Depuis 10 ans, plus de 15 000 personnes m’ont fait confiance pour les aider à développer des revenus alternatifs. J’ai une question à vous poser, voulez-vous des revenus alternatifs ?
Voici l’interview de Ralph qui nous explique comment il a acheté 40 appartements.
A la fin de la vidéo il nous donne un très bon conseil pour bien commencer à investir dans l’immobilier.
PS : Ralph nous dévoile également quel cashflow mensuel il dégage chaque mois grâce à son immobilier. Dites-mois dans les commentaires ce que vous feriez avec une telle entrée d’argent mensuelle totalement passive ?
Depuis 10 ans, plus de 15 000 personnes m’ont fait confiance pour les aider à développer des revenus alternatifs.
J’ai une question à vous poser, voulez-vous des revenus alternatifs ?
Voici la deuxième partie de l’article où les défis et limites vont être mise à rude épreuve sur le marché immobilier. Défis
Avantages et défis de la blockchain en immobilier : sécurité accrue, investissement démocratisé, réglementation en évolution.
L’immobilier, secteur traditionnel et pilier de l’économie mondiale, connaît une transformation radicale sous l’impulsion des avancées technologiques. De la réalité virtuelle à
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Laissez-nous vous apprendre ce que vous n’avez pas appris à l’école à propos de l’argent.
73 réflexions au sujet de “Interview de Ralph « J’ai acheté 40 appartements »”
Même avec 10 k par mois de rente, je continuerai de développer mon patrimoine et d’investir, comme tu le sais déjà toi même, une fois que l’on prend une bonne habitude il est difficile de s’en défaire 🙂
40 appartements ! C’est vraiment énorme !
J’ai hâte de regarder la vidéo ce soir pour voir comment il à fait !
A l’arrache mais le son est plutôt correct, on sent tout de même que tu es un peu juste à la relance mais les sous-titres rattrapent le tout.
Pas con son conseil, c’est vrai que plus ça bouge plus le bien est dégradé donc plus de frais.
10000 $ mensuel c’est correct… en même temps je pense que c’est du brut hors charges, impôts…
Allez, je vais faire mon chieur: dans les sous-titres « rantabilité »… rooooooh pô bien et une petite coquille dans la colonne de droite « FOrum ». Comme on dit « Qui aime bien… » 😉
bonjour! perso je fais attention aux idees et astuces et pas trop aux fautres de frappe..etc…On m’avait dit qu’il y avait des personnes qui faisaient attention a cela et je n’y croyais pas..Tu me proyves le contraire…..Si tu allais te promener sur mon site tu laisserais sans doute a ce propos un commentaire de plusieurs pages..!! ;))
Tres interessant =)
Bon apres c’est sur il est le genre de personne a avoir de gros capitaux ( notamment grace a son partnership).
Donc il s’en fiche d’avoir une moyenne rentabilite, puisque meme si il retire 5% de rendements par logements, il en a plusieurs dizaines donc ca rattrape la faible rentabilite.
Mais c’est pas avec 5% de renta sur 1 ou 2 logements qu’on va pouvoir sortir de la ˝rat race˝ en moins de 10 ans…..
P.S : C’est une bonne idee d’aller aux US pour certains seminaires. Ils sont beaucoup plus developpes la bas, on a plus de choix, les intervenants de qualite viennent aussi en masse et ˝ cachent ˝ moins leur reussite qu’en France. Et ainsi, c’est plus simple pour comprendre le ˝ comment˝.
Bonjour. Mais selon toi pourquoi on se cache tellement en France? De quoi a t on peur?
En fait c’est une sorte de cercle vicieux :
Les personnes qui reussissent que l’on nomme souvent de ˝ riches ˝ pour illustrer leur reussite sont souvent catalogues de profiteurs (sur le dos des travailleurs honnetes..),
de personnes aigris qui ˝ maltraitent˝ les gens de l’autre classe, de personnes corrompus etc.
De ce fait, les riches essaient de cacher leur richesse pour ne plus etre ˝ victimes˝ de ces jugements.
Et ainsi, en se cachant ils nourrissent encore plus les prejuges puisqu’on les connait encore moins…
C’est une sorte de cercle vicieux.
La base etant, en gros, le fait que l’on assimile les gens qui reussissent a des gens malhonnetes.
Juste une précision, au Canada, il y a de l’impôt à payer sur les plus value immobilière. Ne croyez pas que c’est si facile à accumuler les sommes. L’impôt est présent. Une seule exception est possible: la résidence personnelle.
Ainsi, si vous habitez dans une maison et que vous la revendez, aucun impôt à payer. Évidemment, le fisc vous regarde. Vous ne pouvez faire ce stratagème à tous les ans. Cela sera considérer comme un revenu d’entreprise et un impôt sera aussi à payer.
Je voulais simplement faire cette précision. Tout de même motivant comme entrevue et on voit que le partenariat peut décupler nos forces.
Comment peut-on s’exposer autant sur une catégorie d’actif, c’est de l’inconscience !
Même si au Canada c’est le bon moment pour investir dans l’immobilier, je trouve qu’acheter 40 appartements est un risque considérable pour un acheteur. Si cet acheteur a autant que la valeur de ses appartements en valeurs mobilières (actions, obligations) alors ok pas de soucis pour lui.
Par contre si ce n’est pas le cas, il prends de gros risques.
Cédric, ne faites pas croire aux gens qu’avec l’immobilier, on gagne à coup sur.
Historiquement c’est absolument faux. Nul besoins de remonter loin dans le temps; regardez ce qui s’est passé aux Etats-Unis ou en Espagne où le prix de l’immobilier à lourdement chuté..
De nombreuses personnes, victimes d’une bulle immobilière se sont retrouvées ruinés, à devoir des montants colossaux à leur banque.
Nous sommes en France au sommet d’une bulle immobilière qui d’ici 10 ans en aura ruiné plus d’un. Cette bulle alimentée par les crédit bancaires a fait monté le prix du m2 à des niveaux démentiels.
Si vous achetez aujourd’hui un bien immobilier en France vous vous exposez à de très gros risques.
Ajoutez à cela chômage (nombre croissant d’impayés pour les proprios), gel des loyers et inflation ; vous êtes sur d’être ruinés dans 10 ans.
Aujourd’hui, je préfère acheter des actions bradées. Dans 10 ans, lorsque l’immobilier aura lourdement chuté en France et que des millions de personnes se seront ruinés, je vendrais mes actions pour acheter de l’immobilier que plus personne ne voudra.
Ignorer les cycles des catégories d’actifs est la plus grosse erreur d’un investisseur. Ne jamais acheter un actif au sommet de sa bulle, préférez les actifs sous-évalués.
A+
Patrick vous faites des grosses erreurs de bases. Quelle importance si la valeur total de ses 40 appartements baisse tant que Ralph génère toujours 10 000€ mensuel? Ralph n’est pas intéressé par le capital gain mais le rendement 🙂
De même vous parlez de « sommet de bulle », comment savoir quand on est au sommet à moins d’être magicien?
