Le guide COMPLET pour acheter une place de parking RENTABLE

En 2008, à 26 ans, lorsque j’étais encore salarié, que je cherchais à quitter la rat race et que je me demandais « naïvement » comment pourrais-je devenir riche, j’ai découvert l’investissement dans les parkings. Une niche de l’investissement immobilier toujours inexploitée et qui peut s’avérer être très rentable si elle est mise en œuvre de la bonne manière.

2008 a donc été une année charnière pour moi, avec l’achat de mon premier parking dont a découlé tous mes investissements suivants qui représentent un portefeuille de plusieurs millions d’euros nets (hors crédit immobilier restant dû) aujourd’hui.

Voyons voir comment vous aussi, vous pouvez vous lancer pour réussir un simple investissement ou vous constituer un empire immobilier afin de devenir rentier d’ici quelques années.

L’investissement dans les parkings est un investissement pérenne. En effet, il y aura toujours de la demande. Que vous ayez une voiture thermique ou une Tesla, il vous faudra toujours un endroit où il faudra la garer.

Les avantages et inconvénients à investir dans une place de parking

C’est après l’achat de mon premier parking en 2008 que j’ai découvert les avantages et les inconvénients de ce genre d’investissement. Vous êtes au bon endroit pour apprendre de mes erreurs et faire de sérieuses économies.

Les avantages de l’investissement locatif dans les parkings ou garages

Le prix d’acquisition de mon premier emplacement était de 5900 € tout inclus. Il est tout à fait possible de trouver des parkings à ce prix-là aujourd’hui.

Le premier avantage est indéniable : le ticket d’entrée.

Il est faible par rapport aux autres types d’investissements immobiliers. Ce qui limite le risque lors de votre premier investissement. Mieux vaut « rater » un investissement à 5000 € dans un parking qu’un investissement à 500 000 € dans un immeuble.

De plus, acheter un parking requiert les mêmes démarches qu’acheter tout autre type de biens : la recherche du bien, la négociation, le passage chez le notaire, la mise en location, …

C’est donc un formidable moyen d’apprendre l’investissement immobilier tout en limitant les risques. Car c’est en « faisant » et en étant sur le terrain que vous apprendrez réellement à investir.

Un autre avantage est la forte rentabilité. Quand vous savez faire la différence entre un bon parking et un mauvais parking, vous pourrez trouver des investissements à 10 % de rentabilité et plus. De quoi mettre le livret A aux oubliettes…

Un autre avantage est qu’en tant que bailleur d’un emplacement de parking, vous n’êtes pas soumis aux failles juridiques de l’immobilier d’habitation que l’on connait dans des pays comme la France. Si un locataire ne paie plus son loyer, vous pouvez l’expulser immédiatement et relouer votre emplacement à un autre locataire.

Mais mécaniquement, le taux d’impayé sur un parking est plus faible que sur de l’habitation, car les loyers sont beaucoup plus faibles et la grande majorité des locataires peuvent se permettre de payer leur loyer. Ils sont solvables.

Un autre avantage est que vous n’aurez pas de travaux d’entretien à faire à chaque turnover de locataires ou d’appels les weekends pour des problèmes de toilettes bouchées ou d’antennes qui ne marchent pas. Après tout, vous ne faites que louer un morceau de bitume qui ne se dégrade pas avec le temps !

Il y a tout un tas d’autres avantages que vous découvrirez ci-dessous.

Les inconvénients de l’investissement dans les parkings ou garages

Mais tout n’est pas tout rose attention. Si vous ne savez pas ce que vous faites, vous pouvez tomber dans quelques pièges.

Le premier est celui des frais, notamment les frais de notaire. Étant donné le faible montant à l’acquisition (hors grosse agglomération où des boxes peuvent valoir le prix d’un studio ou F2 en province), les notaires appliquent un barème sur les frais de notaire pour l’achat d’un parking.

Il est indispensable que vous demandiez en amont une estimation des frais à votre notaire avant de signer un compromis afin d’inclure ce montant pour votre calcul de rentabilité. Cet oubli peut facilement faire passer une opération de bonne affaire à affaire médiocre.

