Aujourd’hui j’ai le plaisir d’accueillir Patrick qui est un jeune investisseur ayant acheté un immeuble de rapport pour le louer. J’ai pu le rencontrer en personne après qu’il ait laissé des commentaires sur un précédent article : Étude de cas – acheter un immeuble de rapport en Ile de France.
Son expérience est très enrichissante pour tout ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier et tout particulièrement dans des immeubles.
Bonjour Patrick, peux-tu nous expliquer ton parcours ? Quel âge as-tu ? Dans quoi travailles-tu ? Quels sont tes hobbies ? Dans quoi investis-tu ?
Pour me présenter en quelques mots :
Marié, 28 ans ; pas d’enfants ; 2 chats. Je vis en région parisienne et j’encadre une équipe de comptables dans une PME américaine.
Je passe pas mal de temps à bricoler dans ma maison, ainsi que sur la toiture de celle-ci, sinon je pars faire des virées en moto.
Notre patrimoine est essentiellement composé… d’immobilier ! Soit notre résidence principale, une petite parcelle de forêt et cet immeuble. Ah oui de dettes aussi ! Et oui il faut bien payer les biens immobiliers !
Est-ce que l’achat de cet immeuble est ton premier investissement immobilier ?
L’achat de cet immeuble est notre 2ème achat immobilier.
Notre premier à été l’achat de ma maison il y a de cela 4 ans. Je mets de côté l’achat d’une petite parcelle de bois, qui m’a coûté plus cher en frais de notaire qu’en prix d’achat !
Nous faisons parti de ces gens qui considèrent que payer un loyer = jeter de l’argent par les fenêtres, nous avons donc dès que possible acheté notre (petite) résidence principale, nous sommes chez nous et le jour ou nous voulons déménager nous avons un apport ou bien nous le mettons en location et augmentons mes revenus fonciers.
L’achat de cet immeuble répondait à une logique de développement de nos revenus dans les années qui viennent, nous espérons avoir des enfants assez vite et notre investissement sera totalement payé alors qu’ils n’auront pas encore 20 ans ! Pratique pour leurs études supérieures ! Et notre retraite !
Dans quelle région se trouve le bien ? Comment as-tu déniché cette affaire ?
Le bien se trouve entre Angers & Cholet dans le Maine et Loire.
Nous avons trouvé ce bien de particulier à particulier par le biais du site internet www.lebonc….fr
On y trouve de bonnes affaires mais aussi d’autres qu’il vaut mieux laisser à d’autres !
Quelques mois de recherche, des questions précises sur le bien afin de ne pas faire un déplacement inutile aussi bien pour moi que pour les vendeurs !
Les questions portaient sur l’aspect général du bâtiment, des appartements, le profil des locataires, le montant des loyers, bref j’ai vraiment fait le tour des questions en 2-3 mails pas plus !
Et aussi un maximum de photos pour localiser le bien (avant même d’avoir l’adresse exacte je savais où était l’immeuble et à quoi il ressemblait ! Merci Google Map !)Pendant ces quelques mois de recherche nous avons trouvé 3 affaires, une juste à côté de chez nous mais les vendeurs étaient trop gourmands au vue des travaux à effectuer (le bien n’est toujours pas vendu plus d’un an après !). Un autre dans le Loir & Cher, mais la vétusté générale de l’immeuble et des appartements, le mode de chauffage (gaz avec bouteilles pour certains appartements, électrique pour d’autres) nous y on fait renoncé.
Ce qui nous a plu dans cet immeuble :
– Appartements récents (les appartements ont étés créés dans les années 2000) donc électricité/plomberie/fenêtres double vitrage le tout récent et des compteurs électriques séparés pour chaque appartement ! (c’est tout bête mais c’est obligatoire mais malheureusement pas toujours fait ! Et ça coûte cher de le faire !)
– Très bonne isolation phonique (à un carrefour d’une rue très fréquentée donc indispensable) & thermique (besoins en chauffage très faibles !)
– Quelques travaux à faire (rafraîchissements et façade) -> Potentiel de négociation du prix à la baisse
– Emplacement dans un gros bourg où la demande locative est forte (très peu de locatif dans le coin)
– Les 4 appartements étaient tous loués (même si malheureusement entre le compromis et la signature définitive un locataire est parti, et à peine acheté un autre à donné son préavis !)
