Une Société civile immobilière (SCI) est une société qui n’exerce pas d’activité commerciale au sens du Code de commerce.
Elle est donc transparente. Si une société civile exerce une activité commerciale, telle que la location d’un bien meublé, elle perdra son statut et sera soumise au régime de l’impôt sur les sociétés.
La SCI possède et gère des actifs et peut acheter, posséder et louer des biens immobiliers non meublés. En tant que société civile, la SCI bénéficie d’un régime juridique particulier, mais reste soumise à l’impôt sur le revenu.
Les actionnaires d’une SCI sont personnellement tenus de supporter les pertes de la société proportionnellement à leur participation. Il n’y a pas de condition de capital minimum.
Découvrez comment fonctionne une Société civile immobilière et quels sont les avantages.
Comment fonctionne une SCI immobilière ?
Deux ou plusieurs associés sont nécessaires pour une SCI. lIs sont gérés par un ou plusieurs personnes physiques (gérants) avec leurs pouvoirs définis dans les statuts.
Les décisions capitales et fondamentales sont prises par les actionnaires en Assemblée Générale. Cela se fait conformément aux règles de « majorité » énoncées dans les Statuts.
Les actions peuvent être cédées à un autre actionnaire ou à un tiers, sous réserve de l’approbation des actionnaires restants et selon les règles fixées par les statuts. Toutefois, les statuts peuvent dispenser de l’approbation en cas de transfert d’actions aux actionnaires existants ou à un conjoint, par exemple.
Les transferts d’actions aux enfants ne nécessitent pas l’approbation des actionnaires, sauf disposition contraire des statuts.
Si vous souhaitez que votre notaire crée une SCI immobilière, les honoraires du notaire (y compris les débours) seront probablement de l’ordre de 3 à 4 000 €. Lors de la constitution, divers documents doivent être déposés auprès du registre des sociétés.
Statut de la SCI
Celles-ci comprennent les détails de la SCI et de son fonctionnement. Les statuts (y compris le nom et l’adresse du siège social) et les détails du ou des gérants, des actionnaires et de leur actionnariat.
Une SCI enregistrée est tenue de tenir une assemblée annuelle des actionnaires. Les formalités de convocation et la procédure sont précisées dans les statuts. Si la SCI est financée par des prêts d’actionnaires, les dettes doivent être formellement inscrites dans les comptes.
Les actionnaires doivent verser une somme d’argent qui sert à couvrir les frais de rénovation. Mais aussi d’entretien général et de fonctionnement directement sur le compte privé de la SCI.
Par la suite, cela devrait être utilisé pour payer les factures des fournisseurs. Ils devront être adressées à la SCI et enregistrées dans les comptes annuels de la SCI.
SCI et fiscalité
La SCI doit déposer une déclaration de revenus annuelle pour tous les revenus qu’elle a perçus.
Comme la société est fiscalement transparente, le revenu est imposé entre les mains des actionnaires qui peuvent déduire les intérêts payés sur un prêt contracté pour acheter la propriété.
Une SCI qui détient des biens immobiliers doit déposer une déclaration mentionnant l’identité des actionnaires détenant plus d’ 1 % du capital social ou s’engager à fournir cette information à l’administration fiscale sur demande.
A défaut, la SCI doit s’acquitter d’une taxe annuelle fixée à 3% de la valeur vénale actuelle du bien.
S’il n’est pas obligatoire d’avoir un gérant résident français pour une SCI, il est recommandé d’en assurer la bonne gestion.
A minima, il est recommandé que les assemblées annuelles de la société soient tenues et documentées.
De même, s’il n’est pas obligatoire de remplir des comptes annuels pour une SCI, cela est conseillé.
Quels sont les avantages d’une SCI ?
S’affranchir des lois de succession
Historiquement, pour les acquéreurs, la principale raison d’acheter un bien immobilier par l’intermédiaire d’une SCI était d’éviter l’application des règles d’héritage réservataire selon lesquelles une certaine proportion de leurs biens doivent, de par la loi, passer à leurs enfants.
