C’était un de mes objectifs de l’année 2010 : trouver une bonne affaire dans Paris et la saisir. J’ai signé le compromis fin septembre 2010, pourquoi je ne vous en ai pas parlé plus tôt?
Car j’allais de déconvenues en déconvenues, j’étais sur le point d’abandonner mon idée d’investissement à Paris. Je voulais donc être sûr à 100% d’avoir le bien.
Pour comprendre ce que je veux dire, revenons un petit peu en arrière.
PS : Si vous ne lisez pas tout, lisez au moins la fin qui est la partie la plus intéressante pour vous.
J’étais à la recherche d’un investissement depuis avril 2010, ou plutôt, un chasseur immobilier était à la recherche d’une bonne affaire pour moi 😉
1er round
1er coup en mai 2010, wow, c’est bien parti et ça a vraiment l’air facile de trouver une bonne affaire dans Paris malgré les prix qui sont déjà très hauts!
Un studio de 20m² rue Daru – « quartier Russe » – dans le 8ème arrondissement.
Rendez-vous pris, je reçois un coup de fil quelques heures plus tard, pas de chance, l’appart est déjà vendu…
2ème round
Pas grave j’étais toujours motivé! Deuxième coup en juin, un appartement rue Ramey dans le 18ème arrondissement, 5ème étage, très lumineux, 20m², à deux pas du sacré coeur, idéal pour du saisonnier!
Rendez-vous pris. Pas de chance le proprio nous rappelle pour nous dire que madame a finalement décidé de ne plus vendre mais de le retaper et de le louer en saisonnier, ça serait sûrement un investissement rentable disait-elle…
Bon, On dit « jamais deux sans trois », … Mais je ne suis pas superstitieux, le prochain sera le bon 🙂
3ème round
Une super affaire sur le Trocadéro, avec vue sur la tour Eiffel pointe son nez! L’affaire du siècle, seulement 5000€ le m²! Ouah, super! Euh, mais il doit y avoir une raison non?
En fait le studio se trouvait sous les combles et n’avait pas d’arrivée d’eau. Il serait possible de faire la demande de raccordement lors de l’assemblée générale de la copropriété qui était prévue pour novembre (on est en juin là!).
J’ai renoncé. S’il s’avérait que l’arrivée d’eau était validée, alors oui, cela aurait été l’affaire du siècle, par contre dans le cas contraire j’aurais eu un logement insalubre sur les bras.
J’ai appris plus tard que la proprio du studio était en froid avec les autres colocataires auxquels elle refusait de vendre ledit studio. Ces derniers n’auraient jamais voté « oui » pour l’arrivée d’eau…
Ok, la 3ème tentative infructueuse est passée, maintenant les probabilités sont avec moi. Le 4ème c’est sûr je le signe…
4ème round
Début juillet, une affaire pointe le bout de son nez. Rue Pouchet dans le 17ème, proche métro brochant.
Un petit 2 pièces de 25m², il s’agit d’une succession, ils doivent payer des impôts sur de l’argent qu’ils n’ont pas encore, ils veulent donc vendre vite. Je suis le premier à visiter, je fais une offre manuscrite au prix demandé.
L’agent immobilier qui s’occupait de la vente de ce bien partait en vacances le soir même et voulait boucler le deal ce qui l’a poussé à commettre une erreur de débutant : il transmettait mon offre aux propriétaires dans l’heure qui suivait. Ces derniers se sont dit que le bien était parti trop rapidement et que c’était louche.
Ils décidaient de ne plus vendre et d’attendre la rentrée pour remettre en vente à un meilleur prix…
Cela faisait 4 biens qui me passaient sous le nez…
Plus rien pour juillet, août. Durant ces mois la demande à Paris continua d’augmenter ainsi que les prix ce qui allait rendre la mission encore plus compliquée à la rentrée.
J’étais donc presque découragé pour l’achat d’un appartement dans Paris et songeais déjà à acheter un autre type de bien immobilier en dehors de Paris.
5ème et dernier round
Mi septembre le chasseur m’appelait en urgence pour visiter un bien intéressant. Mairie 18ème, Métro Jules Joffrin, quartier bobo.
Je me rends sur place, bon point, le ravalement de façade qui est en cours a été voté et payé. L’appartement est un vrai petit deux pièces de 27,39m², tout est à refaire. Le prix est très intéressant, dans les 5000€ le mètre carré (frais d’agence inclus).
Après une longue hésitation, vu l’état du bien, je fais une offre au prix demandé. Je me rends dans l’agence, signe des documents durant 1 heure.
