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Création d’une SCI, condition pour pouvoir investir en immobilier ?

La création d’une SCI offre de nombreux avantages aux investisseurs qui souhaitent détenir ou acheter un bien à plusieurs. Elle peut réunir deux ou plusieurs bailleurs autour d’un même patrimoine immobilier avec des conditions de gestion très optimales. La question qui se pose est de savoir si sa création reste la seule condition pour investir dans l’immobilier. Cet article se propose de répondre à cette problématique à travers les nombreux avantages offerts par la SCI aux bailleurs. Vous y découvrirez également les risques qu’elle porte et des astuces pour s’en prémunir.

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

Une société civile immobilière ou SCI est une structure constituée au moins de deux personnes. Chacune d’elle dispose d’un statut d’associé, ce qui permet aux partenaires de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier se légalise au nom de la SCI et chaque investisseur perçoit ses retours sur investissements selon ses apports.

À l’instar de toute société, la SCI se base aussi sur des statuts qui régissent son fonctionnement. En effet, les parties en action doivent au préalable définir les modalités de prise de décision à l’unanimité ou à la majorité simple. Ils doivent également attribuer un rôle à chaque individu à partir de l’actionnaire majoritaire. Cependant, certaines agences immobilières désignent un gérant chargé de la gestion courante du ou des biens immobiliers détenus par la société civile immobilière. Celui-ci n’aura pas à engager des convenances auprès des autres actionnaires pour la prise des décisions.

Pourquoi créer une SCI ?

La création d’une société civile immobilière ou SCI peut s’avérer très importante lorsqu’il s’agit d’acquérir un bien à plusieurs. Elle offre de nombreux avantages dans la gérance des biens immobiliers détenus par une tierce personne. Voici les coups de pouce qu’une SCI peut apporter à votre investissement immobilier.

Constituer un patrimoine à plusieurs et effectuer une cogérance

La constitution de la SCI permet d’acheter des biens à plusieurs. Grâce à sa constitution, le gérant de l’agence dispose du monopole pour acquérir des patrimoines sans subir des contraintes juridiques. Celui-ci devra repartir le prix d’achat du bien immobilier en portions équivalentes aux parts sociales du capital de la société civile immobilière.

De plus, les agences immobilières peuvent bénéficier de plusieurs compétences grâce à la constitution de la SCI. Son mécanisme de gestion et la possibilité d’attribuer des rôles administratifs à chaque associé facilitent la gestion de la société. Les mandats donnés aux différents acteurs de la société par ses administrateurs principaux simplifient donc sa cogérance.

Faciliter la transmission du patrimoine

Les copropriétaires d’un bien immobilier n’ont pas de la facilité à le transmettre à leurs ayants droit. Il en est de même pour les attributions à d’autres entités, car cela nécessite l’accord unanime des autres investisseurs. Dans le cas contraire, il faudra que vous procédiez à l’évaluation de votre part dans l’indivision et la valeur totale du patrimoine en question. Toutes ces procédures à engager pour diviser un bien immobilier à plusieurs paraissent très complexes.

Pour la SCI, les droits de tous les bailleurs sont représentés par des parts sociales. Ces valeurs mobilières facilitent la cession des parts de la société civile immobilière selon les actions de chaque bailleur. Cela facilite la transmission du bien immobilier aux ayants droit. Cependant, toutes les conditions de répartition doivent figurer sur le statut de la SCI.

Protéger les biens immobiliers contre l’indivision

Le décès d’un bailleur entraîne souvent des désaccords entre ses héritiers. Ceci peut donner naissance à des problèmes de gestion des patrimoines hérités et parfois des blocages préjudiciables. En effet, ces individus sont des propriétaires indivis. Dans ces conditions, l’usage d’une SCI pourra faciliter la gestion du ou des biens et éviter les éventuels blocages. En effet, avec les règles qui régissent les SCI en France, chaque successeur aura des parts comme héritage.

Par ailleurs, la gestion des parts devient encore plus facile lorsque tous les associés sont d’une même famille. Dans ce cas, ils peuvent envisager une SCI familiale et prendre part à tous les avantages qui l’accompagnent. Notez aussi que ces sociétés séparent la nue-propriété de l’usufruit à l’aide d’un démembrement de propriété. Elles protègent mieux les biens immobiliers et facilitent la succession.