En d’autres termes, il convenait aux clients éloignés d’un ou plusieurs de leurs enfants et qui souhaitaient avoir la liberté de ne leur laisser aucune part de leur propriété.
C’était aussi une option appropriée pour ceux qui souhaitaient en premier lieu léguer les biens à leur conjoint survivant, reportant ainsi les droits de succession de leurs enfants sur les biens jusqu’au décès du deuxième conjoint.
La SCI vous apporte une protection juridique et un allègement successoral
Un autre avantage qu’offre une SCI est de pouvoir protéger le patrimoine de chaque associé.
Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés, elle est dotée d’une personnalité morale et d’un patrimoine différent de celui d’une personne physique. La SCI est l’unique propriétaire du bien.
Ainsi, en cas de litige, les créanciers se retourneront d’abord contre l’entreprise. Si leur action s’avère infructueuse, ils peuvent alors se retourner contre les associés de cette SCI.
Seules les actions peuvent être saisies par les créanciers dans le cadre d’une SCI. De plus, il est difficile pour les créanciers de vendre les parts d’une autre SCI associée ou de connaître l’étendue de leur patrimoine.
En effet, les associés d’une SCI ont une responsabilité indéfinie en fonction de leur participation au capital social de cette dernière, mais ne sont pas solidaires. Cela signifie que les créanciers doivent agir contre chaque associé de façon indépendante, pour engager leur responsabilité propre.
La SCI permet aussi aux parents de transmettre leur bien à leurs enfants tout en gardant la gestion de la propriété s’ils le souhaitent. Ils donnent simplement leurs parts de la société à leurs descendants. Lorsque les parents et les enfants ou les descendants d’une même famille sont associés dans une SCI, on parle de création d’une SCI familiale.
La SCI aide à obtenir des financements pour les investisseurs
La SCI permet de réaliser des investissements immobiliers, ce qui peut faciliter l’obtention de financements. Il peut en effet être destiné, par exemple, à la location.
La SCI permet des avantages fiscaux. Les transferts de biens immobiliers sont généralement soumis à l’impôt sur les plus-values, à des déductions fiscales basées sur la durée de propriété et à une exonération fiscale totale après 22 et 30 ans de cotisations sociales.
Pour la cession de parts de SCI, la durée de conservation est calculée à compter de la date de souscription des parts et non à compter de la date d’entrée du bien dans la SCI. De plus, le transfert d’actions est plus simple que la vente d’un immeuble qui doit être notarié en termes réels.
Si vous êtes chef d’entreprise, vous pouvez également utiliser la SCI pour acquérir les biens immobiliers nécessaires à vos activités. La SCI percevra les loyers en déduisant les loyers payés. Le dispositif vous permet également de distribuer des parts SCI à vos enfants sans être dans votre entreprise. Aussi, les créanciers de votre société ne pourront pas attaquer la SCI, le bien immobilier est donc protégé en cas de litige.
Utilisation professionnelle d’une SCI
Il peut y avoir des avantages fiscaux et autres à utiliser une SCI en conjonction avec une entreprise, mais il peut aussi y avoir des inconvénients fiscaux importants !
Les avantages peuvent intervenir lorsque le bien professionnel est détenu par une SCI à qui l’entreprise verse alors un loyer.
Si le bien professionnel est acquis au moyen d’un crédit immobilier, les versements hypothécaires peuvent être imputés sur les loyers, réduisant ainsi (voire supprimant) l’assujettissement à l’impôt sur le revenu de la SCI.
Cette pratique n’est pas rare, mais attention, un loyer déraisonnable peut ne pas être accepté par le fisc français.
En cas de cession ultérieure du fonds de commerce, il peut être possible de conserver ensuite la propriété du bien dont seraient perçus les revenus locatifs.
Cependant, l’un des inconvénients est que si le bien a été amorti dans l’entreprise, il existe un risque de création d’une plus-value à la charge de l’entreprise lors du transfert du bien à la SCI.
Comment sont taxés vos revenus ?
