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Acheter sa résidence principale ou investir ?

Les gens associent souvent l’investissement immobilier à l’acquisition de leur résidence principale. Seulement aujourd’hui, il peut aussi s’avérer astucieux de se tourner vers un investissement locatif. Vous ne devez donc pas vous lancer à l’aveuglette. Il convient de se poser pour prendre les bonnes résolutions. Pour ce faire, on revient sur les avantages et les insuffisances de chacune de ces deux options et on s’assure qu’à la fin de votre lecture, vous soyez en mesure de faire le meilleur choix selon votre profil.

Achat de sa résidence principale : une décision avant tout affective

Acquérir son logement principal prend plusieurs facteurs en compte qui relève de l’affect. Ce qui n’est pas le cas pour l’investissement locatif : il se fait pour une bonne raison. Et ce n’est pas tout !

Mis à part le « coup de cœur » déclenché par la résidence, il y a un autre paramètre déterminant se rapportant à la localisation du bâtiment dans un quartier ou une ville particulièrement affectionné par le futur propriétaire.

Acheter sa résidence principale est aussi un projet de vie. Il s’agit avant tout d’assurer son avenir et celui de sa famille en se constituant un héritage immobilier.

Le logement principal : quels sont ses avantages ?

Il y a un certain nombre d’atouts à acheter sa demeure principale. Vous pouvez opter pour l’ancien comme pour le neuf, cela n’a pas vraiment d’importance.

En premier lieu, vous devenez propriétaire, ce qui vous dispense des frais de loyer de chaque mois. Si c’est un prêt immobilier qui vous a permis d’acquérir votre résidence, il faut noter qu’elle ne vous appartiendra entièrement que, quand vous aurez totalement soldé l’emprunt. Ce n’est qu’à partir de cet instant qu’il vous sera possible de la structurer selon vos besoins. C’est à ce moment-là que vous pourrez affirmer détenir un bien qui satisfait en tous points à vos préférences (maison avec piscine, présence d’un grand jardin, etc.).

Le logement principal peut aussi constituer une bonne solution sur le plan du fisc. En effet, lorsque vous réalisez éventuellement une plus-value immobilière à la revente, vous pouvez être dispensé des taxes sur celle-ci.

Le logement principal : quels sont ses inconvénients ?

L’acquisition de votre « chez soi » doit venir d’une décision mûrement réfléchie. D’entrée, cet achat s’accompagne d’un certain nombre de dépenses diverses : assurance emprunteur, frais de dossier de l’établissement bancaire, notaire, etc.

Après quoi, elle implique d’avoir une situation stable, aussi bien sur le plan personnel que professionnel. Seulement, il est très difficile de se targuer d’un tel statut de nos jours quand on voit les incertitudes de la vie grandir d’année en année (licenciement, mutation, divorce, etc.). Aussi, il faudra attendre au moins cinq ans pour que ce type d’investissement devienne rentable.

Sur un plan purement fiscal, vous n’avez pas réellement des avantages à tirer en tant que propriétaire. De plus, vous aurez à payer des charges foncières. C’est l’une des raisons pour lesquelles certains investissements locatifs (LMNP, Pinel, etc.) sont à privilégier (mais on y reviendra).

Pourquoi opter pour la location au lieu de l’achat dans certaines villes ?

Ces dernières années, dans les grandes villes de France (Bordeaux, Lyon, Paris, etc.), les prix des résidences ont plus monté que ceux des loyers. Cette situation est notamment due à la rareté de l’offre en matière de logement.

Pour cela, il est beaucoup plus sage de prendre d’abord par le système de location avant de chercher à avoir sa demeure principale. Vous serez peut-être encore locataire et aurez à verser des mensualités conséquentes en loyers. Cependant, ces dépenses ne sont rien comparées à ce qu’il vous faudra débourser chaque mois pour faire face au remboursement d’un prêt destiné à acheter un bien immobilier.

L’achat immobilier pour un investissement locatif : quels sont les avantages ?

Ici, il est question d’acquérir un logement dans le but de le louer. Tout en minimisant votre effort financier, il vous permet de constituer petit à petit votre patrimoine immobilier. En effet, en utilisant les bénéfices fournis par les loyers perçus, vous pouvez financer plus aisément l’achat de votre résidence principale ou toutefois réinvestir dans un autre investissement locatif. Du reste, l’immobilier locatif se présente aussi comme une bonne façon d’apprêter sa retraite dans le temps. C’est une belle alternative à la réduction de votre fiscalité.

