Cet article a été écris par Mélissa (Colibri dans les commentaires) une jeune investisseuse en immobilier qui a décidé de faire de la location saisonnière en Guadeloupe. La location saisonnière a plus d’un attrait, elle permet par exemple de louer plus cher son bien. Mais elle possède également des inconvénients comme par exemple le taux de rotation élevé des locataires et donc une gestion plus compliquée et consommatrice en temps.
Dans son premier article elle nous expliquait son investissement, dans l’article qui suit, Mélissa nous donne quelques astuces apprises grâce à ce premier investissement immobilier.
PS : Vous pouvez voir quelques photos de son studio ici.
Dernièrement je vous faisais partager une partie de mon expérience concernant l’achat d’un studio en Guadeloupe.
Aujourd’hui, je vais vous faire part des quelques petites astuces que j’ai trouvé et qui m’ont permise de mener à bien mon projet.
L’immobilier n’a pas toujours été mon centre d’intérêt. Cependant l’idée a fait son chemin au cours de ces dernières années, et début 2010 je décide que cette année sera l’année de mon accession à la propriété.
En janvier, alors que j’étais en vacances je profite pour faire la visite de quelques logements en ventes sur l’île. Je décide alors que mon projet se réalisera fin 2010 soit lors de mes prochains congés, sans précipitations, le temps d’étudier un minimum le marché de l’immobilier.
A mon retour sur Paris en Février je continue à consulter les offres de vente sur internet (seloger.com et domimmo.fr). Plus les jours passent et plus je rêve de devenir propriétaire de l’un de ces studios idéalement situés dans l’une des communes les plus touristiques de la Guadeloupe et se trouvant face à la mer.
Pourtant j’y ai vécu dans cette commune mais je rêve… Je deviens de plus en plus impatiente que la fin de l’année arrive.
Un jour, suite à une conversation téléphonique avec mon père au cours de laquelle nous parlions de ce fameux projet, je décide de me lancer dans l’aventure, je ne peux plus attendre !!
Immédiatement après avoir raccroché je compose le numéro de cet agent immobilier qui m’a fait visiter le studio pour lequel j’ai eu le coup de cœur. Par chance il est encore disponible !! Il avait déjà trouvé preneur mais le crédit lui aurait été refusé.
Je rappelle mon père, lui donne les coordonnées de l’agence pour qu’il visite le dit studio et me donne son avis. Nous sommes le 19 mars.
Le lundi 22 je reçois un appel de l’agent immobilier en compagnie de mon père, le studio est toujours libre, l’aventure peut commencer !
A partir de cet instant, je ne reste plus en place, les questions défilent :
-Comment faire pour me familiariser au plus vite avec le jargon immobilier ?
-Comment moi, jeune femme de 25 ans vais-je pouvoir négocier seule devant les banquiers ?
-Comment défendre mon projet ?
-Comment vont s’organiser les démarches à distance ?
-Est-ce si intéressant de se lancer dans le saisonnier ?…
Une seule solution : m’informer au maximum dans les magazines, sur internet et dans mon entourage proche.
De cette expérience voilà ce que je retiens pour avoir la meilleure offre possible :
1) Si possible négocier avec une assurance autre que celle de la banque car le plus souvent, les compagnies d’assurance sont plus avantageuses
Dans mon cas, j’aurais gagné 1500 euros sur le coût total de mon crédit si j’en avais choisi une autre. Seulement voilà, bénéficiant d’une offre spéciale jeune à la banque postale (taux préférentiel), choisir une autre assurance implique l’annulation de cet avantage (manipulation ?).
J’ai donc laissé tomber mais dans un an je pourrai rompre le contrat de la banque et choisir l’assurance que je veux.
Ma conseillère a essayé de me dissuader au maximum en me disant que je serai mal assuré avec un autre car trop de clauses restrictives… J’ai lu les deux contrats et vraiment il n’y a pas grande différence !
2) Ne pas se fier uniquement aux taux effectif global (TEG) mais plutôt à celui du coût total
Pour deux TEG identiques on aura pas le même coût car les frais sont propres à chaque banque. Lors de l’édition du plan de financement final à la banque postale, j’avais constaté que le TEG avait subitement diminué alors que le coût lui était resté identique. En posant la question à ma conseillère elle m’a dit que c’est normal car j’ai changé de garantie au dernier moment (je suis passée d’une caution par crédit logement à un PDP*), en effet le PDP* n’est pas calculé dans le TEG mais à part… Et cela peut changer d’une banque à l’autre c’est vous dire à quelle point ce n’est pas une valeur fiable.
