Comment gagner de l’argent avec l’immobilier SANS avoir de locataires

C’est également à partir de ce moment-là que j’ai constaté que je n’étais pas le seul à utiliser cette stratégie sur le marché actuel de l’immobilier.

Mais que quelques autres investisseurs malins faisaient exactement la même chose, secrètement, dans leur coin.

Il ne s’agit pas de faire de la location tout en déléguant la gestion. Non, même lorsque l’on fait ça, nous devons tout de même gérer des « problèmes ».

Le gestionnaire a toujours besoin d’avoir notre aval sur tel ou tel point. Il faut sortir du cash pour entretenir/réparer ceci ou cela. Et il faut accepter d’avoir des vacances locatives. Et parfois pire, des locataires qui ne paient pas.

Non, il ne s’agit pas de location (nue, meublée ou même saisonnière).

Il s’agit d’opérations d’achat revente

Les avantages de ces opérations d’achat revente sont multiples :

1 – Vous n’avez pas de « social » à gérer. Pas de locataires. Ce qui vous laisse plus de temps pour trouver votre prochaine bonne affaire.

2 – Vous faites rentrer du gros cash d’un seul coup.

3 – Avec le bon statut, il est possible de réduire fortement ses impôts.

4 – Pu&#@! Ça fait du bien !

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1 – Avez-vous déjà eu un locataire qui ne vous a pas payé ?

Non ? Ne vous inquiétez pas, si vous êtes un ou une investisseur sérieux et que vous multipliez les acquisitions, alors ça vous arrivera un jour 🙂

Ça m’est arrivé, et croyez-moi ça fait bizarre.

La réaction de nos proches lorsque nous leur annonçons cela est souvent du type :

« Quoi ? Mais il est fou lui. Hey, je prends ma batte de baseball tout de suite, on va le défoncer et on le sort de l’appart immédiatement !!! »

C’est une réaction tout à fait légitime, après tout vous avez réalisé un investissement. Vous avez contracté un crédit. Pris tous les risques. Afin de fournir un logement décent à votre locataire. En retour, vous attendez un loyer payé en temps et en heure.

Mais dans la pratique, si vous faites ça, vous allez simplement aller en prison. Et vous devrez de l’argent à votre locataire pour coups et blessures (ce qui est comique finalement).

Avec l’achat revente, vous négociez non pas avec un locataire, mais avec un acheteur. Et vous négociez une seule fois.

Pas de possibilité de non-paiement, c’est le notaire qui vous remet directement un chèque ou un virement (j’ai déjà rencontré les deux cas de figure).

2 – Quand vous avez 50 000 € nets ou ne serait-ce que 10 000 € nets qui rentrent sur votre compte en banque

C’est comme une grosse bouffée d’air frais. Vous avez deux possibilités :

• Vous faire plaisir et faire plaisir à vos proches
• Réinvestir (80 % du temps j’opte pour cette solution)

En réinvestissant, vous allez pouvoir bénéficier d’un effet de levier plus grand, d’une plus grande capacité d’emprunt ou même solder une partie des crédits immobiliers que vous avez.

Attention : je recommande à 100 % de continuer la location. Mais je recommande à 110 % la location couplée à l’achat revente.

Car lorsque vous toucherez des loyers pleins (grâce au cash que vous aurez généré avec l’achat revente), c’est à dire sans crédit à rembourser, vous ne serez plus au même niveau que 90 % des autres investisseurs immobiliers. Et le banquier vous regardera différemment.

L’achat revente, permet simplement de grossir beaucoup plus vite.

3 – Payer des impôts est toujours une bonne chose.

Bon OK, venant de la bouche d’un type qui s’est expatrié à l’île Maurice, ça peut paraître déplacé.

Mais croyez-moi, je vous souhaite de devoir payer 100 000 milliards de milliards d’impôts. Il est préférable d’être dans cette situation là que dans la situation où le gouvernement vous « donne » 1000 € d’allocation.

Une fois que vous payez beaucoup d’impôts, vous allez pouvoir embaucher des fiscalistes et des comptables pour vous aider à réduire votre fiscalité.

Avec l’achat revente il y a des stratégies pour payer beaucoup moins d’impôts qu’avec de l’immobilier locatif.

Personnellement, pour mes opérations d’achat revente, j’ai à chaque fois payé entre 0 et 15 % d’impôts sur la plus-value seulement.