Un autre inconvénient peut être le montant de charges de copropriété exorbitant. Il est indispensable d’effectuer les vérifications nécessaires auprès du syndic et dans le règlement de copropriété pour vérifier les charges de copro qui incombent à votre emplacement de parking ainsi que les tantièmes correspondants. On veut par exemple éviter de devoir payer des charges pour une toiture alors qu’on dispose uniquement d’un emplacement au 3^e sous-sol…

Le montant de la taxe foncière d’un parking peut également être éliminatoire. C’est un critère à prendre en compte lors de vos calculs de rentabilité.

Quelles sont les dimensions standards d’une place de parking ?

Il est important de comprendre et connaitre ce que l’on achète afin de savoir comment on va se positionner par rapport au reste du marché.

La dimension standard d’un emplacement de parking

La largeur d’une place de parking standard est de 2,5 m, sa longueur de 5 m. La dimension d’une place standard est donc de 2,5 m x 5 m, soit une surface de 12,5 m ². Certaines places peuvent faire 2,2 m voir 2,3 m de large. Les places pour personnes handicapées font 3 m de large.

La hauteur du plafond standard pour une place en sous-sol est de 2 m 20, mais il peut y avoir des passages à seulement 2 m de hauteur pour des raisons techniques (écoulements, poutres, …).

Les dimensions standards d’une voiture

Les dimensions standards des autos sont les suivantes (longueur x largeur en mètres) :

Petites citadines : 3,60 x 1,60

Voitures standards : 4,70 x 1,75

Grandes voitures types : SUV : 5 x 2

Si votre place est grande et peut accueillir une Renault Clio ou une BMW X5/Porsche Cayenne alors sa valeur locative est plus importante.

Les différents types de parkings

Le confort d’utilisation et le facteur « anti coup de portières » sont importants pour la location de votre parking.

Bataille, épi et créneau ! Si vous avez le permis de conduire, vous connaissez ces divers types d’emplacements. Ce dernier fait la terreur des apprentis conducteurs !

La place de parking en bataille (la plus appréciée) :

La place de parking en épi (appréciée également) :

La place de parking en créneau (la moins appréciée, mais elle offre parfois des avantages comme on le verra plus bas) :

Qu’est-ce qui fait un bon emplacement de parking

Ici, nous allons parler de ce qui fait un bon emplacement de parking d’un point de vue investissement pur et rentabilité.

Le prix

Tout d’abord le prix. On doit acheter au bon prix. La bonne affaire se fait à l’achat.
Si on part de trop loin en achetant trop cher, il sera impossible de rentabiliser son investissement par la suite.

L’emplacement, l’emplacement, et…

Vous connaissez surement ce vieil adage en immobilier, les 3 choses les plus importantes sont l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.

Votre garage doit être situé dans un endroit où il y a de la demande locative pour les parkings.

S’il y a trop de logements neufs dans le secteur, l’offre peut se trouver pléthorique.

S’il n’y a pas assez de densité, la demande peut être insuffisante.

De même, s’il y a trop de parkings gratuits aux alentours, la demande peut être faible (mais pas toujours).

Comment trouver une bonne affaire ?

Il y a deux grands types d’investissements immobiliers : l’investissement patrimonial et l’investissement de rendement.

L’investissement patrimonial consiste à « placer » son argent sur des biens de prestiges, élégants, souvent en pierre de taille, dans des emplacements numéro 1. C’est le genre de biens immobiliers dont on est fier et qui « font bien » lorsque l’on en parle en soirée. Mais souvent, les rentabilités sont faibles.

L’investissement de rendement consiste en des biens souvent moins prestigieux, dont beaucoup de personnes n’ont pas su voir le potentiel de rentabilité. C’est avec ce genre d’investissement que l’on va créer de la richesse. Alors que l’investissement patrimonial est plus pour « placer sa richesse ».

Il n’y a pas de mal à faire du patrimonial, mais il faut selon moi le faire dans l’ordre. D’abord du rendement, puis du patrimonial.

N’oubliez pas également qu’une bonne affaire, dans 90 % des cas, on ne la trouve pas, mais on la crée (on en parlera notamment en section 5 où l’on verra comment augmenter la rentabilité des parkings).

