Sébastien est un investisseur immobilier qui a investi dans un lot de studio en montant une SCI avec son frère. Il m’a contacté pour écrire une série d’articles sur l’investissement immobilier en général et sur les avantages d’une SCI. Voici le 4ème article de la série qui traite de l’un des points les plus importants d’un investissement dans la pierre : la recherche du financement.
Article #1 : La naissance du projet
Article #2 : La recherche du bien
Article #3 : Un mal pour un bien
Je laisse la parole à Sébastien:
Cet article a pour but de vous donner des conseils afin de boucler votre financement pour votre prochain investissement immobilier.
Tout d’abord et préalablement à votre recherche, il est judicieux de vous renseigner sur votre capacité d’emprunt.
Celle-ci va dépendre en grande partie des revenus de votre activité professionnelle s’il s’agit de votre 1er investissement.
En effet, vouloir acheter un immeuble de rapport à 450 000 euros lorsque l’on gagne 1 200 euros par mois peut s’avérer compliqué.
Dés lors, il est plus sage de faire un tour chez votre banquier historique et disons chez un concurrent (un seul suffit à ce stade) afin qu’il puisse évaluer avec vous le montant maximum que vous pourrez emprunter.
Vous aurez également à ce moment une idée sur les taux qui se pratiquent…nous y reviendrons
Une fois ce montant connu – lancez-vous et cherchez le bien (voir l’article sur la recherche d’un bien, publié le 04 juillet dernier)
Ca y est – vous tenez votre pépite et elle est pile dans votre budget. La guerre peut commencer. La stratégie avec les banques : ne lâchez rien !
Internet est votre ami, connectez vous sur le site qui se vante de donner les meilleurs taux d’emprunts du moment (je ne le cite pas, vous l’avez tous).
Vous aurez alors une idée du taux moyen mais surtout du meilleur taux qui se pratique. C’est votre base.
Tant que vous êtes là, déposez un dossier sur ce site – c’est grâce à eux que j’ai eu mon 1er emprunt immobilier alors que toutes les banques me fermaient les portes (et pourtant je gagnais bien ma vie…problème de ratio d’endettement, de reste à vivre, etc.)
Faites le tour des banques : TOUTES les banques. Les petites, les grandes, les régionales, les nationales, les postales, etc. – En bref, faites jouer la concurrence.
3 points principaux sont à négocier
- Évidemment le taux d’intérêt (votre base, souvenez vous). Ne perdez pas de temps avec les établissements trop rigides là dessus. Il ne sert à rien de citer des noms d’établissements bancaires car il s’agit plus de la volonté de la personne en face de vous que de la banque elle-même. TOUTES les banques peuvent faire des efforts sur le taux. Si elles ne le font pas, c’est qu’elles ne le veulent pas.
- Le coût de l’assurance. Vous êtes jeune et en bonne santé donc le coût de l’assurance doit être négocié. Si le coût vous parait élevé, vérifiez auprès d’un courtier. Une banque ne vous prêtera pas d’argent si vous ne prenez pas d’assurance, c’est un fait. Mais vous n’êtes pas obligé de prendre l’assurance chez la banque…la encore, faites jouer la concurrence.
- Les frais annexes (dossier, etc.). NE – GO – CIEZ ! oui même faire passer les frais de dossier de 400 a 200 euros c’est un gain. Pour un investissement locatif, chaque euro compte.
La négociation est un état d’esprit. Ne croyez pas ce que le banquier vous raconte sous prétexte qu’il est banquier. S’il est banquier, alors vous, vous êtes un investisseur et vous avez vos intérêts d’investisseur à défendre.
Exemple, le banquier va vous dire :
Monsieur X, vous devez impérativement domicilier vos revenus chez nous pour avoir un emprunt.
FAUX – la banque qui, par 2 fois, m’a prêté de l’argent ne voit aucun de mes salaires arriver en direct sur le compte.
Soyez plus subtil :
Non Monsieur le banquier, j’ai d’autres arrangement avec un autre établissement. Néanmoins, si votre proposition est la plus intéressante, je verrais comment constituer une épargne chez vous…
Il s’agit bien sûr d’un exemple avec le trait volontairement forcé pour les besoins de l’article.
Mais l’idée forte est bien de ne pas prendre pour « argent comptant » ce que le banquier va vous dire.
Tout est négociable, toujours !
Comparez les offres et prenez bien sûr la plus intéressante.
