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Héritage, succession, immobilier : comment ça marche ?

Après la mort d’une personne laissant des biens immobiliers, il est important de procéder au partage de ces biens. Cependant, ce processus de succession n’est pas toujours facile. Lisez les lignes suivantes de cet article pour savoir comment procéder après un héritage.

L’héritage immobilier : comment cela se passe-t-il ?

La procédure à suivre pour hériter d’un bien reste identique à celle de toute succession. Toutefois, lorsque l’héritage concerné comprend une maison ou un appartement, retenez que ce cas est complexe. En effet, en cas d’héritage de maison, la liquidation doit nécessairement être réalisée par un notaire. C’est à ce dernier de réaliser les différents actes légaux nécessaires. Le processus comprend quatre étapes :

Rédaction de l’acte de notoriété

Comme son nom l’indique, l’acte de notoriété est le tout premier document qui montre les personnes désignées pour accueillir la succession. Le notaire devra, pour l’établir, consulter les documents relatifs à la famille ainsi que le fichier central des dispositions de dernières volontés. Les documents familiaux comprennent le livret de famille, le jugement de divorce s’il y a lieu, le testament et autres.

Bilan du patrimoine

Le bilan du patrimoine n’est rien d’autre qu’un inventaire. Il liste la totalité des biens du patrimoine du défunt et établit sa valeur.

Déclaration de succession

C’est un document qui est déposé auprès de l’administration fiscale. Il permet d’établir l’actif net imposable qui revient à chacun des héritiers. Il est utilisé comme base pour calculer les droits de succession et se doit d’être établi au plus tard 6 mois après le décès.

Partage des biens

À ce stade, les héritiers auront à choisir la façon dont ils souhaitent répartir les biens immobiliers. Cependant, la répartition doit être conforme à la part qui leur a été attribuée dans la déclaration de succession.

Succession immobilière : que devrez-vous retenir ?

Le déroulement d’une succession immobilière peut donner lieu à de nombreux événements. Toutefois, ce qui se passera dépend des prédispositions prises par le défunt, de la situation familiale ou des héritiers choisis. Quoi qu’il en soit, peu importe la forme que prend la succession, les héritiers doivent s’adresser à un notaire. Dans le cas d’une succession immobilière, plusieurs cas peuvent se présenter :

La solution par défaut : l’indivision

Dans le cas présent, l’objectif est de léguer le bien aux héritiers collectivement dans le respect de la part de chaque personne. Partons du principe que deux enfants reçoivent un héritage en succession par indivision la propriété appartenant à leur parent. L’indivision est utilisée pour dire que le bien appartient à tous les héritiers. Dans le cadre de la succession, ils doivent avoir chacun 50 % des biens. Cette situation ne profite pas nécessairement aux héritiers.

En effet, ces derniers ne peuvent pas disposer de leurs biens comme ils le souhaitent. En réalité, aucune partie ne peut décider de vendre le bien sans le consentement de l’autre partie. De même, pour ce qui est d’une mise en location ou des travaux, c’est pareil. Le consentement des deux tiers des héritiers est obligatoire.

Néanmoins, les héritiers ont la possibilité de se mettre d’accord avec le notaire pour laisser l’indivision. Par conséquent, ils doivent choisir de partager les biens à l’amiable. À cet effet, il faut former des lots ayant la même valeur et faire accepter leur répartition par tous les héritiers.

Il convient de noter que si les héritiers se retrouvent la plupart du temps en indivision, cela tient à une seule raison. Celui-ci résulte de leur incapacité à se mettre d’accord dans la constitution de ces biens. D’autre part, il est également possible que le conjoint de la personne décédée soit encore vivant et choisisse la conservation de l’usufruit. Dans ce cas, il lègue alors à ses héritiers la nue-propriété des biens en parts égales.

Un testament qui stipule comment diviser les biens

Le partage se fait le plus souvent par indivision dans le cas où la personne décédée n’a pas précisé dans son testament quels lots devaient être distribués à ses héritiers. S’il y a le testament, les biens du défunt seront distribués en tenant compte des dernières volontés du défunt. Toutefois, l’existence d’un testament ne permet pas de disposer de ses biens à sa guise. À vrai dire, cela ne doit pas affecter les héritiers qui ont un droit de réserve.

Il faut souligner qu’un héritier particulier a également la possibilité de reprendre un bien. Dans cette situation, il faudra procéder à une estimation immobilière afin de déterminer la valeur vénale de la maison ou de l’appartement. Néanmoins, il faut que le prix soit juste afin de ne pas compromettre les impôts que doivent payer les héritiers au fisc.

Le notaire peut procéder à l’estimation du prix. Toutefois, un héritier a également la possibilité de demander des renseignements auprès d’autres sources afin d’avoir la certitude que le prix demandé est juste. Si nécessaire, certains sites Internet peuvent être consultés pour se faire une idée plus précise de votre situation.

Comment fonctionnent les droits de succession immobilière (après l’héritage) ?

Tout d’abord, il faut savoir que le décès d’une personne entraîne une évaluation de sa succession. Sur la base de cette évaluation, la succession et les droits de succession sont calculés. Les droits de succession sont l’impôt prélevé par l’administration fiscale. 

Pour calculer les droits de succession d’un bien immobilier, il faut suivre plusieurs étapes. Il est important de savoir que les droits de succession sont basés sur les titres de propriété et sur la valeur vénale de chacun des biens. Il faut donc commencer par lister tous les biens qui composent le patrimoine du défunt. Ensuite, vous devez y soustraire les dettes pour déterminer ce qui revient aux héritiers. Un barème fiscal est appliqué sur la part de la succession après l’abattement.  

