Dans cette vidéo je vous fais visiter l’appartement que j’ai signé chez le notaire début janvier 2011.
Comme vous pouvez le voir, il est en très mauvais état ! Tout va être refait.
Les travaux ont déjà débuté, et l’appartement ne ressemble déjà plus vraiment à ce que l’on voit sur les photos.
Je vous montre également le plan avant travaux et le plan après travaux (les travaux durent 2 mois et demi).
Que pensez-vous de cet investissement ?
L’auriez-vous acheté ?
PS : Dans cet article j’explique comment j’ai trouvé l’appartement et à combien s’élève l’acquisition.
40 réflexions au sujet de “Je vous fais visiter l’appartement que j’ai acheté!”
Cela me fait penser à mon appartement de 62 m2 loi carrez que j’ai acheté fin 2005 (j’y vis).
Tout était à refaire. J’en ai eu pour 17 000€. Le gros œuvre et électricité par des professionnels et le reste par des connaissances. Tu vas changer les fenêtres car c’est une dépense qui coute chère?
J’espère que tu ne t’es pas donné une date butoir car les travaux ne sont jamais finis dans les temps (toujours quelques malfaçons).
Tu vas choisir quel régime fiscal? Microfoncier ou réel?
Bonne chance pour tes travaux, je me redécouvre en toi!
Ah !!!! (enfin 😉 )
Bon tout premier commentaire, c’est vraiment le type d’appart parfait pour investir …
Tu as cumulé tous les ingrédients pour faire un investissement parfait (Ravalement, état de l’appart …) c’est top honnêtement.
Ensuite je vois pas ce que tu trouves de pas terrible sur la déco à l’achat … C’était chaleureux, propre et la douche dans les toilettes c’est top confort ! 😛
J’attends de voir une fois les travaux finis, tiens nous au courant au fur et à mesure.
Très bonne initiative cette vidéo. Je compte moi-même me lancer dans l’achat d’un appartement. J’en ai souvent visité et tous étant dans cet état de délabrement, ça m’a souvent repoussé.
Acheter un bien dans cet état, le rénover est-il vraiment plus intéressant?
Au final tu auras payé le prix de l’appartement, les travaux, et les 2 mois (si tout se passe bien) de remboursement.
Excellente vidéo.
Voici mon avis.
Avantages: Je suppose que vu l’état de délabrement, le prix de base était bas et tu as sûrement pu négocier un prix encore plus bas.
Inconvénients: 2 mois de vide locatif dès le départ (est-ce bien un inconvénient lorsque l’on possède déjà autant de rentrées d’argent diversifiées?)
Je suis un fan des chiffres. Selon moi, il s’agit d’un mauvais investissement si le prix total au m² dépasse de 10% le prix du marché.
Il s’agit d’un investissement moyen entre 0 et 10%
Un bon investissement si le prix/m² est sous le prix du marché
Un excellent investissement si le prix/m² offre un discount de plus de 10%.
Je n’ai pas entendu le prix de l’appartement hors prix des travaux ou le prix total, il serait difficile de juger (mais le son est assez mauvais chez moi à cause de mon PC)
A coté de cela, il faut voir le loyer qui sera perçu et vu la qualité de l’appart (à voir avec l’environnement, les commodités,… et les charges de cohabitations), il pourrait très bien se trouver dans le haut de la fourchette de la région pour ce type de bien et trouver tout de même un locataire facilement.
Un excellent investissement rentable à bas prix, voilà ce que je recherche… ensuite, c’est l’investisseur qui fait la qualité de son investissement, pas le bien.
Félicitations pour cette acquisition qui viendra aisément se positionner dans ta collection.
J’oubliais: J’estime que faire appel à des professionnels pour les travaux est un effet de levier énorme aussi important que la contraction d’un crédit (par exemple)
d’abord tu a oublié de nous dire combien tu l’a acheté,
c’est trés interessant.
j’ai acheté il y a
maintenant 10 ans une maison en etat d’achevement,je la loue actuellement,1300 euros par mois,avec 40000 euros de travaux.
C’etais neuf mais j’ai rajouté un peut d’argent,243000 euros,je pourrais vendre dans les 400000.
Depuis six mois j’ai acheté un 60 m2 a quimper,j’ai eu un 3,75.
Pour 160000 euros.dans un ancien seminaire.
Tu a bien d’acheté dans l’ancien,mais il faut du courage pour faire ce genre de travaux.
