Pour un investissement locatif, vous pouvez choisir aujourd’hui entre deux modes de gestion locative : la gestion déléguée et la gestion propre. Souvent, les gens optent pour la gestion propre afin de ne pas avoir à effectuer trop de dépenses, ce qui en soi est bien logique. Seulement, ce choix n’est pas forcément le mieux indiqué pour vous. Comment ? Vous le comprendrez assez vite dans ce contenu.
Investissement locatif : le choix du type de gestion
Une gestion locative optimisée est la clé du succès d’un investissement locatif. Dans le choix du type de gestion, la solution idéale pour ne pas se tromper est d’effectuer le pour et le contre (avantages et insuffisances).
Il est vrai que solliciter une agence de gestion locative pour s’occuper de son bien peut revenir cher. Cependant, cela ne doit pas être le seul paramètre à considérer. Il y a d’autres variables qui entrent en ligne de compte, telles que la charge de travail, le degré de stress et de difficulté, etc. On peut aussi ajouter la sécurité, car la gestion locative exige un savoir-faire assez particulier.
S’occuper soi-même de son bien immobilier
Certains propriétaires font le choix de s’occuper eux-mêmes de leur bien. Souvent, c’est pour éviter d’avoir à dépenser dans les frais de service d’une compagnie de gestion locative. C’est également la solution privilégiée de certains propriétaires qui préfèrent s’occuper eux-mêmes de leur bien, surtout quand celui-ci n’est pas très loin de leur domicile.
Il est alors nécessaire de connaitre les tâches principales à accomplir dans ce cadre :
Trouver un occupant
Ici, avant de publier des annonces et planifier des visites, vous devez prendre connaissance des tarifs proposés en matière de loyer sur le marché. C’est ainsi que vous allez pouvoir proposer un prix compétitif et cohérent.
Aussi, vous ne devez pas oublier les limites fixées par le gouvernement si votre investissement entre dans le compte d’un programme de défiscalisation immobilière. Le cas échéant, vous ne pourrez pas profiter des avantages relatifs au fisc.
Ensuite, vous devez mettre sur papier le profil de locataire que vous désirez avoir. Ce n’est qu’après cela que vous pourrez passer les annonces et organiser les visites.
Il est essentiel de dresser le profil de ceux qui pourront prétendre occuper votre appartement ou votre résidence. Quand vous faites le choix de gérer vous-même votre location, la première difficulté est donc de trouver les bons locataires.
Vous devez en premier lieu vous assurer que le futur locataire est en bonne santé financière (qu’il est solvable). Le dernier avis d’imposition et les fiches de salaires pourront vous aider à statuer.
Ensuite, il faudra prendre des mesures pour faire face aux cas d’impayés de loyer (éventuellement). Précisons que ces situations sont très fréquentes en investissement locatif de type studio. Vous pouvez par exemple exiger qu’un organisme ou une personne se porte « caution solidaire » pour votre locataire. À défaut, vous pouvez toujours opter pour une assurance contre les risques d’impayés.
Pour finir, il serait aussi sage (c’est souvent pratiqué d’ailleurs) d’exiger à ce que le nouvel occupant dépose au moins 1 mois de loyer en garantie. Et si votre appartement est meublé, la loi vous autorise même à demander une caution prépayée allant jusqu’à 6 mensualités (taxes non incluses).
Rédaction du bail de location
Vient à présent l’étape de rédaction de la pièce maitresse administrative : le bail ou le contrat de location. Il s’agit d’un texte à caractère juridique qui sera signé à la fois par le propriétaire et celui qui va occuper le logement.
Le bail doit être accompagné d’un état des lieux de l’appartement. Celui-ci doit être précis et bien détaillé. Vous devez y mentionner tous les détails relatifs à l’état de votre bien avant son occupation. Dans ce cadre, vous pouvez toujours chercher des modèles gratuits existant sur Internet. Vous y apporterez quelques modifications au besoin, puis la remplirez avant de l’imprimer.
