Sébastien est un investisseur immobilier qui a investi dans un lot de studio en montant une SCI avec son frère. Il m’a contacté pour écrire une série d’articles sur l’investissement immobilier en général et sur les avantages d’une SCI. Voici le 4ème article de la série qui traite de l’un des points les plus importants d’un investissement dans la pierre : la recherche du financement.
Article #1 : La naissance du projet
Article #2 : La recherche du bien
Article #3 : Un mal pour un bien
Article #4 : Investissement Immobilier et L’Importance de la Recherche de Financement
Je laisse la parole à Sébastien:
Nous y sommes. Ce 5ème article attaque le sujet de la SCI
D’abord quelques généralités.
Une SCI est une société civile immobilière. Elle est divisée en parts et chaque individu possédant des parts est appelé un associé. Le nombre minimum d’associé est de 2 et le nombre maximum n’est pas limité.
La SCI est représenté par un Gérant. Celui-ci peut d’ailleurs être ultra minoritaire dans la SCI. Son poids dans la SCI n’a pas d’impact sur son possible statut de Gérant. Par contre, il engage seul la structure vis-à-vis des tiers.
Les statuts de la SCI sont en quelque sorte les règles qui régissent le fonctionnement de la SCI. Beaucoup de choses peuvent y être prévues.
Il est primordial de bien travailler sur les statuts car, de ceux-ci, dépendent la réussite de votre investissement dans le cadre de votre objectif. Ainsi, la transmission des parts (succession, vente) peut être prévue et de fait empêcher par exemple la dissolution d’un patrimoine vers des « associés non désirés ».
Il serait stupide de faire un simple copier – coller de statuts trouvé sur Internet mais à titre personnel, je trouve également stupide de donner 1000/1500 ou 2000 euros à un professionnel pour vous concocter des statuts.
Des recherches sérieuses et un peu de bon sens peuvent vous permettre de vous en sortir très bien.
Rappel de notre but :
Se constituer ensemble (avec mon frère) un patrimoine immobilier afin d’en tirer des revenus complémentaires
(et sous entendu, en cas de coup dur, pouvoir garder ensemble le pouvoir décisionnel sur la société).
Pour investir ensemble, nous avions 2 options, soit acheter ensemble sous couvert de l’indivision, soit créer une SCI.
Pourquoi avoir choisi la SCI dans ce cas ?
D’abord parce que l’indivision est selon nous plus « précaire » et plus « rigide » que la SCI.
En effet, vous avez sûrement déjà entendu cette phrase :
« nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision ».
Cela signifie qu’un seul indivisaire peut provoquer la vente d’un bien. En ce cas, si un beau jour, mon frère ou moi décidions de sortir de l’indivision dans laquelle nous sommes, la vente pourrait s’imposer à l’autre.
Dans une SCI et en fonction des statuts, un associé peut tout a fait se retirer (vendre ses parts) sans pour autant que le bien soit mis en vente.
De plus, avec les clauses d’agréments, il est possible de choisir qui sera le ou les nouveaux associés suite à une vente de part.
Enfin, en choisissant habilement les seuils décisionnaires, même une vente importante de parts en terme de pourcentage va nous garantir de conserver le contrôle de la société, ce qui n’est pas négligeable.
Autre raison qui a justifié notre choix d’investissement dans le cadre d’une SCI :
Ma situation personnelle.
Je suis en effet non résident fiscal Français. Bien que de nationalité Française, je vis et travaille à l’étranger.
Malgré des revenus réguliers et d’un niveau comparable à un salarié Français, les banques peinent à me prêter de l’argent directement.
C’est bizarre mais c’est ainsi. Mais lorsque nous avons présenté le dossier dans le cadre d’une SCI (société de droit Français), ma situation a posé beaucoup moins de problèmes.
De plus, la SCI me permet de pouvoir investir, sans être physiquement présent en France.