Bonjour Cédric,
Je ne pense pas faire une erreur de raisonnement et je m’explique :
Il ne faut pas oublier une chose : le loyer est corrélé au prix du bien, c’est d’ailleurs comme cela que le marché de l’immobilier se régule.
Si l’immobilier s’effondre et que la valeur de votre bien chute de 50% (comme en Espagne ou USA les exemples sont nombreux et même dans les grandes villes) :
Croyez-vous que le loyer que vous ferez payer à votre locataire restera le même? Certainement pas !
1/ Vérifiez les chiffres et vous verrez que le loyer est corrélé au prix du bien
Je peux citer l’exemple de mon cousin qui s’est ruiné avec l’immobilier en Espagne :
En 2007 il emprunte pour acheter 5 appartements neuf à Madrid pour 150 000 € chacun.
A l’époque, il estimait que le loyer serait de 850 € / mois pour chacun des appartement.
A priori un rendement attrayant : (850 x 12) / 150 000 = 6,8% brut !
Il a trouvé 5 bons locataires à partir de 2007. Malheureusement pour lui, la bulle immobilière explose, et la crise économique fait des ravages.
En 2009, 3 des 5 locataires se sont retrouvés au chômage, et ne pouvait plus payer leur loyer. Il a réussi à les expulser au bout de quelques mois mais s’est tout de même retrouvé avec une belle ardoise.. Lorsqu’il a réussi à récupérer ses appartements, figurez-vous que plus personne ne voulait lui racheter (ah bon c’est possible?). Même à 75 000 € l’unité plus personne n’en voulait ! Selon toi Cédric aucun problème il n’a qu’à les relouer ! Et bien figurez-vous qu’à 850 € / mois il n’a pas trouvé de locataire ! Les locataires négociait plutôt autour des 450 € / mois.
Depuis 2009 il a accepté de loger ses locataires pour 450 € / mois, et croyez moi les impayés sont nombreux (situation économique dramatique).
Globalement il perçoit aujourd’hui 300€ par mois / appartement soit 1500€ par mois. Par contre il a emprunté 600 000€ à 4,5% sur 25 ans et doit rembourser 4200€ / mois.
Le résultat de toute cette opération est un cashflow mensuel négatif de – 2700€ /mois. L’intégralité du salaire de mon cousin est immédiatement prélevé pour rembourser la banque, et en attendant ses locataires sont logés à un prix imbattable !
Voici ce qui peut arriver lorsque l’on investi au sommet d’une bulle immobilière.
Conclusion pour Cédric :
Voici l’exemple parfait et 100% réel qui contredit votre théorie. Les 10 000€ mensuel de loyer ne sont jamais garantis car le marché des loyers est corrélé avec celui de l’immobilier !
C’est un peu comme l’investisseur qui achète des actions GDF pour le dividende à 8% de rendement. Si l’action GDF chute de 50%, je vous garanti que le dividende baissera d’autant !
Pourquoi nous sommes au sommet d’une bulle ?
C’est simple, et je vais prendre l’exemple de Paris : Aujourd’hui Il est deux fois plus coûteux d’être propriétaire de sa résidence principale que de la louer. Par exemple l’appart que je loue : sur 30 ans d’emprunt je rembourserais 2000 euros par mois pour l’acquérir alors que je paye 1000 euros par mois en étant locataire. La différence de 1000 € que j’économise en étant locataire est investie en actions. Dans 30 ans je serais largement gagnant.
Quand à l’option achat pour louer aujourd’hui : investissez plutôt dans les terres agricoles, vous aurez un meilleur rendement qu’à Paris 😛
Tout cela n’est valable qu’en France. Je ne connais pas la situation du marché de l’immobilier au Canada.
Il faut bien expliquer aux gens qu’il n’existe aucun actif ne pouvant pas perdre de valeur. L’immobilier c’est bien, mais faites attention au timing de votre investissement !
Les loyers sont déterminés par la loi de l’offre et de la demande 🙂
A Paris, il y a beaucoup plus de demandes que d’offres.
Le raisonnement de Patrick se tient. Tu en penses quoi Cédric?
Trés intéressant se que Patrick dit, une réponse de Cédric serait la bien venu pour nous remotiver ! =)
La remarque de patrick est très juste. De plus tant que la valeur du foncier augmente on peut financer de nouveaux biens en hypothéquant une plus value estimé, mais le jour ou ça s’effondre, tout s’écroule et on perd tout (sub prime….)
Je suis convaincu que les loyers vont diminuer (c’est d’ailleurs déjà le cas) et les investisseurs cherchent toujours un rendement plus élevé. En 2008 c’était du 10% minimum, actuellement on cherche au minimum du 13%. Ce qui va provoquer une baisse du prix de l’immobilier.
De temps en temps il faut relire les fables de la Fontaine : la grenouille qui voulait devenir un boeuf
@Cedric
Certes, la loi de l’offre est de la demande s’applique pour les loyers. Mais quand les gens n’ont plus les moyens de louer, ou d’acheter la demande s’aligne sur des loyers moins élevés !
Je vous recommande vivement la lecture de cet article « Ruinés par l’immobilier l’immobilier » :
https://lecercle.lesechos.fr/economie-societe/immobilier/221139908/ruines-limmobilier
@Patrick.
Tant que la demande est supperieur a l’offre il n’y pas de probleme.
Apres il suffit d’etre au courant du marche :
Quand vous avez 10 demandes en 1 mois pour un bien a 250 000 euros.
Vous savez que ca va.
Lorsque vous en aurez plus que 4, vous pourrez vous poser des questions,
En 2007 : 150 000 € l’appart et 850 €/mois ?!
Ils c’est pas fait enculé grave dès le départ votre cousin?
Je suis presque sur qu’il a acheté tout ça dans le neuf?
Oui 5 studios achetés dans le neuf à Madrid en 2007. Lorsqu’il a acheté il pensait faire une bonne affaire !
tout a fait d’accord avec toi et je persiste a dire que son banquier est un tres gros enfoiré.
Patrick a raison en plus à la fin de la semaine c est la fin du monde , CQFD (ralf s est embêté pour rien vu qu il va mourir comme nous tous)
Patrick vous faites partie des fru$trés qui ne sont jamais montés dans le train et qui alimentent les forums en espérant provoquer un mouvement de panique …
( pathétique depuis 2002 vous inondez les commentaires de tous les articles sur l immo (figaro , échos ….) et depuis vous avez tristement vu Paris passer au dessus de 5ke du m² puis 6 / 7 /8
Vous utilisez frigitt, des parallèles simplistes ( Espagne …) pour alimenter vos dires mais ça ne vaut rien
Alors oui l immobilier est en crise en France votre maison à montauban à perdue de sa valeur ( en même temps c était bête de l acheter au prix de Toulouse ), votre résidence secondaire à guerret s est dévalorisée ( cette magnifique passoir énergétique au calme ( un peu trop peut être à 70 km de l autoroute et 12 km du premier emploi)
Oui la France de l immobilier est crise il n y a pas assez de biens à la vente, dans les zones où on en a besoin, et il y en a trop (souvent à des prix stratosphériques) dans les zones où on en a pas besoin
En plus (et je m insulte en disant cela ) les français sont c0ns en période de crise il vont orienter leur épargne vers des valeurs sûres ( comme la bourse : pardon je sors ….) C est bien connu .