J’étais le premier à visiter le bien, mais à peine sorti, plusieurs investisseurs étaient déjà à la porte. L’agent immobilier me demande si mon financement est solide et me demande même d’aller voir son courtier en crédit immobilier, je m’exécute…
2 jours plus tard, l’agent immobilier me rappelle pour me dire que le proprio avait choisi un autre dossier. Je n’étais même plus surpris à ce stade, je suis resté courtois avec l’agent en le remerciant de m’avoir prévenu. Je n’étais pas déçu puisque j’étais déjà parti sur un autre projet!
10 jours après je reçois un coup de fil masqué, « Monsieur Annicette? C’est monsieur C****, de l’agence ****. L’acquéreur n’a pas eu son financement, êtes-vous toujours intéressé par l’appartement? »
C’est peut-être le coup de fil qui me fera gagner le plus d’argent jusqu’ici!
L’agent immobilier devait vite trouver un acheteur sous peine de perdre le contrat de vente avec le propriétaire. Le fait que je sois resté courtois avec lui a sûrement du jouer dans la balance pour qu’il pense à moi.
Le compromis était ainsi accepté et je pouvais me lancer à la recherche de mon financement!
Si vous êtes arrivés jusqu’à ces lignes bravo!
Au final je pense avoir réalisé une bonne affaire. L’appartement se trouve rue Ordener dans le 18ème arrondissement. Il fait près de 28m², son seul défaut est d’être au 1er étage (manque un petit peu de luminosité). Je l’ai eu à 4564€ hors frais d’agence et hors frais de notaire le mètre carré alors que les prix dans le quartier sont actuellement de 6800€ hors frais d’agence et hors frais de notaire le mètre carré. Nous sommes donc théoriquement 33% en dessous du prix du marché.
Pourquoi une décote si importante?
Le bien été loué en loi 1958 à une personne âgée depuis très longtemps, cette personne est probablement décédée dans l’appartement… Ce dernier se trouve dans un état déplorable (mais l’investisseur lui, voit le volume et l’emplacement qui ont un bon potentiel). Le vendeur vit dans le Gard à l’autre bout de la France et ne veut pas s’occuper de la vente.
Tous ces ingrédients réunis font que le vendeur est un « vendeur motivé » et que le prix soit largement en dessous du prix du marché : C’est une bonne affaire.
Il est possible de trouver de bonnes affaires dans n’importe quel marché et dans n’importe quelle ville.
Ceux qui vous disent que c’est impossible n’ont sûrement jamais essayé et/ou n’ont pas été assez persévérant. J’ai moi-même failli abandonner alors que ceux qui me connaissent savent que je suis têtu.
Une chose est sûre, ça ne tombe pas du ciel, sinon tout le monde le ferait et alors ça ne serait plus intéressant ! Mais c’est réellement comme cela qu’on peut créer de la vraie richesse.
Je vous tiendrai au courant de chaque étape de l’avancement du projet, je sais que beaucoup d’entre vous sont intéressés par ce type d’investissement et il y a trop peu de feedback réel sur Internet.
La signature a lieu le 5 janvier, en attendant voici une photo de l’immeuble en pierre de taille et le plan actuel avant travaux :
72 réflexions au sujet de “Achat d’un appartement à Paris, ça c’est fait!”
Félicitation pour ton nouvel investissement.
J’en suis heureux pour toi et tu commences à varier tes sources de revenus.
Ta ténacité paye, c’est encourageant pour nous lecteurs 😉
A quand le prochain investissement ? 🙂
@Jérôme : Merci, le prochain investissement c’est sur le premier semestre 2011 normalement!
@Simon : Normalement oui, impôts et assurance compris.
Bravo pour ton achat.
Est il autofinancé par les loyers ?
Félicitations pour cet investissement qui sera, je l’espère, très fructueux !
Je suivrai l’avancement du projet de très près 🙂
Bonjour Cédric,
Super cet achat !!!
A la suite de la signature, j’imagine qu’il y aura pas mal de travaux pour tout refaire à neuf? Tu compte le louer ensuite en saisonnier ou en bail normal?
Si c’est en bail normal, garde moi dans tes petits papiers, je cherche pas pour tout de suite mais quelques mois un T2 pour déménager. J’aimerai le visiter si tu le permets. Sais tu à combien tu aimerais le louer?
Bravo Cédric,
Pourrais-tu nous en dire plus sur le financement et surtout le rendement : brut/net, sur l’argent placé au départ (si tu ne fais pas un prêt total) ? Est-il autofinancé avec les travaux compris ? Merci.
Bonjour.
C’est très intéressant de nous faire partager ton histoire sur cet investissement.
Si ce n’est pas trop indiscret, j’aimerai aussi en savoir plus sur le financement. As-tu fait un emprunt, si oui à quel taux ….