En effet, comme indiqué, le Gérant engage la société vis-à-vis des tiers. Mon Frère, qui est gérant, prend toutes les décisions en concertation avec moi et finalise seul toutes nos opérations.
C’est selon moi un autre avantage de la SCI que de pouvoir confier la gestion à quelqu’un et ne pas être contraint de participer physiquement à chaque occasion.
Quelques inconvénients de la SCI à présent.
Être associé d’une SCI présente une responsabilité. En tant qu’associé, nous sommes indéfiniment responsables des dettes de la société dans la proportion de nos parts.
Le fait de créer une société ne fait pas échapper les associés à leurs responsabilités en cas de gros pépins.
Une SCI étant comme son nom l’indique une société, il y a un minimum de rigueur administrative à avoir. Une comptabilité doit être tenue, au moins une assemblée générale réunissant les associés doit être tenue chaque année, etc.
En rédigeant cet article, je vois à quel point le sujet est vaste. Il y a un aspect patrimonial derrière une création de SCI. L’aspect fiscal est également important.
Le prochain article traitera de la constitution de la SCI. Ce sera donc un article très pratique.
Basé sur les commentaires reçus, je rédigerais les articles suivants sur un ou plusieurs points qui vous intéressent, au mieux de mes connaissances.
J’attends donc vos commentaires et questions…
Ciao
S
35 réflexions au sujet de “Pourquoi Créer Une SCI Et Quels Sont Les Avantages?”
Cet article ne pouvait pas mieux tomber pour moi !
Merci !
Merci pour cet article Sébastien.
A noté qu’en indivision on peut également mettre en place un testament ou une convention afin de se couvrir d’avantage.
Est-ce une SCI à l’IS ou à l’IR que vous avez montez?
Cédric
Petite question :
A partir de quel moment doit on privilégier la création de SCI , par rapport à faire de la location immobilière dite « classique » , de particulier à particulier ?
Avantage fiscal , je suppose.
Merci de cet article super intéresant. D’autant plus qu’avec les fonds que je suis en train d’amasser, une SCI me semble un très bon plan. 😉
J’attends la suite avec impatience. Un article très « partique » veut-il dire qu’on pourrait avoir les articles de constitution (mis à part ce qu’on n’a pas à savoir) ?
La question de l’impôt posée par Cédric est pertinente: IR ou IS ? Et surtout pourquoi un plutôt que l’autre ?
En attendant, je continue ma lutte contre les banksters via les hauts rendements. Une quinzaine de mes lecteurs ont tenté l’aventure et ils sont loin d’être mécontents, puisqu’ils me remercient. 🙂
Je viens également de publier un article sur la reprise qui va s’opérer sur le marché Actions. Un conseil: ne restez pas sur le quai, mais montez dans le train ! 😉
Amicalement.
Sam
Merci Sébastien pour ce nouvel article, et suivre l’évolution de ton projet est très intéressant à tout point de vue.
Je répercute la question de Cédric sur le côté IR ou IS qui a une conséquence assez importante au niveau fiscal et peut-être je dirais même nous expliquer ton choix vis-à-vis de ton statut fiscal non résident.
Autre question, sur ta situation personnelle, est-tu chef d’entreprise avec des revenus de dividendes ou alors salariés ? (par rapport au dossier banque toujours important)
J’ai relu attentivement les précédents articles et je voudrais te poser 2-3 questions :
1/ Il me semble que tu ne nous a pas précisé si les appartements devaient être rénovés, je suppose que non puisque des locataires déjà en place…
2/ As-tu orienté tes recherches au départ que sur de l’investissement locatif sans travaux en amont ?
3/ As-tu observé le marché et agit en fonction des opportunités présentes ou alors tu avais un vrai plan (business plan) en tête ?
Je me permet de lancer le débat et de me demander, investissement locatif ou achat/renovation/revente directe pour du cash frais.
Merci de tes futures réponses, et à très vite.
Alexis – 24 ans
Entrepreneur de profession (BAC – 2)
« Il est primordial de bien travailler sur les statuts »
+ 1 000 000.
