LMNP : petit guide pratique pour tout comprendre

Très résistante à la vacance locative avec de généreuses promesses de rentabilité annuelle et de flexibilité, la location meublée commence à se révéler comme étant une option avantageuse et sécurisée pour investir dans l’immobilier. Avec les besoins de solutions d’hébergement plus flexibles dans les grandes villes, les propriétaires immobiliers sautent sur l’occasion et se lancent dans la location meublée pour améliorer leurs revenus mensuels. Si vous aussi, désirez vous lancer en tant que LMNP, cet article est pour vous.

Découvrez l’essentiel à savoir sur ce statut, son fonctionnement, ses exigences, ses avantages, les conditions pour y être éligible, etc. Lisez plutôt.

L’essentiel à savoir sur le statut de LMNP 

Pour commencer, précisons que LMNP est un sigle qui désigne « Loueur Meublé Non-Professionnel ». Il s’agit d’un statut permettant à des personnes physiques de proposer en location des logements meublés et aménagés et dans lesquels les locataires peuvent s’installer immédiatement et vivre dignement.

Mis en place depuis 1949, le statut est destiné à promouvoir la construction d’infrastructures d’utilité publique telles que les logements étudiants neufs. En contrepartie, ce dispositif de défiscalisation immobilière offre aux investisseurs la possibilité de générer des revenus mensuels complémentaires non imposables.

Il faut cependant préciser que le LMNP doit payer certaines taxes aux collectivités locales. Il s’agit de la taxe foncière annuelle, de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe d’habitation.

Les biens éligibles à ce statut comprennent entre autres :

• Les logements classiques ;
• Les résidences de services ; notamment ;
  • Les résidences étudiantes ;
  • Les résidences seniors médicalisées (Ehpads) et non médicalisées ;
  • Les résidences d’affaires ou de tourisme.

Location meublée non professionnelle : les particularités du bail

Deux régimes fiscaux au choix

Si vous choisissez la location meublée, les loyers que vous percevrez seront soumis soit au régime réel, soit au régime forfaitaire (micro-BIC).

Le régime réel offre la possibilité de déduction d’un large éventail de charges, notamment l’amortissement du prix d’acquisition du logement, la taxe foncière, les intérêts sur l’emprunt, les frais d’électricité, d’internet et d’eau, les frais d’agence immobilière, de copropriété et d’assurance, etc. Il est même possible de reporter des charges sur l’année suivante en cas d’excédent et de récupérer la TVA  dans certaines conditions.

Le régime forfaitaire, quant à lui, propose un abattement dont le taux peut aller de 50 à 71 % en fonction du montant des loyers perçus. Si les deux régimes offrent d’intéressants avantages fiscaux, le régime forfaitaire est plus avantageux pour les LMNP qui réalisent moins de 50 000 euros à titre de revenus locatifs annuels.

En outre, il est possible de cumuler les avantages qu’offrent le statut LMNP et la loi Censi Bouvard et de bénéficier d’une réduction de 11% sur les impôts pendant une durée de 9 ans. Notons que la réduction est appliquée sur le prix d’achat HT du logement et ne peut être supérieure à 300 000 euros.

3 contrats de bail au choix

En tant que LMNP, vous avez la possibilité de louer votre bien à des catégories particulières de locataires selon vos projets. En effet, votre statut vous permet de proposer trois types alternatifs de contrats selon le cas :

• Le contrat classique d’un an renouvelable par reconduction tacite : il est généralement conclu pour les logements classiques ;
• Le contrat de bail étudiant non renouvelable de 9 mois : au cas où l’étudiant souhaite étendre la durée de son séjour, il devra signer un nouveau contrat ;
• Le contrat de bail mobilité de durée comprise entre 1 et 10 mois : il s’adresse aux professionnels en mobilité qui sont à la recherche d’un logement temporaire dans le cadre d’une mission par exemple.

Dès qu’il accède au lieu, le locataire doit verser deux mois de loyers au titre de dépôt de garantie en plus du premier loyer tel que défini dans le contrat de bail. De façon exceptionnelle, le locataire sera exempté de l’obligation de dépôt de garantie s’il a signé un contrat de bail mobilité.

Qui peut faire de la location meublée non professionnelle ?

Le statut LMNP est accessible à toute personne désireuse de construire un patrimoine immobilier qui lui servira de matelas de sécurité pendant sa retraite. Toutefois, selon la loi, le LMNP n’est bailleur qu’à titre secondaire. Il doit parallèlement exercer une activité principale distincte dont il tire plus de la moitié de l’ensemble de ses revenus.

Par ailleurs, le propriétaire ne doit pas réaliser plus de 23 000 euros par an au titre de revenus locatifs. Dès qu’il dépasse ce plafond, il perd son statut et devient un Loueur Meublé Professionnel.

