Comment bien investir dans des box de stockage et combien ça rapporte

Les revenus passifs sont un moyen sûr d’atteindre l’indépendance financière avec moins de stress. Si l’immobilier ou encore la bourse sont des investissements courants, d’autres peuvent vous permettre de générer des revenus passifs. C’est le cas notamment des box de stockage. 

Dans cet article, nous allons nous pencher sur l’investissement dans les box de stockage et vous donner un aperçu de ce que cela peut vous rapporter. 

Le marché du self stockage offre aux investisseurs un potentiel de profit élevé, une croissance résistante à la récession, un revenu régulier et une gestion minimale par rapport aux propriétés résidentielles, commerciales et hôtelières.

Mais comment commencer à investir sur le marché du self stockage ? Découvrons-le.

Le marché des box de stockage

Les entreprises de box de stockage proposent leurs services aux personnes souhaitant stocker des meubles, des objets, du matériel professionnel ou encore des véhicules.

Vous pouvez aussi acheter une place de parking pour la louer.

 Les installations de stockage destinées aux consommateurs et aux entreprises connaissent une croissance considérable – près de 10% des ménages français utilisent une installation de stockage chaque année. 

Mais quand on parle d’investissement locatif, on ne pense pas toujours aux box de stockage. Bien que le secteur ne soit pas vraiment glamour, il a récemment connu une croissance substantielle, même florissante lors de la dernière récession. 

Et si c’est un investissement de niche intéressant c’est parce qu’il y a encore trop peu d’offres au niveau local et que la demande en termes de location explose, le délai d’attente étant en moyenne de 6 mois pour louer un box. 

Investir dans un box de stockage peut donc être un bon moyen de diversifier son portefeuille et de générer des revenus passifs sans trop de contraintes. 

Ce qu’il faut considérer avant d’investir dans un box de stockage

Les installations de libre entreposage

Les installations de self stockage sont classées en fonction de leur état, de leur taille et de leur style de construction. Certaines installations sont spécialement conçues pour servir de centre de stockage, et d’autres ont été créées à partir de locaux existants (entrepôts, usines, locaux commerciaux,…). 

Les propriétés de self stockage vont des bâtiments d’un étage avec accès automatique en voiture, à plusieurs étages, avec contrôle du climat auxquels on accède par des entrées sécurisées.

Extérieur / Drive

Quand vous pensez aux centres de self stockage, c’est probablement ce type de bâtiment qui vous vient à l’esprit. Des rangées de boxes de stockage, avec des portes qui roulent vers le haut. Vous pouvez conduire jusqu’aux portes pour faciliter le déchargement et le stockage. 

Les mesures de sécurité à ces endroits varient, mais la plupart des installations ont une porte codée ainsi que des caméras vidéo, et pour les plus grandes installations, un gardien ou une équipe de sécurité. Les propriétés en plein air ont tendance à être les moins chères en raison des coûts, de l’entretien et du personnel réduits.

Stockage à température contrôlée

Ce type de propriété a gagné en popularité au cours des dernières décennies. Les espaces de stockage à climat et humidité contrôlés sont utilisés pour stocker des articles qui doivent être protégés de la chaleur, du froid ou de l’humidité extrêmes, comme les voitures de collection, les objets fragiles, les meubles, les documents et tout autre objet nécessitant un espace sûr et climatisé. 

Ces types de box sont généralement loués plus chers en raison du fait qu’ils remplissent un créneau très spécifique sur le marché et qu’ils fournissent des services au-delà d’une installation de stockage standard.

Stockage de véhicule

Ces installations s’adressent aux personnes qui ont un bateau, une voiture, un véhicule récréatif ou d’autres véhicules supplémentaires à stocker. Ils sont souvent (mais pas toujours) équipés des mêmes contrôles de climatisation et de température que ceux offerts dans d’autres installations de stockage. 

Les installations d’entreposage de véhicules sont souvent situées à proximité des ports, des hippodromes, des aéroports et d’autres endroits où les consommateurs utilisent ces véhicules.