Je pense financer le reste de l’appart avec la location de mon appart,plus tard.
Super acquisition! Les rénovations vont te permettre d’augmenter considérablement ta rentabilité!
Bravo à toi pour avoir oser franchir le pas!
Chapeau Cédric, l’appartement est plutôt bien distribué, je suis sur que Elise va te faire un truc canon. Hâte de voir les photos quand ce sera terminé, je sens que tu vas faire des jaloux 🙂
Merci pour cette vidéo! La première chose qui m’a interpellé déjà c’est la citation. Je ne suis pas d’accord avec l’auteur (que je ne connais pas d’ailleurs ;-S) car justement ce qu’on a appris peut faire défaut aussi et ce justement quand la santé fait défaut! mais bref ça c’est un autre débat! lol 🙂
J’attends avec impatience moi aussi les photos avec le résultat final! n ce qui me concerne je n’aurais pas fais ce type d’achat; non pas parce que je trouve que ce soit une mauvaise idée mais parce que cela demande énormément de travail, d’investissement perso et de suivi, en plus de payer 3 mois de crédit en plus que son loyer. Peut-être un jour…
Sinon il me semble que y’a déjà de l’amélioration pour la vidéo, non? C’est mieux structuré même si tu parles encore un peu trop vite ;-).
Effectivement, l’appartement est dans un état assez déplorable et les plus de 30 000€ de travaux ça fait déjà pas mal. En tout cas, l’opportunité était vraiment intéressante et comme Mélissa je pense que tu parles légèrement vite par rapport à la vitesse de la vidéo (les images).
Pas assez de chiffres pour pouvoir juger si cet investissement est bon ou pas, en tous cas l’appartement a l’air très bien : bien placé si j’ai bien compris, sur cour donc pas trop bruyant j’imagine, pas de perte d’espace (ceci est très important surtout dans des petites surfaces), et la colonne d’évacuation est bien placée.
Ce serait intéressant de faire une analyse chiffrée, voir le rapport locatif brut, net, etc..
Je trouve très intéressante cette rénovation et la façon dont tu t’y prends. Il me semble indispensable de pouvoir financer les travaux, sinon on entre dans un processus de galère qui ne correspond plus à un objectif financier !
Je pense que le quartier va se transformer au fur et à mesure, et que cet appartement prendra vite de la valeur.
As-tu prévu d’insonoriser le mur rond qui donne dans la cage d’escalier ? C’est souvent cause de bruit, çà résonne !! Mais la chambre est au fond, pas de problème au moins pour dormir !
A ke oui je l’aurais acheter cet appart. C’est vraiment une bonne affaire. Perso j’aurais fait moi même les travaux (j’aime ca) pour gagner 20 000 euros. D’ailleurs, je cherche le même style d’appartement dans le même quartier, à rénover ! Avis au connaisseur !
Salut
Article très intéressant, et bravo pour cet investissement !
Je me demandais, as tu aussi utilisé les services de Elise Franck pour la recherche de l’appartement ?
Bonjour,
La vidéo ok, tout à était dit.
On attend de connaitre le prix total pour donner un avis Favorable ou pas.
Bien amicalement
JeanN
Salut Cédric,
Tout d’abord je te félicite pour la vidéo: bien structurée, language adapté et compréhensible, le plan au début, avec les points sur lesquels tu vas en parler aussi informe bien celui qui visione la vidéo sur le sujet.
En suivant les conseils de Robert et Kim Kiyosaki, et je sais que tu connais leur livres également, je pense que c’est un bon investissement ,car il faut chercher et négocier un bien, qui est dans un mauvais état, pour pouvoir faire un levier, et augmenter la valeur de son actif, pour louer ou revendre. En sachant que le prix des travaux est compris dans le crédit…c’est plustôt bien! Après il faut voir le quartier, l’état de l’immeuble où se trouve ton appart, etc…
On attend les photos après les travaux! Tu fais cet investissement pour une long durée en recevant le cashflow, ou pour le revendre après les travaux?
Tu l’as acheté à ton nom, ou au nom d’une société?
Moi, je compte bien investir dans l’immobilier, dans des petits apparts à louer, mais par contre en Bulgarie. Vu mon origine, je compte profiter des prix de là bas et les conditions économiques.
Amicalement,
Je trouve que c’est plutôt une bonne affaire ce que tu viens de trouver, c’est un vrai investissement qui en vaut vraiment la peine ! Bien trouvé 😉
Acheter du vieux pour le retaper, c’est je pense la meilleure chose à faire en ce moment.
