Voici l’investissement immobilier ultime, l’immeuble de rapport. L’avantage de posséder un immeuble par rapport aux appartements individuels est qu’il n y a plus la notion de copropriété, vous êtes le seul patron. Vous changez la toiture quand vous voulez, vous faites le ravalement de façade quand vous le souhaitez (ou presque), la cage d’escalier est à refaire et vous n’avez pas les fonds nécessaires cette année ? Vous repoussez les travaux comme bon vous semble !
Voici un immeuble qui est actuellement à vendre dans le département du Val d’Oise (95). Il se trouve en plein centre ville, à proximité de la gare de Pierrelaye (une trentaine de minutes de paris) et est composé de 7 appartements (du studio ou F2).
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Le prix de vente est de 746 000€. Comment financer cela me direz vous ! Une solution serait d’abord de négocier le prix à la baisse et de revendre un ou deux studios acquis une dizaine d’années plus tôt pour constituer un apport et payer les frais de notaire.
En supposant que l’on achète le bien 680 000€ net vendeur. Le prix final frais de notaire inclus s’élèvera à 748 000€. Nous revendons un précédent bien de plus petite taille pour 100 000€ qui constituera l’apport. Il faut contracter un crédit de 648 000€ sur 20 ans. Le montant de chaque traite s’élève à 4099€ (avec un taux à 4,5% assurance comprise). Les revenus locatifs mensuels s’élèvent quant à eux à 4770€ soit un cashflow positif de 671€.
Reste en suite à retirer les frais de gestions, de vacance locative et différentes taxes. C’est vrai que sur ces 671€, il ne reste plus grand-chose. Mais d’ici quelques années, l’inflation jouera en votre faveur. Vous paierez les mêmes traites mais vos locataires paieront plus cher les loyers.
Cela parait facile, reste à avoir le cran d’aller signer chez le notaire… Par ailleurs le prix reste encore élevé même négocié à -10, -20%. Peut-être qu’il vaut mieux attendre un -30% d’ici quelques années?
