Nous attaquons la première étape du tour de France !
Venez avec moi à Strasbourg à la rencontre de César, Intermittent du spectacle qui a « forcé » la banque à lui accorder un crédit immobilier (sans apport).
Le résultat ? Un appartement qui s’autofinance.
Ah oui, ne soyez pas surpris car à un moment dans la vidéo, à 6min58 précisément (le regard de César en dit long !), il se passe quelque chose dans la rue et on part sur un fou rire incontrôlable !
Version texte de la vidéo :
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« Salut, c’est Cédric du blog Business Attitude.
Merci de regarder cette vidéo 🙂
Cette semaine (Chaque jour), je vais vous emmener voir un Investisseur Immobilier.
Attention, ce sont des personnes normales 😉 comme vous et moi, mais qui ont investi dans l’Immobilier avec succès.
Vous allez pouvoir voir de différents profils, dans de différentes régions.
Mon sac est prêt. On va y aller…
Une semaine, une personne, un Investisseur par jour…
Le chemin va être long. Je vais prendre le train, l’avion, la voiture… Je vais même prendre un moyen de locomotion étrange 😀
On commence tout de suite et on va voir César à Strasbourg. »
Cédric :
Je suis avec César 🙂
On est où?
César :
On est à Strasbourg. Strasbourg Grand Rue, la plus belle ville du monde (Enfin presque :D)
Cédric :
Vas-y César, je te laisse te présenter 😉
César :
Je m’appelle César. Je suis Intermittent du spectacle.
Aie, Musicien de métier 😀
On peut quand-même arriver à faire des choses au niveau de l’Immobilier même quand on a des statuts qui sont délicats à gérer pour un banquier.
Cédric :
Sachant qu’Intermittent du spectacle, est un des statuts le plus compliqué.
Pire qu’entrepreneur. Pire que lépreux… 😛
César :
Même que lépreux c’est peut-être plus de chance 😛
Cédric :
On s’est connu en 2011. À l’époque, tu suivais déjà mon blog Business Attitude. Tu avais aussi suivi un de mes programmes immobiliers: Doubler son salaire avec l’immobilier (Toute première version).
Tu as fait un premier bon deal avec un financement à 100%, voire plus.
César :
Oui, 105%.
Cédric :
Et pourtant, tu es Intermittent du spectacle 😯
Tu es un peu le film d’horreur des banquiers.
Dis nous-en un peu plus sur l’investissement/ les chiffres 🙂
César :
C’est un 85 mètres carrés en plein centre de Mulhouse. Je l’ai négocié à 98 000€. Après, il y a eu 5 000 ou 6 000€ de travaux dedans.
Cédric :
Des travaux que tu as toi-même fait? Ou tu as fait faire?
César :
J’ai fait une partie (Des trucs que je pouvais faire moi-même/ des trucs simples).
Et côté électricité et plomberie, j’ai laissé faire. Cela m’aurait pris 50 fois plus de temps et je l’aurais mal fait 😀
Cédric :
D’accord. Donc, ça te fait un peu plus de 1 000€ du mètre carré!
César :
1 150€ du mètre carré.
Cédric :
Des chiffres qui font rêver les parisiens 😉
César :
Ça, c’est clair 😛
Cédric :
Du coup, tu as combien en terme de mensualité par mois? Sachant que c’est un montage financier assez particulier que tu as fait.
César :
Au fait, j’ai pris un crédit sur 30 ans. Malgré cela, j’ai un taux qui est à 2.5%.
Cédric :
30 ans, ça peut faire peur aux gens, mais ce que je conseille, il faut vraiment étendre la durée de son crédit le plus possible. D’avoir des mensualités les plus petites possible afin de pouvoir gérer ta trésorerie maintenant.
Les gens ont peur de s’endetter sur 30 ans, et ont peur de ne pas pouvoir rembourser (Et veulent solder vite).
Au fait, ce qu’on veut, c’est de pouvoir gérer notre trésorerie maintenant, parce que 30 ans c’est loin au niveau de l’argent…
On aura le temps de faire des arbitrages, de revendre, et de refinancer.
Voilà, ce qu’on veut c’est gérer la trésorerie maintenant et faire une bonne opération qui, au moins, s’autofinance. Et qui nous permet de continuer à investir dans l’immobilier.
César :
Pour le banquier, ça lui permet de voir une longévité. De voir que le client a su gérer actif – passif.
Par exemple, j’ai un loyer de 500€ qui rentre. Je rembourse 396€ de crédit. Donc, il y a un petit cashflow qui permet de payer la taxe foncière. Donc, 700€ de taxe foncière.
Cédric :
D’accord, donc tu as 500€ de rapport. Ce qui te permet de payer une partie des charges que tu ne peux pas récupérer. Également une partie des impôts.
En gros, c’est une opération blanche, qui se finance toute seule.
César :
Quasiment blanche. Bon, sur les impôts, forcément, ça fait augmenter un peu la part. Mais mettre 600€ de côté était impossible et en fait, c’est se qui se passe.
Cédric :
Ce que les gens veulent savoir, c’est comment tu as fait pour avoir un financement alors que tu es Intermittent du spectacle. 27 banques!!!
César :
27 agences différentes, 4 agences différentes du même groupe. Et la dernière m’a octroyé le crédit.