Je voulais aussi savoir si ce n’est pas trop indiscret, comment comptes-tu faire les renovation ? Tu vas faire appel à un professionnel, ou le faire toi même ?
Et dernière chose, il serait très intéressant de savoir quels vont être les charges annexes. Par charges annexes j’entends tous les frais qu’il t’incombe en tant que propriétaire : Frais de copropriété, ramassage des ordure, EDG/GDF, Frais administratifs, frais de remise à niveau ….
Merci pour ton partage.
Salut Cédric, félicitations pour ton achat et ta persévérance !
j’imagines que tu nous en diras plus à l’avenir notamment sur l’aspect autofinacement. Tu à l’air confiant en tout cas ! à combien tu estimes le loyer potentiel ? meublé ou non d’ailleurs ?
si je calcule bien, ton achat te revient à disons 135000€ avec les frais d’agence, + 10000€ de travaux à la louche. Si tu empruntes 100%, sur 20 ans ça fait déjà 870€ / mois.
tu vises donc un loyer d’au moins 900€ + les charges ?
A bientôt, bon courage pour les travaux…. !
@Cecile : Hi, Oui il y a ENORMEMENT de travaux! Mais il sera niquel après. Durée des travaux ~2 mois. Dans 1 premier temps je vais l’habiter (~6 mois) ensuite j’aurais 2 options, soit je le loue meublé tout équipé, soit je le revends si le marché est toujours aussi bon et j’empoche la plus value net d’impôt. Tu veux le visiter?
@Seb : 15k d’apport, rendement brut ~7% si je le met en location. Théoriquement totu s’autofinance.
@Zephy : Emprunt à 3.5%, la rénovation va être faite par Elise Franck. Je vous indiquerai tous les coûts en temps réels.
@Olivier : en meublé 1000€ minimum mais je compte l’habiter au début et peut-être le revendre. Il y a 32ke de travaux! Tout à refaire, consruction d’une SDB entièrement carrelée, meubles sur mesure, dépose de plusieurs cloisons, sol, murs refait, meubles, déco, etc.
Félicitations pour cet investissement.
Avec une marge de 33% sur le prix au mètre carré tu te protège pas mal contre un chute du marché. Mais le fait de passer par Elise Franck ne rogne pas un peu trop sur ta marge ?
Et puis est-ce que l’on aura le droit à des photos avant/après ?
Bien joué!
Oui, et tu en es encore la preuve, il est possible de faire des belles affaires. Mais c’est sur qu’il n’en y a pas énormément et qu’il faut chercher pendant des mois et mois parfois.
Ta stratégie d’y vivre pour toucher la plus value est excellente. Je l’ai déjà fait.. 😉
Bravo et bravo encore, tu n’as pas ecoute la tendance generale qui dit de ne pas acheter ou que sa residence principale n’est pas un actif. Cela demontre que tu es un investisseur mieux informe que les autres « marchant de sable ». D’ailleurs les impots et les pret entreprises t’aiderons a financer beaucoup des 32KE et si tu y habite au debut tu pourras beneficier de la loi sarkozi avec un abattement serieux. Donc les impots s’est fini ton net c’est du net-net pour au moins 5 ans.
Une decision puissante que tu ne regrettera pas quand tu seras entrepreneur a 100% et que les banques seront moins gentilles meme avec des dizaines de millier d’euros sur ton compte courant.
Le visiter, oui avec plaisir…mais après les travaux alors !!! J’ai peur que ca me fasse peur! lol
Pense aussi à l’isolation maximum, hyper important !
Bravo pour cette excellente affaire ! L’immeuble a l’air d’être d’une très bonne construction et le prix d’acquisition est excellent puisque tu l’as eu à 2 tiers du prix du marché.
Belle affaire, bien joué !
Les appartements en loi 1948 sont une des dernières possibilités pour obtenir de tels prix (il en resterait 200.000 en France en 2009) et en général on compte entre 400 et 600€/m² de travaux de réhabilitation (à strasbourg en tout cas).
Bonsoir Cédric,
Félicitations pour ta persévérance et ton investissement.
C’est intéressant que tu sois passé par Élise Franck Conseil.
Je me demandais d’ailleurs si cela valait vraiment le coup de passer par un tel cabinet.
Je rejoins un peu la question de Julien à propos de ta marge : la commission d’Élise Franck + le coût non négligeable des travaux + les charges à venir ne rognent-ils pas trop sur ton potentiel de rentabilité ?
Il n’y avait pas de travaux prévus par la copropriété à l’avenir ?
En tous cas, bravo à toi et merci de nous faire partager ton expérience, c’est tout à fait instructif !