En revanche comme beaucoup de personnes qui relatent leur achat sur un blog, tu n’annonce pas les chiffre les plus intéressants.
Quelle sera la rentabilité finale ?
D’après mes estimation tu devrais être aux environs de 5.4% brut ce qui me semble plutôt bon pour Paris.
Oh my god! Quel cochon celui qui restait là! Mais bon… énormément de potentiel. Je te souhaite bonne chance dans ton projet! Très hâte de voir ce que ça donnera…
C’est gentil de nous faire partager l’intérieur de ton appart Cédric 😉
Ceci dit personnellement un tel état m’aurait fait peur 🙁
Le bon côté des choses est que l’appartement sera comme neuf étant donné que tu es obligé de tout refaire.
Bonne chance et vivement la comparaison avant / après 😉
Salut Cédrc,
Je trouve le projet très bien !
Le format de présentation est également pas mal ainsi que l’élocution…il y a du progrès et ça se laisse suivre facilement.
Je cherche également à investir dans l’immo, tu parles de qqun que tu as engagé pour te trouver l’appartement…peux-tu m’en dire plus ?
Bon courage pr la suite
Stéphane
Super ! C’est clair qu’il y a tout à refaire, mais tu vas te faire une super renta du coup. Tu le loues en meublé ou non ?
Sinon la chambre est vachement grande. Tu pourra nous mettre les photos une fois que les travaux seront terminés ?
Bonjour,
Soit t’es peut-être pas (trop) bricoleur, pas équipé, tu as des choses plus intéressantes/constructives à faire… mais se faire facturer 1-2 jours à 50€/h (?) 2 personnes pour gratter de la tapisserie et préparer les murs et le sol. Tu devrais te garder la valeur ajouté pour justement le gros des travaux (casser les murs, pose de fenêtres…).
C’est Elise qui a décidé de l’aménagement du logement? Qui va surveiller l’avancement et la bonne exécution des travaux?
Hé bien si tu veux tout savoir, je n’aurais jamais acheter une truc comme ça !!!! Mais seulement par peur en faite ! Car comme tu le dis, en fait, ce n’ai que les volume qui faut voir et si les mur sont sains. Tout le reste disparaîtra, alors…
Par contre pour le travaux, tu n’as aucune connaissance qui aurait peu faire une grande partie des travaux à tarif préférentiel?
Salut Cédric,
Sympa ta présentation !
et un beau potentiel en effet !
Les 31000€ c’est le coût de la prestation globale pour Elise Franck ? avec le meublé ?
ça me semble beacoup quand même ! j’en ai eu pour 12000€ (à 2 ou 3 personnes pendant 4 semaines) pour refaire de A à Z un 26m² avec le meublé, cuisine équipée, et salle de bain entièrement modifiée…c’est vrai que dans ton cas, il y a les 4 fenêtres à changer…
Effectivement, tu pourras nous confirmer le coût total de l’acquisition s’il te plait ? j’en arrive à 175000€ avec les infos de ton article précedent. (28m² x 4564 + notaire + agence + 31000 Elise Franck). merci !
Salut Cédric, je te suis depuis pas mal de temps, et je profite de cette vidéo pour te dire pour le bien que je pense de toi.
Je vois que tu te mets à la vidéo : excellente chose!!!
pour répondre à une de tes questions, je ne l’aurai pas acheté, car comme tu le dis bien surant la vidéo, je n’aurai pas su la visualiser le « parès », t’as peut être la des pistes pour tes prochains articles sur des techniques qui permettent de visualiser l’appart après…
j’attends maintenant avec impatience une vidéo avec le avant/après.
à très vite
David F
Ps: je me permet de te copier le proverbe du début de ta vidéo
Super article
l’auteur fait partager ses bons plans ( signe de générosité).
Pourrait-on connaitre le montant d’achat ainsi que le loyer sans charges espéré après travaux.
Comptes tu passer par une agence immobilière ou te prendre la tête à visiter, signer, encaisser les loyers et relancer pour les impayés.
Pour répondre à tes 2 questions :
Que pensez-vous de cet investissement ?
L’auriez-vous acheté ?
Des chiffres, des chiffres, des chiffres……….
vas-tu faire du CASFLOW avec ce bien ?
Hello Cédric ! J’ai beaucoup aimé ta vidéo, ton acquisition est en effet une très bonne affaire je trouve. Même si il y a des travaux en vue, je pense qu’il y a pas mal de potentiel avec cet appart 🙂
Salut Cédric !