Stockage à usage mixte

Une tendance croissante dans l’industrie consiste à combiner le self stockage avec d’autres entreprises de vente au détail ou commerciales. Par exemple, une installation de self stockage peut être intégrée dans un parc de bureaux, ce qui permet aux clients d’accéder rapidement aux documents commerciaux. 

Alternativement, un détaillant de fournitures de déménagement qui sert également de lieu de stockage pour plus de commodité. Il existe de nombreuses façons de combiner une entreprise de box de stockage avec une autre opération pour maximiser les profits.

Les facteurs économiques à prendre en compte

Examiner le cashflow

Le cashflow est roi dans l’industrie du self stockage. Si vous financez votre installation, comme le font la plupart des propriétaires, votre capacité à obtenir un crédit pour développer vos activités ou acquérir de nouvelles propriétés dépend du cashflow. 

Lorsque vous trouvez une propriété que vous aimez, jetez un coup d’œil aux trois dernières années de flux de trésorerie ainsi qu’à l’année en cours à ce jour. Après avoir examiné le loyer actuel de l’unité de stockage, déterminez si le cashflow augmente ou diminue. 

Si elle diminue, découvrez pourquoi avant de faire une offre – cela pourrait être un signe de problème. À l’inverse, si le cashflow augmente de manière significative, cela peut être le signe que vous devrez peut-être saisir rapidement l’opportunité et que vous êtes peut-être dans une guerre d’enchères.

Trouvez des informations sur l’occupation économique

Dans le secteur du self stockage, l’occupation est désignée par deux catégories : l’occupation économique et l’occupation physique. Par exemple, une installation donnée peut avoir une occupation physique de 90%, mais cette même propriété ne peut avoir qu’une occupation économique de 55%. L’écart entre les deux représente la différence entre les revenus et bénéfices réels et potentiels de chaque unité. 

Ainsi, si une installation a un taux d’occupation physique élevé et un faible taux d’occupation économique, certains locataires paient probablement des tarifs inférieurs à ceux du marché dans le cadre de contrats ou de locations existants. L’occupation économique est essentielle pour obtenir un financement en libre-service et constitue donc un moteur majeur de la tarification du marché.

Sachez que le risque de taux de location est souvent réduit dans les installations de box de stockage en libre-service, en raison du fait qu’elles reposent sur des niveaux d’occupation inférieurs par rapport aux autres classes d’actifs commerciaux. 

Analyse de marché

Cette étape est essentielle pour tout investissement immobilier commercial. Avant de franchir le pas avec une installation de boxes de stockage, vous devriez faire une plongée approfondie sur le marché local. Portez une attention particulière aux facteurs tels que la croissance de l’emploi et de la population et d’autres facteurs qui affectent le grand marché immobilier. 

Un conseil d’initié consiste également à examiner la taille moyenne d’une maison. En règle générale, plus les maisons de la région sont petites, plus la demande pour les box de stockage en libre-service est élevée. De plus, les régions où le pourcentage de locataires est plus élevé ont tendance à exiger plus d’unités, car les locataires changent plus souvent de situation de logement que les propriétaires. 

Des marchés spécifiques peuvent également avoir une forte demande pour des choses comme le stockage de véhicules, par exemple, une zone côtière peut nécessiter plus de stockage de bateaux que la ville moyenne.

Recherche sur la concurrence

Lorsque vous investissez dans un box de stockage, vous serez dans la plupart des cas en concurrence avec d’autres opérateurs de la région. Il est impératif que vous compreniez avec qui vous serez potentiellement en concurrence. Se heurter à un géant des services financiers et à un investisseur est différent d’un seul propriétaire-investisseur. Faites des recherches sur la concurrence actuelle, sur toute autre nouvelle installation et sur l’état général du marché des box de stockage local.

Idéalement, vous voulez trouver un marché avec une concurrence actuelle minimale et qui devrait rester dans cet état dans un avenir prévisible. Les petites villes et les zones rurales ont souvent une ou deux installations de stockage pour une région géographique importante et sont négligées par de nombreux acteurs majeurs, qui ont tendance à se concentrer sur les plus grandes agglomérations.