Les statuts sont la loi de la SCI, ce qui n’est pas prévu dans les statuts n’est pas opposable.
Attention cependant : ce qui est prévu dans les statuts n’est pas nécessairement opposable aux associés.
« Ainsi, la transmission des parts (succession, vente) peut être prévue »
A titre personnel, je corrige : DOIT être prévue, comme la cession, la donation avec démembrement, l’augmentation du capital (si SCI à capital variable), l’utilisation judicieuse des comptes courants d’associés, la variabilité éventuelle du capital, …
« il est possible de choisir qui sera le ou les nouveaux associés suite à une vente de part »
Oui mais avec une restriction. Les règles ne doivent pas avoir pour effet de permettre indirectement l’interdiction totale de vendre ses parts.
« je trouve également stupide de donner 1000/1500 ou 2000 euros à un professionnel pour vous concocter des statuts.
Des recherches sérieuses et un peu de bon sens peuvent vous permettre de vous en sortir très bien. »
Je comprends votre point de vue initial. J’attire cependant l’attention des lecteurs sur un fait : le bon sens est dangereux en Droit ! On voit régulièrement des personnes « bien informées », qui découvrent des failles dans leurs statuts (sci), leurs testaments, leurs clauses bénéficiaires, etc …
Ex : la clause bénéficiaire classique de nombre de contrats « comme bénéficiaires mes enfants, à défaut mes héritiers ».
Quelle est la faille énorme de cette clause pourtant tellement courante que c’en est désespérant ?
J’attends l’article suivant avec impatience.
Bonjour à tous,
Ce sont évidemment les conséquences fiscales qu’il faudrait approfondir …
Bonjour a tous
j’espère que ma question est pertinente…
mais je me demandais, quand on tombe sur une affaire mais qu’elle est trop grosse pour nous genre un immeuble quasiment à 40 % en dessous du marché est-il dangereux de chercher des partenaires pour monter une SCI ?
Bonjour,
pffiouuu, ce sujet est super passionnant mais également assez complexe.
Malgré une relecture total (2x de suite) de tous les articles du sujet j’ai encore du mal à comprendre plusieurs choses. J’espère que la prochaine publication m’éclairera un peu plus, parce que c’est vrai que les différents aspects patrimoniaux et les avantages ou désavantages fiscaux peuvent être également important dans la prise de décision d’ouvrir une SCI.
Je vois que j’ai beaucoup de choses à apprendre dans ce domaine (genre je n’ai même pas compris le commentaire de Cédric :p ) et je tenais à vous dire merci pour ces articles vraiment très intéressants.
Est-ce que toi ou Cédric avez des bouquins à nous conseiller sur le sujet?
Merci d’avance.
Bonjour à tous,
Je comprend que le prochain article (celui après la constitution pratique de la SCI) parlera du choix IS / IR
Julien: a mon sens, il faut privilégier la SCI dès lors que tu veux acheter un bien à plusieurs – l’ensemble des paramêtres me semble plus favorable que dans de l’indivision, d’une manière générale
Alexis: je suis Directeur Général d’une structure mais salarié – je peux justifier de revenus mensuels sans interruption depuis 12 ans. Ca n’a pas convaincu bcp de banquiers lorsque je portais le dossier a titre personnel – par contre pour la SCI, ZERO problème – très étrange
1 – Les studios n’ont pas eu a être rénovés, ils sont effectivement louès
2 – non, pas d’orientation, seulement la recherche d’une bonne affaire, c’est a dire qque chose qui se rembourse seul – le futur nous dira mais on devrait pas être loin du compte 🙂
3 – c’est grace à la constitution d’un réseau que nous avons trouvé ces biens – nous n’avions pas un plan clairement établi mais nous avons fait connaitre notre besoin et surtout nous avons passé du temps sur le terrain pour sentir le marché. (encore une fois, dans une ville que nous connaissons bien mon frère et moi)
XA: j’attendrais vos commentaires car je sens que vous êtes très au fait sur ce sujet (peut être un homme de loi ??)
