calcul rentabilité

Note de Cédric: Cet article a été écrit par Etienne Brois du blog http://www.independancefinanciere.fr/. Etienne est conseiller en gestion de patrimoine et il va nous expliquer ici quelle est la BONNE MANIERE de calculer la rentabilité de son investissement immobilier! Je laisse la parole à Etienne:

Les investisseurs immobiliers ou financiers, avant de s’engager, cherchent à connaître la viabilité de leur projet d’investissement et calculent pour cela le rendement (brut ou net). Or, cette mesure de la rentabilité d’un investissement est très souvent incomplète et parfois fausse. Autant le dire, la mesure de la rentabilité est un vrai casse-tête pour les investisseurs.

Il existe donc plusieurs méthodes de calcul, de la plus simple à la plus complexe que nous allons rapidement aborder ici pour pouvoir les comparer, décrire leurs avantages, mais aussi leurs défauts. Prenons pour ce faire le cas de l’immobilier.

La rentabilité brute

Cette méthode est la plus simple, rapide à calculer et très souvent utilisée par les agences immobilières, car elle ne nécessite aucun calculateur ou logiciel. Voici sa formule :

Taux de rentabilité brute (%)
=
(loyer annuel hors charge x 100) / Prix d’acquisition

Avantage : le calcul est très rapide

Inconvénient : ce taux de rentabilité ne reflète pas la réalité puisque ni les charges, ni la fiscalité, ni les flux de trésorerie n’entrent en ligne de compte.

La rentabilité nette

Cette méthode un peu plus précise, tient compte cette fois-ci des charges non récupérables (taxe foncière, copro, frais de gestion…), des revenus réels (incluant les vacances locatives) et frais d’acquisition (frais de notaire, frais dossier bancaire, caution…). Voici le calcul de la rentabilité nette :

Taux de rentabilité nette (%)
=
((loyer annuel réel – charges réelles) x100) / Prix d’acquisition réel

Avantage : le calcul est plus précis

Inconvénient : il ne tient pas compte de la fiscalité de l’investisseur (pouvant diviser la rentabilité par 2), ni des flux de trésorerie.

La rentabilité nette après impôt

Cette méthode est identique à la précédente, mais intègre cette fois-ci la fiscalité. Voici le calcul de la rentabilité nette après impôt :

Taux de rentabilité nette (%)
=
((loyer annuel réel – charges réelles – impôts) x 100) / Prix d’acquisition réel

Avantage : le calcul est maintenant très précis

Inconvénient : malgré la précision du calcul, les flux de trésorerie ne sont pas représentés; en effet, un investisseur qui emprunte la totalité pour investir et celui qui fait un apport de la même somme en cash sont logés à la même enseigne.

Le Taux de Rendement Interne (TRI)

Le taux de rendement interne ou TRI est un calcul complexe qui mesure la rentabilité basée sur les flux de trésorerie. Je ne reviendrai pas sur la définition du TRI que l’on peut trouver sur internet un peu partout, mais il me semble important de prendre un exemple concret de ce que permet son calcul.

Prenons l’exemple de 2 investisseurs qui achète le même bien, l’un à crédit, l’autre en apport personnel. Pour l’exemple, nous ne tiendrons pas compte de la fiscalité ni des charges de l’investissement.

Investisseur N°1 – Apport personnel

Prix d’acquisition (frais inclus) : 100 000 €
Loyer mensuel hors charge : 600 €
Apport personnel : 100 000 €

Investisseur N°2 – Emprunt sur la totalité

Prix d’acquisition (frais inclus) : 100 000 €
Loyer mensuel hors charge : 600 €
Emprunt : 100 000 €
Taux de crédit : 4.5% TEG sur 20 ans
Mensualités : 633 €
Effort mensuel : 33 €

Comparatif

Les deux investissements semblent à première vue identiques. En effectuant un simple calcul, nous avons en apparence une rentabilité brute de 7.2% (soit (600 x 12)/ 100 000). Or ici nous avons 2 situations bien différentes :