Combien se loue un parking ?

De manière générale, une simple place de parking se loue entre 30 € et 100 € en fonction de l’emplacement et la demande (hors centre-ville des grosses métropoles).

Un box fermé se loue entre 100 € et 200 € en fonction de l’emplacement et la demande (hors centre-ville des grosses métropoles).

C’est important de savoir combien vous pouvez louer votre parking en fonction du secteur pour ne pas l’acheter trop cher.

On veut toujours faire une estimation basse en sous-estimant le loyer potentiel.

En immobilier comme dans tout, mieux vaut avoir une bonne surprise qu’une mauvaise surprise.

Dans quelle ville acheter un parking ?

Intuitivement, on veut investir dans les grandes métropoles.

Le prix des places de parking y est très élevé, mais le prix à la location ne suit pas forcément les prix à l’achat. Mécaniquement, les rentabilités sont moins élevées en grandes métropoles.

Voici le prix moyen des places de parkings des grandes villes françaises :

Ville	Prix moyen de la place de parking	Loyer moyen/mois	Taux de rentabilité
Paris	34 600 €	145 €	4,7%
Lyon	25 400 €	88 €	4,2%
Marseille	21 300 €	94 €	5,6%
Nice	31 400 €	105 €	4,3%
Lille	23 000 €	76 €	6,4%

Il est possible de tomber sur une très bonne affaire dans ces grandes villes. Mais il n’y en a pas constamment.

La stratégie consiste à chercher en périphérie de ces grandes agglomérations ou dans les villes moyennes où il y a constamment de bonnes affaires à acheter.

Où rechercher les bonnes affaires de parkings à vendre ?

Il y a plusieurs sites internet où vous pouvez faire de la chasse de parking. Dans cet article, nous allons aborder un seul site afin de rester le plus concis possible.

Ce site c’est Leboncoin.
Rien de surprenant, rien de sexy, rien de « secret », pourtant ce simple site internet peut faire de vous un(e) rentier(e) d’ici quelques années.

Comment effectuer une bonne pige (quoi chercher) sur le site Leboncoin ?

Vous devez vous rendre sur « Offre ».
 Beaucoup de débutants font l’erreur de taper « Parking » dans la barre « Que recherchez-vous ». Vous raterez des affaires si vous faites ça.

Vous devez aller dans « Immobilier », « Ventes immobilières », « type de bien », puis sélectionner « Parking » et valider.

Vous allez afficher beaucoup d’annonces. Vous pouvez affiner la recherche en indiquant votre secteur uniquement. Mais si vous voulez vraiment chasser les affaires du moment, vous devez regarder au niveau national pour découvrir des pépites.
 Sur les centaines, voire milliers d’annonces qui vont s’afficher, vous devez développer la capacité à trier vite (ce sera le cas avec l’expérience).
 Mes yeux regardent d’abord le nom de l’annonce, le prix, le lieu, la photo de couverture etla description, puis « clic » uniquement si ça semble intéressant.

Quel budget pour un parking rentable ?

On me demande souvent « Comment investir 5000 € ? » ou « comment investir 10 000 € ? ».

Les parkings représentent un investissement idéal sur ce genre de budget.

La barre des 10 000 €
Vous devez passer toutes les annonces qui se situent au-dessus des 10 000 € (exception pour les grandes villes).
 En effet, comme on l’a vu, un parking se louera rarement plus de 100 € par mois (hors grande ville). À 10 000 €, plus les frais, on part de trop loin pour être rentable. On passe.
 Tout ce qui est entre 7500 € et 10 000 € qui représente une grande surface que l’on peut optimiser ou ce qui est ATYPIQUE, on jette un coup d’œil.
 Tout ce qui est à 7500 € et en dessous, on regarde.

Acheter un lot, un ensemble ou une batterie de parkings

Si vous souhaitez faire plus de cashflow avec une seule opération, alors c’est le genre de produits que vous devez rechercher.

Toujours sur Leboncoin, dans « Que recherchez-vous », tapez le texte « Batterie OR lot OR ensemble » (avec OR en majuscule – « OR = OU ») afin d’afficher les annonces de parking qui contiennent au moins mots-clés « batterie », « lot », ou « ensemble ».

