Voulez-vous devenir plus riche jour après jour ?

Depuis 10 ans, plus de 15 000 personnes m’ont fait confiance pour les aider à développer des revenus alternatifs. J’ai une question à vous poser, voulez-vous des revenus alternatifs ?

(Etape 5 sur 7) 24 ans et déjà 6 appartements

L’étape d’aujourd’hui nous emmène en Ardèche à la rencontre d’Aurélien.

A seulement 24 ans, Aurélien est devenu un pro de la « division de lot ». Il a acheté 3 appartements qu’il a divisé en 2, ce qui lui fait 6 appartements en tout et près de 1000€ de cashflow positif chaque mois.

La vidéo est filmée dans un de ses appartements qui était en cours de rénovation.

Aurélien nous explique qu’il est de nature peureuse. Pourtant, ça ne l’a pas empêché d’acheter 6 appartements…

Version texte de la vidéo :

=====================

Cédric :

Bonjour, aujourd’hui je suis avec Aurélien 🙂

On est dans un des départements français, où il y a le moins de transport. Il n’y a ni de train, ni d’avion.

On est où?

Aurélien :

À Aubenas et ça se trouve en Ardèche.

Cédric :

Je te laisse te présenter 🙂

Aurélien :

Je suis Aurélien. J’ai 24 ans.

Cédric :

Très jeune, c’est un bébé 😛

Aurélien :

Je suis propriétaire de 6 appartements. J’ai acheté 3 Biens et à chaque fois, je les ai divisés en 2.

Cédric :

Aurélien, c’est Monsieur ‘Division de Lot’ 😀
Tu as donc acheté 3 appartements que tu as divisé en 2. Ce qui te fait 6 lots.

En Ardèche, c’est comme chez nos amis Marseillais, pas trop cher à l’achat.

Aurélien :

C’est moins cher que dans les grandes villes comme Paris, Lyon…

Cédric :

Par exemple, celui-çi fait combien en surface?

Aurélien :

Il fait 60 mètres carrés et je l’ai payé à 40 000€.

Cédric :

Ça fait à peu près 800€ du mètre carré.

Et tu comptes le louer à combien?

Aurélien :

Je compte louer ce studio à 350€ et l’autre à peu près pareil.

Cédric :

D’accord, donc 700€ de loyer.

Tu me disais que par rapport au cashflow que tu as, tu as 1000€ de crédit.

Aurélien :

1050€ de crédit pour 2000€ de loyer.

Cédric :

Donc, c’est quasiment 1000€ de cashflow. Ça fait un petit salaire (SMIC) en bénéfice, et c’est plutôt bien 🙂

Tout à l’heure, tu me disais que c’est toi qui fais les travaux puisque, tu es dans le métier.

Aurélien :

Voilà, je suis à mon compte en peinture et placo.

Cédric :

Regrettes-tu un peu ou pas d’avoir fait les travaux?

Aurélien :

Oui 😀

Cédric :

On va vous expliquer pourquoi 😀

Aurélien :

Ayant monté une activité, entre mes clients et mes appartements, je n’ai pas pu gérer!
Trop compliqué. Il faut faire soit l’un ou l’autre.

Cédric :

Moi, je sais à peine planter un clou 😀 Il faut que je délègue.
Vu que c’est ton métier, tu sais le faire, je comprends que ça peut être dur de déléguer.

Mais, il y a beaucoup de personnes dans ton cas qui veulent le faire eux-même et au final, ils pètent les plombs parce que c’est beaucoup de travail.

Aurélien :

Si j’aurais pas travaillé, je l’aurais fait moi-même! Ça valait le coup, parce que l’argent que j’économisais en payant quelqu’un, c’est comme-çi que je me versais un salaire.

Cédric :

Tu dis que tu l’as acheté en Janvier. On est en Août,c’est presque fini mais ce n’est pas encore loué.

Ce que je veux expliquer aux gens, c’est qu’on peut perdre de l’argent, on peut penser à en gagner, mais le but c’est que ce soit fait.

Aurélien :

Pas perdre d’énergie.

Cédric :

Pas perdre d’énergie pour pouvoir continuer.

Si tu avais un conseil à donner aux personnes qui voudraient se lancer dans l’immobilier, ce serait quoi?

Le conseil d’Aurélien pour commencer à investir dans l’immobilier.

Aurélien :

Il y a plusieurs conseils 😀

Cédric :

Un seul!