Qui va s’occuper du chantier de rénovation? Toi ou tu vas confier cette tache à un architecte d’intérieur?
Bravo pour cet investissement ! … et bon courage pour les travaux qui vont suivre. 2011 s’annonce déjà très bien pour toi. 🙂
En tout cas, ton expérience montre de manière concrète ce que disait Robert Kiyosaki : Il y a toujours des bonnes affaires à faire, quelque soit l’état du marché !
Premier gros investissement donc dans un quartier que je connais un peu et qui est pas mal en effet.
C’est plutôt une bonne idée d’y habiter de toute façon. La rentabilité ne me parait pas si bonne (je dois faire partie des pessimistes, mais je ne crois pas en l’immobilier physique vu les prix). Par contre vu le prix il est peut-être possible de faire un achat revente en y habitant 1 à 2 ans, c’est à calculer.
Un ami à moi a vendu un appartement (chambre de bonne) à près de 8000 euros le m2 dans ce quartier donc tu comprends pourquoi je parle d’achat revente et que cette option me parait la meilleure ! Si certains sont fous et achètent à ce prix autant en profiter.
A quand le prochain guide donc !
A bientôt autour d’un café que je t’offrirais volontiers.
@Julien : Obligé les photos avant après! Des vidéos même 😉
@LeClient : Jusqu’ici chaque fois que je faisais différemment de la masse j’ai eu de bons résultats. On verra si ça se confirme.
@Cécile : C’est clair que là il fait peur! Je vais changer les 4 fenêtres déjà.
@Philippe : Merci pour ces chiffres.
@Thibaud : Je pense être LARGEMENT gagnant au final. Je détaillerai tous les chiffres de toutes façons 😉 Pour les travaux, la façade est en cours de ravalement, ça devrait même être terminé pour la signature début janvier. Ca a été payé par l’ancien propriétaire.
@Stéphane : Je délègue tout.
@Max : Heureusement qu’il y a toujours des bonnes affaires sinon la vie serait triste!
@Gilles : Quand tu veux pour le café 😉
Bravo pour ton investissement et pour ta perseverence pour trouver une bonne affaire sur Paris…
Bon courage aussi pour les travaux car c’est aussi assez difficile de trouver des artisans compétents et sérieux
Même s’il a fallu de nombreuses tentatives avant de trouver la perle rare, ton chasseur immobilier avait l’air efficace car il t’a fait plusieurs propales intéressantes.
Tu l’avais trouvé comment ? Tu as des conseils sur le sujet ?
@ Cédric : Comment marche la rémunération du chasseur immobilier ? commission sur la vente ? rémunération horaire ? …
Super opportunité.
Ça me fait penser à cette fille qui avait acheté plein d’appart à Paris lors du boom de l’immobilier et qui était devenu « rentière » en 4 ans.
Il faut quand même bien connaître les détails, les lois, les petits trucs pour éviter de se faire avoir comme avec l’histoire des tuyaux d’eau !
Un jour peut-être…
En effet, la vie serait bien triste sans quelques bonnes affaires à se mettre sous la dent. 🙂
Mais ton parcours démontre surtout qu’il est possible d’en trouver quel que soit l’état du marché. C’est surtout ça qui est important, je trouve.
On entend trop souvent les gens dirent qu’ils ne peuvent rien faire, car l’immobilier est en crise, soit les prix sont trop hauts, etc. Ton expérience claque un peu le bec aux pessimistes.
Un businessman trouve toujours une bonne affaire. Et s’il n’en trouve pas, il en crée une ! 🙂
Chapeau Cédric je suis vraiment content pour toi, depuis le temps que tu l’attendais 😉 On fête ça à mon retour !
Puisses le bobo louer ton appartement !
Bravo, Cédric ! cela semble être une très belle opportunité, j’aimerais à mon tour faire la même chose en 2011 et je suis contente que tu confirmes qu’il y a encore de belles affaires à faire sur Paris.
Hello Cédric !
Felicitations pour ton affaire ! Moi aussi j’ai récemment signé pour une affaire. 25m2 dans le quartier de la defense a 130k. Vu les prix actuels je pense avoir fait une affaire surtout que l’état global de lappart est très convenable ! A plus long terme je le mettrai en location mais je suis ravie de mon achat. J’ai hate d’avoir tes chiffres sur tes travaux, perso je pense les faire moi même mais je verrai bien 🙂
Bonne continuation !
@Working Girl : Hi, Où ça à la défense? Je suis à la Grande Arche. Tu prévoies combien pour les travaux?