– Possibilité de découper un des appartements pour en faire un T2 ou T2 bis et un studio au lieu d’un T3 Duplex actuellement.
– Un bon feeling avec le vendeur (très important également !)
Peux-tu nous faire une petite visite guidée ?
Notre immeuble est celui sur lequel il y a 2 panneaux publicitaires. Il s’arrête au niveau des 2 cheminées que l’on voit (cliquer pour agrandir) :
Il s’agit d’une ancienne grande maison de bourg divisée en 4 appartements, il y a une petite cour commune (pas de jardin ou quoi que ce soit qui aurait entraîné trop d’entretien ! C’était également un critère d’achat !))
La façade est à refaire dans les 2 prochaines années je dirais, le grand pin que l’on voit à droite va être coupé (trop près du bâtiment, me bouche les gouttières, infesté de chenilles processionnaires, les aiguilles qui tombent rendent impossible la plantation de quelques plantes dans la cour et me fait perdre du soleil) dans les semaines qui viennent…
Pourquoi avoir investi dans un immeuble de rapport plutôt que dans plusieurs appartements séparés ?
Premièrement pour être le seul maître à bord ! Nous faisons les travaux quand nous voulons et à notre rythme, pas selon un calendrier imposé par d’autres copropriétaires avec des tarifs de l’entrepreneur beau frère du syndic !
Deuxièmement cet immeuble ne nous a pas coûté plus cher que si nous avions acheté un 2 pièces en région parisienne ! Alors que les loyers nous rapportent plus et que nous divisons notre risque par 4 (vacances/impayés/etc…)
Voila pourquoi nous avons peu hésité quand nous sommes tombés sur cette affaire !
Combien as-tu acheté ce bien ? Quelle est la rentabilité brute, nette et nette/nette ?
Nous avons acheté l’immeuble 192 500€, les frais de notaire pour environ 13 000€ soit en tout 205 500€ pour l’achat.
Les appartements sont loués comme suit (hors charges):
Le T3 Duplex est malheureusement vide en moment, nous y faisons quelques travaux de rafraîchissement.
La locataire du T2 est partie, mais dans l’après midi après l’état des lieux de sortie je le relouai ! Vacance du logement = 1 semaine & loyer augmenté de 8.1% au passage ! (le loyer est déjà réévalué dans le tableau ci-dessus)
Il y a 2 panneaux publicitaires sur la façade ce qui nous rapporte 300€ par an de revenus supplémentaires.Il n’y a pas de formules bien définies pour la rentabilité, chacun ayant ses propres critères…
Pour moi la rentabilité brute est comme suit : loyers annuels/coût achat soit 8.2%
La rentabilité nette est plus difficile à approcher car il faut tenir compte du surcoût d’impôts sur le revenu généré par les revenus fonciers & de la CSG/CRDS, là on est légèrement en positif pour le moment (quand tous les apparts sont loués ce qui n’est pas le cas !) on tombe légèrement en négatif dans les années qui viennent et le « trou » ne fera que se creuser au fur et à mesure de la diminution du poids des intérêts payés dans le cadre du crédit…
Est-ce que l’immeuble « se paye » tout seul ?
Pour le moment oui si tous les apparts sont loués (ce qui n’est pas le cas actuellement !), un cash flow légèrement positif est même enregistré pour le moment (2 940€/an théoriquement)
Ce cash flow positif couvre le prêt, les impôts fonciers, l’assurance PNO, la CSG/CRDS et les impôts sur le revenu supplémentaire (pour le moment)
Les années passant il faudra que je mette la main à la poche pour payer les impôts sur le revenu & la CSG/CRDS…
Par ailleurs en cas d’appart vide il faut mettre la main à la poche… Mais moins que si nous avions acheté un appart en région parisienne où nous aurions du assumer seul le coût du prêt !
As-tu trouvé un financement facilement ?
Très facilement !
J’avais déjà évalué avec la banquière nos possibilités de prêt et les conditions que réclamaient notre banque pour que le dossier soit OK.