Pour connaître 1 peu le marché espagnole , votre cousin à du sérieusement se faire mettre quand il a acheté ( pardon pour l expression) car quoi qu on en dise trouver des bonnes affaires en Espagne même maintenant c est compliqué
Même il y a qques années 150 ke et 850 euros de loyer pour un studio à Madrid (voir ou dans Madrid , mais les news constructions c est plus sur l autoroute qu en hypercentre) on a du lui vendre 1 belle mariée car 850 de loyer sur Madrid pour 1 studio (wharf….)
@ Jeff Si vous avez une solution pour sous traiter la gestion à 3 /4% je suis preneur
Merci pour cette vidéo Cédric je retiens 1 chose le conseil de ralf de la fin pour les investisseurs souhaitant démultiplier les acquisitions est de grande qualité
(acheter à St. Ouen est 2 fois moins cher qu à Paris, mais les loyers ne sont pas 2 fois moins chers ( à méditer)
To be continued
@gibier, pour descendre a 3/4% au lieu des 5/6% habituel, je dirai qu’il faut une bonne relation avec l’agence en charge de la gestion. Je n’ai pas de solution a partager, je suis leur informaticien donc forcément la relation est privilégié.
Plus on a de biens immobiliers, plus on peut rationaliser (mutualiser) les dépenses et automatiser les tâches (mais pour toutes mes activités, j’aime les informatiser au maximum)
@ jeff Oui ok , on peut arriver a descendre à des montants comme ça, néanmoins c’est les honoraires de mise en location, frais de redaction du bail qui coûtent chers, on peut même doubler ce montant là
en regle général c’est 1 demi mois de loyer voir 1 mois de loyer à la charge du proprio ( encore une fois ça se discute )
Si on met tout bout à bout a tarif normal
gestion 5 / 7 %
assurances loyers impayés 2,5 %
Mise en location 5% ( sur la base d’un changement tous les 2 ans)
On est vite à 12 / 13 % ( ce qui bouffe presque 2 mois de loyers par an !!! )
En gros dès qu’on dépasse 5000 euros de loyers mensuels , ca peut valoir le cout de prendre 1 stagiaire a 400 euros par mois pour le faire …..
@gibier (on pourrai peut etre continuer cette discussion par mail, afin de ne pas polluer le blog de cédric)
Je suis d’accord la gestion et l’administration des biens immobiliers peut couter cher et il y a un seuil critique a atteindre afin de descendre les coûts (5/6000 € mensuel)
Gestion : comme je dis souvent, je ne serai rien sans mon assistante (trop important pour confier a un stagiaire). J’investis par ailleurs 500 € chaque année dans le code de notre logiciel immobilier maison ^^.
assurance loyer impayés : j’ai arrêté car au final les assurances pour encaisser il n’y a pas de problème, pour payer c’est autre chose
mise en location : tout dépends de l’emplacement du bien et avec le temps j’aime justement prendre mon temps avant de choisir un nouveau locataire. Cela me permet aussi de faire les travaux de rénovation tranquillement.
en repose aux assurances loyers impayes,elles demarrent au bout de trois mois et pour ma part je n’ai pas de probleme.( foncia melun:77000)
gibier,
je pense que tu noircis un peu le tableau,car sur mes studios,le premier est là depuis 7 ans,le deuxieme 4 ans,le troisieme 3 ans,le quatrieme en recherche(vient de l’acquerir) et qund au cinquieme(pour mars 2013),le locataire en plce est là depuis 4 ans et reconduit son contrat sans aucune difficultés.
le turn over est vrai mais pas dans de grande proportion.
@Gibier
Vous n’avez pas saisi le sens de mes propos. J’ai simplement démontré que le timing lors d’un achat immobilier est important. Vous avez un bon timing, les performances de votre investissement seront remarquables. Vous investissez au sommet d’une bulle vous vous en mordrez les doigts toute votre vie.
Si vous pensez que la France est loin de la situation de l’Espagne et bien tant mieux pour vous… Continuez donc d’acheter des mètres carrés à 10 000 € comme à Paris si vous pensez faire la bonne affaire. N’oubliez pas une chose, si vous ne voyez pas de pigeon, c’est que c’est vous ! L’immobilier aujourd’hui est le jeu des chaises musicales, tant que tout le monde danse aucun soucis ! Le jour où la musique s’arrête le dernier à avoir acheté de l’immobilier se retrouvera sans chaise et l’aura bien dans le ….
Je ne suis jamais entré dans le train de l’immobilier en effet.
Par contre côté placements, j’ai réalisé des plu-value boursière depuis l’ouverture de mon PEA en 1993 qui annualisées sur la préiode 1993-2012 représentent un rendement approchant les 13%. 😛
En seulement 2 ans (entre 1996 et 1998), j’ai crée une entreprise qui depuis 1998 m’a permis de me verser une rémunération de 10 000 € mensuel, et c’est encore le cas aujourd’hui. A une différence près, la société tourne sans moi, je n’y consacre qu’un à deux jours par semaine.
J’ai les 10 000 € mensuel de Ralph et cela ne m’a pris que 2 ans, je n’ai pas le couteau sous la gorge vis à vis de la banque, et j’ai plus de temps libre….
J’utilise mon temps libre pour voyager, faire diverses activités et surtout réussir mes placements (lire les Echos tous les jours est certainement la différence entre quelqu’un comme vous et quelqu’un comme moi…)
Voila pourquoi votre critique me fait rire cher Gibier, je ne suis absolument pas l’aigri que vous décrivez mais plutôt l’investisseur qui prends un certain recul sur les choses.
Croyez-moi il est beaucoup plus rapide et pérenne de s’enrichir par l’entrepreneuriat que par la location de places de parking, ou d’appartements (achetés trop cher en plus). Quand à l’achat d’actions en visant le dividende c’est une approche très naïve de la bourse, que nous pourrions qualifier d’amateurisme tout simplement.