@Gibet-b : Entièrement d’accord avec toi! J’ai visité l’appartement 5 minutes et j’ai fais une proposition au prix demandé! J’aime bien l’histoire des vaches aussi 🙂
@Olga : Il faut que tu t’y attèles dès maintenant car la recherche peut durer 6 mois comme ça a été le cas pour moi.
@Aurélien : Yeah, comme tu dois m’inviter au resto :p
@Cyril : Commission! C’est au résultat, tu payes que si tu as un bien entre les mains
@Marc : Je vais interviewer le chasseur qui a trouvé l’appart pour moi 😉
Oui des affaires existent et ton expérience le prouve : mais sur des marchés aussi tendu que Paris ou les grandes villes pour les saisir il faut avoir quelques aptitudes :
la capacité à prendre des décisions rapidement (quitte à faire jouer les délais légaux de rétractation)
; la capacité à se projeter (ton appartement est en mauvais état) mais avec quelques bonnes idées il deviendra nickel et largement au dessus de la moyenne.
Et même si ton prix d’achat est intéressant : de l’OPTIMISME et de la CONFIANCE : on voit trop de prédicateurs qui annonce la chute de l’immobilier, il est toujours plus simple de dire aux autres de ne pas faire , que les prix sont démentiels …. ils n’ont malheureusement pas compris que l’immobilier n’est pas un actif comme les autres. laisse les parler : les vaches ne montent jamais dans le train elles le regardent toujours passer ; et une fois qu’il est loin elles ruminent leur désespoir alors que toi tes projets te portent beaucoup plus loin.
par contre pour investir depuis quelques années dans l’immobilier locatif dans la 2ème agglomération française je dois avouer qu’il est plus simple de trouver en période de crise (2008 et début 2009) que dans les périodes de croissance comme maintenant , mais dans les 2 cas de figure il y a une constante : les affaires existent, elles ne tombent pas du ciel, et il faut agir vite pour les saisir.
Bravo à toi j’espère que c’est le début d’une longue série qui va t’amener ton objectif : attention cependant quand on met le doigt dedans et que cela marche, on a pas envie de s’arrêter et on en achète plein d’autres ….
Ton expérience pourrait être aussi transférée dans d’autres domaines…
avoir une idée et prendre le temps
Bonsoir,
Merci pour tous ces bons conseils. Je suis sur le point de vendre un T1 bis pour acheter un T2 en apport locatif.
A bientôt.
Babeth
Salut Cédric,
bien joué pour cet achat. Je ne connais pas bien Paris, mais le prix au m² est raisonnable même avec des travaux intérieurs. Surtout que d’après la photo extérieure de l’immeuble la copro parait propre et entretenue, en espérant que les communs le soient aussi. De plus Paris est une capitale qui a beaucoup de retard en terme de prix cher par rapport à la plupart autres grosses capitales mondiales (exceptée Berlin qui est peu chère encore).
Sinon, je reviens sur ton échec du 4ème round de la rue Pouchet et les vendeurs qui ont décidé d’arrêter de vendre. L’agent immobilier a encore fait une faute de débutant: à partir du moment où les vendeurs étaient liés par un mandat de vente (exclusif ou non) avec l’agence et que ton offre était au pris du mandat et sans offre concurrente d’un autre acheteur, ils étaient obligés légalement et contractuellement de te vendre cet appartement. Ou alors c’est l’agent immobilier qui n’a pas voulu se fatiguer à partir en litige contre les vendeurs.
Bonnes fêtes!
Bonjour et bravo !
Je connais bien cet immeuble. J’ai déjà bu un ou deux cafés en bas;-)
Je me suis dit lors de ma dernière balade il y a qq jours que ce serait un bon endroit pour investir ; le quartier se transforme et le bord du canal est un endroit fantastique.
Bonnes fêtes.
Angélique
Bravo ! La détermination paie. Il faut juste espérer que les locataires seront cools et que les voisins ne seront pas trop embêtants.
Hello Cédric,
Mon futur appart est situé sur l’esplanade, à 5 min du métro. Donc plutôt très bien placé.
Pour les travaux, j’ai pas encore estimé concrètement, j’ai eu l’accord de la banque la semaine dernière donc je pense retourner à l’appart prendre des mesures et calculer ensuite les travaux pour le rendre à mon goût. La signature du contrat ne se fera en theorie que fin mars. Comme je t’avais dit dans mon précédent commentaire, l’appart est parfaitement vivable à l’heure actuelle, mais bon je prévois quand même d’ouvrir la cuisine sur le salon et de la refaire complètement (mais bon elle est plutot petite donc ca ne devrait pas couter une fortune). Refaire aussi la salle de bains. Dans le séjour (c’est un studio) le parquet est niquel, il faudrait une bonne couche de travaux. Après, je verrai en fonction du budget que j’aurai déjà mis dans la cuisine et salle de bains, mais j’aimerai changer les fenetres du simple au double vitrage…
Après pour avoir une bonne estimation du prix des travaux, il faut se balader dans les magasins, faire son choix et comparer les prix. C’est l’étape à laquelle je vais désormais me consacrer d’ici à ce que je récupère l’appart.