Le premier investisseur a bien dépensé 100 000 € et touche bien 7200 € par an de son investissement. Sur 20 ans, et en utilisant la méthode du TRI nous avons les flux suivants :

2011 : -92 800 € (=> -100 000 € apport + 7200 € loyer)
2012 : + 7200 €
2013 : + 7200 €

2030 : + 7200 €

Soit un TRI de 7.95%

Le deuxième investisseur ne tire pas immédiatement de revenus de sa location, en revanche, son effort de trésorerie est bien moindre, puisqu’il dépense seulement 33 € par mois au total. Dans ce cas, les flux de trésorerie sont les suivants :

2011 : -392 € (=> -633 € mensualités + 600 € loyer) x 12
2012 : -392 €
2013 : -392 €

2030 : -392 €

Soit un TRI de 22.57%

Afin d’expliquer cette différence importante, il faut revenir sur les dépenses et gains effectifs des deux investisseurs.

Investisseur 1 :

  • Dépense sur 20 ans : 100 000 €
  • Revenus sur 20 ans : 144 000 € (si aucune revalorisation locative)
  • Valeur du bien à terme : 100 000 € (si aucune revalorisation)
  • Patrimoine net à terme : 244 000 €
  • TRI = 7.95%
  • Performance globale moyenne : +144% (fois 2.44)

Investisseur 2 :

  • Dépense sur 20 ans : 7 840 €
  • Revenus sur 20 ans : -7 840 € (si aucune revalorisation locative)
  • Valeur du bien à terme : 100 000 € (si aucune revalorisation)
  • Patrimoine net à terme : 92 160 €
  • TRI = 22.57%
  • Performance globale moyenne : +1075% (fois 11.75)

En résumé, l’investisseur N°1 a mobilisé 100 000 € pour un gain net de 144 000 €, soit une performance de 144% sur 20 ans. En revanche, le deuxième investisseur, sans apport, mobilisera au maximum 7840 € pour un gain net de 92 160 €, soit une performance de +1075%.

Nous venons sous vos yeux de montrer l’intérêt du calcul du TRI par rapport au calcul simplifié du rendement. Il est également très important de noter qu’un projet est très souvent plus rentable en utilisant le levier du crédit qu’en apportant du cash, la démonstration a pu en être faite ici.

Tous les calculs de ces exemples ont été réalisés via le logiciel TOPINVEST de IDSoft, mais il existe bien d’autres logiciels sur le marché qui permettent de connaître le TRI d’un projet immobilier ou financier.

Méthode simplifiée pour le calcul du TRI

Enfin, pour terminer cet article sur les secrets du TRI, voici une méthode simplifiée pour le calculer :

Méthode sous Excel :

A1 (Année 1) : – 92 800 € ((-100 000 + 7200) achat 100 000€)
A2 (Année 2) : + 7200 €
A3 (Année 3) : + 7200 €
A4 (Année 4) : + 7200 €
A5 (Année 5) : + 128 800 € (revente)

Formule = TRI(A1:A5) = 14.06%

Méthode simplifiée :

Cette méthode permet de calculer le TRI avec le montant initial investi, la valeur finale et le nombre d’année (n)

TRI = (Valeur finale / Montant investi) ^(1/n) – 1

Cette méthode est beaucoup utilisée dans le capital investissement, ou des prises de participation sont effectuées au capital de certaines entreprises, pour ensuite revendre cette participation quelques années plus tard. Cette méthode n’est pas valable quand les flux de trésorerie sont réguliers comme pour l’immobilier locatif.

CONCLUSION

Avant toute décision d’investissement, que ce soit dans l’immobilier ou d’autres placements, il est très important de maîtriser certains calculs financiers comme le TRI ce qui permet d’éviter des mauvaises surprises ou parfois même évite de passer à côté de bonnes affaires en limitant le calcul au rendement classique. Les meilleurs investissements sont ceux qui utilisent le moins possible votre propre trésorerie.