La loi Pinel par exemple est l’un des dispositifs mis en place à cet effet pour vous permettre de jouir d’un avantage intéressant sur les impôts. En tant que propriétaire, vos recettes imposables sont réduites de :

  • 12 % pour une durée de mise en location de 6 ans ;
  • 18 % pour une durée de mis en location de 9 ans ;
  • 21 % pour une durée de mis en location de 12 ans.

Il faut savoir aussi que le plafond fiscal est fixé à 10 000 euros par année.

Investissement locatif : comment le réussir ?

L’un des premiers aspects à prendre en compte pour réussir votre investissement locatif concerne la localisation du bien à louer. Il faudra le choisir avec méticulosité et s’assurer qu’il réponde à divers besoins : accès aux transports en commun, proximité de centres de santé, d’écoles, etc. Vous devez cibler une zone géographique dynamique ayant une forte demande locative. C’est ainsi que vous pourrez tirer le meilleur parti de l’occupation du bien.

Vous pouvez par exemple choisir un hébergement de style studio pour votre premier achat. Il est essentiel de bien cibler le type de bien immobilier. Surtout, vous devez garder en mémoire que les petites superficies sont la plupart du temps moins onéreuses à l’achat et sont louées plus chères au mètre carré (ce qui n’est pas le cas pour les grandes surfaces).

L’investissement locatif : quels sont ses inconvénients ?

L’immobilier locatif comporte des risques. Il est essentiel de bien les mesurer. Par exemple, il vous faut trouver rapidement un occupant afin que votre investissement devienne rentable. Lorsque la résidence n’est pas occupée, cela vous fait enregistrer des pertes conséquentes puisque vous êtes tenu de faire face aux taxes de copropriété (cas d’un appartement) ou aux charges foncières. Et ce n’est pas tout ! Les loyers impayés ou les retards de paiement sont autant de problèmes auxquels il faudra faire face.

Investissement locatif et achat de résidence principale : quels intérêts à combiner les deux ?

Vous pouvez investir dans la location parallèlement à l’achat de votre résidence principale. En effet, vous percevez nécessairement des revenus lorsque vous mettez le bien acheté en location. Ces rentrées d’argent peuvent servir à financer d’une part l’acquisition de votre logement principal et à régler les mensualités du crédit immobilier d’autre part. Votre niveau d’endettement diminue et vous faites moins d’effort pour rembourser votre emprunt bancaire.

Est-ce possible de faire un investissement locatif avant d’acquérir sa résidence principale ?

Il n’est pas nécessaire d’acheter sa demeure principale avant de penser à réaliser un investissement locatif. Même en étant encore vous-même en location, il est permis d’investir dans le locatif. Et c’est d’ailleurs un des schémas les plus efficaces.

Les revenus de l’investissement locatif vous permettront de constituer progressivement l’apport en capital nécessaire à l’achat de votre logement principal.

En réalité, quand vous contractez un prêt pour acheter votre propriété principale, il faut savoir que votre capacité d’emprunteur se resserre. Les établissements bancaires vont donc limiter votre taux d’endettement. C’est pourquoi il est recommandé d’investir dans le locatif en premier lieu.

Transformer son logement principal en bien locatif : est-ce possible ?

En tant que propriétaire, vous pouvez choisir de mettre votre logement principal en location. C’est d’ailleurs l’une des meilleures solutions alternatives aux problèmes de mutation ou de changement de villes. C’est aussi une option quand pour une raison ou une autre, la mise en vente de votre résidence principale ne vous permet pas de faire des bénéfices intéressants. Les revenus ici peuvent faire l’objet d’une solution d’épargne pour votre retraite.

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Cédric Annicette

Depuis 2006, je partage mon expérience sur l’investissement, l’entrepreneuriat et le développement personnel. Devenu indépendant financièrement en 2011, et millionnaire en 2014, j’organise des séminaires ayant regroupés plus de 3000 personnes. J’ai créé plusieurs formations pour accompagner les personnes débutantes ou expérimentées dans les 4 piliers d’enrichissements que sont : l’immobilier, le business internet, le business classique et la bourse. Cliquez ici pour en savoir plus sur mon parcours

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