Impôt sur le revenu français
En matière d’impôt sur le revenu, le principe de « transparence fiscale » s’applique aux SCI familiales, de sorte que les propriétaires de SCI sont imposés en tant que personnes physiques.
Si vous louez le bien de manière occasionnelle (non meublée), vous serez redevable de l’impôt sur le revenu dans la partie des revenus locatifs auxquels vous avez droit. Vous déclarez ces revenus (revenus fonciers) sur votre déclaration d’impôt sur le revenu.
Les actionnaires de la société qui se sont endettés pour financer l’acquisition du bien peuvent obtenir une réduction d’impôt sur leur assujettissement personnel à l’impôt sur le revenu français, à condition que le bien soit leur résidence principale. L’allégement fiscal ne serait pas accordé à l’entreprise elle-même.
L’un des inconvénients fiscaux de la détention d’un bien immobilier au travers d’une SCI est que les propriétaires ne bénéficient pas de la détaxe sur les travaux réalisés sur le bien. Ainsi, si vous étiez résident et que vous vouliez bénéficier du crédit d’impôt disponible pour la réalisation (par exemple) de travaux d’efficacité énergétique, vous ne pourriez pas le faire si le bien était détenu par une SCI.
Impôt sur les plus-values
Une SCI ne peut être utilisée dans le but exprès d’acheter et de vendre un bien immobilier, l’objet fondamental d’une SCI étant la gestion du patrimoine familial.
Bien entendu, rien ne vous empêche de vendre le bien à tout moment et si vous avez décidé de le faire, les règles d’application de l’impôt sur les plus-values pour une SCI sont globalement les mêmes que celles pour les particuliers, à condition que la SCI n’ait pas opté être taxé par l’impôt sur les sociétés.
Toutefois, il n’y a pas d’assujettissement à l’impôt sur la plus-value en cas de vente du bien immobilier ou la vente des parts, si le bien est votre résidence principale.
Lorsque la propriété n’est pas votre résidence principale, il existe une exonération dégressive sur 30 ans de propriété, que ce soit pour la vente de la propriété ou des actions de la société.
Dans les deux cas, la vente de la propriété ou des actions entraînera un droit de timbre (environ 5%), bien qu’à un taux légèrement inférieur pour la vente d’actions.
Si vous détenez le bien depuis moins de 30 ans et qu’il ne s’agit pas de votre résidence principale, il peut être possible d’échapper ou de réduire l’assujettissement à l’impôt sur les plus-values en vendant la société elle-même (avec le bien en elle), plutôt que simplement la vente de la propriété, puis la dissolution de la société.
Cela peut se produire lorsque le capital social de la société n’est pas supérieur au prix de vente. Dans ce cas aucune plus-value en ressort !
Autrement, si vous détenez les actions depuis au moins 30 ans et la propriété depuis moins longtemps, la vente des actions avec la propriété vous offre une exonération de l’impôt sur les plus-values. C’est pourquoi il est souvent judicieux de conserver un SCI pour plusieurs propriétés successives.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Cet impôt remplace l’impôt sur la fortune (ISF).
Il s’applique également sur les bien immobiliers, donc les parts détenues concernant une SCI immobilière.
Son calcul est réalisé comme suit :
- Une estimation de la valeur du ou des bien(s) est faite en fonction du marché au 1er janvier de l’année concernée ;
- Une estimation du prix des parts sociales est réalisée ;
- Le coefficient de composition immobilière est appliquée
Sachez que le nombre de parts que vous détenez dans la Société civile immobilière est pris en compte. Les biens professionnels ne sont pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière.
Cet impôt est dû lorsque votre patrimoine immobilier a une valeur supérieure à 1,3 million d’euros.
L’acquisition de biens immobiliers à travers une Société civile immobilière offre beaucoup d’avantages, notamment fiscaux et en termes de succession.
C’est un excellent moyen d’optimiser votre argent et de vous assurer que ce dernier est bien (mieux) protégé pour votre avenir et celui de vos enfants.
Je vous invite à télécharger le guide : Ce que vous n’apprenez pas à l’école.
