Sébastien, un lecteur du blog, est entrain de monter une SCI avec un membre de sa famille dans le but d’investir dans l’immobilier. Il m’a proposé d’écrire pour vous une série d’article sur son expérience. Merci Sébastien pour ton initiative 🙂
N’hésitez surtout pas à le bombarder de questions dans les commentaires 😉
Voici le 1er article de la série:
Le premier article de cette série vous présentera la naissance du projet immobilier que je mène actuellement avec mon frère.
Au 30 mai 2011, nous avons :
- Trouvé le bien immobilier (un lot de 2 studios au 4ème étage d’un immeuble situé dans le quartier de la Mairie de Lille) et signé le compromis.
- Trouvé le financement.
- La structure d’investissement est en cours de constitution. Il s’agit d’une SCI – Société Civile Immobilière.
Je reviendrai en détail sur chacun de ses points dans les articles suivant mais pour ce premier article, je voulais vous présenter ce qui nous a mené, mon frère et moi à nous lancer dans ce projet.
Alors pourquoi ?
Bien sur, c’est une question d’argent ! Et si vous lisez régulièrement ce blog, c’est que l’argent présente un intérêt pour vous.
Alors, on le dira jamais assez : l’argent n’est pas une fin en soi. Ce n’est pas un but qu’il faut poursuivre chaque jour, coûte que coûte.
Mais l’argent n’est pas non plus diabolique, comme certains se plaisent à le dire. Les mêmes, n’ayant pour la plupart, aucun problème d’argent, c’est bien connu.
Donc pour résumer en une phrase : l’argent, je préfère en avoir que ne pas en avoir.
Au restaurant, j’ai l’esprit plus libre en me disant que je peux commander ce que je veux plutôt que de calculer mentalement l’addition de mon entrée, plat et dessert en vérifiant si mon compte en banque va pouvoir supporter le montant.
Ceci étant dit et la motivation établie, pourquoi s’être lancé ?
Eh bien simplement pour atteindre l’objectif défendu sur ce site entre autres : atteindre l’indépendance financière.
Il est clairement établi maintenant que ce ne sont pas (malheureusement) les revenus de nos travails respectifs qui nous feront atteindre cet objectif.
Il faut donc trouver des moyens alternatifs, qui nous apporterons des revenus alternatifs.
L’immobilier est un de ces moyens. Ce n’est pas le seul. Ce n’est peut être pas le plus rentable, ni le plus simple mais c’est celui que nous avons choisi.
Alors la morale de cet article et l’impact attendu :
Non vous n’êtes pas un dangereux criminel si votre objectif est d’améliorer votre quotidien financier et donc votre quotidien tout court.
Et A-GI-SSEZ ! Lancez vous. Il faut souvent peu de moyens et un peu temps pour y parvenir.
Si vous vous intéressez à l’immobilier, notre parcours va vous donner envie d’y aller, vous permettre d’y voir plus clair, d’éviter certains pièges (je l’espère) et de faire un pas vers l’objectif défendu par ce site.
Prochain article : la recherche du bien…
Sébastien
2ème article de la série : Sébastien nous raconte son achat immobilier via une SCI
22 réflexions au sujet de “Récit d’un investissement immobilier via SCI”
Bonjour, merci déjà pour les infos que tu apporteras.
J’ai une première question, qui ne concerne pas la sci mais sur les biens que vous allez acquérir.
Je suis peut-être un peu trop pressée mais j’aimerais savoir à combien vous revient le lot? Dans quel secteur est-il situé (près de la fac…) et donc quel public visez-vous. Et enfin ou habitez-vous? A lille? et si ce n’est pas le cas pourquoi avoir investit là et connaissiez-vous le coin avant d’acheter?
Voilà merci pour les réponses!! 🙂
Je m’étais déjà renseignée et il semble que Lille soit une ville intéressante pour investir.
Exactement la même question que Mélissa,
Je sais que tu habites la région parisienne alors pourquoi investir à Lille ?
Justement je croyais qu’il vallait mieux être proche de son bien pour bien connaitre le quartier, être proche en cas de soucis etc…
Mais c’est peut-être le cas de ton frère.
Alors ça c’est un sujet qui m’intéresse la SCI !
Et vous avez bien raison de remettre les choses en place au sujet de l’argent. Effectivement, ce n’est pas « sale ». Certes ce n’est pas une fin en soi, mais un moyen de bien vivre. Généralement, celles et ceux qui ont un regard négatif sur l’argent ou n’en ont pas et ne réussissent pas à en avoir, ou ne passent jamais à l’action pour changer les choses et changer leur vie… Bref, laissons les dans leur délire !
