Envie d’investir dans un bien immobilier ? Vous cherchez à vous constituer un patrimoine immobilier pour assurer votre avenir et celui de vos enfants après vous ? Il ne suffit pas de voir l’emplacement, l’état du bien et son DPE pour se lancer. Pour prendre des décisions d’investissements éclairés et éviter les regrets, certains indicateurs sont incontournables. Il s’agit entre autres du cashflow brut, du cashflow net et de la rentabilité. Que révèlent ces indicateurs et comment les calcule-t-on ? La réponse dans cet article.
Qu’est-ce que le Cashflow ?
Traduit en français par « flux de trésorerie », le cashflow permet d’apprécier, à partir du niveau de liquidités disponibles à un instant T dans l’entreprise, la capacité de l’entreprise à continuer à assurer le financement autonome de ses activités dans une période donnée.
En investissement immobilier, le cashflow permet de connaître combien d’argent sort et entre dans le portefeuille de l’investisseur chaque mois. Il l’aide donc à apprécier la performance des investissements.
Calcul et interprétation du cashflow
La formule du cashflow est très simple.
Formule du cashflow
Pour déterminer votre cashflow, il vous suffit de soustraire les sommes décaissées (ou les flux sortants) des sommes encaissées (ou flux entrants) sur une période donnée.
Cashflow = sommes encaissées – sommes décaissées
Le calcul se fait à partir d’un tableau qui retrace tous les flux monétaires de l’entreprise, c’est-à-dire tous les flux financiers issus de l’exploitation, des investissements et désinvestissements, des emprunts bancaires, etc.
Exemple de flux monétaires entrants et sortants
Dans la formule du cashflow, les sommes décaissées représentent toutes les dépenses effectuées par l’entreprise au cours de la période de calcul. Les sommes encaissées, elles, correspondent à toutes les recettes de la période de calcul.
Pour prendre l’exemple de l’investissement immobilier, les sommes décaissées comprennent entre autres :
- Les frais de notaires ;
- Les impôts et les prélèvements sociaux ;
- La taxe foncière ;
- Les primes d’assurance ;
- Les frais de dossier ;
- Les intérêts dus sur l’emprunt bancaire ;
- Les mensualités à payer au titre de l’emprunt bancaire ;
- Les frais d’entretien et de réparation ;
- Les charges de copropriété ;
- Etc.
Les sommes encaissées, par contre, comprennent :
- Les loyers perçus ;
- Les charges locatives ;
- Les charges refacturées ;
- Les crédits d’impôt ;
- Les dépôts de garantie ;
- Etc.
Interprétation du cashflow
En résumé, le cashflow est le surplus monétaire dégagé par l’entreprise sur une période donnée. Cet indicateur peut donc être positif ou négatif selon le cas.
S’il est positif, c’est signe de bonne santé financière pour l’entreprise. Il indique qu’elle dispose des liquidités et n’a pas besoin d’emprunt bancaire au moment du calcul pour continuer ses activités.
S’il est négatif, il traduit un déficit de trésorerie, ce qui veut dire que l’entreprise est, au moment du calcul, incapable de faire face à ses obligations financières (ses dettes en l’occurrence).
Cashflow brut Vs Cashflow net
Le cashflow est soit brut soit net en fonction du calcul. La différence entre ces deux indicateurs se situe seulement au niveau du montant des impôts à payer. Le cashflow net correspond à la différence entre le cashflow brut et l’impôt à payer.
En d’autres termes, lorsqu’on calcule le cashflow en intégrant l’impôt dans les sommes décaissées, on obtient le cashflow net. Si on fait le calcul sans tenir compte des impôts dans les charges décaissées, on obtient le cashflow brut.
À quoi sert le calcul du cashflow ?
Le calcul et l’analyse du cashflow facilitent la prise de décisions stratégiques pour anticiper les risques de trésorerie et garantir la solvabilité de l’entreprise à long terme et sa pérennité, condition essentielle pour préserver les relations avec les investisseurs et les banques.
Le cashflow peut par exemple permettre de :
- Apprécier l’impact de certaines charges (impôts et taxes par exemple) sur la trésorerie ;
- Prendre des mesures pour désinvestir afin de supprimer ou de réduire certaines charges jugées inutiles ;
- Réduire les charges en
- renégociant les taux d’intérêt pour réduire le montant des mensualités liées à l’emprunt bancaire ;
- Changeant d’assureur pour réduire la prime d’assurance ;
- Etc.
- Décider de réaliser des placements ou d’investir les excédents de trésorerie dans le but d’augmenter les flux entrants et de réaliser des économies ;
- Décider de prendre un découvert bancaire ou de demander un emprunt bancaire pour renforcer la trésorerie ;
- Etc.
Différence entre cashflow et rentabilité
Même s’ils sont tous deux des indicateurs très souvent utilisés dans le cadre de l’analyse financière, il est important de faire la différence entre le cashflow et la rentabilité. La confusion vient généralement du fait que l’on dit que le cashflow permet d’évaluer la rentabilité des investissements. Mais voici ce qu’il faut retenir.