Il existe de nombreux autres avantages comme :

  • l’accès à des financements bancaires plus attrayants ;
  • la réduction des charges financières causées par la gestion des immeubles ;
  • la possibilité de financer la création de la SCI en partant de 0, etc.

En un mot, une société civile immobilière ou SCI facilite la gestion d’un patrimoine acquis à plusieurs. Sa création permet de prendre part à de nombreux autres avantages comme exposé ci-dessus.

Société civile immobilière : les risques liés à cet investissement

Malgré ses nombreux avantages, la SCI présente également des risques dont il faut prendre connaissance avant d’y investir. En voici quelques-uns.

Le risque d’impayé

L’immobilier locatif est un sous-secteur porteur de fruits, mais aussi bourré de risques. Le bailleur peut se trouver en difficulté lorsque les locataires ne s’acquittent pas de leurs loyers comme signé dans le bail locatif. En France par exemple, les locataires sont assurés et jouissent d’une large protection vis-à-vis de la loi. Cela met les bailleurs en difficulté en cas de loyers impayés et les oblige à opter pour une longue procédure parfois très coûteuse. Aucun propriétaire ou gérant de biens immobiliers n’a le droit de mettre son locataire dehors, même si celui-ci ne respecte pas sa part du contrat.

En tant que gérant d’une SCI, assurez-vous donc de collaborer avec des locataires qui présentent des dossiers complets. Veillez aussi à percevoir vos dépôts de garantie et de caution avant de signer le bail avec un locataire. Mais ne paniquez pas ! Il existe aussi des offres d’assurance qui protègent les bailleurs. Elles peuvent revenir très chères, mais valent la peine, car elles vous défendent en cas de malentendus avec le locataire.

Les vacances locatives

L’investissement immobilier n’est pas toujours rentable. En effet, vous aurez à faire face à des périodes de vacance locative où aucun locataire n’occupe vos biens locatifs. Ces cas surviennent souvent lorsque le patrimoine perd sa belle présentation ou se situe dans une zone peu développée. Dans les SCI, les investisseurs ont du mal à gérer ces périodes de crise et risquent même de s’endetter.

Prémunissez-vous donc de ces deux risques pour ne pas laisser votre SCI dans la faillite. Commencez par être très sélectif sur les types de biens à promouvoir. Vos bénéfices ou retours sur investissement en dépendent.

Créer une SCI : quelle est la procédure à suivre ?

Comme toute entreprise, la mise en place d’une société civile immobilière exige aussi des étapes de création. Tout d’abord, vous devrez vous associer à vos futurs partenaires pour définir la charte de l’agence. Elle constitue l’ensemble des règles qui doivent régir l’entreprise pour une bonne marche des activités. Chaque pays dispose des mentions obligatoires et d’un certain nombre de formalismes à respecter. À vous de les adopter selon la situation géographique de la SCI.

Après la rédaction des statuts de la SCI, vous devrez déposer le capital auprès de votre banque. Ce montant vous sera attribué selon les charges de la future entreprise et le type de bien dans lequel elle se spécialise. Les frais ne doivent pas venir d’un seul investisseur. Tous les actionnaires doivent se mettre ensemble et donner leur part. Vous allez ensuite :

  • publier un avis de création dans un JAL ;
  • constituer le dossier à déposer au greffe ;
  • remplir le formulaire M0 (Cerfa n°13958*02) si vous êtes en France.

Une fois que toutes ces conditions seront réunies, vous pourrez lancer votre SCI en toute liberté.

En résumé, créer une SCI n’est pas la seule condition pour investir en immobilier. Il s’impose surtout lorsque l’investissement inclut plusieurs bailleurs pour un même bien immobilier. En un mot, la SCI offre une certaine facilité dans la gestion des patrimoines achetés à plusieurs et permet de mieux gérer les retours sur investissement.

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Cédric Annicette

Depuis 2006, je partage mon expérience sur l’investissement, l’entrepreneuriat et le développement personnel. Devenu indépendant financièrement en 2011, et millionnaire en 2014, j’organise des séminaires ayant regroupés plus de 3000 personnes. J’ai créé plusieurs formations pour accompagner les personnes débutantes ou expérimentées dans les 4 piliers d’enrichissements que sont : l’immobilier, le business internet, le business classique et la bourse. Cliquez ici pour en savoir plus sur mon parcours

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