Pour en revenir à la SCI, cela va être intéressant d’en avoir les avantages et les inconvénients. J’attends avec impatience la suite de l’aventure 😉
Sam
salut, j’ai eu la meme idee, d’investir avec un cousin dans l’immobilier.
je pense que cela peut etre une reussite dans la mesure ou l’on choisit correctement son equipier, que ce dernier ait un rapport sain avec l’argent et qu’il possede egalement quelque chose a amener dans le partenariat, car sinon commence a germer l’idee (malgre tout) que j’en fais plus que l’autre etc etc division=dispute=perte collective.
cordialement
itsic
@ Benoit: chacun sa définition de « loin » Lille est à 1h de TGV à peu près il me semble? Ce n’est pas si loin quand on constate que pour traverser paris d’un bout à l’autre en métro il faut 1 heure également. Je trouve que c’est une distance correct quand on habite la région parisienne.
Salut Sébastien,
En effet, ce premier article est une bonne initiative !
Justement, je réfléchissais ces temps ci à faire une acquisition dans l’immobilier soit moi même, soit à deux éventuellement…
J’attends donc impatiemment la suite.
Sinon, j’aurais les mêmes questions que Mélissa…
@ Mélissa: Je suis d’accord avec toi au sujet de la distance Paris-Lille mais qu’est ce que cela donne au niveau des tarifs TGV ?
@ Anthony: alors je viens d’aller regarder, l’aller retour pour demain serait à 70 euros à peine… en plein mois de juillet à la dernière minute. Moi je pense que c’est pas un frein. Et puis pkoi on aurait-on besoin de se déplacer souvent? une fois le locataire en place y’a pas de nécessité sauf urgence! Et même je vois pas quelle type d’urgence pcq si c de la plomberie par exemple ben t’envoie un plombier, pas besoin d’être là!
c bien ça au fait pas plus d’une heure de trajet.
Surtout que si vous montez une SCI à l’IS (Impot sur les société) les frais de transports sont déductibles des impôts. Oui, on apprend pas cela à l’école 😉
Bonjour à tous,
Merci pour vos commentaires – ca me conforte dans l’idée que ces articles vont vous servir et c’est le but.
Nous avons acheté un lot de 2 studios. Ils sont situés non loin du départ du boulevard de la liberté. Ca c’est pour l’aspect géographique.
All in, ca nous revient a 128 000 euros pour au total des 2 studios: 25 m2 loi carrez et presque 40 m2 en tout.
Nous visons clairement les étudiants et les logements sont déjà loués (un des prochains articles mentionnera ce point)
Moi je ne vis pas en Europe mais je connais bien Lille pour être originaire du Nord de la France et y avoir fait mes études.
Mon frère, assoicé et gérant de la SCI habite a Paris mais connait Lille tout comme moi.
Lille est une ville étudiante et la demande est forte. c’est aussi ce qui nous a poussé à investir la bas.
Nous avons pu constater lors de notre recherche a quel point il était difficile de trouver des biens à l’achat – et tout se loue…preuve de la demande soutenue.
Pour ce qui est de la proximité, mon frère peut effectivement se déplacer en cas de gros soucis. 1H de TGV c’est vrai que ce n’est pas énorme.
Nous avons fait le choix de ne pas prendre d’agence immobiliere.
Moi j’ai un autre appartement en Lorraine et j’ai une agence qui s’en occupe. Perso, je reste perplexe sur la valeur ajoutée d’un tel choix.
de plus, s’agissant d’un investissement locatif (ce qui n’était pas la destination initiale de mon autre Apt), nous comptons chaque euros. L’agence ne ferait que diminuer notre rentabilité
J’espère avoir répondu à vos questions et n’hesitez pas si vous en avez d’autres. Dans la mesure ou je n’ai pas prévu de répondre dans l’un des articles suivants, je me ferais un plaisir de vous répondre.
Ciao
S
Salut Cédric,
Effectivement tu as raison, une SCI peut être imposée soit à l’IR (impôts sur le revenu), ou à l’IS (impôts sur les sociétés). Les bénéfices dans le second montage seront taxés au taux de 15% pour les 38 200 premiers euros, et à 33,1/3% pour les suivants.