Vous trouverez des annonces qui n’apparaîtront pas forcément dans la première recherche que nous avons vue plus haut.

C’est la recherche par excellence pour acheter à « prix de gros » plusieurs places de parkings.

Qu’en est-il des SCPI de parkings ?

Une SCPI ou « Société Civile de Placement immobilier », est ce qu’on appelle de la « pierre papier ».

Une société privée investit dans des actifs immobiliers dans le but de générer des revenus locatifs.

Des investisseurs comme vous et moi pouvons acheter des parts de ces sociétés (souvent à partir de 50 €, mais attention aux frais), et toucher un rendement.

Les rendements sont de l’ordre de 5 %.

Soit deux fois moins qu’un investissement dans les parkings en direct comme on le voit dans cet article.

C’est notamment dû aux frais (de gestions entre autres).

Il n’existe pas aujourd’hui de SCPI 100 % parkings.

Mais de nombreuses SCPI détiennent des immeubles incluant des lots de parkings qui sont commercialisés (louées).

Comme par exemple la SCPI Cristal Rente ou la SCPI Corum Convictions.

Personnellement, je préfère investir en direct dans mes propres affaires afin de conserver le contrôle total, pouvoir choisir mes locataires, pouvoir réaliser des plus-values instantanées à la revente.

Le fait d’investir en direct vous permet d’augmenter considérablement la rentabilité de vos parkings (voir chapitre suivant).

Mais dans certains cas, l’investissement en SCPI peut s’avérer intéressant si vous souhaitez diversifier, déléguer à 100 % ou faire une transition patrimoniale.

Comment augmenter la rentabilité des parkings ?

Ok, c’est là où ça devient très intéressant.

Comme nous l’avons vu plus haut, souvent la bonne affaire se crée. Grâce aux techniques ci-dessous il est possible de doubler la rentabilité de vos parkings jusqu’à parfois dépasser les 20 % de rendement…

Et contrairement à ce que pense la majorité, c’est toujours possible aujourd’hui.

Simplement, la grande majorité des gens de « voit » pas la même chose que nous.

Eux voient un simple bout de bitume, nous, nous voyons une opportunité et une mise de valeur possible inexploitée.

Transformer un parking en box

L’immobilier suit la chaine de valeur suivante :

Parking < stockage < habitation

Quand vous louez un emplacement de parking, vous louez des mètres carrés.

Quand vous louez un box, vous louez un volume en mètres cubes.

Le m³ de stockage se loue plus cher que le m² de parking.

Un parking de 10 m² fait en moyenne 20 m³.

Le prix de location passe en moyenne de 50 € à 150 €…

Vous venez de tripler votre renta.

L’astuce que beaucoup d’investisseurs utilisent est de « boxer » les parkings.

Pour 2500 € à 3000 €, vous pouvez boxer une place de parking : construction de deux murs en parpaings et installation d’une porte basculante classique.

Si le bien est soumis à la copropriété, vous devrez demander l’accord de cette dernière.

Mais sur les photos d’annonces, vous pouvez déjà avoir un indice de faisabilité en regardant si d’autres places ont déjà été boxées.

Louer un emplacement de voiture à plusieurs motos

Il s’agit également d’une astuce connue des investisseurs.

Mutualiser un seul espace et le louer à plusieurs locataires.

Je disais plus haut que les places en créneaux étaient souvent boudées.

Mais lorsqu’une place en créneau est placée le long d’un mur, on peut facilement la « diviser » en 3 avec un simple marquage au sol et la louer à 3 motos.

Vous pouvez garer 3 motos en biais sans trop gêner le passage (une moto fait en moyenne 2,3 m de long).

Faisons les maths :

Si l’emplacement peut se louer à une voiture pour 50 €, vous pouvez la louer à 3 motards pour 30 € chacun.

Le loyer passe de 50 € à 90 €.

Vous venez d’augmenter la rentabilité de votre parking de 80 % à l’aide d’un coup de peinture.