Aurélien :

Déjà oser! Parce qu’il y a beaucoup qui ont peur…

Cédric :

Donc, comment as-tu fait? Tu as 24 ans et tu as 6 appartements.
Comment tu t’aies dit « Tiens, je vais oser m’acheter un appartement ».

Aurélien :

J’avais mis de l’argent de côté, parce que je suis de nature peureuse.
Ça me rassurait d’investir, car si jamais je me plantais, j’avais mon argent de côté.

Mais si je n’avais pas osé, je n’aurais pas fait cela.

Cédric :

Oser et avoir un dépannage (Sécurité) à côté pour pouvoir dormir la nuit.

Merci beaucoup pour cet interview Aurélien.

Si vous avez des questions, est-ce que tu accepterais de répondre?

Aurélien :

Volontiers oui bien sûr 🙂

Cédric :

Posez votre question à Aurélien sous cette vidéo.
Comment fait-il pour trouver des Biens!
Comment fait-il pour avoir un tel cashflow!

Je vous dis Merci et à très bientôt.

Salut Aurélien 😉

Aurélien :

Ciao Cédric 🙂

Voulez-vous devenir plus riche jour après jour ?

Depuis 10 ans, plus de 15 000 personnes m’ont fait confiance pour les aider à développer des revenus alternatifs.

J’ai une question à vous poser, voulez-vous des revenus alternatifs ?

Cédric Annicette

Cédric Annicette

Depuis 2006, je partage mon expérience sur l’investissement, l’entrepreneuriat et le développement personnel. Devenu indépendant financièrement en 2011, et millionnaire en 2014, j’organise des séminaires ayant regroupés plus de 3000 personnes. J’ai créé plusieurs formations pour accompagner les personnes débutantes ou expérimentées dans les 4 piliers d’enrichissements que sont : l’immobilier, le business internet, le business classique et la bourse. Cliquez ici pour en savoir plus sur mon parcours

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81 réflexions au sujet de “(Etape 5 sur 7) 24 ans et déjà 6 appartements”

  1. Salut,
    bravo Aurélien pour cette opération.
    2 questions :
    la demande locative est-elle assez forte à Aubenas pour remplir tes 4 futurs studios ?
    As-tu comparé la location nue et meublée ?
    Merci,
    stéphane
    investiralyon.fr

    Répondre
    • Bonjour Stéphane,
      Ta question est ultra importante puisqu’il ne s’agit pas seulement d’investir dans des appartements, encore faut-il les rentabiliser. A priori Aurélien s’en sort bien puisqu’il a déjà réalisé 2 investissements avant celui-ci (qu’il doit rentabiliser à coup sûr et dégager du cash-flow) sinon il ne le re-ferait pas une 3ème fois. Néanmoins je suis très curieux comme toi Stéphane de savoir si la demande locative est assez forte à Aubenas ?
      Également quel est le type de clientèle qu’il a, comment recherche t-il ses clients ?
      Sébastien D.

      Répondre
      • Salut Sébastien,

        Il y a pas mal d’étudiant avec l’école d’infirmière, le lycée agricole et les différents lycée technique. On touche aussi des célibataires qui veulent avoir leur 1er appartement.

        Mes appartements ont tous été réservés avant que les travaux soient finis.

        Répondre
      • Effectivement on peut se demander si la demande locative dans le coin est vraiment importante. Je suis entrain de réaliser une opération de ce type à Paris, où la demande locative est très forte. j’ai tout simplement acheté un bien de 6 lots. Gros avantage, je pourrais en faire six appartements sans demander aucun accord à qui que ce soit ! Nous proposons à travers Elise Franck Conseil, depuis longtemps ce type de montages très rentables

        Répondre
    • Oui Stéphane, C’est vraiment une bonne opération.

      Félicitation à toi Aurélien. Si jeune et déjà propriétaire de six appartements.

      Mes questions son les suivantes:

      1- Comment as-tu fais pour obtenir du crédit pour financer tes opérations?

      2- était-ce dans ta banque habituelle ou dans une banque d’investissement?

      3-Quels sont les garanties qui t’ont été demandées?

      4- Sur combien d’années a-t-on échelonne ton crédit.

      5- envisage tu de faire un remboursement anticipé pour diminuer l’intérêt sur le prêt et avoir l’esprit plus tranquille?

      Merci de m’éclairer.

