J’avais visité un studio en cours de rénovation en novembre dernier, rue d’Aboukir dans le 2ème arrondissement de Paris, en plein cœur de la capitale. Je vous avais donné les dimensions, le prix d’achat, le coût des travaux et le montant des frais de notaire dans cet article.

Voici à quoi ressemble l’appartement aujourd’hui, il a très vite été loué (cliquez pour agrandir dans une nouvelle fenêtre):

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Retaper un studio puis louez-le!, 9.5 out of 10 based on 2 ratings

Publié par Cédric Annicette

17 Commentaires

  1. Il n’y à rien à dire à part magnifique.

    j’ai moi-même retaper un studio mais il n’était pas si bien agencé.

    As tu plus de détail sur la mise en place des travaux. Travaille t elle avec une architecte d’intérieur ou les idées viennent d’elle même.

    l’on a pas visu sur la sdb dommage.

    en tout cas chapeau de nouveau

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  2. Bonjour Cédric,
    Tu aurais une idée du loyer par hasard ?

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  3. Bonjour Cédric,
    en effet, ça doit se louer facilement, mais tu aurais une idée du loyer par hasard ? Les loyers évoqués dans le livre d’Elise Franck m’ont toujours semblé énormes…Ce serait intéressant de savoir si elle arrive encore actuellement à louer à de tels tarifs. Bonne journée

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  4. Et…??????

    L’appart est (très) sympa (et je pense que les photos sont en deçà de la réalité), mais quid de ton billet 🙁

    Tu nous fait un reportage déco ou tu te colles à une VRAIE analyse “business”!?

    _ Le budget a-t-il été tenu (travaux, mobilier)?
    _ Quel est le loyer? Est-il loué (ou en voie de l’être ou vient-il d’être terminé)?
    _ A moins qu’il ne soit destiné à la revente (dans ce cas pourquoi investir dans du mobilier)?
    _ J’ai cru comprendre que ce n’est ni pour toi, ni pour Elise: quel est le profil de l’investisseur, et surtout quelles furent les conditions et les facilités d’attribution d’un crédit bancaire pour une telle opération?

    Sinon, j’ai une question plus perso moins liée à l’aspect économique: connais-tu la HSP de la mezzanine de couchage (on a tendance à dire qu’il faudrait pouvoir tenir à genoux soit environ 1,20m)?

    Merci d’avance,
    Bien à toi,
    Fred

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  5. Cédric Annicette 10 février 2010 à 12:30

    @slyhas: Les idées viennent d’elle même.

    @Olivier: L’appart a été loué 900€.

    @Alteriche: Il ne s’agit pas d’une étude de cas, j’en ai fait une dans un billet découpé en cas sous articles. Là tu trouveras tous les chiffres:

    1=> http://45.55.77.73/2009/06/30/home-staging-paris/

    2=>http://45.55.77.73/2009/07/08/home-staging-renover-appartement/

    3=>http://45.55.77.73/2009/07/17/appartement-refait-a-neuf/

    4=>http://45.55.77.73/2009/09/07/investir-dans-limmobilier-2

    Concernant tes autres questions:

    -il a été loué 900E/mois
    -pour la hauteur sous plafond, je ne sais pas mais il y a la place. Si tu regarde l’article parent (durant les travaux) ou peut voir la hauteur de la fenetre par rapport à l’ouvrier. La mezzanine a été faite sur mesure. J’étais là quand les ouvirers ont monté le bois.
    -Concernant le crédit etc, je ne voyais pas trop l’utilité d’en aprlé. ça dépend de chaque investisseur. Combien d’apport tu vas mettre, quel taux tu peux avoir, sur combien tu vas emprunter, etc…

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  6. Merci pour ces précisions Cédric 🙂

    As-tu une idée du prix de la mezzanine?

    Je m’y intéresse car j’ai un projet mais je me pose la question de l’intérêt FINANCIER de construire une mezzanine:
    _ que ce soit pour de la location meublée: pourra-t-on récupérer ce bonus de place à la hauteur de l’investissement?
    _ que ce soit pour de la revente: même réflexion sachant que les acheteurs raisonnent beaucoup sur un prix au m2 (difficile de valoriser des combles, des sous-pentes non Carrez, une cour extérieure…etc)?