Attention, dans le cas d’une SCI à l’IS tu ne bénéfices pas du régime des particuliers concernant la fiscalité sur la plus-values réalisées. Chaque mois tu amortis ton bien, tu te retrouves à la fin du prêt avec un bien qui vaut 0 euro fiscalement. La plus-value est donc totale, soit 100%…. Ca peut faire mal et plus très intéressant.
Le plus de la SCI à l’IS est le frotement fiscal puisque tu peux te verser des dividendes qui eux seront impôsés à l’IR, et tu bénéfices surtout 2 deux abattements (-40% + abattement de 1525 pour un célibataire et le double pour un couple). L’autre plus, est que tu payes moins d’impôts sur les revenus locatifs du fait des charges d’amortissements du prêt concraté.
Retaill
@Benoît
Comme le dit Melissa la proximité est une notion subjective. Je me souviens quand j’étais à Lille avant d’être muté à Paris j’avais envisagé de trouver un logement à Lille et de faire les déplacements quotidiens en TGV.
De même de nombreuses personnes travaillant à Paris résident en région centre pour un temps de trajet pas vraiment supérieur à certains résidant en région parisienne (cf la remarque de Melissa à nouveau)
Et cela pour une simple raison c’est que les prix en région parisienne sont tels que d’autres solutions deviennent rentables ou pour le moins envisageable.
En effet trouver 2 studios pas trop mal placés en région parisienne à 128 000 € les deux ne doit pas être chose aisée je suppose que cela a du jouer dans la décision de Sébastien et de son frère.
De plus ils semblent connaître Lille et son marché locatif ce qui est un point plus important que la proximité ou l’éloignement.
Il est vrai que je suis sensible au sujet car l’un de mes gros investissements se situe à 16 659 km de Paris (et à 12903 km de l’endroit où je réside actuellement 😉 )
Je suis maintenant sur le coup pour un bien très proche de chez moi puisqu »à seulement une heure d’avion ! (262 malheureux kms)
Lorsque l’on est loin de son bien il quasiment obligatoire de passer par une agence (et encore il est tellement facile de gérer les choses à distance grace aux nouvelles technologies car comme le dit Melissa le plus souvent tu feras un prestataire pour faire les travaux)
Pour le bien que je compte acheter à St Martin les agences que j’ai contactées m’indiquent en effet qu’en cas de besoin elles m’adresseront des devis de prestataires ce que je peux tout à fait obtenir directement par mail, fax et en démarchant par téléphone les entreprises (et pour un coût raisonnable puisque ici aussi nous avons des forfaits web et telephone imilités -même si nos abonnements sont bien plus honeureux qu’en métropole fin de mon coup de gueule 😉 -)
En revanche l’agence immobilière devient très utile dans le cas où le turnover des locataires serait important car le coût sera alors moindre que de nombreux A/R Paris-Lille (car même si comme le dit Cedric les charges peuvent être déduites pour le cacul du résultat comptable de la SCI soumise au régime de l’impôt sur les sociétés l’objectif de nos deux investisseurs ne semble pas être une optimisation fiscale mais la constitution d’un revenu supplémentaire)
@Cedric
On peut apprendre à l’école que les règles comptables des sociétés commerciales peuvent s’appliquer à une SCI (on dit alors qu’elle est fiscalement opaque alors que la SCI à l’IR est dite fiscalement transparente) lorsque l’on fait du droit (petite pique à toi qui parfois semble dénigrer les juristes alors que tel M. Jourdain disant de la prose sans le savoir toi tu dis du droit 😉 )
Je rebondis sur ce sujet car il semble en effet vital que le droit soit plus présent à l’école où on à droit (lol) à des matières qui nous servent beaucoup moins dans la vie que nous servirait d’avoir un minimum de culture juridique
Pour en revenir au sujet je suppose que Sebastien nous fera un article sur l’option que lui et son frère auront choisis car cela a de nombreuses conséquences. Par exemple s’il s’agit au final d’une SCI à lS (ce à quoi je ne crois pas trop) les bénéfices qui leur seront versés par la SCI ne constiueront pas des revenus fonciers mais des revenus de VMP.
Je ne m’étends pas trop sur le sujet car Sebastien a peut être l’intention d’aborder le sujet dans ses prochains articles
@Didier: Juristes et notaires ont « généralement du mal » avec les affaires. Tout simplement car tout doit être carré comme à l’école. C’est rarement le cas dans la vrai vie. Tu vas acheté quoi St Martin? Villa? Commerce? Appartement? Fond de commerce? Côté français ou côté néerlandais?