Qu’est-ce que la rentabilité d’un investissement ?
La rentabilité est un taux qui permet de connaître la profitabilité d’un investissement avant de prendre la décision d’investissement. Il s’exprime en pourcentage et se calcule généralement pour une période d’une année d’exploitation du bien. On le désigne souvent sous le terme de rendement.
Comment calculer la rentabilité ?
La rentabilité fait partie des principaux éléments qui aident à décider rapidement d’investir dans un bien immobilier locatif. En investissement immobilier, la rentabilité est le rapport entre les revenus locatifs produits par le bien et le prix auquel il a été acquis.
Ainsi, pour trouver la rentabilité d’un bien sur une année, il faut multiplier l’ensemble des loyers à percevoir par 12 et diviser le résultat obtenu par le prix d’achat du bien.
En multipliant ce résultat par 100, vous obtenez le taux de rentabilité annuelle.
Rentabilité = [(Loyer mensuel x 12) / Prix d’achat] x 100
C’est donc une formule très simple à comprendre. Vous pouvez donc apprécier la profitabilité de vos investissements en faisant de simples calculs arithmétiques sur la calculatrice de votre smartphone.
Quelle est la rentabilité moyenne des investissements immobiliers ?
D’une ville à l’autre, la rentabilité moyenne n’est pas la même. Lorsque la demande locative est supérieure à l’offre locative dans une ville, les investissements immobiliers dans cette ville produisent de meilleurs rendements.
De même, lorsque les prix de l’immobilier commencent à chuter ou sont faibles dans une région, cela permet d’avoir des rentabilités plus élevées puisque le rapport est fait avec le prix d’achat.
Dans tous les cas, la rentabilité des biens immobiliers varie généralement de 1,5 à 7% et peut aller jusqu’à 10% dans certaines villes comme Marseille, Havre, Saint-Étienne, etc.
Toutefois, lorsqu’on achète un bien immobilier ancien qui requiert des charges d’entretien trop importantes, la rentabilité peut être considérablement influencée par l’état du bien, car de cela déprendront le besoin d’entretien et la fréquence des réparations.
Rentabilité brute VS rentabilité nette
Comme c’était le cas avec le cashflow, la rentabilité peut être brute ou nette selon les calculs. En effet, le calcul que nous avons présenté dans la section précédente ne permet que de connaître la rentabilité brute.
Cette formule n’est pas très précise parce qu’elle ne tient pas compte de tous les autres flux monétaires entrants et sortants. Or, les loyers perçus ne représentent pas le profit généré par l’investissement.
Pour trouver la rentabilité nette, il faut ajouter les diverses charges au loyer et ajouter les divers frais d’achat au prix d’acquisition.
Plus clairement, au loyer annuel, vous allez ajouter les charges d’entretien, les primes d’assurances, la taxe foncière, les impôts et les prélèvements sociaux, les intérêts des emprunts, les intérêts dus au titre de l’emprunt bancaire contracté, les charges d’entretien et autres charges non récupérables.
De l’autre côté, pour avoir le coût d’acquisition du bien, il faut ajouter au prix d’achat les frais de notaires, les frais de dossier et autres frais engagés lors de l’acquisition.
On divise donc l’ensemble les recettes nettes de l’année, par le coût d’acquisition, puis on multiplie le résultat par 100. On obtient ainsi la rentabilité nette. Pour être plus clair, voici la formule :
Rentabilité nette = (Loyer annuel – Primes d’assurances – Intérêts – Charges non récupérables – Taxe foncière – Impôts – Prélèvements sociaux) / (Prix achat + Honoraires du Notaire + Frais de dossiers) x 100
Les limites de la rentabilité
Même si la rentabilité constitue un excellent indicateur pour déterminer la profitabilité d’un investissement immobilier et pour éviter les mauvais biens, elle a des limites.
En effet, la formule de calcul considéré que les loyers seront perçus tous les 12 mois de l’année, ce qui suppose qu’il y aura toujours un locataire dans le logement à chaque moment. Cela n’est pas toujours évident parce que personne n’est jamais complètement immunisé contre le phénomène de vacance locative, surtout dans certaines régions.
Il est donc possible que vous n’ayez aucun locataire sur deux ou trois mois dans une année. Dans ce cas, votre rentabilité sera plus faible sur cette année particulière.
Si on s’en tient uniquement à la rentabilité, on pourrait négliger l’effet de levier ayant permis d’acheter avec des fonds octroyés par la banque. On pourrait aussi manquer d’apprécier la profitabilité du bien durant toute la vie de son exploitation, puisque la rentabilité ne se calcule que sur une année.
C’est justement pour cela qu’on ne se fie pas seulement à la rentabilité nette pour prendre une décision d’investissement. Pour apprécier à juste titre la profitabilité d’un investissement, il faut également calculer le cashflow net et l’interpréter. S’il le faut, n’hésitez pas à calculer d’autres ratios.
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