Je trouve que cet appartement est nickel d’un point de vue investissement :
– Suffisamment « crado » pour négocier le prix
– Travaux de copro payés par le vendeur
– Très bon potentiel sur les volumes et l’agencement de l’appart… franchement idéal l’agencement !
– Coup de chance énorme sur la disposition de l’évacuation des eaux usées.
Le plan final correspond exactement à ce que j’aurai fait à un détail prêt : pourquoi ne pas avoir fait l’ouverture vers la salle d’eau depuis le séjour ? Plus pratique pour éviter que des invités qui dormiraient dans le salon doivent passer par la chambre par exemple…
Si je calcule correctement :
– 128 k€ à l’achat
– 10 k€ pour les Frais d’agence immo
– 10 k€ pour Frais de notaire
– 31 k€ pour les travaux
Total de 179 k€ environ
Quel est le montant du loyer que tu estimes ?
Salut
Je trouve ce projet d’achat/rénovation très intéressant, la rénovation finale semble prometteuse (juste un bémol pour la SDB accessible uniquement depuis la chambre mais de toute façon il n’y avait pas bcp d’autre solution).
Ceci dit je n’aurais pas acheté, car même si le prix d’achat est en dessous du prix du marché, je pense que l’on peut trouver un bien meilleur rendement dans d’autres villes. Avec le même budget, j’aurais
acheté 2 studios dans une autre ville meilleur marché. Mais je ne suis pas expert donc c’est juste mon point de vue 😉
Par contre pour un achat/rénovation/revente, ça peut être un bon plan. J’attends de voir la suite du projet 😉
Super la vidéo !
Sinon niveau imposition t’as calculé le cout parce que le super maire de paris delanono niveau impôt c’est un sacré allumeur ! Tu comptes gerer comment ?
Salut
La vidéo est super, la présentation est claire et rapide.
Par contre l’achat en lui même est un peu effrayant.
Je conçois qu’on achète les mètres mais bon …
Si dans 3 mois tu as une fuite de tuyauterie? ou de la condensation caché dans un mur ? ou d’autres vices cachés ?
avec ce genre d’actifs tu pourrais te retrouver avec des frais supplémentaire non ?
Je ne suis pas contre un appartement qui demande des travaux mais là c’est plus appartement c’est un chantier …
Il ne nous reste plus qu’a savoir à quel prix tu l’as eu sinon tout débat est vain.
je suis impatient de voir la vidéo avant/après
++
C’est top de faire partager ton expérience ! 🙂
Tu as acheté l’appart combien ?
Je suppose que tu as fais appel à Elise Frank Conseil ? J’ai hâte de voir le résultat.
A bientôt,
Guillaume.
Merci pour la vidéo et les explications.
Que comptes-tu faire dès les travaux finis? Le revendre, le louer?
Malheuresement je dois être l’un des seuls à penser que c’est un mauvais choix que de se tourner vers l’immobillier en ce moment…
Si mon compte est bon c’est environ 180 k€ d’investissement + TF et TH chaque année.
La conjoncture actuelle qui fait que l’on doit s’endetter 15/20 ans pour vivre dans 20m2 sur Paris n’a d’aprés moi plus beaucoup d’avenir.
Maintenant il est clair que c’est une affaire que tu as dégotée en comparaison des prix de biens similaires.
Mais je persiste à croire que ces 180k€ placés en bourse ou investis sur un autre support t’aurais rapporté beaucoup plus qu’un bien immobillier qui aura perdu de sa valeur (cette analyse n’engage que moi) en 10/20 ans.
Mais je salue tout de même ta volonté d’agir et de diversifier tes revenus même si je ne suis pas entièrement en accord avec tes choix 🙂
Amicalement.
Samir
Sympa la vidéo avec les photos commenté. 🙂
Bon achat c’est sur …
31000€ ce n’est pas énorme quand on voit qu’il y a tout a refaire dedans (élec, plomberie, maçonnerie, carrelage, fenêtre, création SDB) et surtout c’est bien 31000 « TOUT compris » matériaux et main d’œuvre.
Vivement des photos pendant les travaux.