      Amicalement,
      Xavier

      Répondre
      • Salut Xavier et merci,

        1. Je suis aller voir les banques tout simplement et des courtiers, à cet époque j’avais un CDI et j’avais un projet cohérent.
        2.Banque traditionnelle
        3. Cautionnement par une société de cautionnement (crédit logement)
        4. Sur 20 ans
        5. Non car j’ai déjà l’esprit tranquille avec 1030€ de Cashflow positif

        Amicalement,
        Aurélien

        Répondre
    • Salut Stéphane et merci,

      Oui il y a de la demande car les gens se logent de partout en France. Après il suffit d’adapté le loyer au prix du marché et d’essayer d’être parmi les meilleurs appartement du secteur.
      De plus mon cash flow positif me permet de réguler mon prix du loyer si on jours la demande est moins forte.

      Oui avec l’aide de mon comptable, la location nue est moins intéressante fiscalement.

      Amicalement,
      Aurélien

      Répondre
  2. Bravo Cédric et Aurélien !
    La stratégie de la division est rentable puisque l’on ne paye pas le même prix au mètre carré pour un 20 m² ou un 60 m². Dans une même zone géographique, la même rue, le prix du mètre carré pour une petite surface est bien plus haute que pour une grande surface. Donc en divisant un appartement en deux ou en trois eh bien c’est comme si on avait deux ou trois studios dans son appart’, le coût de l’investissement est plus bas, et d’un autre côté les loyers sont bien plus haut. Ce qui entraîne une belle rentabilité.
    Aurélien (ou Monsieur le Diviseur ) tu dis que tu as un cash-flow mensuel de 1000 € (2000€ de loyer futur -1000 € de crédit). Pour 40 000 € d’achat + frais de notaire et quelques travaux. Ma question est la suivant :
    Sur combien d’années as-tu emprunté ? Et pourquoi ?

    Sébastien D.

    Répondre
    • Salut Sébastien,

      C’est exactement ça…
      Donc j’ai emprunter en tout 177.000€ sur 20 ans, pour pouvoir dégager le maximum de cash flow dans un délai temporel raisonnable.

      Aurélien

      Répondre
  3. Bonjour et Bravo Aurélien !
    Quand on parle de diviser, est-ce vraiment 2 apparts indépendants, que tu pourrais revendre séparément, (compteurs eau, elec, gaz individuels?) ou alors 2 lots (espaces de vie) ?
    Sais-tu le coût de l’installation de ces compteurs ?
    Merci !

    Répondre
    • Salut Germain et merci,

      J’en ai 2 qui sont indépendants ensuite les 4 autres font partis de 2 lots. Donc ils ne pourront pas se revendre séparément mais mon but est de les garder à vie car je suis sur une stratégie de rendement.
      Néanmoins chaque appartement est équipé de sous compteur afin de régularisé les charges. Je n’ai pas le prix en tête mais ce n’est pas excessivement cher.

      Amicalement,
      Aurélien.

      Répondre
      • Bonjour Aurélien

        Félicitation pour tes investissements.

        Donc les appartements qui font partit du même lot on la même porte d entrée ?

        Y a t il des appartements qui sont plus adaptés à la division ? As tu des astuces pour sélectionner un appartement qui est propice à la division ?

        Merci pour tes réponses et bonne continuation.

        Sacha

        Répondre
  4. Je pense qu’on était plusieurs à remarquer qu’Aurélien était une brute de l’immobilier !! 🙂
    En plus il dégage une sacrée sérénité à seulement 24 ans, comme quoi la valeur n’atteint pas le nombre des années.
    Une question Aurélien : comment ça se passe au niveau de la copro ? Car tu achète un lot, puis tu divises, ça doit changer la donne au niveau des millièmes, création d’une entrée indépendante… et pour la revente tu as bien 2 appartements ou toujours un seul ?

    Merci
    Sébastien
    https://pret-immobilierfacile.com/

    Répondre
    • Salut Sébastien,
      Merci 😉
      Donc à Vals les bains, mes 2 appartements sont totalement indépendant.
      A Ucel c’est une maison sur 2 étages entrées indépendantes mais pas de copro.
      A Aubenas entrée commune avec un hall commun et 2 portes indépedantes dans le hall.

      Donc il y aurait un changement au niveau de la copro si j’aurais voulu distingué les 2 logements mais ma stratégie est de faire du rendement et de garder les biens à vie.