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    1. Cédric Annicette 10 février 2010 à 14:59

      Oui j’ai vu ton dernier article (très intéréssant) sur le studio à Bordeaux. Tu vas faire uniquement de l’achat revente?
      Je ne connais pas exactement le prix de la mezzanine, ça n’est pas évidant à chiffrer car elle a été faite sur mesure par les ouvriers=> achat matière première (bois provenant d’une scierie du Val d’Oise il me semble) + montage. Une chose est sûr, c’est inférieur ou égale au coût total des travaux I.E. 14 300 € 😉
      Après je pense qu’il y a uen pluvalue à l’achat ou à le revente. Par exemple, sur ce studio, la mezzanine permet de créer un vrai salon! Sans elle, je ne pense pas qu’il aurait trouvé preneur aussi rapidement à 900E.

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  7. Merci de ton soutien (pas évident de débuter en blogging) 😉

    Oui, je vais finalement m’aiguiller sur de l’achat-revente, car c’est la seule solution pour générer du cash rapidement.
    L’investissement locatif ne permet au mieux que de dégager un cashflow positif mais il faut multiplier énormément d’opérations si on veut pouvoir créer une rente digne de ce nom. Or à partir d’un certain stade, le banquier va arrêter (ce n’est pas un prêteur sur gage et sans quoi tout le monde se constituerait un patrimoine immobilier avec 100% d’effet de levier du crédit!!).

    La meilleure stratégie est celle décrite par Elise notamment: acheter un immeuble et revendre à la découpe une partie qui financera en totalité la partie que l’on garde en locatif.
    Mais les immeubles à vendre sont rares (la plupart ont des lots déjà établis et vendent uniquement un “rendement”). Sans compter que le budget n’est pas forcément accessible pour débuter (et on trouve la même règle que pour un appart unique: plus c’est petit, plus le ratio prix/m2 est élevé).

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  8. Le lit au-dessus de la cuisine je trouve pas ça très hygiénique (faire la cuisine dégage des odeur, de la chaleur, des vapeurs d’eau), mais bon ça permet de gagner de la place. On dirait que l’échelle n’apparait pas sur la photo, elle est placée où d’ordinaire ?

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  9. C’est vrai que l’amménagement est sympa, mais je pourrais pas avoir une mezanine au dessus de la cuisine et vu mon gabari je ne pense pas que ce soit fait pour moi 😉

    Et toi Cédric tu en es où dans tes projets d’investissement immo?

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  10. Vraiment sympa l’aménagment. On dira ce qu’on veut, mais il faut tout de même un minimum de talent pour parvenir à ce genre de résultat.

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  11. Bonjour Cédric.

    J’ai lu et relu et là je me dis que c’est difficillement possible de louer 900 euros un 19m²!!!
    J’habite à Paris et je suis locataire , je uis en recherche d’investisssement locatifs et je regrade régulièrement les prix de location et de vente .
    Clairement pour 900 euros on a, à 80 % des cas des locations pour du 30-35 m²; 15 % des cas un peu plus grand (35-45 m²) et 5% des cas des 25 m² qui sont loués à la semaine et son situés dans de très bons endroits à Paris.

    Je souhaite savoir une chose importante : t-as t’elle DIT qu’elle avait loué à ce prix là ou t-as t’elle PROUVE qu’elle a loué à ce prix là?.
    De même est ce que c’est une location temporaire (trois-quatre ou cinq mois??) ou est ce parti sur un bail de plusieurs années???

    Je suis abasourdie par un prix aussi cher! Cela a beau être bien amnégé et propre , je ne comprends pas comment on pourrait trouver cet appartement compétitif si dans le même quartier on a pour des prix équivalents entre10 et 15 m² de plus…..
    Merci d’avance pour votre réponse 🙂
    bien cordialement

    Katherine

    L

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  12. Katherine, on parle de prix pour de la location meublée la je suis pas sur que tu parles de la meme chose. Je suis locataire à Paris dans un bon quartier et je paye 690 euros pour 20,65m2 en non meublé, donc 200 euros de plus pour une surface équivalente en meublé dans un bon quartier ne me parait pas non plus extravagant, même si il est indéniable que dans l’exemple de Cédric on soit plutot dans la fourchette haute des prix.