PS de Cédric: N’hésitez pas à jeter un coup d’œil au blog d’Étienne sur lequel vous pourrez trouver plus d’articles sur le même sujet: http://www.independancefinanciere.fr/

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Comment les Agents Immobiliers vous Mentent sur le Taux de Rentabilité d'un Investissement, 8.6 out of 10 based on 7 ratings

Publié par Cédric Annicette

23 Commentaires

  1. Il est très important de calculer savoir calculer la rentabilité, car les agents immobilier préfèrent voir les rentabilités à la hausse pour vendre leur biens.

    Merci pour ce petit rappel!

    Répondre

  2. Bravo Cedric tu viens de demontrer qu’etre proprietaire de son logement, c’est être proprietaire d’un actif. De plus, j’ai pu remarqué que ta stratégie de communication s’est nettement améliorée et se détache de celle des concurrents, c’est du propre et du carré pas de fantaisie.

    Répondre

  3. enfin j’ai la réponse à ma question que je pose depuis longtemps sans trouver une personne qui me donne un aperçu global de ces differentes methode.

    à noter aussi que dans ta méthode on démontre le pouvoir magique du levier financier (pour l’achat) mais je pense qu’il faut donner dans ton exemple le TRI après impots pour bien ilustrer la baisse de renta au niveau du résultat final

    Répondre

  4. Très bien, merci. C’est très intéressant de connaître tout ça. D’ailleurs j’apprends aujourd’hui ce qu’est le taux de rendement interne.
    Quand j’ai acheté mon studio, l’agent immobilier ne m’a même pas parlé de rendement, elle a du sentir que je n’y connaissais rien, et elle avait raison! Elle m’a juste certifiée que je louerai mon bien sans problèmes et moi j’ai fait mes petits calculs “au feeling”. ça n’a pas posé de problème parce que j’investissais une petite somme.
    Pour ce qui est d’utiliser au max l’argent de la banque, à la place du notre, je te rejoins parfaitement, ce n’est pas ce que j’ai fait pour mon premier achat ( à mes dépends) et c’est sûr pour le deuxième (toujours pour faire du locatif) je ne commettrais pas cette faute!

    Répondre

  5. gibet l'investisseur immo 6 avril 2011 à 10:35

    Bonjour,

    Je viens encore une fois apporter ma petite touche personnelle, non pour blesser, simplement pour rectifier quelques propos qui me heurtent, ceux-ci me bousculent d’autant plus qu’ils sont énoncés par un professionnel qui me semble être par ailleurs des plus compétents.

    Le vocabulaire est important car si on n’utilise pas les bons termes on ne parle pas des mêmes choses

    Tu parles de rentabilité brute ou nette , tu as raison dans tes modes de calculs mais ce que tu nommes rentabilité est en fait le rendement du bien.

    Cette erreur est la plus commune tout le monde la fait : particuliers , professionnels de l’immobilier ….

    La rentabilité par contre c’est le calcul du taux de rendement interne que tu appelles à juste titre taux de rentabilité (dénomé aussi rentabilité)

    Ce que tu ne mentionnes pas c’est qu’il est très simple de calculer un rendement (tu connais ton prix d’achat, tu connais ton loyer où du moins tu dois les connaitre et tu dois pouvoir estimer les charges : copros , Impôts …)

    alors que le calcul de la rentabilité (TRI) est beaucoup plus complexe à réaliser et ne peut être basé que sur des hypothèses car tu englobles l’ensemble des flux de ton opération, loyers (évolutions de ceux-ci) valeur de revente (qui la connait, fiscalité …..