J’ai ensuite tenté de faire jouer la concurrence en m’aidant d’un courtier immobilier en ligne mais finalement cela ne m’a rien apporté, ma banque nous ayant fait une proposition déjà très concurrentielle avant même de négocier !
Nous avons financé le bien à 100%, notre apport couvrant les frais de notaire et de caution Crédit Logement.
Le fait que notre résidence principale soit toujours en cours de remboursement n’a posé aucun problème à notre banquière, par contre hormis pour notre maison nous n’avons aucun crédit en cours (voiture/consommation).
Notre taux d’endettement global avec cet investissement se situe à 25% de nos revenus, ce qui nous laisse une marge en cas de besoin (voiture/gros travaux imprévus/etc…)
Nous pensions au début prendre un crédit sur 25 ans mais nous l’avons finalement pris sur 20 ans, et grignotant à peine sur notre taux d’endettement global (de 50€ par mois)
Nous avons toujours la possibilité d’augmenter/diminuer nos échéances dans la limite de +/- 30% si nous le souhaitons.
Quels sont les principaux éléments pour faire un bon investissement ?
– Emplacement
– Prix d’achat
– Qualité du bien/des appartements
– Qualité des locataires en place
Comptes-tu acheter d’autres immeubles ? Quels sont tes objectifs ?
Nous allons déjà « nous faire les dents » sur celui-ci, il s’agit de notre première expérience de propriétaire bailleur donc il faut apprendre le métier !
Mais nous n’excluons pas de nouvelles opérations dans le futur pour rentrer dans une spirale vertueuse et devenir rentier…
42 réflexions au sujet de “Interview de Patrick : j’ai investi dans un immeuble de rapport”
Je cite :
« Pourquoi avoir investi dans un immeuble de rapport plutôt que dans plusieurs appartements séparés ?
Premièrement pour être le seul maître à bord ! Nous faisons les travaux quand nous voulons et à notre rythme, pas selon un calendrier imposé par d’autres copropriétaires avec des tarifs de l’entrepreneur beau frère du syndic ! »
=> Certainement l’un des meilleurs conseils en immobilier !!!
Merci !!
MaxR
Tout à fait MaxR!
Cela s’appelle la liberté!
Merci beaucoup pour ce retour d’expérience!!! Du concret plutôt que de la théorie, il n’y a rien de mieux!
Bon courage pour la suite Patrick!
Merci pour ce retour d’expérience.
Je trouve courageux de faire sa première expérience sur un bien immobilier loin de chez soit. Encore bravo.
Je suis du même avis que Patrick lorsqu’il dit « Nous faisons parti de ces gens qui considèrent que payer un loyer = jeter de l’argent par les fenêtres, nous avons donc dès que possible acheté notre (petite) résidence principale, nous sommes chez nous et le jour ou nous voulons déménager nous avons un apport ou bien nous le mettons en location et augmentons mes revenus fonciers. »
Par contre, cette méthode fonctionne parce que nous n’avons pas trop la bougeotte… ou alors l’achat de sa résidence principale est clairement conditionné par sa possible transformation en bien de location rentable.
Patrick : connaissiez-vous bien la région dans laquelle vous avez acheté l’immeuble ?
Cela me rassure de bien connaître le marché où j’achète un bien (un appartement 3 pièces et un box pour le moment) et pour le moment je m’en tiens à ma région et même aux villes limitrophes de la mienne.
@ Colibri:
Merci!
@ Seb:
Tout à fait pour la résidence principale, cela ne marche que si l’on a une certaine stabilité géographique, sinon cela ne vaut pas le coup…
Non je connaissais pas la région avant d’acheter, quelques coups de fils à des agences immobilières, à la mairie (dans un village ça compte pour beaucoup!) m’ont permis de m’assurer qu’il y avait de la demande locative dans les environs.
Investir par chez moi? J’y ai pensé mais cela ne valait pas le coup, la rentabilité n’étant pas assurée, pour le prix d’un appartement par chez moi je me suis offert un immeuble complet de 4 appartements!
Même si ce n’est pas à côté de chez moi je peux y faire un saut dans la journée, du coup quand j’y vais je regroupe tout ce que j’ai à faire (visites locataires / travaux / etc…)!
