Qu’est-ce que le permis de louer en immobilier ?

Imposé en 2014 par la loi ALUR, le permis de louer est un moyen préventif pour lutter contre les logements indignes. Ce permis oblige tout propriétaire à obtenir un accord administratif avant la mise en location de son bien. Il se présente généralement sous forme d’une autorisation qui, dans certains cas, peut être payante.

Le permis de louer ne concerne que quelques communes, des quartiers et des biens immobiliers spécifiques. Dans le cas où il ne serait pas respecté, le propriétaire risque de sévères sanctions allant jusqu’à 15 000 € d’amende. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le permis de louer, les démarches à effectuer pour l’obtenir, les communes concernées et les sanctions encourues.

Le permis de louer immobilier, qu’est-ce que c’est ?

Les logements indécents (ou indignes) représentent une réelle source de danger pour les locataires, autant pour leur santé que pour leur sécurité. Les critères de décence et de salubrité sont donc des points cruciaux à respecter lors de la mise en location de tout bien immobilier, des points strictement pris au sérieux par les élus locaux.

C’est ainsi que depuis 2014, la loi ALUR autorise chaque commune de définir des zones géographiques, des quartiers et des catégories d’immobilier pour lesquels les propriétaires sont tenus de suivre des démarches bien spécifiques avant de procéder à la location. En l’occurrence, déposer une déclaration de mise en location ou bien obtenir une autorisation préalable de mise en location.

Pourquoi de telles démarches ?

Mettre en location un bien décent est l’obligation de tout propriétaire souhaitant louer un logement. Passer par les démarches citées plus haut (autorisation ou déclaration de location) permet donc d’avertir la commune de la mise en location d’un bien afin qu’elle puisse procéder aux différentes vérifications.

Les services d’hygiène se déplaceront sur place pour s’assurer du respect des normes imposées. Au cas où cela ne soit le cas, le propriétaire pourrait être tenu d’effectuer les travaux nécessaires. Le permis de louer est donc une procédure en faveur des locataires puisqu’elle lui garantit la location d’un logement digne d’être habité.

Qui est concerné par le permis de louer ?

Le permis est imposé par les communes ainsi que par les EPCI (établissements publics de coopération intercommunaux). Il concerne les biens immobiliers qui remplissent les critères ci-dessous :

 La zone géographique

Chaque commune est libre de définir les zones auxquelles ce permis devient obligatoire. Elles englobent généralement les quartiers à fort volume d’habitations dégradées. À noter que certaines communes ne sont pas du tout concernées par ce permis et le propriétaire peut procéder à la location sans passer par cette démarche.

Le type de logement

Ce permis de louer concerne les biens loués à titre de résidence principale. Il s’applique autant pour les logements meublés que pour les logements vides. Les baux commerciaux, logements sociaux et locations saisonnières ne sont pas concernés. Les locations de courtes durées, telles que Airbnb, ne sont également pas concernées.

Les caractéristiques du logement

Le permis de louer immobilier concerne seulement les biens dont le bail est soumis à loi du 6 juillet 1989. Cela comprend la première mise en location ou bien la remise sur le marché du logement après une longue période d’inoccupation.

Les communes concernées par le permis de louer en immobilier

L’obligation du permis de louer n’est imposée qu’aux propriétaires dont le bien immobilier se situe dans les zones concernées. Souvent, seuls quelques quartiers sont concernés. C’est le cas du quartier de Noailles à Marseille ou encore, de la copropriété de Grigny 2 dans la commune de Grigny. Parfois, il arrive que l’ensemble d’une commune soit imposé, tel que la commune de Bezons (95) par exemple.

Pour savoir quelles sont les zones concernées, il suffit de consulter le site officiel de la mairie. Il y sera mentionné les éventuelles zones géographiques ainsi que les logements pour lesquels la demande d’un permis de louer devient obligatoire. Généralement, ce sont des secteurs défavorisés aux habitations insalubres trop longtemps abandonnées par leurs propriétaires.