    à votre service

    Répondre

  6. Bonjour,

    Autre calcul du TRI pour un achat en faisant un crédit de la somme totale :

    Acquisition : 100 000€
    Loyers annuel : 7200 (600*12)
    Crédit annuel : 7596 (633*12)
    Charges copro : 1200€ (100€ mensuel)
    travaux divers : 500€ (ravalement de façade,plomberie,réno appart……)
    impôts : 600€

    (7200€ – 1200€ – 600€- 500€) x 100 / 100 000€

    TRI = 4,90%

    Dépenses sur 20 ans : 46 000€

    Performance globale moyenne : 100%

    Répondre

  7. (suite)
    Tu n’a pas compté de ton TRI net après impôts les charges de copro + les travaux divers
    et c’est important, la preuve…..

    Répondre

  8. Bonjour Gibet,

    J’accepte ta critique et je te rejoins sur le calcul du rendement et de la rentabilité. Il est important d’être précis dans les termes à employer.

    J’aimerais ajouter que j’ai pour objectif de simplifier au maximum certaines notions, en particulier quand on aborde les calculs financiers, tout le monde n’est pas expert en la matière. Dans notre cas, il est difficile d’être à la fois précis et de rendre l’information accessible à tous.

    En ce qui concerne le calcul du TRI, et pour répondre à Alexandre, OUI il faut systématiquement inclure la fiscalité, ce qui rend la chose bien plus complexe encore, mais je n’ai pas voulu aborder ce point dans cet article, de très bon logiciels patrimoniaux comme TOPINVEST ou BIG font le travail à merveille et tiennent compte de la fiscalité de chaque investisseur.

    Bonne journée à tous

    Etienne BROIS
    http://www.independancefinanciere.fr

    Répondre

  9. Je veux surtout parler des frais car Cédric n’en parle pas.
    Il y a bien sûr les frais de coproprio mais aussi les frais liés à l’usure de l’appartement ou de la maison.
    Car 20 ans c’est long et il y a parfois des travaux du style – changer une porte, une fenêtre, un robinet….
    il faut aussi envisager le taux d’innocupation entre le changement de locataire qui peut varier de 1 à 2 mois en moyenne

    Répondre

  10. Bonjour à tous les businessattitudiens,


    un projet est très souvent plus rentable en utilisant le levier du crédit qu’en apportant du cash, la démonstration a pu en être faite ici.

    Je ne suis pas du tout convaincu par votre démonstration.
    J’entends bien que par soucis de vulgarisation vous n’entriez pas dans les mêmes détails que l’on pourrait obtenir lors d’une consultation à votre cabinet. Néanmoins entretenir une confusion en comparant des choux et des carottes ne démontre pas grand chose. Vous démontrez certes que l’investissement 2 a un meilleur rendement que l’investissenet 1 je plussoie puisque les moyens mis en oeuvre sont pres de 13 fois inférieur (7840 contre 100000) pour avoir un rendement identique le cas 1 devrait donc produire un résultat 13 fois supérieur…
    Mais le rendement se suffit-il à lui-même ?
    Mon scepticisme vient du fait que dans le cas 1 notre invesseur dispose d’un patrimoine de 244000 € alors que dans le second il est de 192160 € (je me suis permis de rajouter les 100 000 € pour comparer 2 choux heu pardons 2 investisseurs qui disposent de 100 000 € cash et hésitent entre emprunter ou acheter cash)
    Quelle est la meilleure stratégie ? Avoir un gros TRI et “seulement” 192 160 € de patrimoine ou avoir un petit TRI mais 244 000 € de patrimoine ?
    Pour avoir le même patrimoine l’investisseur 2 doit pouvoir produire avec les 100000 € conservés 51840 € d’intérets en 20 ans soit les placés à un taux net de t=1,51840^(1/20)-1 c’est à dire 2,11%