Louer votre garage ou box pour du stockage

Comme nous l’avons vu, le volume de stockage se loue plus cher que la surface de parking.

Comme dirait le rappeur OrelSan, c’est simple et basique. Mais souvent, lorsqu’il s’agit d’investissement le côté émotionnel prend le dessus sur le côté logique.

Le simple fait de « commercialiser » (passer en annonce, sur les sites appropriés), un box au lieu d’un parking, vous permettra d’augmenter vos loyers perçus.

Faire de la division de box

Il s’agit toujours d’utiliser le principe de mutualisation que l’on utilise par exemple en colocation, avec les immeubles de rapport ou en louant à 3 motos au lieu d’une voiture.

Si votre box est dans un secteur où il y a de la forte demande, vous pouvez le louer en plusieurs minibox de stockage.

Vous ferez ainsi le même business (à plus petite échelle) que les grosses structures telles que Shurgard ou Homebox.

La demande pour le self-stockage a explosé ces dernières années, et vous pouvez en profiter.

Faire de l’achat-revente de parking

Parfois vous allez tomber sur une bonne affaire où il est possible de prendre une plus-value en revendant immédiatement (notamment dans grandes agglomérations).

Déménagement, séparation, succession, vendeur pressé…

Il ne s’agit pas d’augmenter son cashflow, mais de faire du « rendement instantané » en créant de l’argent.

De quoi repartir sur une autre opération avec plus d’apport afin de faire grossir votre boule de neige.

En achetant en gros comme on va le voir ci-dessous, on peut également revendre par la suite à la découpe avec plus-value.

Acheter en gros

On a vu plus haut la recherche à effectuer sur Leboncoin pour « acheter en gros ».

Quand vous achetez en gros, vous avez généralement un prix par lot inférieur.

Vous pouvez aussi acheter une grande place de parking ou un grand garage dans lequel vous ferez vous-même le marquage au sol afin de le louer à plusieurs véhicules.

Vous pouvez également acheter dans le neuf ce qu’on appelle des queues de programmes. Il arrive que les promoteurs se retrouvent avec des lots de parkings qu’ils laissent partir à bon prix.

Attention dans ce cas à ce qu’il y est toujours une demande locative forte (si l’offre de parking est pléthorique, ça peut ne pas être le cas).

Il est également possible de revendre à la découpe quelques mois ou années plus tard, lors que la résidence à prix en maturité et que l’immeuble dispose d’un bon taux d’occupation.

Transformer un garage en habitation

Une autre technique connue des investisseurs est la transformation d’un garage en habitation.

Si vous trouvez un espace atypique, tel qu’une grange par exemple, ou un garage avec une mezzanine et une belle hauteur sous plafond (ça arrive fréquemment), alors il peut être intéressant de faire une transformation en habitation.

Attention : Vous aurez besoin de faire une déclaration et d’obtenir l’accord de la mairie.

Mais en maitrisant le budget rénovation, vous pouvez faire de réels coups en immobilier de cette manière.

J’ai par exemple dernièrement acheté un immeuble de rapport dans une ville de 30 000 habitants.

Il s’agissait d’une « dent creuse », c’est-à-dire que l’immeuble est situé sur un terrain traversant, donnant sur une autre rue où se trouvent 2 garages.

C’est 2 garages n’avaient aucune valeur pour le vendeur. C’est comme si j’avais eu ces 2 garages gratuitement (ainsi que le terrain) en bonus de l’immeuble.

J’ai instantanément vu le potentiel de transformation en habitation.

Dans ce cas, il s’agit de casser les 2 garages existants et monter un nouveau projet.
Attention, je n’ai aucune garantie que mon projet soit accepté en mairie.

En tant qu’investisseur en immobilier vous devez parfois prendre des risques.

Il s’agit toutefois d’un risque contrôlé, puisque sans exploiter ces 2 garages, la rentabilité de l’immeuble de rapport avoisine les 10 % ce qui représente un bon rendement.

Et en cas de refus, je louerais simplement ces 2 boxes comme « box de stockage + Jardin familiaux ».