Voilà pour moi !
Joyeux Noel !
félicitation pour ta persévérance Cédric
tu nous as démontré avec tes nombreux articles que notre indépendance financière est entre nos mains.
bon courage pour les travaux
Pourquoi n »essaye tu pas de superviser tes travaux sans passer par élise franck (cela evite sa commission) ?
Félicitation pour cette nouvelle réussite.
Ta persévérance va encore payé. Tu es vraiment un exemple à suivre dans le monde des affaires.
Merci beaucoup de partager ton expérience comme tu le fait.
Bonne chance pour la suite
Cedric,
Pourras-tu nous préciser un peu plus ton BP pour cet investissement locatif ? surement au travers de pleins d’articles ;p
Car, dans Paris, un logement de 28m2 se loue environ 700€ CC. Ça te fait environ entre 7700€ (si on compte un mois de vacance) et 8400€ de revenus par an.
Même à 4564€ le m2, ce 28m2 te coute 128K€ + frais agence + frais notaire
Et il faudra aussi rajouter les travaux.
Cela donne du 6,5% brut (sans les frais d’agence, de notaire, ni les travaux).
comment comptes-tu équilibrer l’ensemble ?
Marc : Un deux pièce de 28m² équipé, meublé, tout neuf, bien placé dasn Paris à 700€ ça n’existe pas!
En effet ce serait plutot 800+Charge : https://www.seloger.com/annonces/locations/appartement/paris-18eme-75/lamarck-caulaincourt-j-joffrin/55743363.htm?ci=750118&idtt=1&idtypebien=1&nb_pieces=2&si_meuble=1&surfacemax=30&surfacemin=27&tri=
apres un relooking ca pourrait faire du 1500€/mois dans le 18eme ou meme 2000E en mode appart/hotel
Mais je repete felicitation pour ton achat tu viens de te proteger de la precarité a long terme et rentre dans le vrai monde des investisseur et autre vraie esprit riche
Bonsoir Cédric,
Bravo pour ton achat, je suis stupéfait de ce prix au mètre carré. De manière générale, aux niveaux de prix actuels, je ne crois franchement pas à la rentabilité du locatif sur Paris, mais à ce prix pourquoi pas!
A bientôt et meilleurs vœux pour l’année 2011, qui commence bien pour toi!
Vincent
@Working Girl : J’habite également à la Défense, près de l’esplanade à la Grande Arche dans les résidence étudiantes, donc tout près de ton appart.
J’ai parlé à mon proprio (chaque chambre a un proprio différent) et il m’a dit que les appartement à acheter dans le secteur se faisaient très très rare.
Si ce n’est pas trop indiscret, comment l’as-tu trouvé ? Car je suis très intéressé aussi.
Pour info, avec le tramway qui va passer, le prix des appartements risque de très fortement augmenter dans ce secteur. En plus avec l’université Leonard de Vinci, la demande est là, il n’y a aucun soucis à se faire.
@ Zephyr :
Rien de plus simple, j’ai trouvé l’annonce sur le site seloger.com. Ca faisait pas mal de temps que je cherchais, et je n’ai jamais vu d’appartements situés dans ces environs… jusqu’au mois de novembre où 3 appartements étaient disponibles dans ce meme quartier !! Celui que j’ai choisi était le meilleur niveau qualité/prix, mais surtout il correspondait parfaitement à mon budget, et élément ô combien important, j’étais la première personne à l’avoir visiter..
Ce qu’il faut donc savoir c’est que pour trouver la bonne affaire, il faut chercher et chercher. Il y a forcément de superbes affaires qui se cachent par-ci par là…
Bonjour Cédric,
D’abord, bravo pour cet achat ! Pourquoi est-ce que tu ne fais pas les travaux toi-même ? Est-ce que c’est par manque de temps ou (comme moi) les travaux manuels te font peur ? 🙂
Bonjour Hervé,
Pour mon premier je préfère avoir de l’aide 😉
Sinon oui techniquement je ne connais pas grand chose mais j’ai envie d’apprendre afin de pouvoir économiser un max sur mes prochains deals!
Je me souviens encore de mon premier achat d’appartement, grisant !
Bravo pour l’opération, et à bientôt pour les suivantes !
Bravo 🙂
Vivement la signature !
Bon à savoir !