En outre, pour être considéré comme un logement meublé, le logement doit disposer de tous les équipements, matériels et mobiliers pouvant permettre au locataire de dormir, de manger et de vivre dignement. Il doit disposer entre autres de :

• Une literie ;
• Une couette ;
• Une couverture ;
• Des rideaux/volets ;
• Une table/chaise ;
• Des étagères de rangement ;
• Des luminaires ;
• Un matériel d’entretien ;
• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
• Des plaques de cuisson, un four/four micro-ondes ;
• Un réfrigérateur et un congélateur ou un réfrigérateur allant jusqu’à -6°C.

Le statut LMNP : quels sont les avantages ?

Le statut LMNP est une solution très astucieuse pour construire graduellement un patrimoine immobilier et préparer de la retraite. Parallèlement, le dispositif vous permet de bénéficier de revenus complémentaires et d’une fiscalité très avantageuse. Voici les avantages que vous garantira ce statut :

Un investissement accessible aux bourses modestes

L’accessibilité du dispositif LMNP est l’un des plus gros avantages qu’il offre. En effet, les demandes locatives portent le plus souvent sur les petites surfaces, notamment les résidences étudiantes (studios, T1 et T2), que sur les logements classiques d’habitation familiale ou sur les grandes surfaces.

Or, il est plus facile d’investir dans de telles surfaces. Il est plus facile d’obtenir des prêts auprès des établissements de crédit lorsque l’opération d’achat porte sur des montants modestes.

Par exemple, même un capital de 70 000 euros peut vous permettre d’acquérir un appartement en résidence étudiante dans certaines villes. Ainsi, même avec un budget modeste, on peut envisager de devenir un loueur meublé non professionnel.

Une fiscalité très avantageuse

Avec le statut LMNP, vous pouvez :

• Déduire les charges et l’amortissement des dépenses et du mobilier pour des revenus locatifs supérieurs à 70 000 euros (régime réel) ;
• Récupérer la TVA facturée lors de l’acquisition du logement ;
• Bénéficier d’abattements forfaitaires pouvant aller de 50 à 71% pour des revenus inférieurs à 70 000 euros (régime forfaitaire) ;
• Bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value pour les biens acquis depuis 22 ans ;
• Etc.

Une gestion locative très flexible

Très souple et flexible, le statut de LMNP se caractérise par une simplicité administrative sans précédent. En effet, d’entrée, il ne requiert pas une inscription au registre du commerce.

Il suffit de remplir un formulaire de déclaration d’activité à envoyer au Greffe du tribunal de commerce. Ensuite, chaque année, vous enverrez votre liasse fiscale à l’administration fiscale.

De plus, en vertu d’un bail commercial, vous pouvez confier totalement la gestion locative et les diverses formalités administratives à un gestionnaire locatif qui sera votre unique interlocuteur.

En outre, en LMNP, il n’existe pas de plafond sur les charges et loyers locatifs à facturer. Vous avez donc la latitude de définir vos revenus, même s’il vaut mieux ne pas trop s’écarter de la moyenne pratiquée dans votre ville.

Et pour finir, vous avez la possibilité de revendre le logement meublé ou encore de le récupérer pour en faire votre résidence principale.

Un investissement assorti d’une excellente rentabilité

En général, le statut LMNP permet de collecter des recettes locatives relativement importantes. De plus, il est très facile de trouver des locataires compte tenu de la forte demande locative pour les petites surfaces.

En dehors de l’accessibilité de l’investissement et des avantages fiscaux, le dispositif offre une rentabilité très importante. Et la rentabilité est encore plus intéressante si on se positionne sur la location de logements anciens meublés plutôt que les logements neufs.

Par ailleurs, en tant que LMNP, vous signez avec un gestionnaire de résidence, un bail commercial en vertu duquel vos revenus locatifs sont garantis pendant les 9 premières années.

Aucune crainte donc à se faire quant aux impayés. Tous les 9 ans, on renouvèle le contrat par tacite reconduction.

Quelques exigences de la location meublée

Avec la durée relativement courte des contrats et la rotation fréquente des locataires, la location meublée a son lot de contraintes. Par exemple, vous devrez organiser des visites immobilières plus souvent, et aussi pour faire des entretiens réguliers des équipements, du mobilier et du logement.

De même, il n’est pas exclu que certains équipements tombent en panne en cours de contrat. En clair, sauf si vous confiez la gestion de la résidence à un gestionnaire locatif, il faudra être prêt à faire face aux contraintes liées à la location meublée.

Alors, vous avez envie de devenir propriétaire immobilier avec un capital modeste et des conditions juridique, fiscale et comptable flexibles et peu contraignantes ? Le LMNP est peut-être la solution d’investissement qu’il vous faut.

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