Gibier si vous pensez que l’immobilier français ne peut que monter et que vous achetez maintenant, préparez-vous à travailler toute votre vie comme un acharné pour rembourser votre banque 🙂
On m’attaque, je reponds
tout a fait d’accord avec toi.
désolé patrick,mais ton cousin eet absolument idiot(je n’ai pas trouvé d’autre mot),car avant d’acheter tout et n’importe quoi,il faut savoir une seule et unique chose:sa capacité de remboursement en cas de pepins.
je pense qu’il a eu les yeux plus gros que le ventre et n’ a vu que du bénéfice potentiel sans se soucier des événements éventuels.
qui plus est son banquier est un salaud car il se devait de le mettre en garde.
sans rancune et a plus tard.
Bonjour Patrick,
Le fil de la conversation est vieux mais au cas où…
Quelle est votre activité professionnelle?
Cela m’interesse une entrepris eprofitable comme la vôtre…
Merci
oui bien sur c’est top celui qui dit le contraire…Moi je commencerai par un mini tour du monde (les pays que j’aimerai voir et la liste est longue), en placer une partie en assurance vie mais bon facile à dire apres avec tout cette rentrée d’argent c’est sur il doit y avoir de meilleurs plans juste prendre son temps mais voila si j’ai bien compris nos amis allemands sont encore moins bien logés que nous mais c’est vrai aussi en France après de telles rentrées ..on fait quoi comme notre bon acteur français qui est pas loin…en Belgique!!!
moi je voudrais faire mon premier investissent mais je ne sais pas comment faire,surtout la premier foi faux pas se raté
Il faut préciser deux ou trois choses :
il a commencé a investir il y a 15 ans (j’ai commencé aussi a la même période) et c’était plus facile dans les annnées 2000 que maintenant.
il n’est pas en Europe, mais au Canada (un des seuls pays qui n’a pas vu la crise)
il a des associés (faut partager le gâteau)
Revenu brut mensuel maximum : 40 * 350 = 14 000 $ a cela il faut enlever :
* les remboursements de la banque
* les travaux dans les appartements
* les périodes ou l’appartement est pas loué : changement de locataire
* les Impots divers et variés
si on enlevé tout ça il reste 3 a 4000 $ par mois (et encore je suis généreux) pour un couple (puisque sa femme s’occupe de la compta).
Et je rajouterai une dernière chose, il ne faut pas avoir tout ses revenus dans le même secteur.
Tu te trompe, il s ‘agit du « cash flow » réalisé tout les mois je pense donc que « les remboursement à la banque » sont déjà déduit !
Si tu écoutes bien ce qu’il dit, 350 usd c’est le différentiel entre le loyer et le crédit. Ajoute à cela l’amortissement mensuel de ses 40 appartements pour comprendre à quel vitesse il s’enrichit…
J’ai re écouté la video (sans suivre les sous titres), donc oui les loyers sont de l’ordre de 750 $ par mois, et si on enlevé les mortgage on arrive a du 350 $ ce qui est plutôt pas mal 50 % des loyers payent l’emprunt (a le canada ^^)
Il reste quand même a déduire tous les autres frais (celle juste après remboursement banque). Et il y a une imposition aussi au canada sur les revenu foncier
L’immobilier n’est pas facile, ce n’est pas un revenu passif et tant que le bien n’est pas payé il appartient a la Banque. Cela prends du temps pour constituer un patrimoine et surtout pour le conserver (plusieurs génération). Peu de gens arrivent a partir de rien et a terminer leur vie en laissant quelque chose a la génération suivante.
Je suis d’accord avec toi il s’enrichit, mais il va avoir les emmerdements qui vont avec, les 40 locataires a gérer, les chantiers, l’administratif, c’est un peu comme une société avec 40 clients.
Tant que l’on a 1 ou 2 appartements ou place de parking, c’est gérable, mais lorsqu’on dépasse 10 locataires cela devient plus compliqué.
D’ailleurs l’immobilier c’est tellement facile que j’ai pas mal d’ami qui sont en train de vendre leur immeuble, on se demande pourquoi ^^
Ralph fait gérer son parc immo, contre rémunération bien entendu.
Bonjour Cédric,
Vidéo à l’arrache mais le contenu y est bel et bien, en passant j’aime bien la musique ;-).
Il a donc acheté au début seul les 5 premiers biens, ensuite il s’est associé avec d’autres investisseurs, sais tu combien ? Les 10k $ correspondent à son revenu mensuel personnel ou bien à celui des biens relatifs à l’ensemble des investisseurs ?
Merci pour ces précisions.
Personnellement avec cette rente, je continuerai à investir dans différents piliers, immobilier, bourse (dividendes)…
A bientôt.
Olivier
Je ne sais pas combien ils sont et je pense qu’il s’agit de sa part!
Bonjour et merci pour cette video! j’aime beaucoup ton punch et ta generosite!
n’oubles pas de nous parler des bonnes affaires sur les US et sans omettre les charges qui sont parfois…elevees1 ;))
Encore merci
Enorme !! Félicitations Ralph pour ce joli patrimoine ! Tu as bossé dur et maintenant tu peux récolter les fruits de ton travail ! Merci pour cette interview et ce témoignage très enrichissant.
Bonjour,
Il a fait de belles affaires. Ça devient un boulot à temps plein pour gérer 40 appartements : entre les visites, les états des lieux, les déclarations, les problèmes, les syndics, …ça prend énormément de temps même s’il délègue et sous-traite une partie du travail. Bravo quand-même.
Mais comme a dit Jeff, il faut partager le gâteau entre lui, sa femme, ses associées, le fisc, les charges, …
Moi je commence dans ce domaine Je suis en train d’acheter 2 appartements pour les mettre en location.
Bassam
Il ne s’occupe pas de la gestion (on a parlé de ça au bar :)), la preuve, il était à Phoenix 😉
En france confier la gestion cela coute entre 3 et 4 %.
Il serait intéressant d’avoir une synthèse plutôt que des chiffres dans tous les sens lorsqu’on parle de revenu foncier.
* Encaissements
* charges récupérables
* charges déductibles
* charges non déductibles
* intérets d emprunt
ce qui nous donne : revenu net
Bonjour Cédric,
je trouve bien résumé dans cette vidéo les astuces à prendre en compte pour Investir :
1°) commencer petit
2°) s’associer pour réussir (on ne réussit pas seul, beaucoup l’imagine sur internet)
3°) diversifier une fois qu’on a atteint un cash-flow suffisant pour lever le pied et voir les opportunités qui ont plus de rendement sur le long terme,
ha oui j’allais oublier….
4°) Participer à des séminaires…pour continuer de grandir 🙂
Daniel
Lorsque j’arriverais à 10 000 euros de revenus mensuels passifs, je pense que je commencerais à me lancer dans de projets plus risqués mais plus ambitieux ! Difficile à dire, je préfère me concentrer sur comment en arriver la 🙂
Avec 10 000 dollars de cashflow par mois, je pense que j’adhererais au style de vie de Tim Ferris : Je voyagerai partout dans le monde, vivrai un maximum d’experience, m’enrichirais spirituellement, culturellement…
Tout en automatisant mes finances, et m’assurant de la rentabilites des investissements.
