Aujourd’hui j’ai le plaisir d’accueillir Patrick qui est un jeune investisseur ayant acheté un immeuble de rapport pour le louer. J’ai pu le rencontrer en personne après qu’il ait laissé des commentaires sur un précédent article : Étude de cas – acheter un immeuble de rapport en Ile de France.
Son expérience est très enrichissante pour tout ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier et tout particulièrement dans des immeubles.
Bonjour Patrick, peux-tu nous expliquer ton parcours ? Quel âge as-tu ? Dans quoi travailles-tu ? Quels sont tes hobbies ? Dans quoi investis-tu ?
Pour me présenter en quelques mots :
Marié, 28 ans ; pas d’enfants ; 2 chats. Je vis en région parisienne et j’encadre une équipe de comptables dans une PME américaine.
Je passe pas mal de temps à bricoler dans ma maison, ainsi que sur la toiture de celle-ci, sinon je pars faire des virées en moto.
Notre patrimoine est essentiellement composé… d’immobilier ! Soit notre résidence principale, une petite parcelle de forêt et cet immeuble. Ah oui de dettes aussi ! Et oui il faut bien payer les biens immobiliers !
Est-ce que l’achat de cet immeuble est ton premier investissement immobilier ?
L’achat de cet immeuble est notre 2ème achat immobilier.
Notre premier à été l’achat de ma maison il y a de cela 4 ans. Je mets de côté l’achat d’une petite parcelle de bois, qui m’a coûté plus cher en frais de notaire qu’en prix d’achat !
Nous faisons parti de ces gens qui considèrent que payer un loyer = jeter de l’argent par les fenêtres, nous avons donc dès que possible acheté notre (petite) résidence principale, nous sommes chez nous et le jour ou nous voulons déménager nous avons un apport ou bien nous le mettons en location et augmentons mes revenus fonciers.
L’achat de cet immeuble répondait à une logique de développement de nos revenus dans les années qui viennent, nous espérons avoir des enfants assez vite et notre investissement sera totalement payé alors qu’ils n’auront pas encore 20 ans ! Pratique pour leurs études supérieures ! Et notre retraite !
Dans quelle région se trouve le bien ? Comment as-tu déniché cette affaire ?
Le bien se trouve entre Angers & Cholet dans le Maine et Loire.
Nous avons trouvé ce bien de particulier à particulier par le biais du site internet www.lebonc….fr
On y trouve de bonnes affaires mais aussi d’autres qu’il vaut mieux laisser à d’autres !
Quelques mois de recherche, des questions précises sur le bien afin de ne pas faire un déplacement inutile aussi bien pour moi que pour les vendeurs !
Les questions portaient sur l’aspect général du bâtiment, des appartements, le profil des locataires, le montant des loyers, bref j’ai vraiment fait le tour des questions en 2-3 mails pas plus !
Et aussi un maximum de photos pour localiser le bien (avant même d’avoir l’adresse exacte je savais où était l’immeuble et à quoi il ressemblait ! Merci Google Map !)Pendant ces quelques mois de recherche nous avons trouvé 3 affaires, une juste à côté de chez nous mais les vendeurs étaient trop gourmands au vue des travaux à effectuer (le bien n’est toujours pas vendu plus d’un an après !). Un autre dans le Loir & Cher, mais la vétusté générale de l’immeuble et des appartements, le mode de chauffage (gaz avec bouteilles pour certains appartements, électrique pour d’autres) nous y on fait renoncé.
Ce qui nous a plu dans cet immeuble :
– Appartements récents (les appartements ont étés créés dans les années 2000) donc électricité/plomberie/fenêtres double vitrage le tout récent et des compteurs électriques séparés pour chaque appartement ! (c’est tout bête mais c’est obligatoire mais malheureusement pas toujours fait ! Et ça coûte cher de le faire !)
– Très bonne isolation phonique (à un carrefour d’une rue très fréquentée donc indispensable) & thermique (besoins en chauffage très faibles !)
– Quelques travaux à faire (rafraîchissements et façade) -> Potentiel de négociation du prix à la baisse
– Emplacement dans un gros bourg où la demande locative est forte (très peu de locatif dans le coin)
– Les 4 appartements étaient tous loués (même si malheureusement entre le compromis et la signature définitive un locataire est parti, et à peine acheté un autre à donné son préavis !)
– Possibilité de découper un des appartements pour en faire un T2 ou T2 bis et un studio au lieu d’un T3 Duplex actuellement.
– Un bon feeling avec le vendeur (très important également !)
Peux-tu nous faire une petite visite guidée ?
Notre immeuble est celui sur lequel il y a 2 panneaux publicitaires. Il s’arrête au niveau des 2 cheminées que l’on voit (cliquer pour agrandir) :
Il s’agit d’une ancienne grande maison de bourg divisée en 4 appartements, il y a une petite cour commune (pas de jardin ou quoi que ce soit qui aurait entraîné trop d’entretien ! C’était également un critère d’achat !))