Il est aussi important de négocier la possibilité de rembourser votre emprunt par anticipation sans pénalités (cas de la revente de votre bien à horizon 5 – 10 ans)
Un dernier conseil
Tout comme il ne faut pas négliger la puissance du réseau pour la recherche d’un bien. Il ne faut pas négliger l’aspect humain dans la recherche du financement.
Je m’explique : vous serez face à un homme ou à une femme et dès lors, sa réaction va être adaptée en fonction de l’opinion qu’il ou elle a de vous.
Alors bien sûr, il va falloir se présenter sous votre meilleur jour. Elégant mais décontracté (je n’ai jamais rencontré mon banquier en costume), rasé de prêt pour vous messieurs, légèrement maquillée pour vous mesdames.
Bref, faites BONNE IMPRESSION.
Certains vont trouver ce dernier conseil ridicule. A titre personnel, je suis persuadé que ça joue dans la négociation.
Enfin, n’ayez pas de scrupule à donner votre dossier à une autre banque que votre banque historique. Si votre banquier tient à vous, il s’alignera sur la meilleure offre que vous avez reçu. Sinon, vos chemins se sépareront sans états d’âmes ! On parle ici business et pas affectif !
Bonne chance et n’oubliez pas une chose – vous êtes un investisseur, ne subissez pas !
Sébastien
20 réflexions au sujet de “Investissement Immobilier et L’Importance de la Recherche de Financement”
Bonjour Sébastien,
si je comprends bien, plus on fera jouer la concurrence et plus les négociations seront aisées? Juste une question, est-ce que l’on doit dévoiler au banquier le fait que l’on ai fait le tour des 25 banques en ligne et des 30 banques physiques dans les 50 km aux alentours.
Est-ce que notre interlocuteur ne va pas prendre peur en pensant que notre situation est désespérée et que tout le monde nous ferme la porte au nez?
Sinon ça serait intéressant d’avoir une piqure de rappel concernant les taux d’endettement, le reste à vivre et autre. Je n’ai pas souvenir de l’avoir lu sur businessattitude mais je me trompe peut-être.
En tout cas cette série d’article donne envie, même si pour le moment les 3 crédits que je dois rembourser me freinent beaucoup sur un investissement immobilier ( en plus je me fais mal en regardant les offres pratiquement tous les jours, et j’en trouve des méga-occases 🙁 ).
Merci à toi
Bonjour,
Pour répondre à votre question, il n’est pas necessaire de se vanter de faire le tour de la concurrence.
Les banques savent que dans la majorité des cas, un Client va vouloir vérifier ailleurs ce qu’il se fait. Vous pouvez le mentionner de manière évasive.
Le fait d’aller voir plusieurs etablissement a l’avantage de vous familiariser avec la négociation et de vérifier par recoupement ce que certains conseillers peuvent vous dire.
Cela fait partie de votre « formation » d’investisseur.
Par contre, il convient de savoir quels etablissements ont été contacté par le courtier (si vous en avez utilisé un) car vous ne pourrez pas faire négocier le courtier et négocier vous meme avec le meme etablissement..
Pour le taux d’endettement, basé vous classiquement sur 33% de vos revenus – au dela, les conseillers (de base, sans que ce soit péjoratif) ne pourront probablement pas vous aider.
Si vous estimez que le reste à vivre, c’est à dire ce qui reste une fois votre emprunt déduit est suffisant, et que le conseiller refuse votre emprunt, demandez poliment à voir son responsable (ou aller voir un conseiller avec une ouverture d’esprit un peu moins réduite)
A noter que pour un investissement locatif, le loyer attendu est pris en compte à hauteur de 70 ou 80 % en tant que revenu.
J’espère avoir apporté qques précisions et n’hesitez pas à poser vos questions,
Ciao
S
Pourquoi ne jouez-vous pas comme au monopoly ?
Acheter CASH : pas de problème de banquier – de taux
Dans ma région, un studio coûte en moyenne 50 000€
Un individu ou un couple qui touche 3000€ peut épargner 500€ par mois sans aucun problème.
500€ X 8 ans à un taux de 3,5% net (assurance-vie)et c’est plus de 55000€.
Un studio se loue 350€
350 x 10 mois (vacances du locataire) diminué de 350€ de charges et 350€ de taxes foncières cela donne 2800€ de plus dans le budget familial – c’est un beau 13e mois sans effort.
et rebelote mais cette fois avec 600€ d’épargne par mois ou plus car en 8 ans les revenus ont un peu évolué (ancienneté, promotion…..)
et peut être que l’opération peut se faire mais seulement 4 ou 5 ans après…….