@Jerome: Hi Jérôme! Le changement des 4 fenetres doubles vitrage est compris dans les 31ke de travaux 😉
Pour le régime fiscal, j’aurais pris réel (31ke de travaux…!) Mais je compte lhabiter quelques mois puis le revendre pour toucher une belle pluvalue non imposée 😉
@Charly: Lol, yen c’était au top du design en 1971 😉
@Pierre-Yvan: Oui c’est bop plus intéressant. J’ai signé l’argent a été débloqué le 5 janvier auprès de la banque. LA première traite n’a eu lieue que le 15 février 😉
@Joel: Oui le prix d’achat était largement en dessous du prix du marché comme indiqué dans mon autre article. Ce n’est pas vraiment du vide locatif. Ma première traite est tombé le 15 fev et c’est uniquement le remboursement des intérêt car je n’ai pas débloqué l’intégralité de la somme (il reste encore 2 appels de fonds pour les travaux). On est d’accord pour l’effet de levier 😉
@Denis: Je l’ai indiqué dans mon précédent article. Je pense que c’est plus risqué de ne rien faire que d’investir comme je l’ai fait.
@Je te paie l’apéro dans le salon une fois qu’il est rénové 😉
@Mélissa: Je trouve que ça demande plus de la patience que tu travail. En fait je n’ai plus grand chose à faire à partir du moment ou j’ai signé. Après ça demande quelques démarches administratives! Merci pour les compliments sur la vidéo!
@Livret A: Yes je parle vie, mêmê dans la « vraie vie »! Il faut que je travaille ça 🙂
@Matthieu: Les chiffres sont dans l’autre article! Mais je donnerai tout les chiffres une fois que le projet sera bouclé de A à Z.
@Christoonet: Bien vu pour le mur rond! Tu as le coup d’oeil dis donc. Non ce n’est pas prévu pour le moment. C’est une petite copra, il n y a pas bop de passage. JE verrai bien 🙂
@Berpj: Oui tout à fait.
@Margarita: Merci pour ton commentaire! Je pensais générer du cash-flow en le mettant en location et en faisant du déficit foncier mais je pense finalement l’habiter à titre de résidence principal, le revendre avec plu value et partir sur un autre projet avec le capital dégagé 😉
@Koredas: C’est 7% brut si je met en loc.
@Sylvain: Yes, il vivait à l’ancienne!
@Kris: You’re welcome!
@Stéphane: C’est Elise Franck qui l’a trouvé pour moi. On a bien galéré tous les 2 pour le trouver…
@Charles: Je vais le revendre je pense. Of course il y aura des photos 🙂
@Stéphano: Le prix comprend tout tout, des fenetre, à l aperture, en passant par la machine à laver… De mon côté je dispose de mon temps libre à 100%. Et ça, ça vaut largement les 31k pour moi 🙂
@Cecile: Bah, tu voulais me le louer pourtant! Tu as changé d’avis?! Je préfère passer par une société qui me fourni un devis. Il y a pas mal de gros oeuvre à faire.
@Olivier : Yes coût global. Je donnerais tous les chiffres.
@David F: Non je préfère que la plupart des gens n’arrivent pas à visualiser le potentiel comme ça ça en laisse plus pour moi, il y aurait trp de concurrence sinon, déjà qu’il y en a pas mal 😉
@Mohamed : Si je l’avais loué, j’aurais tout fait moi même. Mais je compte le revendre d’ici peu de temps.
@Ronan: Hello Ronan! Oui tu es dans le prix grosso modo. Si quelqu’un dort dans le salon c’est quelqu’un de relativement proche et ça ne me dérange pas qu’il passe par la chambre pour se doucher. Ca aurait demander plus de travaux pour peu d’utilisation en fait. Concernant le loyer possible, c’est 1100€. HAut de gamme, meublé et décoré avec gout dans un bon coin. Je sais c’est cher
@Greg: PAs de soucis sur l’imposition. SI je met en location au réel, je ne paierai pas d’impôts sur les loyers durant 3 ans!
@Thierry: C’est un risque à prendre. Mais il y a des assurance pour cela. Et c’est une copropriété, je ne serai donc pas le seul à payer. Le potentiel de gain est bop plus important que les risques selon moi.
@Samir: C’est dommage que tu penses comme un spéculateur 🙁 Je n’ai pas essayé de prédire l’avenir. J’ai juste regardé l’état du marché actuel. J’ai signé et coup de bol l’immobilier a continué d’augmenter. Pendant ce temps d’autres regardent le train passer :/
@Alex: Tu seras le bien venu 😉
C’est très bien d’inverstir dans l’immobilier quand on encore jeune….et revendre avec profit.
Bonne chance
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