Salut Cédric,
Tu ne parles jamais de la crise qui commence à sévir et sévira encore plus d’ici quelques mois, années en France et ailleurs.
Cette crise de la finance ‘mondiale’ impactera obligatoirement tous les marchés de l’immobilier (emprunt, crédit, rentabilité).
Quelle est ta position, réflexion sur cette crise et de son impacte directe ou indirecte sur le marché de l’investissement immobilier (rentabilité à moyen et sur du le long terme).
Sa serait sympa de ta part que tu en dises un peu plus sur point.
Christophe c’est en période de crise que l’on gagne le plus d’argent. L’argent ne disparait pas, il change de main.
J’ADORERAIS que l’immobilier parisien se casse la figure 🙂
Il est étonnant de voir que même sur business attitude, une partie importante des lecteurs se retrouvent englués dans leurs peurs et fausses croyances. Oui c’est la crise, oui l’immobilier cela peut baisser. Attention demain il risque de pleuvoir !…
La peur est la principale raison de la procrastination. Alors ne laisser pas ce sentiment vous bloquer dans la vie. Cela ne veut pas dire qu’il fait faire n’importe quoi , n’importe comment, on se comprend, mais lancer vous !
Les bonnes affaires dans l’immobilier existent tous le temps que le marché soit haussier ou baissier…
salut nouredine,absolument ok avec toi.
il fuat se lancer,bien regarder et cela s’enchainera assez aisement tout en prenant compte sa propre capacité a rembourser en cas de pepins.
Hello Cédric!
Sympa cette vidéo!
Je me pose la question: ou as-tu trouvé la musique d’introduction? existe-t-il des banques de musique libre de droits pour les génériques comme celui ci? C’est réussi en tout cas.
Merci
Salut,
Je l’ai acheté sur Audio Jungle 🙂
Merci Cédric et félicitations à Ralph.
J’ai beaucoup aimé la vidéo. Merci de nous faire partager tes rencontres sur d’autres places avec des personnes inspirantes et qui réussissent dans l’immobilier.
Je voudrais dire aux sceptiques qu’effectivement ils ont raison de regarder les choses avec lucidité et de ne pas oublier qu’il n’existe aucun investissement avec un risque 0. L’idée est que lorsqu’on investit, notamment dans l’immobilier, on fait en sorte de « mesurer » le risque car on ne peut jamais complètement l’annuler. Vous connaissez sans doute le vieil adage qui dit : qui ne risque rien, n’a RIEN !!!
Je nous souhaite de bons succès …
Pour les budgets serrés, les caves et les parkings offrent également des rendements financiers très intéressants. Ils peuvent atteindre 10% brut dans la capitale !
@ patrick
J’apprécie votre réponse et je vous remercie, je dois tout d’abord vous présenter mes excuses car vous êtes à mon avis plus agé plus que moi et ne serait ce que pour cela je vous dois le respect, au titre de l’experience que vous avez.
Je tiens également a vous féliciter de vos 13 % annualisé sur votre PEA
( les avez vous comparé à plusieurs achats locatifs sur même période et calculé votre TRI ? )
Je vous rejoins sur 1 point c’est qu’il vaut mieux acheter au plus bas et revendre au plus haut , le timing est primordial dans tous types d’investissement. ( avouez que tenir ce genre de propos cela tient de la lapalissade)
D’autant plus que jusqu’a présent personne n’a trouvé cette formule magique sur courte longue et moyenne période:
les économistes qui prévoient la chute de l’euro
les économistes qui prévoient la chute de l’immobilier,
les économistes qui prévoient tout et n’importe
Un jour ils auront raison , un jour . Tout comme moi qui en prennnant ma voiture me dit je vais avoir un accident, je vais avoir un accident …. (statistquement 1 jour j’en aurai un et je pourrai me dire j’en ai un )
Les gérants stars d’un jour finissent toujours pas décliner ( invesco, richelieu, tocqueville , peut être carmignac demain …)
je vous rejoins même sur 1 deuxième point la stratégie dividende c’est d’une stupidité sans nom, car il est prouvé que plus une entreprise distribue du dividende, plus elle s’appauvrit sur le long terme ( théorie du leader / challenger … ) et que demain elle sera dépassée et declinera (cf le superbe cours dispo sur IPAD de l’ex PDG d’essilor 12 clefs de la stratégie)
Vous voyez qu’on peut s’entendre , je suis même d’accord avec vous sur un troisième point, l’entrepreunariat est un formidable vecteur de richesse ( j’ai crée ma société il y a plus de 3 ans et je dégage environ 4000 de revenus nets mois + avantages ( voitures …. ) par contre je passe un peu plus de 2 jours par semaine (en ce moment c’est plutôt calme donc j’ai l’immense joie de discuter avec vous) Par contre à mon avis entre la bourse, l’immobilier et l’entrepreunariat c’est ce dernier qui est le plus complexe à mettre en oeuvre. ( paradoxalement c’est aussi le plus simple car on peut partir de presque rien)
Là ou je ne suis pas d’accord avec vous c’est que nous n’avons pas la même vision des choses : je lisais il y a bientôt 8 ans ( à la fin et la sortie de mes études ) la presse économique (la défunte : la tribune) , j’ai arreté parce que je n’apprenais rien ( je passais un moment plaisant mais franchement je n’en sortais que faiblement instruit, voir même par moment tétanisé ….) puis je suis allé au contact du marché pour comprendre les entreprises : comment elles gagnent de l’argent, leur business model / management , j’ai fait la même chose pour l’immobilier et j’en ai tiré le constat que si on se borne à suivre une tendance ( acheter au plus haut et vendre au plus bas on finira toujours par se planter par contre si on opère un stock picking ( terme boursier mais qui fonctionne également pour l’immobilier ) même dans les pèriodes contra-cyclique on tire son épingle du jeu. (mon exemple reel et perso illustrera mon propos)
Quand la bourse monte achtez n’importe quelle action vous gagnerez de l’argent ( iddem pour l’immo) quand la bourse baisse vous pourrez acheter des actions qui vont monter ( mais il faudra être bien plus selectif ) c’est pareil en immobilier, tout est question de secteurs, de typologie, et de prix d’achat ( le savoir acheter et le plus important en immobilier)
Nous n’avons pas la même vision de l’immobilier
vous considerez l’immobilier comme un actif comme les autres, ce qui est une erreur fondamentale ( je parle pour le résidentiel pas pour le tertiaire ou autres) Les français sont attachés à la propriété, c’est un marché de besoin ( la france a une croissance démographique, la structure familiale change , l’exode rural influe, la métropolisation urbaine joue un effet centralisateur. Il n’ya pas 1 marché de l’immobilier en France mais des dizaines de miliers de micro-marchés….