    Je pense que le plus important c’est de connaitre ses objectifs.
    Si son objectif est de se constituer un patrimoine avec un faible effort alors oui le TRI est un excellent indicateur (ici l’effort de 33 € permets de constituer un patrimoine de 92 160 et si les 100000 € sont placés à un taux net supérieur à 2,11% au bout de 20 ans le patrimoine de 2 sera supérieur à celui de 1)
    Si en revanche son objectif est de constituer un revenu d’appoint le cas 2 pendant 20 ne créée que du déficit alors que le cas 1 génère dès la 1ere année 600 € par mois

    Chaque cas est unique et doit être étudié en fonction de tous les paramètres, ce qui est le meilleur choix pour votre voisin n’est pas forcément le meilleur pour vous

    Répondre

  11. Cédric Annicette 7 avril 2011 à 8:46

    @Alexandre : Les frais ne sont pas comptés sur les 2 investissements. Ca ne fausse donc en rien les 2 comparaisons. Ou veux-tu en venir?

    @Kai971 : Merci pour ton avis éclairé. Je suis d’accord avec toi MAIS la personne qui met les 100ke cash va surement s’arrêter là alors que celle qui met 0, va faire 1 opération comme celle-ci, puis 2, puis 3, puis 4… La 2ème personne part également de 0 alors que l’autre à déjà 100ke.. Faut-il économiser 100ke avant d’acheter? euh, non 😀 Sinon oui je pense qu’il faut mixer les deux. C’est bien d’avoir un bien (ou plus :p) déjà remboursé dans son portefeuille dactifs.

    Répondre

  12. @Kai971,

    Je suis d’accord, il faut regarder l’objectif de l’investisseur en priorité, et bien entendu tenir compte de son patrimoine de départ, de sa fiscalité personnelle et de tous les autres paramètres…

    Pour mieux comprendre ce qui est en jeu ici, prenons les deux cas extrêmes :

    A) L’investisseur n’a pas 100 000 euros de trésorerie.

    – OPTION A1 : L’investisseur met de côté 100 000 euros sur 5, 10 ou 15 ans et il place son épargne sur un fond en euros à 4% (assurance vie). TRI = 4%

    – OPTION A2 : L’investisseur fait un emprunt de 100 000 euros pour un investissement locatif et chaque euro dépensé comme effort personnel travail avec un TRI nettement supérieur. TRI de 22,57%

    L’option A2 est donc bien plus intéressante que l’option A1, sachant que dans notre exemple, nous n’avons pas tenu compte de l’inflation et donc de l’augmentation de la valeur du bien. Attendre 5, 10 ou 15 ans pour investir n’est donc pas une bonne option patrimoniale. L’effet de levier se joue à ce niveau là !

    B) L’investisseur possède une trésorerie de 100 000 euros.

    – OPTION B1 : L’investisseur souhaite en tirer des revenus immédiats. Dans ce cas, Kai971, oui on ne se pose pas trop de questions, mais attention à la fiscalité, nous n’avons pas d’intérêts d’emprunt à déduire et nous avons donc des revenus fonciers importants (Revenus fonciers imposés à 42,3% (30% + 12,3% CSG) si l’investisseur est à une tranche marginale d’imposition de 30%.

    BILAN A 20 ans : investi 100K, revenus 144K, patrimoine 244K, revenus annuels 7200 euros

    – OPTION B2 : L’investisseur n’a pas besoin de revenus supplémentaires avant 20 ans (il a 45 ans) et souhaite se constituer un patrimoine immobilier avec un maximum d’efficacité en utilisant uniquement ses 100 000 euros.

    En admettant que l’investisseur soit très solvable, et que sa banque le suivra, il pourra faire en effort de 100 000 euros maximum sur 20 ans (soient 5000 euros x 20). Un appartement, toujours dans notre exemple, coûte 33 euros par mois d’effort moyen, soit 392 euros par an. Avec 5000 euros par an d’effort, il peut donc investir dans 12 logements de 100 000 euros (5000 / 392).