L’emplacement compte

Idéalement, presque tous vos clients doivent se trouver dans un rayon de un à dix kilomètres de votre installation de stockage. Assurez-vous également de faire une recherche de fond de la zone que vous ciblez. Y a-t-il d’autres unités de stockage au même endroit ? Quel est le niveau de trafic généré dans la zone ? Ces questions sont cruciales si vous envisagez de mettre en location votre box de stockage.

Box de stockage : un investissement accessible mais très rentable

Il va s’en dire qu’investir dans un box de stockage est plus accessible que d’investir dans un bien locatif comme un appartement. Quelle que soit la taille de votre portefeuille, vous pouvez donc facilement investir dans un box de stockage. De plus, vous pouvez commencer votre investissement en achetant quelques box pour ensuite investir dans un entrepôt complet. 

Il faut savoir que l’investissement dans des boxes de stockage est plus rentable que celui dans l’immobilier classique. Et pour cause, ce type d’investissement offre un taux de rentabilité pouvant grimper jusqu’à 10% pour un garde-meuble, là où la rentabilité d’un investissement immobilier tourne entre 2 et 4 %. Bien entendu, la rentabilité de votre investissement va dépendre du prix d’achat et du loyer que vous souhaitez en tirer. 

Le taux d’occupation est également un point crucial d’un investissement dans les box de stockage. Si un taux d’occupation entre 60 et 70% permet déjà de générer des revenus passifs, la norme de l’industrie, cependant, est d’environ 90% d’occupation. 

Comme nous l’avons vu précédemment, cet investissement est extrêmement lucratif et vous verrez un excellent retour sur investissement avec un niveau de trésorerie constant. Il faudra peut-être jusqu’à un an environ pour que votre installation atteigne la barre des 90% d’occupation, mais une fois que votre entreprise sera bien établie, vous verrez les bénéfices affluer.

Pour aller plus loin, voyons cela en détail avec un exemple concret.

Par exemple, prenons un box de stockage ce box de 12 m² situé dans le 11e arrondissement de Paris. Vendu à 29.000 euros, il peut générer un loyer de 130 euros par mois, pour 200 euros de charges annuelles. Il offre ainsi une rentabilité nette de 4,7% (loyers – charges/prix d’achat). 

Autre exemple, un box de 13 m2 en plein centre de Nantes (Loire-Atlantique), à vendre 19.900 euros et pouvant être loué 110 euros par mois environ. En retranchant les 100 euros de charges annuelles, il rapporte plus de 6% net.

Bien entendu, la rentabilité de l’investissement dans un box de stockage varie selon plusieurs facteurs tels que la situation géographique, l’offre et la demande, ou encore les équipements du box de stockage. Il faut également prévoir quelques coûts supplémentaires comme les réparations mais cela reste ponctuel et surtout moins coûteux que pour un bien immobilier. 

Comment maximiser le revenu passif d’un box de stockage

L’un des plus grands avantages du revenu passif avec les box de stockage est que vous vous retrouverez avec beaucoup de temps libre. Vous pouvez utiliser ce temps optimiser votre investissement de stockage passif.

Vous pouvez collecter des données auprès des clients qui ont utilisé vos installations de stockage. En analysant les commentaires de plusieurs clients, vous pouvez commencer à refléter les changements dans vos politiques de tarification, votre protocole de sécurité ou tout autre domaine que vos clients jugent nécessaire de traiter, mais uniquement après consultation et uniquement si les changements sont réalisables et logiques. 

Sur la base des données que vous avez collectées, vous pouvez revoir votre stratégie de communication et lancer de nouvelles campagnes publicitaires pour attirer plus de clients. Vous pouvez proposer de nouveaux services ou vous diversifier dans d’autres types d’installations de stockage pour maximiser vos revenus.

Pour conclure

L’industrie du self-stockage est toujours à la hausse et il n’y a jamais eu de meilleur moment pour investir dans ce secteur. Les opportunités d’investissement passif sont diverses et souvent déroutantes pour un débutant, mais l’investissement dans les box de stockage est assez simple et est considéré comme un excellent point de départ. 

L’industrie résiste à la récession, offre d’excellents rendements et promet des flux de trésorerie stables. Et, en tant qu’industrie à part entière, le self-stockage laisse beaucoup de place pour l’innovation. 

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