Merci pour cette interview très intéressante.
Je pense que Patrick devrait également compter les frais de ravalement et autres prévu prochainement dans son prix pour le calcul du rendement.
Comment fait-il pour le louer cet immeuble ? Agence ? Sinon il doit se déplacer, ce qui prend du temps et engendre des coûts supplémentaire. D’expérience, je sais qu’il est assez difficile de gérer des appartements à distance, qu’en pense Patrick ?
Encore merci.
J’adore ! Le seul problème ce sont les prêts … Trop long et il faut quand même se mettre en tête que tant que le bien n’est pas fini de payer, le logement n’est pas encore à nous 🙁
J’allais oublier ! Patrick, tu dis que tu préfères acheter un immeuble car tu peux décider quand et quels travaux tu vas réaliser. Je suis d’accord avec toi sur ce principe, par contre, le coût d’entretien des travaux est certainement plus élevé (rapporté au m2) pour un petit immeuble de ce style que pour un appartement dans une copropriété plus conséquente, donc au final même si tu choisis la date de tes travaux (ce n’est pas toujours possible !), tu vas probablement devoir dépenser plus qu’en ayant investi la même somme dans un seul appartement. Même remarque concernant la rénovation des appartements qui coutera plus cher pour 4 appartements que pour un studio de 20m2 à Paris !
As tu étudié ces coûts ?
@ Aurélien 1:
Je gère en direct, je trouve les tarifs demandés par les agences plus qu’excessifs!
Oui pour les coûts supplémentaires de déplacements, pour le temps ça me prends entre 1/2 journée et 1 journée, j’en profite souvent pour faire plusieures choses quand j’y vais! 🙂
Je demande aussi aux locataires de faire visiter leurs apparts quand ils donnent leur préavis (vu que souvent ils demandent un préavis réduit… Donnant-donnant! Plus ils font visiter l’appart et plus vite un nouveau locataire est trouvé plus vite je les libère de leur préavis!)
En province les gens sont plus serviables qu’à Paris donc ça passe très bien à chaque fois!
Tant que les travaux ne sont pas faits je ne recalcule pas mon rendement vu que je n’ai pas encore dépensé l’argent!
@ Adrien:
Je ne fonctionne pas comme ça…
Le logement est à moi pas à mon banquier (même si je donne des sous tous les mois à mon banquier!)
Et mes locataires me financent le tout!
@ Aurélien 2:
Je ne pense pas que les travaux soient plus chers pour ce petite immeuble que pour une grande copropriété (au m²).
Je choisis les artisans (et ceux du coin sont particulièrements pas chers) je passe un coup de fil à la mairie et j’ai les coordonnées des petits artisans qui travaillent pour eux, le dernier à qui j’ai fait appel par la mairie m’a fait un devis 34% moins chers que les autres artisans!
Et c’est assez grand pour les occuper quelques jours donc ils aiment bien cette taille de chantier!
Par choisir la date j’entends choisir l’année par exemple… En copro pas trop le choix si les autres ont votés les travaux.
Certes le montant de la facture qui me sera envoyé sera plus élevé que si j’avais acheté un appart dans une copro mais mes loyers sont plus élevés également!
Pour la rénovation des apparts j’en fait beaucoup moi même, je peux dormir dans les apparts que je rénove quand j’y vais!
Les 4 apparts ne sont jamais à rénover en même temps, et pendant que j’en rénove 1 j’ai toujours 3 loyers qui tombent en fin de mois alors qu’avec un appart… 🙁
Oups le message est passé 2 fois! 🙁
Si quelqu’un peut effacer le premier…
Très intéressant comme retour d’expérience !
Bravo à Patrick pour avoir franchi le pas, et je te souhaite de continuer comme cela et de devenir rentier par la suite.
C’est bon de savoir que le premier prêt n’a en rien gêné pour le deuxième :).
Pour rebondir aux propos de charles;
Tu n’ as pas eu de mal pour avoir le crédit de ton immeuble?
De mon expérience perso , ton taux d’ endettement devait être dès lors supérieur à 33%. T as du mettre un joli apport je pense pour pouvoir l’ acheter?!