Enfin, il ne faudra pas omettre de déclarer votre locataire au fisc. Dans le cas contraire, c’est à vous que reviendra l’ensemble des charges relatives à l’habitation (ce qui ne devrait pas être le cas).
Le quotidien dans la gestion locative propre
Le fait de gérer vous-même votre bien immobilier vous prendra du temps à tous les niveaux, et cela, de façon continue. La gestion se fera tout le long de l’année. La bonne nouvelle, c’est qu’il existe aujourd’hui différentes applications de gestion locative sur le Web. Celles-ci peuvent notamment vous être d’une grande utilité à cet effet.
Toutefois, retenez qu’en choisissant de gérer vous-même votre investissement locatif, il y a trois obligations dont vous ne pouvez pas vous soustraire :
- Les obligations administratives répétitives : perception des mensualités, réalisation des factures de loyer, gérance des assurances, paiement des taxes de copropriété, déclaration des revenus locatifs … ;
- Missions ponctuelles : entretien des liens avec le locataire, suivi de travaux (s’il y a lieu), entretien du bâtiment … ;
- Les travaux ou obligations exceptionnels : ils sont souvent astreignants.
Vous devez être prêt à les assurer.
Investissement locatif : la gestion locative confiée aux soins d’un professionnel
Vous vous libérez des obligations relatives à la gestion de votre investissement locatif quand vous faites le choix de le confier aux soins d’une compagnie spécialisée en la matière. En contrepartie, vous aurez évidemment à rémunérer les services de celle-ci.
Les compagnies spécialisées dans la gestion locative vous proposent aujourd’hui une gamme variée de prestations. C’est vous qui choisissez le niveau d’implication de leurs professionnels. Entre autres services, elles peuvent vous aider à :
- Établir le contrat ;
- Déterminer le loyer ;
- Trouver le locataire ;
- Déclarer votre locataire au fisc, etc.
Les compagnies spécialisées dans la gestion locative disposent également des compétences nécessaires pour assurer l’entretien du bâtiment. À la demande, ils peuvent même s’occuper du suivi des travaux pour vous. Il est donc essentiel de bien s’enquérir des différentes solutions et services proposés par celles-ci. Un bon professionnel de la gestion locative vous garantira au moins :
- Les formalités administratives liminaires ;
- La recherche du locataire ;
- Les perceptions de loyers ;
- La gestion des travaux ;
- Un suivi ;
- Un suivi régulier des assurances.
Mis à part le gain de temps offert par cette forme de gestion, vous jouissez du savoir-faire d’un expert de la règlementation en la matière. Vous n’êtes donc plus tenu de suivre l’évolution des lois sur l’investissement immobilier. Quelqu’un de confiance le fait déjà pour vous. Vous vous libérez ainsi des difficultés que peut apporter ce genre d’investissement (il y en a beaucoup en effet). C’est un choix qui vous procure sérénité et sécurité.
Pour ce qui concerne les frais de gestion, ils ne dépassent généralement pas 8 % du loyer. Ce qui est encore plus intéressant, c’est que les honoraires seront déduits des « revenus fonciers » du déficit foncier.
Ce mode de gestion est encore plus intéressant quand vous souhaitez faire plusieurs investissements locatifs. Il vous épargne de la charge de travail énorme nécessaire. Ce n’est plus vous qui êtes amenés à faire face aux risques de la gestion (impayés, erreurs dans les documents fiscaux, etc.).
Ainsi, ce n’est donc pas seulement le coût financier qui détermine s’il vaut mieux gérer soi-même son investissement locatif ou le confier aux mains d’une compagnie spécialisée en la matière. Il faut tenir compte des difficultés qu’il comporte et du temps qu’il vous faudra y consacrer. Certaines démarches vont nécessiter une certaine compétence. C’est pourquoi vous ne devez pas surestimer votre savoir-faire.
En déléguant la gestion, vous avez une certaine garantie de la rentabilité économique de votre investissement dans le temps. Faites donc le bon choix !
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