L’instauration de ces périmètres pour lesquels le permis est nécessaire se fait suite à une délibération des autorités qui conviennent alors de :

•  la date d’entrée en vigueur de l’imposition du permis de louer,
• les modalités à suivre pour le dépôt d’une demande de permis,
• les périmètres pour lesquels le permis devient obligatoire.

Jusqu’à maintenant, on compte approximativement une trentaine de communes concernées par ce permis. On peut citer Calais, Boulogne-sur-Mer, Aubervilliers, Mantes-la-Jolie, Chambéry, Champs-sur-Marne, etc.

Toutefois, de plus en plus de villes s’apprêtent à instaurer ce dispositif. On cite par exemple : Bordeaux, Roubaix, Montauban, etc. Concernant la Corse, le permis est applicable à l’ensemble des quartiers et zones de l’île.

Quand entamer les démarches ?

Que ce soit pour le dépôt d’une demande d’autorisation préalable ou de déclaration, les démarches devront être entamées avant la signature du contrat de bail ou durant les jours qui suivent.

Concernant l’autorisation préalable, la demande sera déposée avant la signature du contrat ; cela devra être fait environ un mois avant la conclusion du bail afin que l’autorisation puisse être jointe au dossier du contrat de location pendant la signature.

Pour ce qui est de la déclaration préalable, le bailleur bénéficiera d’un délai de 15 jours pour effectuer le dépôt. Cette démarche peut être entreprise soit au moment de la conclusion du contrat ou bien lors du changement de locataire.

Une fois les demandes envoyées, les services de l’ECPI et ceux de l’hygiène se déplaceront sur place. Il va procéder aux différents contrôles et vérifications. Cela afin de s’assurer que les critères de décence exigés soient respectés.

Toutes ces démarches peuvent prendre du temps. Il est donc important d’anticiper la demande assez tôt afin d’éviter tout retard ou blocage de la location.

Comment faire pour obtenir un permis de louer en immobilier ?

La demande de permis de louer s’effectue auprès du conseil municipal de la commune où se situe le logement mis en location ou bien. Elle se fait auprès de l’EPCI. Selon la situation, il vous sera demandé soit une déclaration préalable de louer, soit une autorisation. Quel que soit le cas, voici les démarches à suivre et les documents à présenter :

Remplir un permis de louer CERFA

Afin d’obtenir un permis de louer, il faudra commencer par remplir un formulaire CERFA. Il est disponible sur le site de la mairie.

            Pour une autorisation préalable de louer

La demande d’autorisation se fera via le formulaire CERFA 15652, qui sera déposé auprès des autorités compétentes avant la signature du contrat de location. Les informations à consigner sont :

• Les noms et prénoms du bailleur,
• Les coordonnées du bailleur,
• Renseignements concernant le logement mis en location,
• Renseignements concernant l’immeuble,
• Observations et spécificités particulières sur l’état du bien,
• Signature et engagement du propriétaire.

            Pour une déclaration de louer

Pour ce qui est de la déclaration préalable de location, le bailleur devra remplir le formulaire CERFA 15651 afin de déclarer la mise en location de son bien. Cette démarche s’effectuera au cours des 15 jours suivants la signature du contrat de location. Les informations à mentionner sont :

• Nom, prénom et coordonnées du bailleur,
• Des renseignements concernant l’immeuble et le logement à louer,
• La date de signature du contrat de location,
• La signature du bailleur comme preuve de son engagement.

Les documents annexes à présenter

En plus des formulaires CERFA, le propriétaire devra présenter un dossier de diagnostics techniques à propos du bien destiné à la location. L’établissement de ce dossier devra être effectué par un professionnel (un notaire ou un avocat) ; il inclura :

• Diagnostic Crep des risques d’exposition au plomb,
• Un diagnostic des performances énergétiques du logement (DPE),
• Une copie du constat mentionnant l’absence d’amiante,
• Un constat de l’état de l’installation du gaz et de l’électricité et si ces deux installations sont datées de plus de 15 ans,
• Diagnostic des différents risques et pollutions (sonores, naturels, sismiques, etc.).