Dans une ville de 30 000 habitants, tout le monde n’a pas la chance d’avoir un jardin potager ou d’agrément. Une option est d’allouer un petit lopin de terre jouxtant les boxes en les clôturant pour deux francs six sous. Ce ne sera plus de la location de parking, mais de la location de box de stockage ET jardin. Ce qui augmente la rentabilité globale du projet. Pas mal pour des garages « oubliés ».

Et si la mairie m’accorde ce permis de construire, ce sera alors une excellente affaire comme j’en ai déjà réalisé à plusieurs reprises.

Vous pouvez le faire vous aussi.

Simplement, vous devez comprendre que les parkings sont en fait bien plus que des parkings 😉

Construire des garages

Si vous avez acheté un lot de parkings où il reste de la place, ou si vous disposez d’un terrain, sur un secteur où existe une demande locative pour du parking alors pourquoi ne pas construire de nouveaux box ?

Vous pouvez construire un garage sans permis de construire si la surface de plancher est de moins de 20 m² (ou 40 m² si la zone est soumise au PLU).

Vous pouvez également racheter des box « démontables » métalliques type construction modulaire de ce type-là :

On en trouve régulièrement sur Leboncoin. Il vous suffit de payer pour le démontage, transport sur votre terrain et remontage.

Faire du stockage de camping-car et caravanes

Quand j’étais enfant, chaque été nous faisions du camping en Vendée.
Mes parents avaient acheté une caravane d’occasion. Et ne voulant pas la tracter sur 500 km (en même temps, ça aurait été compliqué avec la petite Clio), ils entreposaient leur caravane sur le terrain d’un papi Vendéen qui disposait d’une vieille grange sur son terrain.

C’est drôle de constater que 30 ans après, cette pratique existe toujours et qu’elle est toujours à l’état de niche, mais niche très rentable.

C’est ce qu’on appelle de « l’hivernage » de caravane, camping-car et même bateaux.

Le camping a le vent en poupe depuis ces 15 dernières années. Les propriétaires n’ont soit pas la place pour les garer chez eux ou dans leur région (souvent en ile de France), ou ils n’ont tout simplement pas envie de rouler des centaines de kilomètres avec leur seconde maison.

La grange ou l’espace n’a pas besoin d’être isolé, avec des finitions irréprochables avec portes automatiques, etc.

Les gens veulent simplement protéger leur bien des intempéries hivernales (d’où le nom de ce type de location) et ils sont prêts à payer 30 € à 40 €/mois pour se faire.

C’est une réflexion d’investissement différente, puisqu’on ne recherche pas « l’emplacement l’emplacement l’emplacement », mais plus une facilité d’accès et un espace. Les gens sont prêts à faire des dizaines de kilomètres en plus pour trouver le bon gardiennage/hivernage.

Tout votre succès réside en la manière dont vous allez commercialiser votre grange et la rendre visible auprès des propriétaires de ce genre de véhicules.

Faire de la location de parking près des aéroports et gares

Une autre niche consiste à louer des parkings et garages près des aéroports et grandes gares.

Près des aéroports nationaux d’Orly et de Roissy, ce sont d’énormes business qui se sont créés, du parking de masse sur des terrains en plein air ou dans des entrepôts. Avec des services de va-et-vient en navette pour déposer les clients directement aux aéroports qui se trouvent à quelques minutes de là.

Vu le tarif du parking longue durée dans les aéroports, on peut comprendre l’engouement pour ce genre de parking.

À plus petite échelle, vous pouvez le faire vous aussi. Un de mes cousins qui habite à côté d’Orly par exemple loue son parking aux vacanciers qui vont aux Antilles françaises (Martinique et Guadeloupe).

Au lieu de louer 50 € par mois, il loue bien plus cher et sa rentabilité explose…

Encore une fois, tout va dépendre de votre visibilité lors de la commercialisation de l’annonce. Le bouche-à-oreille fonctionne très bien également (c’est par exemple le moyen par lequel mon cousin loue le plus).

Les gens ont économisé beaucoup d’argent en se garant chez lui plutôt qu’à Orly. Ils sont fiers d’avoir réalisé cette économie. Ils sont également fiers de partager ce bon plan avec leurs proches et leur famille qui se rendent régulièrement aux Antilles.