      Amicalement,
      Aurélien

      Répondre
  5. salut Aurélien et Cédric!!!

    déjà félicitation pour avoir « OSER » a ton AGE !!!!!

    Peut tu nous donner des précisions sur la division d’appart ?
    Je suppose que tu y fait un petit couloir a l’entrée , et que tu partage en deux ce qui reste en m2 !!
    quelle type d’appart dois ton cibler pour la division ?? et quelle surface minimun??

    MERCI pour ces précisions
    bonne journée dans cette si belle régions ardéchoise!!!!

    Répondre
    • Je rejoins Frédéric le Nimois sur ce point j’aimerais bien faire la même chose sur un appartement de 53m2 et en faire 2 studios en meublé.
      Comment as tu fais l’entrée? Géré l’évacuation des eaux usées si celle ci n’est que d’un côté?
      Et n’as tu pas eu de problème avec la copropriété?

      Mike

      Répondre
    • Salut Frédérick,

      Merci et si j’aurais su j’aurais oser avant!
      Voilà c’est ça, ensuite je les cibles suivant l’agencement et la possibilité où non de faire 2 appartements.
      Surface minimum 50m2 en dessous sa fait petit (pour mon secteur).

      Tu peux avoir plus d’info sur mon blog https://jeuneinvestisseur.fr

      L’Ardèche est le plus beau des départements! 😉

      Amicalement,
      Aurélien

      Répondre
  6. Bonjour à tous

    Félicitation Aurélien pour ces opérations. Tu es la preuve vivante qu’il n’y a pas d’âge pour investir et qu’avoir une nature frileuse est un obstacle que l’on peut dépasser.
    Je suis de Bordeaux et dans pas mal de villes lorsque l’on réalise ce type d’opération, se pose le problème de la taxe de parking.
    Mes questions :
    1 As tu été confronté à ce problème ?
    2 Si oui, comment l’as tu résolu ?
    3 Existerait il une astuce ?
    En attendant ta réponse je te souhaite bon courage pour tes travaux
    Thierry

    Répondre
    • Salut le Bordelais !
      Je suis aussi du secteur (quartier Saint Pierre).
      La taxe parking est toujours à 17 000 Euros c’est ça?
      La solution pour y échapper consiste à louer une place de parking dans le secteur et à rattacher cette location au bail du lot que tu vas créer.

      Répondre
    • Salut Techer et merci,

      Non car à Vals les 2 logements étaient déjà cadastré,
      -à Ucel j’ai 650m² de terrain donc j’ai créer un parking facilement
      – et à Aubenas les 2 appartements sont dans un seul lot.

      Désolé de ne pas pouvoir t’informer plus la dessus.

      Aurélien

      Répondre
  7. Salut Aurélien et Cédric
    Bravo à toi Aurélien pour ce parcours glorieux. On remarque clairement que l’avenir n’appartient qu’à ceux qui se lèvent tôt.
    Ta stratégie de division est intéressante. Un exemple que j’utiliserai certainement.
    Mais, quel stratégie as-tu mis en place pour dégager un caashflow de 1000€?
    Nathanael.

    Répondre
    • Salut Nathanael,

      Merci 😉 oui ce n’est pas en restant couché que cela vient, il faut passer à l’action.

      Déjà je choisis des rendements supérieur à 10% et j’emprunte sur une longue durée. Après c’est mathématique.

      Aurélien

      Répondre
  8. Comment fait tu pour avoir la garantie de toucher les loyers ? J’ai une amie qui s’est retrouvée avec des locataires insolvables et elle n’a pas pu les mettre dehors sinon avec un procès. Ma soeur passe son temps à réparer les dégâts des différents locataires. Je travaille. Quel temps représente et quel est le coût d’un achat à distance et d’une gestion à distance et si cela s’avère impossible le coût d’une agence qui encaisse les loyers et donne la garantie qu’il soit payés ?

    Répondre
    • Perso il y a plusieurs solutions, un garantie loyers impayés, qui devient de plus en plus difficile à avoir en tant que particulier, sinon si tu loue un meublé, tu peux demander 2 mois de caution.

      Répondre
    • Il existe des assurances contre le risque d’impayé (GRL).
      Ensuite je loue en meublé donc les baux sont d’un an donc pas de risque qu’ils restent plus qu’un an si ça ce passe mal.