Les démarches à suivre

Une fois les documents préparés et les formulaires remplis, il faudra les transmettre à la mairie (ou la ECPI) de la commune où se situe le bien destiné à la location. L’envoi pourra s’effectuer soit par mail ou par courrier. Tout dépendra de la politique suivie par les autorités compétentes. Toutefois, l’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception est à privilégier. De cette façon, il y aura toujours une preuve en cas de litige ou de perte de votre dossier.

Après l’envoi du dossier, voici ce qu’il faudra faire :

Pour une autorisation préalable

Une fois votre dossier de demande d’autorisation reçu par les autorités, vous recevrez un accord exprès pour la location ou bien, un accord tacite aucune réponse n’est transmise passé un mois du dépôt. En effet, le silence équivaut à une autorisation préalable.

Il se pourrait également que votre demande soit refusée et dans ce cas, vous recevrez une explication justifiant la cause du refus avec une liste des travaux et améliorations à entreprendre.

Pour une déclaration préalable

Passé une semaine après le dépôt de la déclaration, le bailleur recevra un récépissé de bonne réception mentionnant la date du dépôt ainsi que les diverses informations fournies dans la demande.

Dans le cas où des oublis ont été commis ou que le dossier soit incomplet, le propriétaire aura un délai de 30 jours pour communiquer les informations manquantes. Passé ce temps, il faudra renouveler la démarche.

Quels coûts pour une demande de permis ?

Aujourd’hui, le permis de louer en immobilier est devenu payant pour tous les bailleurs. Le prix pour l’attribution de ce permis est fixé à entre 60 et 114 €. Cela dépendra de la commune et de la nature du bien mis en location.

Initialement, ce dispositif devait être gratuit par le biais de la loi Élan. Mais celle-ci ayant été annulée par le Conseil constitutionnel, chaque bailleur s’est vu obligé de payer une somme d’argent pour l’obtention de ce permis.

À savoir que les démarches devront être renouvelées à chaque renouvellement du bail avec de nouveaux locataires. Toutefois, dans le cas d’un simple avenant du bail, c’est-à-dire un changement à l’amiable de locataire sans signer de nouveau contrat, il ne sera pas nécessaire de procéder à une nouvelle demande.

Que faire une fois l’autorisation accordée ?

Une fois l’autorisation de louer octroyée, le bailleur aura la possibilité de conclure le contrat de location avec les nouveaux occupants. Comme dit précédemment, si aucune réponse n’est communiquée passé un délai de 30 jours, cela signifie que la demande a été acceptée.

Toutefois, il est impossible d’opposer ce permis aux autorités responsables de la sécurité et de la salubrité des lieux. Si celles-ci considèrent que le logement représente un danger ou qu’un arrêté de péril est publié après la réception du permis, le locataire se verra obligé de quitter les lieux.

Des travaux de rénovation devront donc être entrepris afin de remplir les critères de sécurité et de salubrité requis. Les aménagements nécessaires seront précisés dans la lettre de refus envoyée par l’administration. En attendant, la location demeurera interdite tant que ces travaux n’auront pas été effectués.

Dans le cas où le bien immobilier est vendu, le permis de louer sera transféré au nouveau propriétaire. Celui-ci devra déposer auprès des autorités locales une déclaration de transfert aux normes du modèle fixé par arrêté.

Quelles sanctions en cas de location sans permis ?

Dans le cas d’une location d’un bien immobilier sans autorisation ni déclaration préalable, des sanctions assez sévères peuvent être appliquées. Celles-ci se manifestent sous forme d’amendes assez élevées :

• 5000 € d’amende pour la mise en location d’un bien sans respecter l’obligation de déclaration au préalable,
• 5000 € d’amende pour la mise en location d’un logement sans dépôt de la demande d’autorisation préalable,
• Une amende pouvant atteindre les 15 000 € en cas d’un deuxième oubli de dépôt d’une autorisation et passé un délai de 3 ans,
• Jusqu’à 15 000 € d’amende pour la mise en location d’un bien malgré le refus de la demande de déclaration ou d’autorisation.

Si cela vous intéresse, voici un guide complet pour acheter un immeuble de rapport.