    BILAN A 20 ANS : investi 100K, revenus aucun, Patrimoine 1 200K, revenus annuels 86 400euros

    RÉSULTAT :

    Dans les deux cas (option B1 et B2), 100 000 euros ont été dépensés, comme cela, on compare ce qui est comparable. Sans tenir compte de la fiscalité, ni de l’inflation, ni des charges, le bilan au bout de 20 ans est le suivant :

    – Patrimoine de 1 200 000 euros contre 244 000 euros
    – Revenus à terme de 86 400 euros par an contre 7 200 euros

    CONCLUSION :

    Si l’investisseur souhaite percevoir des revenus immédiatement de ces 100 000 euros, en effet, nous n’avons pas le choix, en revanche, si le choix est possible, il est préférable d’utiliser le levier de crédit. Le TRI pour l’option B2 est de 22,57% (par an), il permet de constituer un patrimoine important à moindre coût (1 200 000 euros en 20 ans). J’espère que cette courte démonstration vous permettra d’y voir plus clair. Rappelons que chaque situation est unique ce qui rend nos discussions un peu plus difficiles, car il existe une multitude de paramètres : fiscalité, charges, inflation, revente, prix de l’immobilier, objectifs personnels, etc., que nous ne pouvons pas traiter ici.

    Comme le dit Cédric, il est important de mixer les deux, avoir des investissements qui génèrent des revenus et d’autres qui en génèreront plus tard mais créent du déficit, ce qui permet également de jouer avec la fiscalité foncière qui en France est très lourde (comprise entre 12.3% et 53.3%).

    Bon investissement à tous

    Etienne BROIS
    http://www.independancefinanciere.fr

    Répondre

  13. Intéressant cette analyse 😉

    Donc il faudrait mettre le moins d’apport possible lors d’un crédit immobilier, et ce afin de se consacrer a un autre projet ?

    Répondre

  14. Bonjour,

    Je viens de publier sur leblogpatrimoine.com, une analyse qui va un peu a l’encontre de cette analyse.

    En effet, on s’aperçoit de la pertinence de votre calcul de TRI uniquement dans l’hypothèse ou les fonds non investi dans l’investissement immobilier sont également investis dans un projet dont le rendement sera supérieur au coût du crédit.

    Pour profiter d’un effet de levier pertinent il est nécessaire d’optimiser le rendement global de tous les capitaux et de comparer des flux comparables (et donc la nature de l’investissement des 100 000€).

    http://www.leblogpatrimoine.com/2011/04/achat-au-comptant-ou-credit-de-votre.html

    A vous lire,

    Guillaume

    Répondre

  15. Bonjour,

    l’article est très intéressant. Cependant, je n’arrive pas à calculer le TRI de l’investisseur 1. Comment arrive-t-on sur 7.95%? J’ai bien essayé la formule que j’ai trouvé sur Wikipedia, mais je n’arrive pas à la décrypter xD.

    Ce serait gentil si une personne pourrait m’aider 🙂

    Bonne journée

    Vincent

    PS: Cédric, un 1+ pour le choix de tes articles 😉

    Répondre

  16. Bonjour Vincent,

    Pour calculer le TRI de l’investissement 1, dans Excel, tu entres les flux de trésorerie comme suit :

    A1 : – 92 800 (-100 000 d’apport et +7200 de revenus)
    A2 : +7200
    A3 : +7200
    …..
    A20 : +7200
    A21 : +107 200 (+100 000 de revente et +7200 de revenus)

    Tu fais la formule =TRI(A1:A21)

    et tu trouves TRI = 7.93% (arrondi ds mon exemple)

    J’espère que ça pourra t’aider

    Etienne
    http://www.independancefinanciere.fr

    Répondre

  17. Merci Etienne :D,

    étant donné que je suis sur Mac, je dispose de Numbers 09 et elle possède aussi cette fonction. Pour ceux qui sont sur Numbers, la fonction est la suivante: IRR(A1:A1,estimate). Estimate est ici optionnel 🙂

    Voilà

    Encore un grand merci à Etienne pour cet article 😉

    Cordialement
    Vincent

    Répondre

  18. Clair et précis, avec des exemples, cet article pourrait être repris par un journal.

    Répondre

  19. hello,

    @KAI,
    @leblogpatrimoine,
    @etienne :
    etienne a totalement raison lorsqu’il dit que tout dépend de l’objectif fixé
    je décris mon objectif sur mon blog http://500K.overblog.com et il consiste à gagner 500K€ dans le 4 prochaines années en partant de 30k€, et je vous proposer de suivre comment.