Cesar: je dirais qu’une SCI doit être montée entres amis ou en famille – il est d’ailleurs interdit de faire de la publicité pour trouver des associés (je veux dire la loi l’interdit)
A titre personnel, je ne me risquerai pas à monter une SCI avec des inconnus même si je trouve un moyen forcement détourné de trouver des associès. Il y a un minimum de confiance à avoir dans ces associès pour moi.
Business conception: internet est ton ami – c’est une mine d’or une fois qu’on a un peu de discernement – cela veut bcp de livres et surtout, c’est gratuit 😉
J’attends le reste de vos questions,
Ciao
S
Bonjour,
« Monter » une SCI financièrement ça revient à combien et sa gestion: est-ce compliqué?
Créer une SCI: est-ce un choix à privilégier voire le plus judicieux à faire, pour une personne qui souhaite acheter des biens pour les revendre après réhabilitation ou dans le cas d’acquisitions pour faire du locatif? ou les deux?
Créer seul (sans SCI et associé) une activité « d’investisseur immobilier » présente t-il plus d’inconvénients que d’avantages et vis versa notamment au regard de l’URSSAF et des Impôts??
Encore bravo pour cette initiative de partage d’expériences
Je viens de signer un compromis de vente pour un investissement locatif avec ma compagne.Dans mon cas la question de la SCI s’est posée mais je me suis vite rendu compte qu’elle n’apporterait pas énormément d’avantages pour ce premier achat (cout de création, gestion comptable…)
En revanche étant dans un branche immobilière (parking) je vois énormément de mes clients qui choisissent ce système et plus particulièrement des étrangers.
@ Sébastien ma question est donc la suivante, comment as-tu fais pour monter cette sci de l’étranger? est ce compliqué ou bien un simple passeport suffit?
En tout cas bravo si je continue dans l’investissement locatif, je ferais probablement comme toi un jours.
Salut Sebastien,
pourquoi as-tu choisi une SCI pour acheter et louer plutot qu’une autre structure style SARL, SAS, etc……les couts et contraintes de fonctionnement plus legers ?
d’un autre cote, une SAS ou SARL te protegent des dettes.
merci
@invest immo le statut de SCI est adapté aux investissements immobiliers et à la déclaration de ces revenus. Ce qui compte, après, c’est si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’IS (si mes souvenirs sont bons). Tout dépend si vous avez en sus une activité en indépendant dans une SARL ou EURL.
Ah, la fiscalité ! Encore un moyen de s’enrichir !
Bonsoir,
Jean-Louis: Une SCI, ca revient a qques centaines d’euros (entre 200 et 300 si mes souvenirs sont bons), je donnerais des chiffres précis dans le prochain article.
La gestion, c’est une comptabilité simplifiée – un peu de rigueur et d’organisation, ca suffit
Une SCI est plus approprié pour acheter et faire du locatif (puis transmettre un patrimoine).
Acheter pour revendre c’est être marchand de biens et c’est une activité commerciale…donc pas une SCI – le C de SCI signifie civile.
@neopark – c’est mon frère, depuis la France qui a monté la SCI. J’ai juste signé les statuts que j’ai envoyé ensuite en Europe.
Si comme moi, tu es à l’etranger, le gérant (en France), peut créer la SCI sans le moindre pb et sans une présence physique.
@invest immo: BVL a répondu – la SCI est adaptée a ce type d’activité, depuis la création de la société, à la transmission des parts de celle ci.
La gestion d’une SCI est allégée et ne necessite pas un temps incroyable.
Ciao
S
Résumé vraiment complet et bien expliqué sur les SCI ! J’en ai appris beaucoup, merci Cédric ! Je vais d’ailleurs le partager avec un ami qui était intéressé par créer une SCI.