Au fait c’est une histoire d’homme. Je n’ai pas eu de piston. C’est juste que j’ai su créer des opportunités de rencontre. Petit à petit comprendre leur monde à eux, par exemple ce qui leur faisait peur, pour justement les rassurer. Et être dans les coups, malgré mon dossier, un peu délicat.
Cédric :
Tu t’es amélioré au fur et à mesure de tes passages devant le juge. Un peu comme quand tu passes le BAC et que tu fais le rattrapage.
Là, on peut faire autant de rattrapage qu’on veut. Au bout de la 27ème fois, tu as le discours qui est un peu plus lissé que les autres fois.
César :
C’est clairement ça. La 1ère fois que je suis arrivé, on m’a limite ri au nez! Il y a des gens qui ne m’ont même pas reçu. Je les ai eu au téléphone : « Vous êtes quoi? Intermittent? Non, on ne finance pas!!! »
Cédric :
Il faut être tenace. Et ce qui est intéressant, c’est aussi ce que tu dis, il y a des gens qui vont juste faire Crédit Agricole, Société Générale, BNP, ils vont se dire qu’ils ont fait 3 banques, et puis voilà… Mais au fait, ce sont des Agences qu’il faut aller voir.
César :
Exactement
Cédric :
Ça dépend des montants. Des fois, moins de 100 000€ te permet d’être gérer directement en Agence.
Il y a un monsieur qui voulait nous offrir des fleurs 😀
Non merci.
César, je t’aime bien, mais pas à ce point là.
On verra cela peut-être plus tard.
César :
Non, désolé 😀
Cédric :
Donc, des fois, à moins de 100 000€ ou jusqu’à 100 000€ , c’est le Directeur de l’Agence qui décide s’il finance ou pas.
Pour d’autres Agences, ça peut être 200 000€, d’autres 300 000€.
César :
Il y a un pouvoir de décision. Plus l’Agence est petite, plus le pouvoir de décision est petit.
Une petite Agence va être 50 000€, une Agence moyenne entre 70 000€ / 100 000€. Ça peut varier.
Cédric :
Après, cela dépend de ton profil et de la banque…
Actuellement, la plupart de mes comptes sont au Crédit Agricole, mes comptes pro ainsi que mes comptes perso. Ma conseillère m’a dit que je suis en Détroit. Je joue en ‘3ème division’ parce que j’ai un profil un peu particulier. J’ai déjà des Biens, je n’ai pas de CDI, ils n’aiment pas trop. Je suis en Détroit et maintenant, ce n’est plus joué en Agence.
Il faut que je trouve d’autres astuces pour être financé.
Voilà, je n’ai plus vraiment d’impact chez eux. Maintenant ce n’est pas eux qui decident, c’est l’Agence. C’est un peu plus chiant pour moi.
Mais, il y a toujours un moyen de débloquer et d’avancer.
César :
Aussi, il ne faut pas hésiter d’aller voir des courtiers.
Si le courtier est un peu ‘sport’ et qu’il a des contacts, il va trouver une Agence pour vous.
Cédric :
Exactement, mais il faut trouver un courtier qui veut jouer le jeu, qui est prêt à prendre ton dossier même s’il est un peu plus compliqué.
Comme tu dis, vu qu’il fait plus de volume, il a plus de force, de persuasion…
Du coup, ce Bien là, tu l’as acheté en 2012!
César :
Ça m’a pris un an pour l’acheter. Heureusement, qu’en attendant, j’ai pu louer.
Je l’ai acheté en fin 2012, le 31 Décembre 2011 je signais.
Cédric :
D’accord. Et pourquoi là, en 2014, tu n’as pas encore fait d’autres opérations?
César :
Tout simplement, parce que j’ai décidé d’investir mon argent dans autre chose. J’ai crée une Start-up dans le monde du E-Learning.
Cédric :
D’accord! Donc, je te pardonne… C’est une raison valable 😀
César :
Il y a d’autres piliers de richesse…
Cédric :
Un des quatre piliers que je parle souvent, c’est créer ta boite.
D’ailleurs, tu pourras même acheter tes bureaux après.
César :
C’est le but après de faire des montages pour faire grandir tout ça 😉
Je fais juste une dédicace pour les Intermittents. Si vous faites un montage financier, il y a un organisme, Audiens, qui peut vous aider. Il fait des prêts qui s’appellent IRPS Astria.
Pour moi, ça a été financé à 36%. La Banque a considéré 10 000€, qui m’ont été octroyé en prêt par cet organisme, comme un apport. Alors que c’est un prêt hein 🙂 mais octroyé qu’aux Intermittents.
Cédric :
Ça peut servir aux Intermittents, sachant qu’ils sont nombreux. Parce qu’il y a aussi Houssama, qui est aussi un lecteur de mon Blog. Il est Intermittent également et a investi sur Paris. Il a pas mal galéré mais il a réussi à faire son deal.
César :
À Paris!!! Wow! Là-bas ce n’est pas les mêmes montants…
Cédric :
Ouais, mais je sais qu’il y a des Intermittents qui suivent et c’est bien que tu leurs disent ça…
Bon, ben César, encore félicitations. Super deal 😎
César :
Merci à toi et à très bientôt 🙂
Cédric :
On va aller boire une bière car il semblerait qu’à Strasbourg, on puisse boire des bières. Je vais donc suivre César.
César :
Ça marche! Il manquait quelque chose 😀
Cédric :
Salut 🙂