Le prix des loyers n’es pas vraiement correlé à l’immobilier , regardez entre 2000 et 2012 l’évolution des prix par rapport au loyers (y a une petite différence …)
Je ne suis pas d’accord avec vous sur votre vision de l’espagne : l’espagne avant 1980 c’était « le tiers monde » une économie archaique, rurale agricole ( tout comme la grêce) l’entrée dans l’euro leur a permis de surfer quelques années d’auto alimenter leur bulles.
En espagne dans les grandes années ( 98 / 99) ils ont construits 950 000 logements par an quand en France on plafonnait à 115 000 en collectifs (appartements ) et 200 000 individuels ( maisons)
En plus allez vous ballader en Espagne, dans ces fameux secteurs, le long d’autoroutes, dans des endroits mal placés des kms de batiments les uns à côté des autres tous identiques tous semblable ….
Sans vouloir blamer votre cousin, il a cru pouvoir gagner de l’argent facilement et sa cupidité l’a perdue, en plus acheter 4 appartements dans la même ville c’est assez contraire au principe fondateur de la gestion de patrimoine ( ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier)
Pour ma part je n’ai pas l’objectif d’arreter de travailler à court moyen ou long terme, j’ai némoins une stratégie peronnelle immobilière très personnelle (qui m’est propre : elle est en place pour protéger ma famille, femme et enfants : j’entends par là que ce qui est valable pour moi ne le sera pas pour tout le monde ) :
Pour la RP monter en gamme (et prix) petit à petit investir le maximum en cash, en changer max tous 3 / 5 ans
Pourquoi favoriser la RP : 3 raisons :
protéger ma famille
leur offrir un cadre de vie agréable
C’est en france le dernier eldorado Fiscal
J’ai acheté ma 1 ère rp en 2008 (passage chez le notaire en Aout) oups 1 mois plus tard lehman brothers, que j’ai revendu (en 3 jours et sans négociations) avec 25 % de PV en 2011 (septembre) à l’heure actuelle si je bradais ma RP j’aurais remboursé mon prix d’achat , les frais de notaires et le loyer .
Par ailleurs j’investis dans le locatif résidentiel , avec une stratégie rapport locatif ( min 9 % bruts) déficit foncier ( gros travaux à chaque fois ) pour l’aspect fiscal avec un financement total n’excedant jamais 15 ans
Je ne dégage aucun cash flow sur ces appartements , néamoins an cas de baisse des loyers, je pourrai facilement moduler ma mensualité de crédit pour l’emmener à 25 ans
je génère pour le moment 5500 euros de loyers ( autant de crédit ) sur une douzaine d’apparts ( j’ai plus de 850 Ke de credits (rp et locatif) )
Si la crise survient, je tomberai mais pas seule ( comme 70 % des français ) et dans ce cas là ce sera pour moi l’opportunité et de repartir
@ Gibier
Cher Gibier, je ne suis pas vexé, après tout vous n’étiez pas censé connaître ma situation !
Les 13 % annualisés sur mon PEA sont en effet une performance honorable, avec de très bonnes années et de moins bonnes 😛
Je pense que si j’avais investi dans l’immobilier parisien en 2000 j’aurais pu faire de belles opérations c’est certain ! A vrai dire je n’ai jamais été attiré par l’immobilier notamment vis à vis de la RP dont vous parlez. Ma femme et moi n’avons pas eu d’enfants, et par conséquent l’achat d’une résidence principale ne nous paraissait pas prioritaire. Je comprends tout à fait votre point de vue patrimonial vis à vis de la résidence principale. Peut être que si j’avais eu des enfants, cela aurait été différent.
Le timing est en effet la clé d’un investissement réussi. Vous avez acheté de l’or en 2000 alors que le CAC était à 7000 points vous multipliez votre mise par 5 en 12 ans. Pourtant en 2000 tout le monde achetait des actions, vous passiez pour un « ringard » en achetant de l’or. Vous avez acheté des actions Peugeot il y a 5 ans, vous pouvez vous en mordre les doigts aujourd’hui !
C’est toujours la même chose, lorsque tout le monde saute sur une catégorie d’actif c’est qu’elle commence à être sur-évaluée. Lorsque tout le monde crache sur une autre catégorie d’actif il faut sauter dessus !
Ensuite il existe des moyens cartésiens d’évaluer la vrai valeur d’une société cotée. Il faut se plonger dans les comptes de l’entreprise et calculer certains ratios qui ne trompent pas. Je vous recommande la lecture d’un livre pour vos investissements boursiers « Investir dans la valeur ».
Lorsque l’on utilise ces ratios et ces indicateurs, on identifie une liste de 5-6 entreprises que l’on estime excellente dans leur domaine dont les avantages concurrentiels sont pérenne. Ensuite il faut attendre que le cours de ces sociétés soit à un bon prix. Parfois vous pouvez attendre longtemps ! Il faut se fixer un seuil d’achat et passer à l’action. Voila comment j’ai acheté 2000 actions Total à 34 € il y a quelques mois. Depuis, une belle plu value de 10 000€ et 6000 € de dividendes perçus. J’estime qu’avec méthode et rigueur on minimise vraiment les risques de ses investissements boursiers. Malheureusement les gens écoutent trop souvent leur banquier qui leur suggère d’acheter des actions eurotunnel…
L’entrepreneuriat est en effet plus complexe, mais si j’ai appris une chose c’est qu’il est à la portée de beaucoup de gens. Il est possible de gagner de l’argent en partant de rien. Je suis par ailleurs déçu qu’aujourd’hui en France on fasse fuir les entrepreneurs et j’appréhende vraiment le futur.
La situation de l’Espagne est en effet atypique. Après j’estime tout de même que la baisse du prix de l’immobilier en France aura bien lieux dans les 10-20 prochaines années. Par baisse j’entends également stagnation. Si les prix ne bougent pas alors ils perdent l’inflation chaque année. Il ne faut pas l’oublier.
Je vous rejoins tout à fait sur le constant suivant valable pour tout investissement quel qu’il soit : La bonne affaire se fait toujours à l’achat !
@ patrick
Investir dans la valeur, l’investir Intelligent de Graham et mémoire d’un spéculateur (dans un autre registre) ont été longtemps mes livres de chevet , néanmoins je ne vous cache pas qu’a l’heure actuelle et malgré d’excellente connaissances en analyse financière, j’ai énormément de mal à analyser Bilans et CR des grandes entreprises ( ça arrive dans tous les sens avec des consolidations, des filiales …) si vous y arrivez je vous tire mon chapeau .
Je vous rejoins totalement sur l’entrepreunariat, il faut juste se lancer, être courageux, perseverant mais néanmoins réaliste ( pas besoin d’avoir une idée extraordinaire, ou révolutionner le marché, c’est dans les vieux pots qu’on fait les meilleures confitures …
au plaisir de vous lire ….