@PEL: Merci à Sébastien 😉
Jean-louis :
Pour la création de la SCI
– comptez dans les 300 euros pour l’inscription au greffe + publication obligatoire dans un journal d’annonces légales
– pour les statuts :
1) 0 à 35 si vous cherchez des statuts tout prêt que vous « optimisez » vous même
2) 500/600 euros pour des statuts pro (notaire, avocat, cgp) de gestion classique d’une SCI familiale (transmission, mariage, démembrement, usufruit successif, …)
3) 1500 à 2000 euros pour une optimisation des statuts en fonction d’une étude patrimoniale complète et d’une stratégie d’investissement (optimisation fiscale, plan de financement court et long terme, variabilité du capital, rémunération des cca, démembrement partiel ou total, double fiscalité, etc …)
4) idem mais plus cher si votre patrimoine est déjà complexe, et nécessite une légère réorganisation 🙂
@neopark
« Dans mon cas la question de la SCI s’est posée mais je me suis vite rendu compte qu’elle n’apporterait pas énormément d’avantages pour ce premier achat »
Si achat avec votre compagne –> indivision, avec les problèmes qui vont avec.
Si achat seul, la SCI n’est pas possible (2 associés).
Note : si SCI plus tard, l’apport d’un bien EST une mutation (ie : frais d’enregistrement + taxation de PV)
@BVL
« Tout dépend si vous avez en sus une activité en indépendant dans une SARL ou EURL. »
Le choix IS/IR ne dépend pas essentiellement de l’existence d’une sarl ou d’une eurl.
On peut avoir intérêt à choisir une structure IR, en présence d’une EURL, ou une structure IS sans présence d’une EURL. Le choix peut être complexe. C’est là qu’un pro devient intéressant.
@Sebastien
« Une SCI est plus approprié pour acheter et faire du locatif (puis transmettre un patrimoine). »
J’aurai juste dit que la sci est avant tout un outil de possession/transmission, et accessoirement permet la location.
@xa : le choix IS/IR, si je ne me trompe pas, est fonction de la réduction d’impôt que cela procure (elle-même fonction de vos autres activités).
Un bon pro ou une petite formation à la fiscalité est nécessaire.
Nous sommes d’accord sur le fond.
@BVL
« le choix IS/IR, si je ne me trompe pas, est fonction de la réduction d’impôt que cela procure »
Peut être fonction d’un gain fiscal direct, oui. Mais il y a d’autres stratégies envisageables.
Le choix IS/IR peut ne pas etre liée qu’à l’optimisation fiscale. La situation du bien rentre en compte, la location nue étant une activité civiliste, et peut donc être réalisée par une SCI IR. à l’inverse, la location meublée est une activité commerciale et doit donc être réalisée par une société commerciale, ou une SCI IS. Ensuite, bien entendu, le choix du régime fiscal de la SCI emporte de nombreuses conséquences, la première étant la transparence fiscale.
@Xa : c’est quoi la faille dans la clause bénéficiaire ?
@Renaud
« c’est quoi la faille dans la clause bénéficiaire ? »
Il y en a plusieurs. Mais la plus évidente est l’oubli, en général involontaire, de la formule « vivants ou représentés ».
Kesako ?
Vous avez 2 enfants et des petits enfants. Avec la clause actuelle, si l’un de vos enfants décède avant vous, les petits enfants de cette branche n’ont droit à rien sur votre AV.
Si vous ajoutez « mes enfants vivants ou représentés », vos petits enfants viennent en représentation de leur parent prédécédé lors du partage de l’AV, donc recoivent sa part.
La faille la plus évidente. Et il y en a encore d’autres.
Petit exercice : « comme bénéficiaire mes héritiers. »
Quelle faille évidente ?
Bonjour,
Voilà j’ai une SCI avec mon ex-mari mais à ce jour nous sommes en instace de divorce et rien ne va.
Je suis associée 50/50 avec lui mais lui seul est gérant. Je ne peux ni acceder au compte bancaire ni à rien et en plus de cela mon ex refuse de transmettre les chiffres 2010 à notre expert comptable pour faire la 2072.