      Je fais pas mal le trie sur les locataires, ceux qui oublient le rdv ou qui sont en retard lors d’une visite sans prévenir c’est preuve d’un manque de sérieux.
      Ensuite et malheureusement c’est l’apparance. Et ensuite le feeling.

      On ne peut pas être sur à 100% de ne pas avoir de problèmes mais on peut réduire la marge d’erreur.

      Je déconseil l’investissement à distance sauf si vous êtes chevronné.

      Répondre
  9. bonjour Aurélien,
    félicitations pour tes investissements en étant si jeune ! cet endroit est assez mal desservi d’après ce que tu dis ! es-tu sûr de pouvoir louer tes studios ? à qui penses-tu les louer ??
    merci,
    cordialement,

    Répondre
    • Bonjour Daniele et merci,

      C’est pas parce que l’on est mal desservi que l’on a aucune activité économique! On est en plein développement depuis une quinzaine d’année et on est le 1er département touristique hors littoral.
      Donc chez nous aussi les gens doivent se loger mdr

      Oui je suis sur car ils sont moderne, propre refait à neuf et les loyers sont au prix du marché et les emplacements sont au minimum correct.

      amicalement
      Aurélien

      Répondre
      • Je dirais même mieux Aurélien, même sans activitée économique les gens doivent bien se loger ! Au pire, ils sont au RSA et c’est la CAF qui paye 80% des loyers 🙂
        Très belle région l’Ardèche, lors de mon prochain passage je te contacte. J’espère qu’on pourra discuter de tout ça autour d’une bonne bière !
        Bravo pour ton audace !

        Répondre
  10. Bonjour Aurélien,

    Félicitations ! Encore un exemple concret que l’on peut faire de belles choses en immobilier et ainsi gagner son indépendance financiere.

    Ma question rejoint celle de Techer :

    As tu été confronte au problème de la taxe de parking ou à d’autres taxes étant donné la division du lot ?
    Ou s’agit il simplement d’une division que tu as faite toi même ? Si oui, as tu au moins installé des compteurs différents pour pouvoir ainsi calculer les charges par locataire ?

    Si tu as bien divisé les lots, as tu eu des frais du cadastre par exemple ou du notaire ?

    Merci pour ta réponse et encore bravo pour ton témoignage

    Sebastien
    http://www.projet-liberte.fr

    Répondre
  11. Bien joué Aurélien !
    Moi aussi j’investis dans des coins un peu paumés. Pour ceux qui se demandent comment trouver des locataires malgré tout, bah c’est assez simple. Il suffit juste de proposer des appartements plus sympas que la moyenne et être légèrement moins chers que les concurrents !

    Répondre
    • Salut Guillaume,

      Yes c’est ça le secret! Pas de soucis pour boire une bière sur ton passage en Ardèche! Si tu as FB tu peux me contacter Aurélien Riffard.

      A+

      Répondre
  12. Wow!!! Toujours plaisant de voir de jeunes personnes fonceuses. Je ne suis même pas inquiet pour l’avenir de ce jeune homme qui semble très débrouillard.

    En immobilier comme en bourse, plus on débute à investir à un jeune âge, plus rapidement on atteint la liberté financière.

    Martin

    Répondre
  13. Merci Aurélien et Cédric pour cette nouvelle vidéo.
    Motivation, motivation.
    Donc la leçon du jour: Faire faire au maximum pour que ça soit fait le plus vite possible pour louer le plus vite possible…..
    OK

    Répondre
      • ça c’est primordial ! Il y a bien longtemps que je ne fais plus les travaux moi-même.
        Ok lorsqu’on débute ce n’est pas facile de déléguer et faire soi-même permet aussi de comprendre certaines problématiques.
        Aujourd’hui je préfère concentrer mon temps et mon énergie à trouver de nouvelles opportunités à acheter plutôt que de rester « enfermer  » des mois à rénover un appartement.

        Répondre
  14. Salut Aurélien,

    Merci pour ton avoeu au courage dont tu as mis en osant faire cette initIative.
    As-tu acheté les appartements d’affilé en empruntant à la banque et en quel délai tu t’es accaparé des trois immeubles ?
    Comment as-tu trouvé ces immeubles ?
    En divisant les lots, techniquement parlant tu as surtout eu à bien canaliser la séparation électrique et la distribution de l’eau au niveau de chaque appartement, comment se présente cette répartition en approvisionnment électrique et en eau alors que le circuit est déjà existant et donc non facultatif au niveau intallation.