La façade est à refaire dans les 2 prochaines années je dirais, le grand pin que l’on voit à droite va être coupé (trop près du bâtiment, me bouche les gouttières, infesté de chenilles processionnaires, les aiguilles qui tombent rendent impossible la plantation de quelques plantes dans la cour et me fait perdre du soleil) dans les semaines qui viennent…
Pourquoi avoir investi dans un immeuble de rapport plutôt que dans plusieurs appartements séparés ?
Premièrement pour être le seul maître à bord ! Nous faisons les travaux quand nous voulons et à notre rythme, pas selon un calendrier imposé par d’autres copropriétaires avec des tarifs de l’entrepreneur beau frère du syndic !
Deuxièmement cet immeuble ne nous a pas coûté plus cher que si nous avions acheté un 2 pièces en région parisienne ! Alors que les loyers nous rapportent plus et que nous divisons notre risque par 4 (vacances/impayés/etc…)
Voila pourquoi nous avons peu hésité quand nous sommes tombés sur cette affaire !
Combien as-tu acheté ce bien ? Quelle est la rentabilité brute, nette et nette/nette ?
Nous avons acheté l’immeuble 192 500€, les frais de notaire pour environ 13 000€ soit en tout 205 500€ pour l’achat.
Les appartements sont loués comme suit (hors charges):
Le T3 Duplex est malheureusement vide en moment, nous y faisons quelques travaux de rafraîchissement.
La locataire du T2 est partie, mais dans l’après midi après l’état des lieux de sortie je le relouai ! Vacance du logement = 1 semaine & loyer augmenté de 8.1% au passage ! (le loyer est déjà réévalué dans le tableau ci-dessus)
Il y a 2 panneaux publicitaires sur la façade ce qui nous rapporte 300€ par an de revenus supplémentaires.Il n’y a pas de formules bien définies pour la rentabilité, chacun ayant ses propres critères…
Pour moi la rentabilité brute est comme suit : loyers annuels/coût achat soit 8.2%
La rentabilité nette est plus difficile à approcher car il faut tenir compte du surcoût d’impôts sur le revenu généré par les revenus fonciers & de la CSG/CRDS, là on est légèrement en positif pour le moment (quand tous les apparts sont loués ce qui n’est pas le cas !) on tombe légèrement en négatif dans les années qui viennent et le « trou » ne fera que se creuser au fur et à mesure de la diminution du poids des intérêts payés dans le cadre du crédit…
Est-ce que l’immeuble « se paye » tout seul ?
Pour le moment oui si tous les apparts sont loués (ce qui n’est pas le cas actuellement !), un cash flow légèrement positif est même enregistré pour le moment (2 940€/an théoriquement)
Ce cash flow positif couvre le prêt, les impôts fonciers, l’assurance PNO, la CSG/CRDS et les impôts sur le revenu supplémentaire (pour le moment)
Les années passant il faudra que je mette la main à la poche pour payer les impôts sur le revenu & la CSG/CRDS…
Par ailleurs en cas d’appart vide il faut mettre la main à la poche… Mais moins que si nous avions acheté un appart en région parisienne où nous aurions du assumer seul le coût du prêt !
As-tu trouvé un financement facilement ?
Très facilement !
J’avais déjà évalué avec la banquière nos possibilités de prêt et les conditions que réclamaient notre banque pour que le dossier soit OK.
J’ai ensuite tenté de faire jouer la concurrence en m’aidant d’un courtier immobilier en ligne mais finalement cela ne m’a rien apporté, ma banque nous ayant fait une proposition déjà très concurrentielle avant même de négocier !
Nous avons financé le bien à 100%, notre apport couvrant les frais de notaire et de caution Crédit Logement.
Le fait que notre résidence principale soit toujours en cours de remboursement n’a posé aucun problème à notre banquière, par contre hormis pour notre maison nous n’avons aucun crédit en cours (voiture/consommation).
Notre taux d’endettement global avec cet investissement se situe à 25% de nos revenus, ce qui nous laisse une marge en cas de besoin (voiture/gros travaux imprévus/etc…)
Nous pensions au début prendre un crédit sur 25 ans mais nous l’avons finalement pris sur 20 ans, et grignotant à peine sur notre taux d’endettement global (de 50€ par mois)
Nous avons toujours la possibilité d’augmenter/diminuer nos échéances dans la limite de +/- 30% si nous le souhaitons.
Quels sont les principaux éléments pour faire un bon investissement ?
– Emplacement
– Prix d’achat
– Qualité du bien/des appartements
– Qualité des locataires en place
Comptes-tu acheter d’autres immeubles ? Quels sont tes objectifs ?
Nous allons déjà « nous faire les dents » sur celui-ci, il s’agit de notre première expérience de propriétaire bailleur donc il faut apprendre le métier !
Mais nous n’excluons pas de nouvelles opérations dans le futur pour rentrer dans une spirale vertueuse et devenir rentier…