En tout cas félicitation, mais vérifie que le règlement de copro a été bien fait et attention à la taxe de parking! https://www.ruedelapaie.fr/les-demarches-pour-diviser-un-bien-immobilier-en-2-lots/
En route vers l’ indépendance financière!
Pas de copropriété vu que je suis propriétaire de l’ensemble de l’immeuble! 🙂
Pour la taxe parking cela avait été géré en 2000 lors de la création des apparts par l’ancien proprio.
Mon apport = frais de notaire+crédit logement, rien de conséquent donc!
Et mon taux d’endettement global (investissement+maison) = 25%
Mon investissement ne me coutait que 50€ sur mon endettement perso (Et depuis vu que j’ai augmenté les loyers aux changements de locataires il ne me coûte plus rien en endettement!)
Chaque banque à sa façon de calculer le taux d’endettement, la mienne le calcule comme ça pour l’investissement locatif:
75% de tes loyers – remboursement de crédit.
Si positif ça vient s’ajouter à tes autres revenus (et diminuer ton taux d’endettement global)
Si négatif c’est une charge d’emprunt supplémentaire et vient donc augmenter ton taux d’endettement.
Si mes explications sont pas claires je ferais un exemple chiffré qui sera plus parlant 😉
Si tu n’ as pas fais de règlement de copro, tu ne peux pas revendre le T2 séparé du T3 par ex.
Ton exemple est comme le mien https://www.ruedelapaie.fr/les-demarches-pour-diviser-un-bien-immobilier-en-2-lots/
Fais attention à ça!
Je suis épaté par ton taux d’ endettement de 25% : maison + immeuble. tu dois avoir un salaire conséquent alors.
jérome F.
Il en sert à rien de faire un règlement de copro vu qu’il n’y en a pas et que je ne veux rien vendre, et si je revends ce sera le tout d’un bloc.
Encore une fois l’investissement = 0% d’endettement en plus dans mon cas car les 75% de loyers couvrent le montant du prêt! 😉
Les 25% ne sont que le prêt de ma maison!
Au Smic ou à 20K€ par mois mon investissement ne change pas mon taux d’endettement global.
Effectivement, pas besoin de règlement de copro si ton immeuble tu le gardes à vie pour du locatif. Mais si tu revends …….enfin bref, chacun sa stratégie d’ investisseur! 😉
En ce qui concerne, le taux d’ endettement, sans chiffre du 1er investissement…..Mais c’ est vrai, n’oublions pas que vous achetez à 2 ( toi+ ta femme) et que ça aide!
Que tu sois au smic ou 20k€ ou 50€, le taux d’ endettement global varie! 🙂
regarde: 1500e de salaire + 280e ( 400e de loyer ponctionné à 70%) = 1780e retenus et crédit de 300€/mois= 16.8% de taux d’ endettement
4000e de salaire + 280e = 4280e et crédit de 300e/mois= 7% de taux d endettement
Donc + de 50 % de variation de ton taux d’ endettement global initial!!! ;).
Sur tes finances comme pour les miennes, ça ne change rien je suis complètement d’ accord avec toi! mais pour les calculs d’ une banque …..
Chaque banque à sa propre formule de calcul, la mienne fonctionne ainsi (différent de ta pensé):
Un premier calcul où seul l’investissement compte:
Loyer = 350€
Prêt = 300€
75% du loyer = 263€
Différence: 263 – 300 = 37€ qui viennent amputer ton taux d’endettement.
Ensuite elle intègre cela à ton revenu salarié:
Soit pour un salaire de 1500€ sans autre crédits en cours:
37/1500 = 2.5% d’endettement!
Maintenant si 75% des loyers > au remboursement du prêt (comme moi aujourd’hui avec les loyers réévalués) ton taux d’endettement est de 0!
Encore une fois je précise que chaque banque à sa formule de calcul, ne pas hésiter à en faire plusieures pour en avoir une qui a un calcul qui nous soit favorable! 😉
Et je ne tiens pas compte du reste à vivre qui est aussi une notion très importante pour un banquier… 🙂
Elle est intéressante ta banque. Tu peux la citer? ( pourtant j’ en ai fait une dizaine + courtiers et celle qui était la plus souple était banque courtois)
TT a fait ok avec toi, il est essentiel d’ avoir des liquidités sur ses comptes;).