    Ce que vous n’avez pas abordé est le raionnement B’ (ne jamais oublier les primes) :

    j’ai 100k€ à investir pour un bien de 100k€
    je n’investis pas 100k€, mais seulement 20k€ et j’emprunte le reste. comme les loyers couvrent le crédit et que j’ai mis un peu de cash, le banquier ne prend pas de risque et me prêtera de quoi faire un second investissment

    J’en fait 5, les mêmes (c’est hypothétique bien sûr). et bout de 20 ans j’ai gagné quoi :
    5×100.000 – 100.000 soit 400.000 € près du double de ce que j’aurai gagner si j’avais financé cash un seul logement…
    OK ?

    c’est irréfutable. même si mon calcule est un peu simplifié car il ne tient pas compte de ce que je payerai plus d’impôt car plus de revenu locatif, et je paierai moins d’impôt car je pourrais déduire mes intérêt d’emprunt (nul dans le 1er cas), etc… Mais emprunter pour investir est beaucoup plus intéressant !

    à votre service !
    Laurent de 500K

    Répondre

  20. désolé, ‘jai lu un peu vite le commentaire d’étienne, et en revenant je vois que c’était bien dans l’argumentaire avec des plus gros chiffres.

    mais je reviens pas pour ça, je voulais préciser quelque chose d’important à prendre en compte dans vos placements locatifs pour ne pas être trop optimiste : c’est le taux d’occupation ou taux de vacance

    c’est primordial d’en tenir compte et pondérer vos calculs de rendements par un taux d’occupation car cela fait également pencher la balance.

    D’autant si vous investissez sur de petites surfaces, je calcule à ~0,80 d’occupation pour des étudiants ou pour un appart hors agglomération, et à 0,95 pour un appart très bien situé en centre ville où là ou il y a une forte demande.

    cdlt,
    Laurent

    Répondre

  21. je vois tout ce qui est inscrit.
    mais quand quelqu’un investi sans apport, si je ne me trompe il a également des intérêts à payer.
    et lorsqu’il revend le bien immobilier il le vent au prix initial par exemple mais ne peut compter sur les intérêts versés.
    exemple
    bien = 100 000 euros et intérêts = 51 920 euros
    emprunt à 4.5% sur 20 ans sur 100% emprunté.

    donc montant du bien = 151 920 euros
    il rembourse 33 euros/mois = 7920 euros sortie
    on rajoute tous les frais
    gestion+ass. impayé 720euros/an =14400/20ans
    impot foncier = 500 euros/an=10 000/20 ans
    20% de charges copro 15/mois sur20ans=3600E
    LE TOUT = 35 920 euros sans impôts sur revenu
    Donc une dépense de 35920 et revente à 100 000 si marché n’a pas bougé=64080/20 ans=gain de 3204 euros par an.
    Plus la longueur du crédit est grand moins on gagne.
    Sur 25 ans on gagne 2000 euros/an.

    Répondre

  22. bonjour, j’ai un projet immobiler, dans le cadre d’une sci immobilière, je voudrais savoir s’il peut être rentable
    le bien est acquis, il s’agit d’agrandir d’un appartement (de f3 à f6 avec accès sur un jardi)
    cout des travaux: 157000
    loyer actuel: 470 euros
    loyer revalorisé: 1000 euros
    prêt sur 15 ans avec mensualité de 1248
    ou sur 20 ans: 1070 euros

    Répondre

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