    Cordialement

    Salut. Chrisitan

    Répondre
    • Salut Christian,

      Merci, j’ai été financé par Labanquepostale, j’ai acheté tout ces biens en 1 an.
      Je les ai trouvé grâce à mon réseau et un ami agent immobilier de chez I@D ( Nicolas Audigier ).
      Très compétent et une autre mentalité que les agences immobilières, n’hésitez pas à le contacter si vous souhaitez acheter ou vendre même si vous n’êtes pas de l’Ardèche il pourra vous mettre en relation avec d’autres agent du réseau.
      Tout les réseaux ont été refait à neuf et chacun à un sous compteur indépendant.

      Amicalement
      Aurélien

      Répondre
  15. Salut Aurélien, Félicitation !
    Tu es très inspirant. Cela m’a motivé à repasser à l’action !
    Je vais avoir 24 ans très prochainement et je possède aussi un appartement que je met en location (meublé).
    J’envisage d’effectuer un second achat courant 2015 et j’aimerais effectuer une opération avec division de lot.
    Cependant, j’ai plusieurs questions à ce sujet :
    – Cela est-il possible sur tous les type de logement (Appartement en copropriété par exemple) ?
    – Comment cela se passe au niveaux des charges (Installation particulière ?) ?
    – Comment cela se passe au niveaux des taxes (habitation, tv, foncier) ?
    – Niveau administratif, il y a t-il des choses en particulier ?
    – Comment as-tu présenter ton projet à la banque pour qu’il accepte de te financer ? (« Malheureusement » je suis de la région parisienne et les bien sont assez cher – Investir loin de chez soit est compliqué)

    Sinon aurais-tu des conseils, tips ou bien des avertissements sur ce genre d’investissement ?

    David

    Répondre
    • Salut David et merci 😉
      Oui sur tout les types après si tu fais pas de changement auprès de la copro tu peux très bien faire passer cela en colocation s’il te cause des dérangements.
      -Installation de sous compteur pour faire le relevé exact de leurs consommations.
      – Habitation et TV c’est le locataire qui payent et foncier c’est toi.
      – Administrativement rien de particulier à part de remplir un document auprès des impôts (pour les appartements situés dans un immeuble collectif, qui te sera envoyé directement)
      -Tu présentes un dossier cohérent, avec tableau de rentabilité, prévisionnel, avis de location, avis de valeur notamment…

      Des conseils :

      -Vérifier si les 2 appartements (ou plus) peuvent être raccordés aux égouts sinon il faudra une pompe de relevage (cher et moins fiable que les évacuations normal)
      -Etre malin

      Amicalement,
      Aurélien

      Répondre
      • Merci pour tes retours 🙂

        Je n’avait effectivement pas pensé au raccordement au égout. C’est une chose a prendre en compte quand on veut créer 2 appartements qui puisse être indépendant. Tout comme le compteur electrique (d’ailleurs est-il simple et couteux à mettre en place? )

        Je vais me mettre à la recherche d’un appartement pour effectuer cette opération 😉

        David

        Répondre
    • Non Non ils ne sont pas divisés en lot, c’est le lot qui est divisé en 2 appartements.
      Un lot c’est la désignation cadastrale et le terme utilisé chez le notaire.

      Par contre si tu souhaites diviser un lot en 2 lots la oui ils te faut l’accord de la copro il me semble et cela engrange des frais supplémentaires.

      Répondre
      • @Mike, Bin j’ai divisé le lot en 2 appartements, qui en faite ne sont qu’un seul référencé au cadastre.

        Autre précision, si vous devez créer 2 lots pour avoir 2 appartements bien disctinct il faut prévoir d’être soumis aux nouvelles normes, de faire passer un consuel (coût supplémentaire).

        Répondre
        • Bonjour. Vous divisez 1 lot en 2 appartements distincts. Comment vos locataires touchent la CAF? et la taxe d’habitation?
          Parce que c’est interessant mais je me demande comment réellement faire dans le sens ou auj une vraie division c’est une place de parking pour chaque logement dans certaines villes et autres contraintes… donc pour éviter ça votre façon de faire est géniale mais comment expliquer aux impots qu’il y a 2 taxes d’habitation à envoyer et comment expliquer à la caf qu’il y a 2 logements dans 1? Tout ça sans se faire repérer par la mairie qui pourrait vous taxez pour les places de parking?