CIC.
Et j’entretien de très bonnes relations avec ma conseillère… 😉
ça aide aussi!
Merci Patrick pour l’info concernant la calcul d’endettement avec un achat immo déjà en cours. En effet je croyais que les banques étaient plus généreuses et qu’elle prenait en compte 100% des loyers carrément!! lol (ouè je rêve un peu). Ayant déjà un bien en location je compte réinvestir et j’espère bien que le banque m’accordera un prêt sans trop de difficultés! Sinon oui s’éloigner de la région parisienne pour avoir une rentabilité plus élevé peut-être très intéressant! C’est très courageux de se lancer dans l’achat d’un immeuble qui n’est pas à deux pas de chez vous! Pour ma part, investissant seule je n’aurais pas la prétention d’en faire autant!
@Jérôme: Peut-être que ton cas est particulier? Parce que je trouve cela étrange que tu ais des difficultés à réinvestir en locatif…
@colibri : J’ ai obtenu mes 8 crédits immobiliers. https://www.ruedelapaie.fr/vivre-a-credit-2/ 😉
Donc je n’ ai pas de souci de ce coté là. Maintenant, une banque est délicate à convaincre si ton taux d’ endettement est supérieur à la moyenne. Mais celà est bien évidemment possible.
Mon calcul du taux d’ endettement est celui que m’ a fait toutes les banques ( caisse d épargne, crédit agricole, BNP, crédit mutuel,….) que j’ ai pu voir durant ma jeune carrière d’investisseur. Si tu as une bonne relation avec ton banquier, demande lui et tu verras qui a raison 😉
La formule que je te donne est celle de ma banquière qui m’a tout expliqué et montré sur son écran pendant qu’on faisait la demande…
@patrick : Je te crois sincèrement. Il y a plusieurs calculs du taux. Mais malheureusement, la plupart des banques utilisent celles que j’ ai cité
Bonjour Patrick et félicitations pour ton investissement!
Petite question : peux-tu nous décrire le profil de tes locataires? Jeunes, en famille, personnes âgées? Penses-tu qu’ils changeront souvent?
J’espère pour toi qu’ils ne voudront pas trop vite acheter leur logement pour ne plus « jeter de l’argent par les fenêtres » dans leur loyer (et ainsi financer ton crédit!!)
Les locataires sont plutôt jeunes, voir très jeunes, donc un turnover dont il faut tenir compte.
J’ai 3 appartements occupés par des célibataires, hommes, entre 25 et 35 ans.
Le dernier sera occupé par un jeune couple avec un bébé.
Le plus ancien des locataire est là depuis 3 ans, ensuite le 2ème plus ancien de mars dernier! (Et il part! 🙁 )
Ensuite un qui date de cet été, et les derniers entreront début octobre, le temps pour moi de faire quelques travaux dans l’appartement.
@Patrick:
Qui gère les locataires (recrutement, bail, états des lieux…etc)?
Toi ou une agence?
Si c’est toi, peux-tu donner les supports que tu utilises pour le recrutement?
Si c’est une agence, peux-tu nous dire comment tu les as démarché et quelles sont les conditions?
Merci d’avance 😉
Je gère tout en direct car je trouve les tarifs pratiqués par les agences exhorbitants.
Pour trouver des locataires:
Leboncoin (marche très très bien)
Fax à la mairie
Eventuellement affichettes dans les commerces autour.
J’en parle également aux locataires, des fois qu’ils connaissent quelqu’un…
Rien qu’avec Leboncoin et le fax à la mairie je trouve sans difficultés des candidats.
Autre avantage de la province:
La solvabilité des candidats…
Avec des loyers de 300€ à 470€ il est facile de trouver des candidats qui ont plus de 3 fois le loyer, s’ils ont un garant c’est le top, sinon les assurances impayées couvrent sans problèmes.
Patrick, quelles sont les superficies de tes appartements? C’est vrai que le prix des loyers font rêver!! Vive la province!
Loyers et surfaces charges comprises:
T1 Bis: 50m² au sol; 25m² Carrez -> 300€
T2: 30m² -> 322.50€
T3: 50m² -> 400€
T3 Duplex: 70m² -> 470€
Interview très intéressante. Merci de partager ton expérience.