Anecdote : Lors de mon entretien avec une banque X, le banquier me fait part de l’offre de prêt fraichement sortie de l’imprimante. Je l’analyse puis il me demande si j’ai d’autres offres je lui réponds que oui. Je la lui montre , voici sa réponse : « Eh bien celle que je vous propose est plus intéressante, regardez le taux ! » Étonnée, je pointe le bas de la feuille : « Oui mais alors pourquoi mon crédit me revient à plus cher chez vous ? »…
3) Faire jouer le concurrence au maximum si possible
J’ai eu la chance d’avoir plusieurs propositions de crédit. Je n’ai pas hésité à mettre dossier sur table et montrer les offres qui étaient les plus compétitives.
4) Si la banque ne vous l’a pas proposée, demander s’il est possible de faire un montage : il s’agit de plusieurs prêts en un (soit un prêt à la consommation et un prêt immo soit plusieurs prêts immo), ça allège à coup sûr le crédit mais toutes les banques ne le font pas. Sinon elles le proposeront automatiquement dès lors qu’il y a concurrence…
Malheureusement je n’ai pas gardé les simulations de la banque postale sans montage pour vous dire exactement qu’elle économie j’ai réalisé.
5) Vous avez opté pour la solution avec le montage ? Alors si possible pas de lissage ! Eh oui il y a des frais aussi et cela je l’ai découvert fortuitement.
Avec le lissage j’allais rembourser à peu près 500 euros sur 15 ans… Si la location saisonnière ne marche pas je pourrai le mettre en fixe à peu près ce montant là… ça me paraissait trop juste alors je lui ai demandé de retirer le lissage. Je rembourserai 590 euros les 4 premières années puis 450 les 11 suivantes( ça m’arrange car aujourd’hui je n’ai ni famille ni enfants à charge mais dans 4 ans ? De plus je compte solder le premier crédit dans 2 ans… et là, surprise, je découvre que le coût a encore baissé !!
6) Bien choisir sa garantie
Le plus souvent c’est la caution crédit logement qui est proposé. L’avantage ? Pas de frais de levée d’hypothèque en cas de revente avant le terme, restitution d’une partie de la somme à la fin du crédit si pas d’incidents (70% à peu près).
Je ne vais pas reprendre toutes les possibilités de garantie mais j’étais à deux doigts de signer avec crédit logement (928 euros). Mais au dernier moment je lui demande pourquoi elle ne m’a pas proposé le PDP* qui est moins cher… Elle m’explique donc les différences (avec le PDP* j’aurais des frais de levée d’hypothèque -mais je ne compte pas revendre-). Puis je lui redemande confirmation concernant le remboursement dans 15 ans avec crédit log. Je ne serais remboursée que de 20% car je bénéficie de l’option jeune. A partir de ce moment là il a été évident que je choisisse le PDP*, 300 euros moins cher !!!
7) Négocier la prise en charge des frais de dossier et du taux d’assurance avec sa mutuelle.
La mienne (MNH) proposait ces avantages mais les conditions étaient énormes et mon délai trop court, je n’ai pas fait les démarches car je ne correspondais pas trop aux critères d’attribution. Essayez, toutes les mutuelles n’ont pas les mêmes critères…
8 ) Faire appel à une société de courtage
Je n’ai pas eu le temps de le faire et de toute façon j’ai été très heureuse de négocier seule !
C’est dommage que je n’aie pas gardé tous les chiffres pour vous montrer l’économie réalisée, je pense qu’elle se situe entre 3000 et 5000 euros…
Si j’en ai la possibilité je rembourserai mon crédit en 10 ans.
Alors n’hésitez pas à aller vous informer sur internet (meilleurtaux.com), dans les magazines, et surtout votre entourage !
J’ai renvoyé mon offre de prêt au centre financier cette semaine, la signature de l’acte authentique devrait se faire la première quinzaine de juin par mon père car je lui ai donné procuration. Je ne regrette pas de m’être décidée à la dernière minute, je suis très contente de mon projet et si c’était à refaire je le referais sans hésiter ! D’ailleurs je ne suis même pas encore propriétaire officiellement que je compte déjà investir à nouveau dans quelques années (pourquoi pas quelques mois ?!).
Mon offre aurait été encore plus intéressante si j’avais pu bénéficier du prêt à taux zéro (achat de la première résidence principale) ou si j’avais acheté dans le neuf (lois Scellier ou Girardin pour les DOM).
Je suis ouverte à toutes remarques ou tout autre conseil qui me serviront lors du prochain achat !
PDP* = privilège prêteur de deniers