4 – Vous savez il y a ce genre de choses qui font un bien fou

Le genre de choses que l’on peut compter sur les doigts d’une main :

– Faire l’amour à votre femme/mari
– Conduire une Ferrari
– …
– Faire une opération d’achat revente !

L’opération d’achat revente à succès est tout aussi jouissive que les 2 exemples cités plus haut !

Sentiment de travail accompli, vous rendez un acheteur heureux, vous gagnez du gros argent et vous sortez un actif de votre portefeuille (et les soucis qui vont avec).

Quand vous vendez un bien, vous vendez en même temps « l’allocation mentale » qu’elle occupe.

Si vous avez déjà revendu un bien, vous savez ce que j’entends par là.

Par exemple, aujourd’hui j’ai 2 biens en portefeuille sur lesquels il y a des mises en demeure et procès en cours.

Le premier, car les voisins d’à côté sont en train de démolir l’immeuble attenant à mon appartement. Un huissier est venu prendre des photos de mon appartement avant les travaux afin de me couvrir.

Le second, car un voisin (souvent les voisins) a démoli un mur commun qui a fait ébouler une partie du terrain où se trouve le bâtiment de France dans lequel je possède un bien. (Lui risque de payer cher, surtout s’il a démoli le mur au black)

Dans la pratique, ça ne change rien pour moi. Je touche toujours les loyers de ces deux appartements. Mais ce genre de procédures utilisent une partie de votre « énergie ». Une partie de votre espace disponible dans votre esprit.

Quand vous revendez un bien. Vous vendez en même temps tous les mauvais souvenirs que vous pouvez avoir sur ce bien. Problème de voisinage, copropriété, syndic, etc.

L’argent dont vous disposez maintenant dépend d’une seule chose

Des actions que vous avez prises par le passé. Ces 1, 3, 5 et 10 dernières années.

C’est comme avec toutes choses.

La santé par exemple. Si vous avez mangé 5 donuts par jour, chaque jour pendant les 5 dernières années, il y a de fortes chances que vous soyez en surpoids.

Au contraire, si vous avez passé les 5 dernières années à faire une activité physique 4 ou 5 fois par semaine, il y a de fortes chances que vous soyez en bonne santé.

Pour être en situation de vendeur d’ici 6 mois ou un an, il faut d’abord commencer par acheter une bonne affaire.

Ces dernières sont partout.

Les bonnes affaires ont un point commun avec l’argent

Elles s’adressent uniquement à ceux qui dédaignent poser leurs yeux dessus et se baisser pour les ramasser.

Bien souvent, c’est nous-même qui créons les bonnes affaires.

Car nous avons remarqué une « irrégularité » de marché que les autres ne voient pas.

C’est en cela que vous et moi sommes différents de la masse. (Si vous êtes toujours en train de lire cet article, vous êtes différents. Mais c’est bien !)

Une villa sur l’Île Maurice à 600 000 euros (taxes comprises)

Premièrement, laissez-moi être direct avec vous : devez-vous investir à Maurice ?

La réponse est non.
Vous devez d’abord investir là où vous connaissez et là où vous vivez.

Quand vous aurez réalisé plusieurs affaires et que vous aurez du cash (il faut au moins 40 % d’apport pour acheter à Maurice), alors pourquoi pas, vous serez en mesure d’investir à Maurice.

Je fais ce rapport simplement, car des dizaines de personnes me l’ont demandé par email, sur YouTube et également Facebook. Ce n’est en aucun cas pour vous pousser à investir n’importe où et n’importe comment.

Mon premier achat revente en 2012, je l’ai effectué dans un lieu très exotique : Paris.
En même temps, c’était dans le 18e arrondissement et certains quartiers de la capitale sont assez exotiques 🙂

Ce qu’il faut savoir à Maurice, c’est que les étrangers (les non-Mauriciens) ne peuvent pas acheter d’immobilier sur l’île.

SAUF, certains projets destinés aux étrangers et aux riches mauriciens.

Sur l’ancien statut ces régimes s’appelaient RES (Real Estate Scheme) et IRS (Integrated Resort Scheme). Aujourd’hui, le statut s’appelle PDS (Property Development Scheme).

Bien souvent, il s’agit de villas et de penthouses de standing.

Le seul fait d’acheter ce genre de biens donne à son acquéreur le droit de résidence mauricienne. Et donc la domiciliation fiscale qui va avec.

Attention, pour cela, le bien doit avoir une valeur supérieure ou égale à 500 000 dollars américains au moins pour délivrer le précieux sésame.

