Vidéo en anglais en fin d’article.
Cette ravissante investisseuse américaine nous explique comment elle a réalisé son 6ème investissement immobilier (acheter pour louer).
Voici les chiffres :
-Achat = 78 000$
-Travaux et frais de notaire = 22 000$
-Loyer = 1300$
-Crédit = 1000$
-Valeur à la revente = 140 000$
Si elle revendait directement, elle pourrait empocher 40 000$ de plu values. L’investissement réalise de suite un casflow positif de 300$ par mois. C’est-à-dire qu’une fois le crédit et toutes les charges payés, il reste chaque mois 300$ dans la poche de la propriétaire.
Le critère le plus important lors d’un investissement immobilier est selon moi son cashflow. Beaucoup d’investissements défiscalisants en loi Scellier ou loi Borloo ont un cashflow négatif de plusieurs centaines d’euros par mois. Même avec l’économie d’impôt, ça ne vaut pas le coup.
C’est un super deal mais trouver une maison ou un appartement à 100 000€ et louable à 1300€/mois en France est actuellement presque impossible- compter que le locataire doit ensuite mettre tous les "plus" qu'il estime nécessaire (des questions de sécurité- détecteur de mouvement par exemple- aux arrangements de goût) – si ce n’est en passant par un viager (qui aurait bien tourné pour l’acquéreur…) ou une vente aux enchères.
10 réflexions au sujet de “Investissement immobilier : une étude de cas”
Je trouve le prix d’achat carrément hallucinant.
ça soulève plusieurs questions pour moi :
– Le marché de l’immobilier est-il vraiment aussi peu cher au US ? Si c’est le cas je revend ma maison et je m’y achète un palace 😀
– Plus sérieusement, je vois pas l’intérêt pour un locataire de louer aussi cher, alors que dans le même quartier, il doit pouvoir trouver des maisons sensiblement au même prix … As-tu une explication à ce sujet ?
Pour investir dans l’immobilier locatif il est conseille de ne pas acheter le bien plus de 120 fois le montant d’un loyer, or dans la video la valeur d’achat correspond a 60 loyers, ce n est donc pas surprenant si elle degage immediatement un cash flow positif.
Pour information, un appartement ou une maison sur Paris se vend plutot (c est une approximation car je suis le marche de loin) de 160 a 200 fois le montant d’un loyer.
@Ben: La crise immo aux US a deux ans d’avence sur la crise immobilière en France. Je ne comprends pas non plus pourquoi un locataire est près à payer si cher son loyer!
@Aurelien: Merci pour cette info. Sur quoi se base-t-on pour affirmer qu’il faut un rapport de 120? Le taux à Paris est très élevé mais il est rentré dans uen phase baissière! Je pense me baser sur un rendement brut de 10% minimum pour jauger la qualité de mon futur investissement.
Intéressant cette thèse des 120, pourrais tu développer ? Où peut on trouver des informations là dessus ?
Immobilier, places de parking… le blog devient très orienté 😉
Profitons de la crise !
C’etait une membre du forum Boursorama Immo qui avait beaucoup d’expérience dans l’investissement locatif et qui se servait toujours de cette règle.
Un prix d’achat de 120 fois le loyer ça correspond justement à une rentabilité brute de 10% donc c’est je pense un bon moyen de faire une première approximation de la rentabilité d’un bien.
HS: Bravo Cédric pour le coup de pub que tu as fait grâce au guest-blogging, je suis très heureux de suivre ton blog, qui est très vite passé dans mon TOP 3.
Sinon pour en revenir au sujet, la charmante dame m’a l’air bien jeune pour un sixième achat… Au final j’ai trouvé la vidéo infiniment intéressante et je pense passer une bonne moitié de ma vie à investir dans l’immobilier.
Je pense que je trouverai pas mal de réponses à mes questions sur ton blog mais j’ai 2 ans et demi d’archives à écumer pour ça… Et si ton blog devient orienté immobilier, ce n’en est que mieux à mes yeux!
Bonne continuation!
Nicolas Richer
@Nico: Merci, quel est ton TOP3?!
Euh en fait j’aurais peut-être pas du dire « Top 3 », je suis incapable de le définir moi même.
Mais les blogs que je prends le plus de plaisir à lire sont ceux de développement personnel…
Donc on peut prendre les 4 blogs que je suis à ce sujet:
– Business Attitude
– Esprit Riche
– Des Livres pour changer de Vie
– Godfather.fr
Juste une question, qui aura peu
t-être le mérite de faire rire certains.
Il n’y a aucune taxe outre-Atlantique équivalent à la taxe foncière et aux prélèvements sociaux en France ?
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« L’investissement réalise de suite un casflow positif de 300$ par mois. C’est-à-dire qu’une fois le crédit et toutes les charges payés, il reste chaque mois 300$ dans la poche de la propriétaire. »
En France, il est très difficile de ne pas mettre la main à la patte pour rembourser son crédit immobilier. Il ne faut pas non plus s’étonner…voici notamment ce qui bouffe plus d’1/3 du loyer de base :
– Faire appel à une Société de gestion ( compter 4% par loyer ) ,
– Souscrire à une assurance loyés impayés
– Payer sa taxe foncière (environ 8% du loyer)
– Payer les prélèvements sociaux (12,1%)
– Payer les revenus fonciers
– De plus, il faut aussi prévoir les changements de locataires tous les trois ou six ans. Cette rotation des occupants engendre toujours une période où le bien reste inoccupé et donc ne génère pas de revenus. Comptez un mois sans loyer tous les trois ans, soit près de 3% du loyer.
Mais l’on peut quand même espérer du gouvernement un petit rabais avec tout ce qu’il nous taxe ?
Oui, grâce au Robien, ou au Borloo. Ces deux dispositifs vont d’ailleurs disparaitre fin 2009 pour être remplacé par le Scellier qui sera plus avantageux…
pas bête l’histoire de diviser le prix du bien (tout compris) part 120
si le loyer est un inférieur au résultat cela veut dire qu’on est a un rendement inférieur a 10% si c égal c qu’on est à 10%
sa veut dire qu’on rembourse tout en 10ans c plus qu’intéressant j’pense que c’est une erreur de vendre ce bien en plus qu’on est un rendement qui génère un bon cash flow dans 10ans elle touchera un loyer superieur au salaire minimum