans l’immobilier d’investissement locatif. Ca n’a rien d’exceptionnel.
En quittant les lieux surestimés au m², on peut trouver des rendements allant de 10 à 12% !
Mais c’est sûr, il faut faire beaucoup de recherches et savoir négocier.