Il y a juste un petit détail que les pessimistes ne prennent pas en compte dans leur raisonnement : les investisseurs étranger ! Si la crise touche Paris, et plus généralement la France, les FRANÇAIS ne pourront plus acheter certes mais ce n’est pas pour autant que les prix vont se casser la figure ! Rappelez vous qu’il n’y a pas que les français qui peuvent acheter vos immeubles ou les vignobles français : les Chinois, Russe, Qatari… seront ravis de racheter votre bien, et comme l’offre reste TRÈS limités les prix stagneront.
L’argent ne disparaît pas il change de main 😉
C’est amusant, ma société d’informatique a des clients dans le secteur de l’immobilier depuis 2006 (dont le n°1 mondial) et depuis pratiquement trois ans les chiffres des ventes chutent. Alors oui il y a moins de gens qui achète, c’est un fait on ne peut le nier.
Cette année on sera entre -20 a – 40% (suivant les secteurs, Paris étant a part, la pénurie étant trop grande, je ne pense pas a une chute des prix, mais il y a quand même un recul des ventes) pour l’ancien et le neuf j’en parle même pas, on espère un boost en fin d’année avec la fin du Scellier mais bon……
Les vendeurs n’ont pas voulu descendre les prix (on arrive a une durée moyenne de 1 an pour la mise en vente d’un bien…..)
Il y a peu de temps j’ai fais une estimation sur un de mes immeubles. Il y a 4 ans un investisseur cherchait du 10%, actuellement il y a plein de biens immobiliers a 12.5% qui ne trouve pas acheteur…
Alors oui les étrangers achètent mais est ce suffisant et surtout vont ils continuer avec l’augmentation des taxes sur les revenus fonciers.
Comme disait Schopenhauer « Je suis optimiste quand a l’avenir du pessimisme »
@ jeff et @ sofianne :
Le nombre de ventes est en chute libre ( 20 / 30 % dire « chute libre » ca permet de vendre plus de papier; ca fait senstationnel … lol un petit clin d’oeil aux journaleux ) c’est indéniable ( mais pas les prix … enfin ca dépend où) la scellier n’a pas boosté les ventes en cette fin d’année je peux vous le garantir (l’annonce de la loi duflot a favorisé la procrastination des investisseurs, et je pense qu’ils ont eu raison car on le sait maintenant le taux de reduction d’impot sera de 18 % en 2013 contre 13 % en 2012 pour la scellier
une raison pour la baisse du nombre de ventes est la modification du régime des plus values qui a induit une baisse très significative des mises en ventes (surtout qu’hollande avait annoncé qu’elle serait modifiée).
Pour les investisseurs etrangers c’est pour moi un semi mythe : il y a 2 catégories d’investisseurs etrangers :
les classes moyennes etrangères (anglais nnerlandais, belges …) : celles qui ont massivement achetés dans le masif central, la dordogne, languedoc …. et fait monter les prix (sur des marchés qui se cassent maintenant la gueule) Ces etrangers là n’ont pas plus d’argent que nous donc ils remettent e vente leurs biens …
Les ultras riches (russes , chinois, quataris) , qui eux vont maintenir le marché de l’exceptionnel ( paris quartier centraux appartements bourgeois , courchevel, saint tropez … Encore une fois on est sur le marché de l’exceptionnel pas le tout venant ( un immeuble dans une ville moyenne de province même a 12 % de rapport n’interresse pas ces populations )
D’ailleurs a titre d’infos les ultras riches n’ont pas forcément des rendements d’exceptions a LYON la rue de la republique a été vendu a un anglais (duc westminster) pour 313 Millions d’euros le rapport annuel est de 16 millions par an soit un tout petit peu plus de 5 % de rapport …. a méditer
@gibier @ jeff et @ sofianne
Comme le dit si bien gibier, les investisseurs étrangers visent des catégories de biens plutôt orientés luxe (ex 20 000€ le m2 sur les champs). Leur motivation est bien connue : c’est une façon de sécuriser des gains issus de leurs activités. Ils placent de l’argent qu’on ne pourra pas leur retirer (la notion de propriété en France est très solide).
Pour les investisseurs du Moyen Orient il s’agit de se mettre à l’abri d’une révolution dans leur pays (les derniers en date, de riches familles égyptiennes ou libyennes désireuses de sécuriser leur fortune face à un avenir tendu dans leur pays). Pour les Qataris c’est la carotte fiscale qu’à tendu Sarkozy avec je crois la suppression de la fiscalité pendant 5 ans à leur encontre.
Si la fiscalité change, il n’est pas certains qu’ils restent !
Il faut donc différencier ces 2 marchés de l’immobilier qui sont distincts. Un marché de l’immobilier à 20000€ le m2 n’a rien à voir avec le marché classique que les parisiens achète autour de 7-8000 € le m2.
Pour répondre à Sofiane, je connais de nombreux quartiers à Paris (10ème par exemple) où le prix du m2 a baissé. Croyez moi ce ne sont pas les Qatari qui vont faire repartir les prix à la hausse dans ce coin là 🙂
Pour répondre à Jeff c’est vrai que les vendeurs ne veulent pas baisser leur prix, ils croient que leur bien vaut un prix très élevé alors qu’en réalité c’est l’acheteur qui décide du prix du marché.
Les vendeurs ont encore le luxe d’attendre, attendons que la crise économique en France (chômage etc) fasse des ravages en 2013-2014, et vous verrez que les vendeurs vendront beaucoup plus facilement !
Cela entraînera une baisse des prix beaucoup plus soutenue…
Pour ceux qui pensent que j’ai tort regardez les chiffres du chômage qui explosent (et de façon exponentielle). Regardez les dépôts de bilan des entreprise qui ont fait x10 entre septembre 2011 et septembre 2012…
Regardez aussi la politique socialise qui va précipiter notre chute !
@ Patrick
Je ne suis pas certain que l’on s’enfonce dans la crise en 2013 et 2014, en effet la locomotive Américaine redémarre , et je pense qu’elle va encore une fois nous tirer.
la France est spéciale elle part et re-part moins vite que les autres en ce qui concerne la croissance , mais par contre les crises qu’elles traversent sont beaucoup moins violentes que les autres pays.
Par contre à mon avis il va y avoir un retour à l’inflation , et l’état va b@i$er ses créanciers particuliers ( les porteurs d’assurance vie en Euros) . Cette inflation permettra à l’état de désendetter, aux particuliers « acculés » par leur prêt immobilier d’alléger leurs dettes, les grands perdants seront les détenteurs d’actions et de liquidité.