          Répondre
  16. S’adresser à des entrepreneurs oui, à condition de trouver les bons ! J’ai moi même eu beaucoup de difficultés à trouver l’équipe idéale pour la réalisation des travaux de mon premier investissement immobilier locatif.

    Fred

    Répondre
    • Oui mais il faut bien également comprendre que la qualité et la compétence cela a un coût. Il vaut mieux payer un peu plus cher une entreprise reconnu que de vouloir tirer les prix au max et ensuite avoir des complications.

      Pour ma part j’ai la chance d’être du métier, d’avoir un réseau et une équipe d’entrepreneur en qui j’ai confiance.

      Aurélien

      Répondre
  17. Bravo Aurélien ! Ta stratégie est excellente et je suis convaincu que tu ne t´arrêteras en si bon chemin.

    Je suis heureux de voir des témoignages de jeunes propriétaires qui démontrent qu´il n´y a pas d´âge pour investir en immobilier. Je me retrouve un peu dans ton parcours car je suis en train de faire l´acquisition de mon deuxième studio à 27 ans en l´espace de 6 mois. Il m´en faut donc encore 4 pour te rattraper 🙂

    Bonne continuation !!

    Benoît

    Répondre
    • Salut Benoît,
      Merci et bon courage pour tes projets 😉

      Tu as raisons, je ne vais pas m’arrêter en si bon chemin et cela ne sera plus 4 de retard mais 9 😉

      J’ai signé il y a quelques jours un compromis pour 5 nouveaux logements toujours en division.

      Amicalement,
      Aurélien

      Répondre
      • Félicitation pour la signature de ton compromis 😉

        Quand tu dis 5 nouveaux logements, c’est 1 logement que tu divise en 5 ?
        C’est une surface de combien de m2 par logement ?

        David

        Répondre
  18. bonsoir et bravo Aurelien, je me suis regale a visionner cette video, mais aussi a lire tout les consrils que tu donnes par la force de ton experience!
    merci beaucoup
    et merci a Cedric egalement 🙂

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  19. Bonjour Aurélien ,vraiment bravo.

    Je me pose quelques questions

    Quel quartier cible tu en particulier?
    Investis tu uniquement partir d’une certaine rentabilité? ton crédit = ton loyer? ou + ou -?
    Pour diviser quelle est la configuration idéale de départ qui a du potentiel de division?

    Encore bravo je suis impressionné par ton courage !

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    • Bonjour Franck et merci,

      Je ne cible pas des quartiers mais j’en évite certains. D’où l’importance d’investir dans son secteur.

      Je me fixe un minimum de 10% de rentabilité et je souhaite que mes loyers fassent au minimum 130% de de ma mensualité.

      La configuration idéal est une maison à 2 étages avec 2 entrées indépendantes. Et en appartement c’est l’entrée de l’appartement en centre du logement pour pouvoir faire un appartement à droite et un appartement à gauche.

      Merci, amicalement

      Aurélien

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  20. Merci pour ta réponse rapide, j’ai regardé ton blog il est vachement clair et bien monté
    Si je peux me permettre question en plus:

    Qu’évite tu a tout prix dans les caractéristiques de l’appartement ? que privilégie tu?
    La luminosité est elle importante?
    Pour diviser, faut il des caractéristiques de positionnement des pieces ou de tuyau ou raccord?
    Que repere tu en 1er dans une visite pour diviser?

    Merci encore !
    si t’es disponible.

    As tu une newsletter de ton site?

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    • Merci Franck, Oui mais j’avais un peu laissé de côté pour me consacrer à finir mes appartements et je vais le reprendre prochainement.

      Je privilégie la possibilité ou non de pouvoir diviser et ensuite je regarde en fonction de la rentabilité.

      Ce qui est à éviter on va dire c’est les 4e, 5e étages et plus (sans ascenseur).

      La luminosité est un plus, après je sais que je mets des spots à LED au plafond pour gagner en lumière et baisser la consommation d’énergie par la même occasion.

      Je regarde l’agencement, si on peut casser des cloisons et les évacuations des égoûts, si cela pose un problème technique je regarde si il y a la possibilité de mettre une pompe de relevage.

      N’hésite pas à me poser des questions sur le blog et à laisser des commentaires, je pourrais répondre plus précisément ce que j’ai rencontré sur chaque investissement.

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  21. Merci pour ce témoignage et Bravo Aurélien!