« Pourquoi ne jouez-vous pas comme au monopoly ?
Acheter CASH : pas de problème de banquier – de taux »
Pardi ! pour profiter de l’outil du parfait investisseur : l’effet de levier !!
@ alexandre en toute sympathie ton raisonnement n’est pas bon. Pour la simple est bonne raison que les prix de l’immobilier ont tendance à augmenter, avec ce raisonnement tu risques de ne jamais pouvoir monter dans le train et ne pas acheter l’appartement que tu convoites ( il y a 5 ans ce même appartement devait se négocier 35, 40 Ke
par contre si en année N tu achètes un appart est tu fais un crédit sur 20 ans il t’en coutera environ 100 euros par mois ( 230 de loyers – 330 de crédit)
tu reproduis le schéma en année N+1 +2 + 3+ 4 et + 5
tu arrives à ton différentiel de 500 euros par mois
Par contre dans 20 ans c’est 14 400 que tu as par an (sans indéxer les loyers)
Si par malheur en N+ 6 tu décèdes , ta femme, tes héritiers sont à la tête d’un capital de 250 000 euros
Si tu es totalement opposé au crédit un conseil achète tous les mois des parts de scpi , et si tu as un bon contrat l’idéal c’est les scpi logés dans l’assurance vie …..
@ Sebastien pour bien connaitre le secteur, et avoir eu recours aux banques à de nombreuses reprises ces dernières années, un investisseur qui veut multiplier les opérations à tout intéret à entretenir des bonnes relations avec un seul établissement et lacher sur certains points, pour mieux gagner sur d’autres (le plus important étant l’accès au financement) car si tu harcèles ton banquier pour qu’il se foutte à poil sur un taux, et que tu vas chercher l’assurance du prêt ailleurs tu lui feras qu’un seule fois, à ta prochaine demande de financement, il t’enverra gentiment bouler ….
on ne parle jamais assez d’assurance du prêt, mais c’est le point le plus complexe à appréhender (différence entre l’assurance groupe à prime constante et l’assurance individuelle indéxée sur le capital restant dû)
je vous laisse cogiter laquelle est la mieux en fonction de vos objectifs ….
@ Gibet
pourquoi devoir attendre 20 ans pour récolter les fruits ?
crois-tu que si tu as un déficit de 100€ sur chaque investissement, la banque acceptera de te prêter indéfiniment ?
Si tu es marié sous la communauté et que par malheur tu divorces, c’est 50/50. et c’est tout ton business qui tombe à l’eau. Il faut penser à toutes les éventualités.
Perso, j’arrive à acheter cash 1 studio tous les 2 ans et dans 10 ans, je suis financièrement libre
Je me fiche des fluctuations du marché car je ne suis pas un spéculateur, j’achète pour louer et non pour vendre.
Ma manière d’investir peut paraître bizarre mais elle fonctionne bien pour moi
@ Alexandre : Je n’ai pas l’énergie à cette heure tardive pour rentrer dans une démonstration mais je m’accorde avec les propos de « gibet l’investisseur immo », votre raisonnement n’est pas le meilleur, en tout cas pas le plus rapide.
@gibet
Et je rajouterais si par malheur tu perds ton emploi comment feras-tu pour payer chaque mois tes dettes ?
Sur ce dernier point Alexandre à raison, en tout logique mieux vaut acheter cash pour éviter tout soucis à la perte d’un emploi. Après je n’y connais pas suffisamment pour rentrer dans ce débat de fluctuation et autres des marchés 🙂
Mais bon c’est sûr que moins on utilise de crédits, mieux on se porte (référence à un article de Cédric sur l’effet boule de neige pour les remboursements de crédits et l’aspect positif du 0 crédit 🙂 )
@ alex je ne remets pas en cause ta méthode, si elle marche et qu’elle te convient c’est bien l’essentiel
cependant ce que je te dis c’est que si l’immo se valorise plus vite que l’épargne tu es chocolat
(en d’autre terme si ton appart que tu convoitais en année N à 50 K E vaut 60 K E tu ne peux pas te l’acheter )
et si tu perds ton emploi , ta méthode est également grippée (meme si tu n’as pas l’obligation de rembourser)
je pense que tu fais partie de la catégorie anti crédit
si tu es marié et que tu divorces immobilier ou epargne tu divises par 2 (ton business tombe à l’eau également)
D’un point de vue fiscal c’est carréement le matraquage :
dans le cadre des revenus fonciers
n’ayant pas de crédit tous tes toyers sont taxés au minimu de la Csg crds ( 12 % partent en fumée) et le reste est intégré dans tes revenus
Ayant une capacité d’épargne importante je présume que tu dois etre en marginal (tranche d’imposition) au moins à 14 % ou a 30 %
ce qui fait que dans ton cas dans le meilleur des cas 26 % des loyers partent pour l’état voir 42 %
Enfin comme direz le très grand penseur Olivier Seban achetez de la dette ( attention cela ne veut pas dire faire des crédit) n’est pas le bon truc
Et enfin le plus important Alexandre
Si ta méthode te convient continue là ….. n’écoute pas les commentateurs
@ Gibet
Si je perds mon boulot , je vivrais avec mes rentes déjà acquises et tanpis si je ne peux plus continuer à investir mais au moins je n’aurais pas mon banquier derrière ma porte.