Les périodes difficiles permettent aux entreprises de « virer » les improductifs et ou gros salaires ( malheureusement souvent synonyme d’ancienneté) , il y a certe une baisse des volumes mais généralement une amélioration des marges, jusqu’a ce qu’un nouvelle phase de croissance revienne et on rembauche des improductifs et ainsi de suite …. ( le tout est de ne pas faire partie des improductifs )
Par contre un élement qui va être un marqueur des dix prochaines années à mon avis et qui aura un impact très important pour l’immobilier (donc le prix) , c’est qu’on va assister (on est déja en plein dedans) à une hyper métropolisation du territoire français autour de 4 / 5 grands pole en france : Paris . Agglo de Lyon , Agglo lillois, Agglo Nantaise, Agglo Toulousaine, ces secteurs concentreront les hauts revenus, les cadres, dans ces secteurs l’immobilier restera durablement une valeur sur, pour le reste du territoire et hormis niches et micro niches je suis relativement inquiet pour l’immobilier
Etonnant,je vous remercie pour cet article.
Idée intéressante tout de même. Faut continuer à développer le business ou se diversifier.
Bon vidéo, avec une grosse erreur toutefois: c’est faux de dire qu’il n’y a pas d’impôt sur la plus-value au Canada!
Il a raison de dire qu’il n’y a pas d’impôt sur la plus-value, mais UNIQUEMENT pour la résidence principale. C’est totalement faux pour les autres propriétés qu’un individu possède: chalet, immeuble locatif, etc. L’impôt est alors calculé sur 50% de la plus-value. Quand Ralph va vendre ses 40 unités, croyez-moi, il va en payer de l’impôt.
Steve, du Canada
Bravo à Patrick pour ses commentaires. Un peu de bon sens fait du bien. Le rentier immobilier est tondu par l’état ou par le marché de manière cyclique, et il n’y a pas besoin de remonter très loin dans l’histoire récente. Les déclarations quelque peu extrêmes de l’actuelle ministre du logement font sourire, pour l’instant…
Il faut se souvenir du blocage des loyers dans les périodes d’inflation qui a eu lieu un peu partout en Europe au cours du 20ème siècle (ce n’est pas le cas pour l’instant, mais ça viendra). Mais ce sont des exemples du passé, et historiquement il est aussi vrai que les gens n’ont jamais rien appris du passé, ou alors trop tard, par manque de culture économique, par manque de curiosité, en croyant avoir découvert une nouvelle martingale.
Trés interessante,cette conversation!!!!
colavope: pouvcez-vous me dire en mp si vous le souhaitez si c’est interessant d’investir a melun (perso je regardais fontainebleau, bois-le-roi, disney…..) Qu’en pensez-vous et pensez-vous que faire du meublé touristique sur disney marcherait? Et en dehors de paris, le meublé touristique marche-t-il et est-il autorisé (la defance etc…..)
merci de vos retour
On souhaite investir mais je cherche le meilleur investissement « qualité-prix »….. je me renseigne, lis, cogite et cherche la meilleure strategie…..
Bonjour,
Est-ce que quelqu’un a dejà tenté en seine et marne disney, bois-le-roi, fontainebleau, melun en investissement locatif meublé saisonnier? J’aimerai bien avoir des retours de personnes ayant investit dans ces coins?
Bonjour à tous,
j’arrive après la bataille et c’est très bien: je vois sur le champ des commentaires beaucoup de choses dont une très importante. **Un débutant n’y comprend rien.**
Un investissement est une balance, un bilan:
d’un côté il y’a ce que l’investisseur y met de l’autre il y’a ce qu’il en retire
1/ une qte du temps sur une période donnée 1/ une qte d’argent sur la même période de temps donnée
2/ une qte d’argent sur la même période 2/ un standing de vie
3/ une action envers la société 3/ une réaction de la société
De tous les piliers que présente Cédric, je dirais qu’être à son compte avec son entreprise est de loin celui qui est le plus valorisant et le moins coûteux à la fois pour l’entrepreneur et pour la société.
En effet en France il est mal vu de faire de l’argent sur le dos des autres, et l’immobilier fait partie de cette catégories d’affaires qui a à mon avis une telle réputation, non sans fondement.
En outre j’estime que l’État sous couvert de protéger certaines classes sociales pratique l’interventionnisme à tout bout de champs via maintes lois, impôts et taxes qui changent en permanence et sont d’un compliqué sans commune mesure pour nous perdre tous en fait.
Le résultat? Est ce que les dites classes sociales sont heureuses? Est ce que tout va bien et tout le monde s’aime en France? Est ce que tout le monde trouve à se loger? A qui profite une telle ‘harmonie’ comptable, fiscale, légale et administrative? Pour qui travaille en fait un investisseur immobilier? Ne serais ce pas les banques par hasard? Et ne serais ce pas les mêmes banques qui prêtent à l’État pour financer ‘l’harmonie’ comptable, fiscale, légale et administrative autrement dis les causes de l’énorme dette publique?
On entre au final dans le cadre politique et oui car en fait c’est bien derrière celui-ci que ce cachent les banques pour exploiter et opposer tout le monde, riches et pauvres. Mais regarder vos billets en Euros, vous verrez marquer BCE et ECB dessus, en fait elle ne se cache pas tant que ça la cause centrale du mal: La BCE à Francfort.
Et regarder un peu plus loin, vous verrez que la BCE est le parallèle de la FED aux USA car les banquiers aiment que tout soit comme les nouvelles maisons en Espagne, en Irlande, en Angleterre, en Allemagne et en France: des « units », c’est à dire des constructions uniformes.
Et ils aiment que les peuples pensent tous pareils, donc est une pensée uniforme, avec une monnaie identique l’Euro, pour qu’ils soient tous des calculateurs identiques…
Je vous laisse faire quelques comparaisons avec google image afin de voir la montée et la poussée des casernes immobilières en Europe et comment les gros investisseurs immobiliers transforment le paysage en prison uniforme pour le compte des banquiers qui les financent.
très interessant. Sympa de partager ces tips en tout cas. Pour ma patrt j’hésite entre laisser mon argent sur un livret A ou enquiller sur un pel qui semble plus interessant en 2013. Plusieurs échos tournent en ce moment https://www.lefigaro.fr/mon-figaro/2013/01/03/10001-20130103ARTFIG00268-les-placements-a-privilegier-pour-eviter-trop-d-impots.php ou https://www.montantmaximumlivreta.com/montant-maximum-livret-a/
Bonjour Cédric,
j’aurais une petite question au sujet de l’investissement,
voilà, après avoir lu le dernier livre de Kiyosaki (je sais que tu es fan), il s’agit de « augmenter votre intelligence financière »,
Cela m’a incité à récupérer toutes mes épargnes (même ceux de mes enfants) qui ne me rapportent même pas un 3% après impôts, pour l’investir dans un bungalow que je vais réaliser moi même : résultat, pour 20000 euros investit sans crédit (j’aurais pu faire plus grand en utilisant le levier financier de la banque), je devrais avoir un retour de 5000 euros par an après impôts,
n’est-ce pas plus avantageux que de laisser à la banque?
en sachant que ces 5000 euros, je pourrais les mettre de côté pour mes enfants…ou bien continuer à acheter de l’actif…
voilà,
merci pour vos réponses 🙂
Daniel