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    1. Cédric Annicette 8 avril 2010 à 17:55

      Merci pour ta réponse Aurélien!
      Elle m’a uniquement dis l’avoir loué à ce prix, dans ce cas éffectivemetn il s’agissait d’une location courte (6 mois), mais en meublé tu peux louer 20% plus cher.
      Kitty, j’ai fais une recherche sur se loger pour voir. Regarde ces biens de 20m² tous situés dans le même quartier (2ème) et à plus de 900€:

      -http://www.seloger.com/179898/49693651/detail.htm?p=BBBPqSfQAAHbAA

      -http://www.seloger.com/179898/49693657/detail.htm?p=BBBPqSfQAAHbAA

      et enfin celui là dont j’ai déjà parlé sur le blog et qui est actuellement mis en location par elise franck (un hasard!):

      -http://www.seloger.com/331147/49030791/detail.htm?p=BBBPqSfQAAGpAA

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  13. J’ajouterais qu’en tant que locataire, il y a 2 aspects:
    _ Le budget: donc oui en proposant un bien “plus cher” que la moyenne, on aura moins de candidats (qui a crié “Pareto, mon ami!”?? lol).
    _ Le coup de coeur: Elise Franck joue a fond là-dessus et plus encore pour un meublé ça compte.

    2 anecdotes sur ma propre expérience:
    _ Quand j’ai loué le studio que j’occupais (en résid principale), je me suis demandé à quel prix le proposer?
    Certes le montant du crédit est un élément mais il y a le marché. Alors je me suis amusé à me mettre dans le rôle du locataire et visiter tous les biens “concurrents” (studio meublé dans la même ville à l’instant T).
    Ce que j’ai vu comme horreurs (les mots “lugubre” ou “glauque” prennent tout leur sens) m’a convaincu de le proposer en fourchette plus que haute (au-delà du bien le plus cher observé). J’ai trouvé un locataire en 3j et celui-ci fait sans doute partie du “haut du panier”: c’est un pied-à-terre car il travaille la semaine à Paris mais vit en province, en plus sa boîte lui rembourse une partie du loyer je crois).
    _ Quand j’ai cherché un appart à Paris (en colocation), nous avions déterminé un budget (confortable certes). J’ai tout de même visité 2 biens (j’ai dû en voir 7 ou 8 en tout) très en deçà (30% sous notre budget pour des surfaces comparables): non seulement l’arrondissement nous plaisait moins (XIV) mais en plus… le cliché: les gens qui attendent dans la cage d’escalier pour l’un (je ne suis même pas rentré) et les visiteurs qui se croisent (avec des gros dossiers cartonnés contenant jusqu’à l’analyse d’urine) dans l’autre!

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    1. Cédric Annicette 9 avril 2010 à 9:48

      @Altriche: Lol ta dernière anecdote! Tu a un cashflow positif, négatif ou tu rentres pile poil dans tes frais avec ton investissement locatif? Merci pour ta contribution.

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  14. Mon cas n’est pas significatif de l’investissement locatif pur:
    C’était ma RP (habitée 2 ans) que j’ai gardé en locatif, donc achetée en N+2 le rendement n’aurait peut-être pas été exactement le même.

    J’ai 635€ de crédit + 50 à 60€ de charges d’immeuble. Le locataire me paye 730€ CC.
    Il me reste donc globalement 500€ de cashflow annuel, bouffé par la taxe foncière et l’IR.

    C’est donc une opération “qui s’équilibre”.
    Ma seule contrainte (il faudra que je l’automatise) est d’envoyer la quittance mensuelle et de faire une régul de charges 1x/ an.

    Ca n’a pas été fait pour du revenu mais un peu de capital à long terme 😉
    Mon calcul à l’époque était que la revente n’aurait permis qu’un faible bonus (20 à 30k€). Or 30k€ à 7% sur 18 ans me donneraient 100k€ à la fin (avec intérêts composés) soit le prix du bien en N…
    Donc à terme j’aurais le choix de vendre un actif et d’en retirer une réelle plus-value (et dans 18 ans on aura sans doute vécu 2 cycles plus ou moins donc une valorisation sans doute plus importante que 3 ou 5%/ an) ou d’en faire un complément intéressant.

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