Question 1 : qu’est ce qui vous a décidé à franchir le pas, toi et madame ?
Question 2 : quels ont été vos sources de formation et d’information ?
Réponse en direct d’un des appartements oú je refais une partie du sol! 🙂
Cela fait longtemps que l’idée de faire du locatif me trotte dans la tête.
Au début commencer par un appart, puis deux, trois, etc…
Lorsque nous avons eu une petite somme de côté nous avons commencé à regarder les annonces, problème: en région parisienne l’acaht d’un appart ne s’autofinance pas!
J’ai donc commencé à prospecter pour un appart en province, et c’est la que j’ai remarqué que de petits immeubles de province se vendaient au même prix qu’un deux pièces en région parisienne!
A partir de la le choix était fait, ne restait plus qu’à trouver l’occasion…
Les sources d’informations?
Les forums internet (universimmo.com que je trouve très bien)
Des livres/revues traitant de la fiscalité.
Ça fait déjà de nombreuses soirées d’hiver occupées à lire/se renseigner! 😉
« Nous faisons parti de ces gens qui considèrent que payer un loyer = jeter de l’argent par les fenêtres… »
Ce n’est pas toujours vrai!
Au vu de la longue liste d’arugments…
Pour moi si.
@Patrick: Merci de ta réponse.
Toi qui as eu une si bonne experience peux tu me dire s’il est preferable d’acheter un immeuble a louer plutot que des murs commerciaux?
J’hésite avant de franchir le pas
Merci
J’avoue mon ignorance en matière de murs commerciaux… 🙁
Pour des petits locaux j’ai peur de la faillite de l’entreprise, et le ticket d’entrée pour de grands locaux est plutôt élevé!
Bonjour Patrick,
Merci pour ton partage et toutes ces informations.
Je suis sur le point de faire la même chose sur un immeuble en plein centre ville à côté de Toulouse qui est composé de 2 locaux commmerciaux (dont 1 restaurant sous bail jusqu’en 2013) et l’autre est vide.
1 appartement T5 de 178 m2 à l’étage et la possibilité d’aménager les combles (2.54 m sous poutres) pour le transformer en 2 T2 + A T3, tous en version DUPLEX 🙂
Que me recommendes-tu pour faire un bilan financier et calculer ma rentabilité, sachant qu’un architecte doit me chiffrer le montant des travaux – y’a tout à refaire, c’est dans son jus de 1948 🙁
Merci de ton aide et surtout à Cédric pour son SUPER blog !
calcul de la rentabilité c est pas compliqué..
Il faut du 10 % brut pour un immeuble de rapport ou un appartement ou une maison dans une grande agglomération.
Comme dans le cas énoncé 200000 euros pour 17000 euros brut par an 8.5 % c’est correct mais bon ça se trouve partout Angers c est pas Lille non plus…
Retires environ un tiers durant l amortissement pour les travaux les vacances et le foncier on arrive à 6 % chaque année.
Merci beaucoup pour ce retour d’expérience!!! Du concret plutôt que de la théorie, il n’y a rien de mieux!
Bon courage pour la suite !
Bonjour
j’ai 160 000 euros à investir dans un immeuble de rapport ; mais me pose la question du financement, avec ou sans travaux, meublé ou non… car les impôts deviennent trop important et surtout que se passe -t-il une fois la fin des intérêts d’emprunt venue ? on se reprend les impots ; faut il alors faire des travaux ? réinvestir ?
Merci d’avance pour vos réponses éclairées.
@ Sybille,
Fiscalement parlant:
Travaux+financement à 100% par emprunt.
La question du meublé/non meublé -> Tout dépend s’il y a de la demande pour du meublé là ou tu investi pour commencer!
Pour ta dernière question:
Oui une fois l’emprunt remboursé on paye des împôts sur la quasi-totalité des loyers… 🙁
Soit on fait des gros travaux, soit on revends puis rachète un nouveau bien avec financement 100% par prêt, soit on rachète un nouveau bien avec prêt en le finançant aussi à l’aide du premier immeuble…
La spirale!
Une mine d’info votre blog. Merci.