Je ne sais vraiment plus comment m’y prendre car celui-ci refuse également de payer les factures concernant la SCI et surtout de me rendre des comptes concernant une vente qui a été faité récemment.
Pourriez vous m’aider ?
Il est un peu tard, mais en fait le conseil que je peux donner, c’est de ne jamais se marier 🙂
@Peg
– que vous n’ayez pas accès au compte bancaire, c’est normal, c’est normalement une prérogative du gérant.
– sur le non respect 1) de l’obligation de vous fournir, en tant qu’associée de la SCI, les données légales nécessaires à votre déclaration et 2) d’assumer sa part des dépenses de la SCI, le plus simple est d’en parler à votre avocat.
J’espère que vous avez pensé, aussi, à prévenir le fisc, puisque vous êtes passablement en retard … Avec eux, mieux vaut prévenir que de devoir leur expliquer a posteriori que si vous n’avez pas rempli les déclarations, c’est que le gérant de la SCI a refusé de vous transmettre les données.
Bon courage.
Je regrette de dire qu’entre 2 frères , fare une SCI est une absurdité. La SARL de famille à l’IR avec un Gérant Non associé,et Non rémunéré, est de loin la structure adéquate pour des investissements locatifs.
Juste 1 point, car il y en aurait trop à développer ici : La Sortie de la SCI : Le bien immo retrouve sa pleine valeur et les frais de mutation sont sur cette valeur. Dans une SARL, les valeurs IMMO ne sont que sur la valeur des parts.
En outre, la SARL de famille à l’IR ne paie aucune charge, aucun impôt, les déficits fiscaux crées (intérets, amortissements, etc..) se reportent entièrement sur les revenus globaux pour peu qu’on ait investi dans du locatif de loisirs ou de services, et souvent lorsque le crédit est terminé, on a encore pendant plusieurs années ces avantages fiscaux (pas d’impôt sur ces revenus) puisqu’on amorti jusqu’au dernier centime. ETC…
N’Hésitez surtout pas à prendre un professionel, car votre coût de départ sera vite amorti – dès la première année, d’ailleurs, et vos statuts bien adéquats à votre désir et situation. Dire le contraire est aller au devant de beaux ennuis.
A bon Entendeur : SALUT !!!
Jice
« La Sortie de la SCI : Le bien immo retrouve sa pleine valeur et les frais de mutation sont sur cette valeur. Dans une SARL, les valeurs IMMO ne sont que sur la valeur des parts. »
Non.
Pour une SCI, on peut soit vendre les parts soit vendre le bien immo. Idem pour la Sarl. Dans celle-ci, la vente du bien se fait aux conditions de marché, mais le calcul de PV se fait selon le mode des entreprises (ie : PV = vente – valeur comptable après amortissement).
Bref, choisir l’un ou l’autre dépend de beaucoup de choses.
Dernier point, comparer l’efficacité d’une Sarl de famille sur de la location meublé de loisir ou service avec la location nu d’une SCI, c’est un peu …. osé.
Sinon, j’ai déjà exprimé de nombreuses fois que consulter un professionnel est une nécessité, justement parce qu’il saura, lui, poser les questions qui permettront de définir si la SCI est ou non l’outil adapté.
Bonjour,
Je suis salariée dans une boulangerie et gagne 1040 par mois. J’aimerai savoir si avec une sci on peut investir dans des appartements locatif. Une banque prête t-elle sans apport mais avec un bon dossier en main c’est à dire que les loyers remboursent totalement le crédit. Merci de me répondre car l’avenir me fait peur.
Vanes
« si avec une sci on peut investir dans des appartements locatif. »
Oui, en location nu. Mais attention, la SCI n’est pas une fin en soi, et ne doit être créée que si certains objectifs correspondent à l’utilité d’une SCI (éviter une indivision lourde, prévoir l’arrivée d’associés futurs ou de transférer tranquillement son patrimoine vers ses enfants, ….)