Personnellement, je n’ai pas acheté la maison pour avoir le permis de résidence. Je l’avais déjà via le permis investisseur (j’ai créé une société sur place et injecté 100 000 dollars).

Je l’ai acheté pour une raison : gagner du gros argent !

Voici quelques plans de la villa (si les images sont floues c’est parce que vous êtes sur Safari, changez de navigateur) :

200 000 euros de plus-value ?

J’avais rendez-vous avec le constructeur la semaine dernière. Selon lui, j’ai déjà effectué une plus-value de 200 000 € nets.

Ses dires sont soutenus par des faits.

1. Des maisons situées sur le terrain d’à côté, faisant 100 m² de moins habitables et avec 500 m² de terrain en moins, se vendent actuellement un peu plus de 700 000 €.

2. Je vais faire construire une annexe avec sdb de 40m² dans le jardin pour 500 €/m². Ces 500 €/m² pourront être revendus autour de 3000 €/m².

En immobilier d’habitation, la règle est simple, on vend et on achète des mètres carrés.

C’est différent avec l’immobilier commercial où l’on vend une commercialité.

Par exemple, j’ai déjà vu les murs d’une fromagerie de 17m² dans le 17e arrondissement bourgeois de Paris se vendre à plus d’un million d’euros.

Mais le commerce générait plus d’un million d’euros de CA annuel en vendant du camembert et autre morbier !

3. J’ai acheté ce bien sous l’ancien statut « RES ». Le RES et IRS donnent un droit de résidence à VIE. C’est inscrit dans le code Napoléon.

Les nouvelles villas et penthouses en vente sur plan sont sous le régime PDS (c’est le gouvernement qui a instauré ce nouveau statut).

Le PDS donne également un permis de résidence si la valeur du bien est supérieure à 500 000 dollars.

Mais sur le site du gouvernement, on peut lire « The permit is expressed to be in force for a specified period ». Bref, c’est un permis de résidence temporaire qui peut être modifié à tout moment contrairement à celui adossé à la villa que j’ai acheté (le permis de résidence se transmet au nouvel acquéreur en cas de revente).

Le RES offre plus de sécurité à ceux qui souhaitent s’expatrier.

Et il n’y a plus de RES à part sur le marché de la revente. Or, ce qui est rare est cher.

Toutefois, il faut rester prudent.

En mai 2017, il va y avoir un événement encore plus important qui va déterminer la valeur de cette maison (qui doit être livrée en septembre 2017).

Les présidentielles 2017

Il faut savoir qu’il y a un pacte de non double imposition entre Maurice et la France. Et que si vous achetez un bien à l’île Maurice, vous allez pouvoir sortir la valeur de ce bien de votre assiette d’ISF (si vous vivez en France).

Par exemple, si vous avez un patrimoine de 1,5 million d’euros (hors « outil » professionnel), vous êtes redevable de l’ISF.

Si vous achetez un bien à 1 million d’euros à Maurice, vous n’êtes plus redevable de l’ISF, car votre base taxable n’est plus que de 500 000 euros.

Bon OK c’est bête de mettre 2/3 de son patrimoine à Maurice, mais c’était simplement pour l’exemple.

De ce fait, beaucoup de personnes achètent des biens à Maurice simplement pour réduire leur ISF. Comme ce type (un futur « voisin »), qui a acheté 4 villas d’un coup au même endroit que moi.

Tant que l’ISF et l’imposition forte perdurent en France. Ce genre de villas et penthouses à Maurice resteront très demandés par les Français fortunés.

Si le nouveau gouvernement de 2017 décide de supprimer l’ISF (HAHAHAHAHAHA, hum hum, pardon je ne sais pas pourquoi j’ai ri) alors ce genre de biens sera moins attractif et la valeur de la villa diminuera.

En dehors de ça, j’ai bien étudié l’île Maurice.

C’est un pays en plein boom économique. Où les gens sont en sécurité, où il y a un système scolaire avancé ainsi qu’un système de santé très bon. Entre autres.

De ce fait, le pays est attractif pour d’autres ressortissants tels que les Belges, les Suisses, les Sud-Africains, les Britanniques, etc.

Une notion importante pour réussir votre prochain achat revente

Il s’agit de quelque chose dont on ne parle jamais.

Il s’agit de la notion de leadership. Lorsque vous allez acheter un bien, personne ne vous dira jamais que c’est certain à 100 % que vous allez gagner de l’argent rapidement. Notaire, banquier, vendeur, amis et tous les intermédiaires.