Les 7 jours de délais
Dans l’achat d’un bien immobilier, le délai pour se désengager existe aussi après avoir signé un compromis de vente. Si vous désirez vous rétracter, envoyez une lettre recommandée avec avis de réception.
Si cette promesse de vente à été signée avec deux vendeurs (cela peut se concevoir si le bien appartient à plusieurs personnes, comme dans le cas où la maison que vous désirez acquérir appartient à un couple non marié possédant donc des noms différents), cela sera donc deux lettres recommandées à envoyer.
Une pour chaque personne ayant pris part à l’achat.
Bonjour Cédric,
Félicitations pour ce premier pas dans l’immobilier!
Peux(tu nous détailler ton plan de financement et en particulier son optimisation entre la durée d’emprunt, les revenus qui vont être générés (et l’imposition sur les revenus fonciers qui en découle), etc…
Merci d’avance!
Cédric !
Le grand jour est arrivé ! Tu vas bien nous gratifier que quelques photos de l’intérieur de l’appart pour fêter ça ???
Pour les travaux, hésite pas à nous soumettre tes devis où idées avec le budget etc … Perso je suis assez expérimenté, je refais tout tout seul dans ma maison, donc si on peut t’orienter ou te donner des avis, n’hésite pas.
Encore bravo pour cette acquisition !
récit très intéressant. C’est un vrai parcours du combattant, trouver un appart à Paris. Je me lance bientôt dans ce processus. Tu as trouvé une belle affaire, c’est encourageant. Tu as bien galéré, ça me dit qu’il va falloir s’armer de courage…
On est le 6,
Comment c’est passé la signature ??
Pas trop mal aux fesses des faire de tous les chèques : apport, prorata des charges + taxe foncière, et autres ?
Félicitation.
(GG)
Alex R.
Bonjour Cédric,
Toutes mes félicitations et bon succès avec ton immeuble ! Génial de lire à quel point tu es motivé et tenace dans la poursuite de tes objectifs.
Te lire est toujours un grand plaisir !
Nathalie-Catherine
@Anonyme: No worries, je vais tout détailler dans un prochain article.
@Charly: Merci pour ta proposition! J’ai des photos et ça fait peur! 😀 J’ai également déjà le plan du futur aménagement. J’envoie tout dans le prochain article.
@Boris: En tant qu’entrepreneur tu a un gros avantage sur les autres investisseurs. Tu peux te libérer n’importe quand pour aller visiter un bien. Et quand c’est des bonnes affaires, tu dois souvent aller visiter à des horaires tordues :/
@Nathalie-Catherine: Salut, ça fait très plaisir d’être lu d’aussi loin! Je te souhaite tout le meilleur pour tes projets.
Comme quoi avec beaucoup de motivation et de persevérence, on peut trouver de superbes affaires même sur Paris !
Félicitation pour ton acquisition! Comme quoi la persévérance paie parfois 🙂
Félicitations pour cette nouvelle acquisition ! En tout cas c’est un vrai investissement qui devrait te faire rapporté gros ! 😀
Bravo ! Entre 700 et 2000 tu trouveras le loyer « correct » ! et si tu loues meublé, équipé, isolé tu n’auras pas de mal (mais en choisissant le locataire !!)
A quel niveau de la rue est il situé ? elle est assez longue !
Désolé je n’avais pas agrandi le plan ! j’ai trouvé le numéro d’où la station de métro la plus proche !!
Article intéressant pour moi qui n’est encore aucune connaissance dans la négoce de bien immobilier. Il serait intéressant de continuer à décrire l’avancé du projet de A à Z : rénovation, promotion, location etc. Bonne continuation en tout cas 😉
j’ai juste une petite question;
7% de rendement brut n’inclue pas le frais de notaires juste achat et travaux si mes calculs sont bons ?
bon courage et bonne chance pour la suite, pour moi c’est une belle opération
Bonjour,
je suis très content d’avoir lu vos aventures et de voir que la perseverance paye!
toute fois j’aurais une question qui a peut etre été traitée ailleur mais je n’ai pas encore trouvé!
j’ai 25 ans et j’ai deja acheté (avec un credit en CHF) un appart en résidence principal a la frontière suisse.
mais je ne compte pas m’arreter là!
je ne suis jamais chez moi grace (ou a cause) au travail – actuellement en Autriche.
j’aimerais investir mais je me demande comment faire pour financer ce genre d’investissement…
Y a t’il une épargne « miracle »!! ou une sollution pour eviter le credit ( viagé ou je ne sais quoi)
Je suis au debut des recherches (loi Celier c’est trop tard..)
Merci de votre aide.
