Sébastien est un investisseur immobilier qui a investi dans un lot de studio en montant une SCI avec son frère. Il m’a contacté pour écrire une série d’articles sur l’investissement immobilier en général et sur les avantages d’une SCI. Voici le 4ème article de la série qui traite de l’un des points les plus importants d’un investissement dans la pierre : la recherche du financement.

Article #1 : La naissance du projet
Article #2 : La recherche du bien
Article #3 : Un mal pour un bien

Je laisse la parole à Sébastien:

Cet article a pour but de vous donner des conseils afin de boucler votre financement pour votre prochain investissement immobilier.

Tout d’abord et préalablement à votre recherche, il est judicieux de vous renseigner sur votre capacité d’emprunt.
Celle-ci va dépendre en grande partie des revenus de votre activité professionnelle s’il s’agit de votre 1er investissement.
En effet, vouloir acheter un immeuble de rapport à 450 000 euros lorsque l’on gagne 1 200 euros par mois peut s’avérer compliqué.
Dés lors, il est plus sage de faire un tour chez votre banquier historique et disons chez un concurrent (un seul suffit à ce stade) afin qu’il puisse évaluer avec vous le montant maximum que vous pourrez emprunter.
Vous aurez également à ce moment une idée sur les taux qui se pratiquent…nous y reviendrons

Une fois ce montant connu – lancez-vous et cherchez le bien (voir l’article sur la recherche d’un bien, publié le 04 juillet dernier)

Ca y est – vous tenez votre pépite et elle est pile dans votre budget. La guerre peut commencer. La stratégie avec les banques : ne lâchez rien !
Internet est votre ami, connectez vous sur le site qui se vante de donner les meilleurs taux d’emprunts du moment (je ne le cite pas, vous l’avez tous).
Vous aurez alors une idée du taux moyen mais surtout du meilleur taux qui se pratique. C’est votre base.
Tant que vous êtes là, déposez un dossier sur ce site – c’est grâce à eux que j’ai eu mon 1er emprunt immobilier alors que toutes les banques me fermaient les portes (et pourtant je gagnais bien ma vie…problème de ratio d’endettement, de reste à vivre, etc.)

Faites le tour des banques : TOUTES les banques. Les petites, les grandes, les régionales, les nationales, les postales, etc. – En bref, faites jouer la concurrence.

3 points principaux sont à négocier

• Évidemment le taux d’intérêt (votre base, souvenez vous). Ne perdez pas de temps avec les établissements trop rigides là dessus. Il ne sert à rien de citer des noms d’établissements bancaires car il s’agit plus de la volonté de la personne en face de vous que de la banque elle-même. TOUTES les banques peuvent faire des efforts sur le taux. Si elles ne le font pas, c’est qu’elles ne le veulent pas.
• Le coût de l’assurance. Vous êtes jeune et en bonne santé donc le coût de l’assurance doit être négocié. Si le coût vous parait élevé, vérifiez auprès d’un courtier. Une banque ne vous prêtera pas d’argent si vous ne prenez pas d’assurance, c’est un fait. Mais vous n’êtes pas obligé de prendre l’assurance chez la banque…la encore, faites jouer la concurrence.
• Les frais annexes (dossier, etc.). NE – GO – CIEZ ! oui même faire passer les frais de dossier de 400 a 200 euros c’est un gain. Pour un investissement locatif, chaque euro compte.

La négociation est un état d’esprit. Ne croyez pas ce que le banquier vous raconte sous prétexte qu’il est banquier. S’il est banquier, alors vous, vous êtes un investisseur et vous avez vos intérêts d’investisseur à défendre.

Exemple, le banquier va vous dire :

Monsieur X, vous devez impérativement domicilier vos revenus chez nous pour avoir un emprunt.

FAUX – la banque qui, par 2 fois, m’a prêté de l’argent ne voit aucun de mes salaires arriver en direct sur le compte.

Soyez plus subtil :

Non Monsieur le banquier, j’ai d’autres arrangement avec un autre établissement. Néanmoins, si votre proposition est la plus intéressante, je verrais comment constituer une épargne chez vous…

Il s’agit bien sûr d’un exemple avec le trait volontairement forcé pour les besoins de l’article.
Mais l’idée forte est bien de ne pas prendre pour « argent comptant » ce que le banquier va vous dire.
Tout est négociable, toujours !

Comparez les offres et prenez bien sûr la plus intéressante.

Il est aussi important de négocier la possibilité de rembourser votre emprunt par anticipation sans pénalités (cas de la revente de votre bien à horizon 5 – 10 ans)

Un dernier conseil

Tout comme il ne faut pas négliger la puissance du réseau pour la recherche d’un bien. Il ne faut pas négliger l’aspect humain dans la recherche du financement.
Je m’explique : vous serez face à un homme ou à une femme et dès lors, sa réaction va être adaptée en fonction de l’opinion qu’il ou elle a de vous.
Alors bien sûr, il va falloir se présenter sous votre meilleur jour. Elégant mais décontracté (je n’ai jamais rencontré mon banquier en costume), rasé de prêt pour vous messieurs, légèrement maquillée pour vous mesdames.
Bref, faites BONNE IMPRESSION.
Certains vont trouver ce dernier conseil ridicule. A titre personnel, je suis persuadé que ça joue dans la négociation.

Enfin, n’ayez pas de scrupule à donner votre dossier à une autre banque que votre banque historique. Si votre banquier tient à vous, il s’alignera sur la meilleure offre que vous avez reçu. Sinon, vos chemins se sépareront sans états d’âmes ! On parle ici business et pas affectif !

Bonne chance et n’oubliez pas une chose – vous êtes un investisseur, ne subissez pas !

Sébastien