Au niveau de l’emprunt, la SCI n’apporte aucun avantage. Vos revenus seront pris en comtpe de la même manière que vous soyez en direct ou en SCI. Idem pour la fiscalité, sauf si vous optez pour une SCI IS, ce qui n’a aucun intérêt dans votre situation actuelle.
Pour le reste, en théorie, si votre loyer dépasse vos mensualités, une banque pourrait vous suivre. Cependant, elle tiendra compte de votre capacité à encaisser des mois de vacances (pas de loyer, il faut bien payer les mensualités), à pouvoir supporter la fiscalité du bien, les charges non récupérables sur les locataires, les travaux d’entretien, etc …
La seule donnée 1040 euros par mois laisse peu de place à un financement classique. Mais vous avez peut être d’autres critères (déjà propriétaire, pas de loyer, une épargne conséquente, un bien en vu avec un rendement brut de plus de 10%, etc ….)
Votre article est très instructif, il m’a beaucoup apporté, y a t’il un age limite pour créer une SCI MERCI
Aucun age minimum ni maximum pour la SCI.
Cependant, il y a quelques précautions à prendre lorsque des mineurs interviennent dans un montage.
Primo, un mineur n’a pas la capacité d’emprunt. La cassation a validé, cependant, la régularité d’un emprunt par une SCI dont l’associé principal était mineur au moment des faits, considérant que la SCI était une personnalité distincte. Outre que la question est ouverte (une SCI IS est une personne morale, mais pas une SCI IR), la question non traitée par la Cassation est le fait que si l’emprunt peut rester valide juridiquement, la responsabilité financière du mineur reste interdite par la loi !
C’est du côté des banques, donc, que le problème se posera : un mineur ne pouvant être poursuivi pour une créance de la SCI (alors que la responsabilité normale des associés est sans limite, au prorata de leurs droits dans la SCI) !
Autre point à considérer : le patrimoine immobilier d’un mineur nécessite, pour toute opération structurelle, la validation du juge des tutelles.
En conséquence, si l’intégration d’un mineur est possible, voire souhaitable, dans une SCI, il faudra anticiper dans les statuts les responsabilités des uns et des autres pour contourner les difficultés légales.
Je vous invite à consulter un pro dans tous les cas, mais si mineur, ce n’est plus une invitation, c’est une très très très forte recommandation.
Bonjour Zurfluh,
Il n’y a pas à ma connaissance un âge limite pour créer une SCI.
Les enfants (représentés par un parent) peuvent d’ailleurs tout à fait être associés au sein d’une SCI – Prévision de transmission de capital.
Ensuite, du moment que vous êtes un majeur « capable », je ne vois pas de restriction au niveau de l’age.
Il faudra simplement prendre en considèration que les banques prêtent (encore) plus difficilement à partir d’un certain age…
Bonne journée
Sébastien
Bonjour ma mère est gérante d une sci et je fais partie des associées mais je ne perçois aucun bénéfice mais ma ma mère me demande de payer les impots sur cette sci que faire
Primo, si SCI IR, la fiscalité est identique aux revenus fonciers classiques. Donc vous pouvez très bien avec des impôts à payer (revenus fonciers nets) alors que vous ne dégagez pas de cash.
Ex : loyer 500 euros, mensualité du prêt 600 euros dont 300 d’intérêts déductibles. Sans même parler des autres dépenses, vous êtes, techniquement, en négatif. Donc rien à distribuer, mais sur le plan fiscal, vos revenus fonciers peuvent être positif (500 – 300 = 200, si le reste des charges déductibles ne se monte pas à 200 euros au moins, vous avez un RF positif, donc des impots).
Secundo, en tant qu’associé, vous payez votre part à hauteur de votre participation dans la SCI.
Cependant, il faut vérifier les comptes et les statuts. Si votre mère dispose des revenus de la SCI via les statuts (SCI démembrée ou droits privilégiés de l’associé principal), c’est à elle de prendre en charge l’IR correspondant.