Oui je suis marié sous la communauté et je n’oublie donc pas au moment de signer le bail de mentionner que j’ai fais un apport donc si le pire doit arriver, mon épouse ne pourra pas me réclamer la moitié du capital.
Dans ma rentabilité nette, j’enlève toujours :
– 2 mois de vacances du locataire
– 1 mois de charges diverse
– 1 mois de taxe foncière
– 1 mois pour les impôts
Les studios se louent très très bien.
Donc sur 3500€ de loyer, 2000 vont dans ma poche en arrondissant au montant inférieur
Au niveau fiscal pour l’instant je ne me pose pas trop la question mais ça viendra d’ici 6 à 8 ans
Le « grand penseur » olivier seban te mettrais une très mauvaise note sur le calcul (230€ de loyer – 330€ de crédit) et je suis entièrement d’accord avec lui comme tu as pû t’en rendre compte 😉
@ alex :
si tu es marié sous le régime de la communauté l’argent économisé pendant le mariage rentre dans la communauté. Tu en donnera donc la moitié en cas de divorce ( de l’argent ou du bien acheté avec …)
concernant les chiffres j’ai repris les tiens cf ton premier post : 2800 / 2 un 233 (donc 230) et 330 c’est le crédit sur 20 ans à 4,5% .
Je ne pense pas qu’on ai lu le m^me olivier seban ( où alors avec une interpréation différente …)
« Oui je suis marié sous la communauté et je n’oublie donc pas au moment de signer le bail de mentionner que j’ai fais un apport donc si le pire doit arriver, mon épouse ne pourra pas me réclamer la moitié du capital. »
Attention, en communauté, les biens ne sont propres que s’ils sont intégralement financé sur fonds propres, fonds ne provenant pas des revenus post mariage (qui sont des fonds communautaires).
Par ailleurs, les revenus locatifs sont, eux, communautaires. L’épargne issue de ces revenus est alors communautaire. Par ailleurs, la prestation compensatoire tiendra compte du fait que la moitié des revenus locatifs appartiennent à votre épouse.
@Alexandre
Continuons le calcul.
Avec votre méthode, sur 10 ans, vous accumulez 20k de loyers nets + un appart, mais vous n’avez plus les 50k mis sur la table.
In fine à 4.5% sur 10 (hors de prix, on tourne bien plus bas actuellement) + conservation des 50k sur l’AV.
– AV à 70k à 10 ans, sans versement supplémentaire dessus.
– intérêts 21k, déductibles des revenus fonciers.
– revenus fonciers nets selon votre calcul : 20k
– ristourne fiscale (la déduction que vous n’avez pas, puisque vous payez cash) : 21*(tmi+csg). On suppose que vous êtesmettons 5k si vous êtes à 14% de TMI.
Bilan : 70 + 20 + 5 – 21 -50 = 24k + appart.
Note : le calcul n’est pas complètement fiable, parce que si vous êtes en micro, avec un abattement forfaitaire, il faudrait réinclure la dépense fiscale correspondante.
Avec un in fine classique (3.4 sur 10 ans), on a 17k d’intérêts, et une ristourne fiscale de 4k. Ca donne au final 70+ 20 + 4 – 17 – 50 = 94 -67 = 27k. Et toujours l’appart.
Supposons que vous soyez à 41 de TMI, la ristourne fiscale passe alors à 53% des intérêts, soit au bout de 10 ans : 70+20+9 -17-50 = 32k + appart.
Et on n’a pas regarder du côté levier (ie : financer plus de biens que l’apport disponible).