    J’avais pensé à faire la même chose pour un 2ème appart, mais plusieurs questions me sont venues et m’ont bloqué:

    – A-t-on le droit de louer un appartement en 2 appartements sans autorisation préalable de la copro?
    – Si division de lots, il faut payer le notaire pour les papiers, non? Ça coûte combien environ?
    – Pour avoir 2 appartements, il faut un 2ème compteur d’eau, élec et gaz? Comment s’assurer en achetant le bien que ce ne sera pas refusé par EDF/GDF?

    J’ai un appart (75m²) où le règlement de copro interdit la division de lots, mais d’après toi je pourrais tout de même le louer à 2 personnes différentes sans diviser le lot?

    Philippe

    Répondre
    • Salut Philippe et merci,

      – Après tout dépend de la copro mais pour être tranquille tu dis que c’est de la colocation. Rien n’interdit que dans une colocation que chacun est son espace de vie séparé… 😉
      -Oui il faut payer des frais qui sont assez cher et je ne peux pas te donner de prix car j’en sais rien.
      – Sous compteur. Si tu fais 2 lots distincts il suffit de faire passer EDF mais je ne vois pas pourquoi il refuserai. Ensuite tu peux le mettre en condition suspensive dans le devis si tu souhaites bloquer l’affaire rapidement.

      -Oui comme pour la 1ere réponse, tu fais de la colocation individuelle ( comme je dis à mes collègues) lol

      Aurélien

      Répondre
    • Salut Philippe et merci,

      – Après tout dépend de la copro mais pour être tranquille tu dis que c’est de la colocation. Rien n’interdit que dans une colocation que chacun est son espace de vie séparé… 😉
      -Oui il faut payer des frais qui sont assez cher et je ne peux pas te donner de prix car j’en sais rien.
      – Sous compteur. Si tu fais 2 lots distincts il suffit de faire passer EDF mais je ne vois pas pourquoi il refuserai. Ensuite tu peux le mettre en condition suspensive dans le devis si tu souhaites bloquer l’affaire rapidement.

      -Oui comme pour la 1ere réponse, tu fais de la colocation individuelle ( comme je dis à mes collègues) lol

      Aurélien

      Répondre
  22. Bonjour à tous,

    Félicitations à toi Aurélien, ça me rappelle un peu mon histoire, j’ai fais la même chose que toi, j’avais signé le jour de mes 25 ans en 2005, pour une maison de centre ville à Bollène (84, pas très loin de chez toi!) que j’ai divisé en 5 appartements et que je loue en meublé.
    Il est vrai que quand le risque est bien calculé, il faut savoir foncé et ne plus se ‘ronger’ le cerveau…

    Ps : si quelqu’un est interessé, je prévois de mettre en vente ce bien avec plus de 10% de rendement, me contacter par mail si interessé.

    Bons investissements à vous!

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  23. @Mike Je cherche minimum que les loyers couvrent 130% de la mensualité pour qu’auprès de la banque cela soit totalement autofinancé. (ils prennent en compte 70% des revenus locatifs).

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  24. Bravo Aurélien,
    un bel exemple d’investissement efficace avec une super idée dans la division de tes deux appartement en quatre appartements. 1000 € de cash flow c’est beau !! ton exemple démontre encore une fois que le plus difficile c’est de se lancer. Bonne continuation à toi et encore bravo pour avoir vaincu tes appréhensions.

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  25. Wahou c’est super impressionnant ton parcours je te félicite !!
    Je suis de la région parisienne et moi aussi je suis sur ce projet mais bon avec un petit budget et une zone très cher c’est difficile mais je m’accroche lol!!
    Je voulais savoir au niveau des banques ils t’on refait des crédits a la suite sachant que tu n’avais pas solder le/les premiers?
    Quels sont les conditions pour justement qu’ils acceptent ce genre de proposition ? Surtout à moins d’un ans d’intervalle ?

    Répondre
  26. Aurélien je me suis inscrite sur ton blog pour te suivre mais j’ai comme l’impression que il y a un bug.
    Et je n’ai pas reçu la formation est ce normal?
    Merci

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  27. Bonjour Aurélien et Cédric,

    bravo à Cédric pour un tel projet à un si jeune âge!
    Je retiens de cette vidéo qu’il vaut mieux assurer ses arrières avec du cash (des économies).

    C’est le début d’un véritable empire immobilier à Aubenas!

    amicalement,

    Pascal

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