@ Sébastien, ça a l’air fort intéressant ton investissement! c’est surtout que c’est exactement les prix et le type d’investissement que je recherche: ça revient à peu près à 65 000 le studio. A combien allez-vous les louer? J’ai regardé un peu, visiblement ça se loue entre 350 et 450CC. Y’en a t-il qui sont loué plus cher? J’attends les autres articles, je pense que vous allez parler du financement, je voudrais savoir combien vous allez rembourser chaque mois.
Effectivement j’ai une collègue qui m’a parlé de Lille, qu’elle connait et moi non mais qui à l’air d’être un bon lieu d’investissement.
Par contre tu dis perdre en laissant vos biens gérés en agence. Cependant, les frais de gestion sont déductibles des revenus fonciers alors l’un dans l’autre, ça revient pas un peu au même?
Je suis entièrement d’accord avec toi, il faut absolument agir et ne jamais rester passif. Ne pas abandonner ses objectifs et se relever de ses erreurs. Un investissement immobilier est quelque chose dans lequel on s’investit à 100%. Celui qui ne fait rien restera un salary man toute sa vie, il aura beau parler et dire que l’investissement immobilier n’est que du feu, il ne faut pas les écouter.
@ Melissa
Tu veux aller trop vite 🙂 la suite dans les prochains articles…
Par contre, tu es dans la bonne fourchette de loyer – j’en dirais plus prochainement.
Pour ce qui est de l’agence et de notre strategie, elle est claire: on tire le budget au maximum.
Donc pas d’agence.
La possible déduction de ces frais n’a pas convaincu. Plus généralement, l’aspect fiscal n’a pas été notre 1ère préoccupation – je donnerais les raisons très bientot….
@ Vacances
Le pire c’est qu’une fois qu’on a commencé, on peut plus s’arreter – on se donne 6 mois avec mon Associé (frère) pour remettre le couvert !
A suivre donc
Ciao
S
L’immobilier ça reste quand même un métier. De nombreuses personnes souhaitent défiscaliser de cette manière mais perde plus d’argent qu’autre chose.
Faut quand même bien réfléchir sur le lieux ou on achête, la rentabilité « net » ect… puis une SCI on paye des impots csg crds je crois ect… Il faut prendre en compte le coût des travaux sur la période du crédit enfin se lancer tête baissé n’est pas une bonne solution je trouve.
Par contre investir dans l’immobilier reste quand même la solution la moins risqué à ce jour à condition de bien chercher et de bien calculer.
Merci pour vos remarques.
C’est vrai que 95% des soucis peuvent être résolus a distance.
Je m’étonnais du choix de Lille surtout pour le choix de l’emplacement si on est pas de la région. Ex : je suis un Parisien d’adoption qui n’a jamais mis les pieds à Lille, il me serait donc bien difficile de trouver un bien dans le bon quartier sans faire de « longues recherches » sur les meilleurs endroits et/ou sur les futurs aménagements urbains qui viendront ajouter de la valeur au bien.
@Cedric et Sebastien : passez-vous par un chasseur d’appartement ou bien avez vous trouvé le bien par vous mêmes.
Cette approche m’intéresse (peut être u autre article) sur la meilleure manière de chercher (Seloger.com, agences, particuliers …)
Bonne fin de weekend !
Le sujet promet d’être intéressant. Je m’interroge sur le choix d’une SCI, pourras tu détaillé tes motivations sur ce choix (qui ne sont pas forcément que des avantages)
Je suis impatient de lire la suite.
Bonjour à tous,
@ Benoit – Mon associé et moi connaissons bien Lille, c’est pour cette raison que nous avons investis la bas.
Pour tout dire, je suis même personnellement à 6 000 km de Paris et je ne peux donc pas me déplacer en cas de soucis – C’est l’un des avantages d’une SCI – Ne pas être seul sur le projet (puisqu’il faut au moins 2 associés dans une SCI)
Et pour la 2ème partie de ton message, eh bien, c’est un agent immobilier qui nous a appellé – l’importance du réseau…voir article publié ce 04 juillet.
@epargnebox: biensur il y aura un article sur les raisons d’un tel choix – me concernant elles sont multiples…mais je garde le suspens pour l’instant
@ Harry: la suite est en ligne ce 04 juillet
Ciao
S
Cet article me met dans un grand intérêt avec la SCI. En outre, je pense que Lille est un endroit où vous pouvez investir sans la moindre hésitation. Il y a plus de chances que vous verrez une randonnée dans le prix de votre propriété.
Article très intéressant en effet! La SCI est un modele d’investissement qui peut être très lucratif… On attend la suite!!