@ Xa petite percision pour nos amis lecteurs de BA pas aussi au fait des subtilités juridiques que tu peux l’etre
tu parles de fonds propres, le terme est biens propres (qui sont par définition des biens ou des sommes d’argents que tu posséder avant de te marier, où des biens dont tu as hérité de ta famille pendant le mariage)
« tu parles de fonds propres, le terme est biens propres (qui sont par définition des biens ou des sommes d’argents que tu posséder avant de te marier, où des biens dont tu as hérité de ta famille pendant le mariage) »
Je parle des biens propres et des fonds propres. Les fonds propres sont par définition des fonds qui sont détenus en propre. C’est une sous partie des biens propres, lesquels incluent, en sus, des possessions matérielles ou immatérielles non liquides.
Pour compléter, dans un mariage en communauté, il faut penser en cas de financement du domicile conjugal par le produit de la vente d’un bien propre à inclure une clause de remploi de fonds propres pour le financement du bien.
Cette clause ne peut être refusée par le conjoint avant l’acte authentique, mais dépend de son bon vouloir après (cassation, 1 ch civ, mai 98).
Merci Sébastien pour ton article qui est très motivant. Je vais bientôt me mettre à chercher un financement pour mon deuxième studio (Je vise Lille pour cette fois-ci).
Pour ce qui est de la négociation et de faire toutes les banques, je ne suis pas trop d’accord. C’est ce que j’ai voulu faire pour mon premier investissement et finalement je trouve que cela m’a apporté plus de fatigue qu’autre chose, il n’y avait pas d’énormes écarts entre les banques (en tout cas pour ce qui de mon expérience). Je pense que pour le suivant j’en ferai 4 maxi.
De même pour l’assurance, j’ai voulu négocier une assurance autre que celle de la banque. Là encore bcp de fatigue pour rien. Car très peu de différences et pour que la banque accepte mon autre assurance il y avait certaines conditions qui changeaient. Je suis donc revenu au point zéro. Mais peut-être que pour d’autres personnes cela s’est passé autrement.
Pour ce qui est de la négociation je disais clairement que j’avais d’autres offres plus intéressantes. D’ailleurs je marchais toujours avec mon dossier à la main, preuves à l’appui et bien là les conseillers se démenaient pour trouver le meilleur montage possible!
Pour finir il est vrai que d’une banque à l’autre le calcul du taux d’endettement ou du reste à vivre change. C’est pourquoi il ne faut pas en faire qu’une non plus. Certaines banques ne prennent pas en compte les revenus complémentaires (hors investissements). Je parle de deuxième salaire. Alors que c’est une revenu comme un autre après tout surtout s’il est régulier et imposable. Donc les résultats peuvent être très différent par rapport à ce dernier point.
Voilà, j’attends la suite de la série! J’aimerais aussi savoir comment vous avez trouvé votre bien à Lille, pourquoi pas nous faire part des coins intéressants pour les investissement immo… Au pire je pense que quand je serais prête (d’ici la fin de l’année je pense) je demanderais à Cédric (si tu es d’accord) tes coordonnées au cas où j’ai des questions à te poser sur la région!
Merci pour ce recit sebastien, sympas de pouvoir lire ton experience.
Tout le monde investit a sa facon je pense qu`il n`a pas qu`une solution, mais une solution adaptee a chacun,a chaque vision.
Par contre. ce que je trouve bizarre, c`est quand un investisseur choisit un montage avec des mensualites plus elevees que le loyer paye par le locataire, car cela veut dire sortir de la tresorerie tous les mois……deja quand tout va bien, alors si ca va moins bien……dur dur.
Concernant le futur seminaire d`Olivier Seban, puisque qqun en parlait ici, si des gens sont interesses, je suis inscrit a la session web a laquelle je vous propose de participer.
repondez ici si vs etes interesses, je vs donnerai mon MP.
Bonsoir à tous,
Oui et non business-conception.
C’est vrai que ça peut peut-être faire désespéré mais tu n’es pas obligé de leur montrer.
Tu peux faire un tableau comparatif et leur demander: « Que proposez-vous de mieux que ceux inscrit dans cette liste ? »
En tout cas, ça fait pas longtemps que je connais businessattitude.fr mais j’avoue qu’il est accrocheur :)))
@ Melissa,
Aucun soucis – tu peux demander mes coordonnées à Cédric.
Je pourrais partager avec toi mon expérience sur la ville que je connais plutot bien pour être originaire du Nord et avoir vécu à Lille plus de 3 ans.
Ciao
S