C’est à ce moment-là où vous devez faire preuve de « leadership ».

Vous tenir debout. Être en mesure de croire en vous et croire en votre projet.

Car si même vous n’y croyez pas, alors qui d’autre ?

Lorsque vous revendrez avec une belle plus-value à la clé, vous aurez deux types de réactions :

N°1 – Ceux qui vont faire le mort. Car ils vous avaient dis que vous alliez droit dans le mur, alors qu’en fait c’est eux qui se sont plantés.
Un peu comme les « haters » du forum « bulle immobilière » qui m’avaient insulté lorsque j’avais dit en 2011 que j’allais réaliser une plus-value avec l’appartement dans le 18e arrondissement.
Je n’ai jamais eu de nouvelles de ces gens-là.
Ils doivent sûrement encore être en train d’attendre que l’immobilier se casse la figure pour investir.

N°2 – Ceux qui vont vous dire « je le savais ». Et même d’autres « je te l’avais dis » (oui il y en a qui osent).

« Arf, je voulais le faire, mais je devais promener mon chien, donc j’avais pas eu le temps de signer tu vois »

Je crois en ce projet
Je ne demande la confirmation ou le soutien de personne.

Je pense gagner du gros argent avec. Je vous donnerai des nouvelles d’ici quelques mois.

Si jamais le contraire se produit, j’assumerai ma perte. Tous mes œufs ne sont pas dans le même panier. Tous les œufs ne sont même pas sur les mêmes continents 😉

Ne faites jamais de spéculation

Je tiens à vous alerter sur la spéculation.

Je n’en fais jamais.

Je snif une irrégularité de marché et je m’engouffre dedans.

Ainsi, j’ai acheté cette maison (j’ai signé pour le terrain il y a 11 mois déjà) par rapport à ce que ça vaut aujourd’hui. Et surtout pas par rapport à ce que ça pourrait valoir dans 5 ou 10 ans.

Certes, il y a les élections présidentielles entre l’achat du terrain et la remise des clés de la villa. Ça je n’y peux rien.

Mais je l’ai acheté, car les villas voisinent se vendent aujourd’hui à mon prix d’acquisition total. Mais ces villas ont une superficie largement inférieure, 1 chambre de moins et un terrain beaucoup plus petit.

Il y avait une irrégularité à ce moment-là.

Si vous souhaitez acheter une villa sur ce secteur aujourd’hui, c’est trop tard. Enfin, vous pouvez, mais vous allez payer 200 000 € de plus que moi.

Mon occupation depuis une semaine

Rappelez-vous, l’argent dont vous disposez aujourd’hui n’est que le reflet de ce que vous avez fait ces dernières années et ces derniers mois.

Ainsi, cela fait une semaine que je suis concentré à fond et en recherche d’un nouveau terrain pour réaliser une autre opération. Mais cette fois-ci, il s’agit d’une mini opération de promotion en France. Mais là c’est un autre sujet.

Selon moi, vous devriez faire au moins une excellente affaire par an. C’est une bonne fréquence.

Le problème, c’est que ça devient addictif 🙂

Du gros argent avec l’achat revente

Mon dernier achat revente remonte au mois de décembre dernier. Il s’agissait d’un appartement en Guadeloupe. L’opération s’est soldée par une petite plus-value de 9000 € nette.

Il y a un mois j’ai failli revendre un bien que j’ai en portefeuille à Pontoise (Val d’Oise en Ile de France).

Finalement, je l’ai remis en location. C’est un simple travail d’arbitrage que vous ferez vous même en fonction de vos choix et feeling personnels.

Si vous souhaitez en savoir plus au sujet de ce type d’investissement immobilier, avec notamment :

– Quels types de biens viser (6 stratégies)
– Quels types de biens ne surtout pas viser
– Comment bien acheter
– Comment bien vendre
– Le cycle de vie complet d’un achat revente
– Comment ne pas se faire requalifier en tant que marchand de bien
– La stratégie long terme à adopter
– l’étude de cas complet de l’appartement de Guadeloupe à 9000 € net
– …

Alors vous pouvez jeter un coup d’œil à mon programme le plus récent :

Du « GROS argent » avec l’ACHAT REVENTE : Se lancer dans les achats reventes avec succès (de 9000 € à 54 000 € de plus-values nettes)

Cliquez ici pour découvrir le programme : Du Gros Argent avec l’Achat Revente