Marc
Good news ! C’est une excellente acquisition que tu as faite et une valeur sûre ! L’immeuble semble être une bonne construction et le prix d’achat est très intéressant, bien joué 😉
Salut Cedric,
Tout d’abord felicitations pour ton deal! Je trouve que tu as fais preuve de bcp de pragmatisme pour ce premier investissement.
Cela dit, je ne sais pas si ton appart est situé du « bon » côté ou pas du bd Barbès, mais pour info, j’ai moi aussi fais mon premier investissement locatif en Juin 2010 dans le même quartier et j’ai reussi à negocier de particulier à particulier à 5100 euros le m2. Dans mon cas il s’agissait d’un 23 m2 refait quasiment à neuf dans une bonne copropriété (immeuble des enchères Drouot ds le 18ème) au 3ème etage avec ascenseur. Je le loue meublé à 700 euros charges comprises. Quant au crédit, je l’ai eu avec Bourso à 3.8% TEG sur 15 ans, et je le gère tout seul.
Donc au final, je pense que ton investissement est bon, mais il n’est pas exceptionnel compte tenu des 32k liés travaux (même s’il est vrai que ces frais sont deductibles des impots je crois) et du coût du chasseur d’appartement, ….
A cette occasion je me suis créé un book décrivant la méthode d’investissement immo à partir de mes notes prises durant les divers forum d’investissement auxquels j’ai participée et des divers articles compilés (journaux, internet)…Finalemet c’est peût-être ça la Business Attitude?;)
Et j’ajoute que du « mauvais » côté de Barbès, côté périph le prix du m2 est autour de 4500-5500 euros…
Cela dit, ça reste une affaire car tu auras un appart avec une super deco et un agencement optimisé, ce qui en fera un bien rare dans le quartier et donc un bien de valeur.
Maintenant j’espère que les travaux se dérouleront bien et dans les temps (ce qui n’arrive jamais) et que ta copropriété et ton syndic seront à la hauteur de ton appart….
Dernier conseil, consulter le blog immobilier-danger pour vos investissement immo, ça m’a bien servi.
Cedric,
J’aimerais te faire part d’une remarque. Tu annonces 4564EUR par m2 en prix d’achat, mais aussi 32K EUR de travaux, soit pour 28 m2 1142 EUR par m2 à prendre en compte. Soit au total 5706eur a comparer au 6800€ cela fait 16% en dessous du marché et non pas 33%.
Cela reste toujours un investissement très intéressant sur le papier (je n’ai pas eu le temps de calculer la rentabilité)
A plouch
Tigrou, c’est plutôt pas bête de compter le cout des travaux au mètre carré! Je n’y avais pas pensé 🙂
En tout cas, une fois rénové, il vaudra plus que 6800€ (je touche du bois) car il s’agira d’un bien REFAIT A NEUF, de standing avec gout. Il y en aura seulement 1 ou 2 sur le marché au moment ou je déciderai de vendre. 6800 c’est justement une moyenne, pour un bien moyen. L’appartement ne devrait pas être moyen 😉
Bonjour cher Cédric,
Félicitation pour cet achat.
Pour vos locations à la semaine à paris, Avez vous du acheter une commercialité ?
Comment avez vous fait ? A quel cout ?
je suis aussi désireux de louer à la semaine mon F2 dans le 75004 maintenant que le locataire stable est parti.
mais je dois avouer que débourser 70 000 euros voire plus pour une commercialité me refroidit sérieusement.
Avez vous une solution ?
Meilleures salutations.
Maxence.
Bonjoru Cédric,
Mais comment as tu fais pour obtenir un finacement de ta banque en étant jeune cadre (donc un salaire correct mais pas top) ?
En tout cas je suis admiratif. Il faut que je fasse de même.
Bien à toi
Etienne
salut Cédric
je viens te féliciter pour ton investissement d’il y a déjà quelques années. j’ai également lu des horreurs sur toi, elles ne m’intéressent pas trop, je pense à des gens aigris sans doute qui sont jaloux.
Bravos pour tous tes bons coups, tu as de la persévérance, les graines plantées, poussent bien, tu récoltes déjà des fruits et ton jardin ne doit pas cesser de grandir, un jour tu en sera à aider les gens, car tu aura une grande part de gratitude pour tout ce que tu as mis en route et qui fonctionne bien. Bravo continue tes investissements, tes réflexions je te souhaitent plus de réussite que tu ne peux en imaginer
Continue Cédric Continue
Aguilar Michel
Ingénieur informatique
5 ans plus tard, l’achat d’un appartement à Paris demeure toujours aussi difficile.
J’ai bien aimé cette lecture et votre histoire 🙂
Juste par curiosité, mais aussi parce que c’est mon métier. Avez-vous déjà entendu parler de la SCPI ?