Pour la maison reçue en héritage après le décès des deux parents, le droit de succession se calcule en tenant compte de plusieurs frais. Ce sont les frais de déclaration. Ils sont à payer par les héritiers et regroupent :

  • les frais de notaire répondant à un barème ;
  • l’état hypothécaire ;
  • la taxe foncière ;
  • les honoraires éventuels.

Une fois les calculs faits, il est temps de passer à l’acte de partage encore appelé état liquidatif. Il désigne la manière dont la succession doit être répartie entre les héritiers. Après cela, on applique les exonérations et abattements.

Les exonérations et déductions de l’héritage

Pour annoncer les droits de succession sur un bien immobilier, le notaire applique d’abord les exonérations et les déductions. En effet, ces derniers permettent de réduire son impôt d’héritage. À cette fin, on procède à un abattement de 20 %. Cette possibilité existe dans le cas où le conjoint qui est en vie ou d’autres membres de la famille résideraient dans le logement faisant l’objet de la succession.

À la suite du partage des biens issus d’un démembrement, une exonération totale est accordée à la personne qui bénéficie de la nue-propriété. Autrement dit, cette personne ne paiera pas d’impôt sur la propriété acquise. Pour calculer les droits de succession, les abattements légaux sont appliqués par le notaire en fonction du degré de parenté. Le montant maximal est plafonné à 100 000 euros pour un enfant. Toutefois, dans le cas d’un frère ou d’une sœur, la valeur applicable est de 15 932 euros pour les membres de la famille.

Après avoir appliqué les abattements et les exonérations, on ajoute les droits de succession en tenant compte du lien de parenté et le montant de la succession. Par la suite, on fait un total afin de déterminer précisément le montant du droit de succession que le notaire réclamera.

Quels sont les ordres des héritiers et le barème des droits dans une succession ou d’un héritage ?

La répartition de l’héritage d’une succession est un sujet sensible. En l’absence d’un testament, la loi se charge de déterminer les héritiers. C’est ce qu’on appelle la dévolution légale. En revanche, au moment de la rédaction d’un testament, on connaît déjà les personnes qui vont hériter. Toutefois, on ne peut pas déshériter les enfants ou, éventuellement, le conjoint.

Lorsque le défunt n’a pas fait un testament

Lorsque la personne décédée n’a pas rédigé un testament ou prévu une succession à ses derniers vivants, la loi devra s’en charger. Elle définit qui héritera des biens. Dans ce cas, l’on parle de dévolution légale.

Lorsque la personne décédée était célibataire 

En pareil cas, les héritiers sont répartis par la loi en quatre ordres, qui doivent refléter les affinités avec la personne décédée. Selon le principe, les héritiers d’un certain ordre sont prioritaires par rapport à ceux d’un ordre ultérieur.

Il faut rappeler que dans chaque ordre, on classe les héritiers en fonction de la proximité qu’ils ont avec la personne décédée. Il s’agit en fait du nombre de générations qui sépare le défunt de ses héritiers. Voici ces ordres :

  • Premier ordre : les enfants ou petits-enfants. L’intégralité de la succession revient aux enfants du défunt si ce dernier n’a que des enfants. Dans le cas où ils seraient décédés, cela revient à leurs descendants ;
  • Deuxième ordre : peut être représenté par les parents, les frères et sœurs ou leurs enfants ;
  • Troisième ordre : les grands-parents, arrière-grands-parents ;
  • Quatrième ordre : il est possible pour les cousins, tantes et oncles d’hériter. C’est seulement lorsqu’il n’y a pas des héritiers des trois premiers ordres que cet ordre est possible.

Par contre, si la personne défunte n’avait pas des enfants, de parents ou de frères et sœurs, ses biens sont divisés équitablement. Une partie est destinée à la famille paternelle et l’autre à la famille maternelle.

Lors d’un héritage, que faire pour que les frais de succession soient réduits ?

Les frais de succession suite à un héritage peuvent être réduits d’un point de vue fiscal si vous trouvez qu’ils sont considérables. Vous pouvez faire :

  • une donation aux parents pendant qu’ils sont vivants ;
  • un démembrement en conservant l’usufruit et en transmettant la nue-propriété ;
  • l’hébergement du bien dans une société immobilière qui permet un abattement de 15 % sur le montant de la valeur transmise ;
  • mettre en place un contrat d’assurance vie.

Il faut noter que l’étape de la succession est compliquée. Le mieux pour vous est de vous y préparer. Et pour cela, vous devez comprendre son fonctionnement ou prendre vos dispositions pour aider les héritiers à franchir ce pas. Par ailleurs, il faut savoir qu’un héritage ne comprend pas que les biens du défunt. Cela inclut également ses dettes. Il est cependant possible de ne pas les accepter.

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Cédric Annicette

Cédric Annicette

Depuis 2006, je partage mon expérience sur l’investissement, l’entrepreneuriat et le développement personnel. Devenu indépendant financièrement en 2011, et millionnaire en 2014, j’organise des séminaires ayant regroupés plus de 3000 personnes. J’ai créé plusieurs formations pour accompagner les personnes débutantes ou expérimentées dans les 4 piliers d’enrichissements que sont : l’immobilier, le business internet, le business classique et la bourse. Cliquez ici pour en savoir plus sur mon parcours

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