Vous pouvez ainsi augmenter la rentabilité de vos parkings qui se trouvent proches des aéroports nationaux et régionaux, ainsi que des grandes gares.

Louer une cave ou un grenier

L’idée est de louer séparément les lots d’un seul bien immobilier dont vous êtes propriétaire afin d’augmenter la rentabilité.

Il est fréquent qu’un locataire disposant d’un grenier ou d’une cave ne l’utilise pas. Dans ce cas, vous pouvez l’exclure du bail lors de la relocation de ce dernier et le louer séparément.

J’ai par exemple un appartement dans le centre-ville de Pontoise (95) qui dispose d’un grenier avec une entrée séparée. Il n’est pas aménageable, car la hauteur sous plafond n’est que de 1,5 m.

Mais en le louant séparément à une personne qui a besoin d’un espace de stockage en centre-ville, cela me permet d’ajouter 30 € supplémentaires de revenus passifs chaque mois.

Il est même possible de diviser ses espaces afin de créer plusieurs petits boxes que vous allez louer à divers locataires.

Quid de la fiscalité des loyers perçus pour vos parkings

L’intérêt de l’investissement immobilier est de pouvoir quasiment ne pas payer d’impôts quand on est en phase de création de patrimoine que l’on finance grâce au levier qu’est le crédit immobilier.

Pour ce faire vous devez dans la mesure du possible être imposé à l’IS (impôt sur les sociétés).

La fiscalité immobilière est un sujet complexe à ne pas prendre à la légère si on ne veut pas ruiner notre rendement global. Sujet trop complexe pour être développé ici.

Surtout que chaque cas est particulier. Un montage fiscal efficace utilisé par votre beau-frère qui est marié et à deux enfants n’est peut-être pas optimal pour vous si vous êtes célibataire sans enfants.

Ce que je conseille c’est de démarre en nom propre pour réaliser une première bonne affaire. Et si comme moi vous prenez la « mouche » de l’investissement immobilier, alors je vous conseille de créer une structure à l’IS telle qu’une SCI (société civile immobilière) ou une entité commerciale type SAS ou SARL.

Ainsi, vous aurez une enveloppe fiscale qui n’impactera pas directement vos impôts sur le revenu.

Les hommes et les femmes les plus riches et puissants de cette planète ne « possèdent rien », mais contrôlent tout.

C’est exactement ce que vous devez faire si vous souhaitez devenir rentier grâce à l’investissement immobilier.

Combien de parkings acheter pour devenir rentier ?

C’est une question que l’on me pose souvent. Quand j’ai acheté mon premier parking en 2008 qui me rapportait seulement 50 € chaque mois de revenus passifs, beaucoup de personnes se moquaient de moi.

Mais mis bout à bout, ces petits revenus ont finis par former une grosse boule de neige me permettant de remplacer mon salaire.

Une histoire de cashflow

Vous devez connaitre qu’elle est votre chiffre magique, ce chiffre qui vous permet de couvrir vous charges et remplacer votre salaire.

On dit souvent « cash is king ».

Mais on dit également « cashflow is queen ».

En immobilier comme aux échecs, la pièce la plus puissante est la reine et non le roi.

Grâce à votre nombre magique, vous savez de quel montant vous avez besoin pour devenir rentier.

Ça ne se fait pas en un jour, ça demande du travail, mais le jeu en vaut vraiment la chandelle.

Comme nous l’avons vu, les parkings sont bien plus qu’un simple morceau de bitume.

C’est également un moyen d’apprendre, de faire des erreurs, et ensuite passer sur de plus grosses opérations en location courte durée, colocation, immeuble de rapport et locaux commerciaux.

C’est grâce à ma première opération sur un parking biscornu à un peu plus de 5000 € que j’ai gagné l’expérience nécessaire pour acheter mon premier entrepôt de plus de 500 m2.

Parking Attitude

Si vous souhaitez aller plus loin avec l’investissement dans les parkings, je vous invite à jeter un coup d’œil à la bande dessinée « Parking Attitude » que j’ai créé et qui permet d’apprendre de manière ludique.

Cliquez ici pour découvrir la bande dessinée