Sébastien est un investisseur immobilier qui a investi dans un lot de studio en montant une SCI avec son frère. Il m’a contacté pour écrire une série d’articles sur l’investissement immobilier en général et sur les avantages d’une SCI. Voici le 4ème article de la série qui traite de l’un des points les plus importants d’un investissement dans la pierre : la recherche du financement.

Article #1 : La naissance du projet
Article #2 : La recherche du bien
Article #3 : Un mal pour un bien
Article #4 : Investissement Immobilier et L’Importance de la Recherche de Financement

Je laisse la parole à Sébastien:

Nous y sommes. Ce 5ème article attaque le sujet de la SCI

D’abord quelques généralités.
Une SCI est une société civile immobilière. Elle est divisée en parts et chaque individu possédant des parts est appelé un associé. Le nombre minimum d’associé est de 2 et le nombre maximum n’est pas limité.
La SCI est représenté par un Gérant. Celui-ci peut d’ailleurs être ultra minoritaire dans la SCI. Son poids dans la SCI n’a pas d’impact sur son possible statut de Gérant. Par contre, il engage seul la structure vis-à-vis des tiers.
Les statuts de la SCI sont en quelque sorte les règles qui régissent le fonctionnement de la SCI. Beaucoup de choses peuvent y être prévues.
Il est primordial de bien travailler sur les statuts car, de ceux-ci, dépendent la réussite de votre investissement dans le cadre de votre objectif. Ainsi, la transmission des parts (succession, vente) peut être prévue et de fait empêcher par exemple la dissolution d’un patrimoine vers des « associés non désirés ».
Il serait stupide de faire un simple copier – coller de statuts trouvé sur Internet mais à titre personnel, je trouve également stupide de donner 1000/1500 ou 2000 euros à un professionnel pour vous concocter des statuts.
Des recherches sérieuses et un peu de bon sens peuvent vous permettre de vous en sortir très bien.

Rappel de notre but :

Se constituer ensemble (avec mon frère) un patrimoine immobilier afin d’en tirer des revenus complémentaires
(et sous entendu, en cas de coup dur, pouvoir garder ensemble le pouvoir décisionnel sur la société).

Pour investir ensemble, nous avions 2 options, soit acheter ensemble sous couvert de l’indivision, soit créer une SCI.

Pourquoi avoir choisi la SCI dans ce cas ?

D’abord parce que l’indivision est selon nous plus « précaire » et plus « rigide » que la SCI.
En effet, vous avez sûrement déjà entendu cette phrase :

« nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision ».

Cela signifie qu’un seul indivisaire peut provoquer la vente d’un bien. En ce cas, si un beau jour, mon frère ou moi décidions de sortir de l’indivision dans laquelle nous sommes, la vente pourrait s’imposer à l’autre.
Dans une SCI et en fonction des statuts, un associé peut tout a fait se retirer (vendre ses parts) sans pour autant que le bien soit mis en vente.
De plus, avec les clauses d’agréments, il est possible de choisir qui sera le ou les nouveaux associés suite à une vente de part.
Enfin, en choisissant habilement les seuils décisionnaires, même une vente importante de parts en terme de pourcentage va nous garantir de conserver le contrôle de la société, ce qui n’est pas négligeable.

Autre raison qui a justifié notre choix d’investissement dans le cadre d’une SCI :

Ma situation personnelle.

Je suis en effet non résident fiscal Français. Bien que de nationalité Française, je vis et travaille à l’étranger.
Malgré des revenus réguliers et d’un niveau comparable à un salarié Français, les banques peinent à me prêter de l’argent directement.
C’est bizarre mais c’est ainsi. Mais lorsque nous avons présenté le dossier dans le cadre d’une SCI (société de droit Français), ma situation a posé beaucoup moins de problèmes.

De plus, la SCI me permet de pouvoir investir, sans être physiquement présent en France.
En effet, comme indiqué, le Gérant engage la société vis-à-vis des tiers. Mon Frère, qui est gérant, prend toutes les décisions en concertation avec moi et finalise seul toutes nos opérations.
C’est selon moi un autre avantage de la SCI que de pouvoir confier la gestion à quelqu’un et ne pas être contraint de participer physiquement à chaque occasion.

Quelques inconvénients de la SCI à présent.

Être associé d’une SCI présente une responsabilité. En tant qu’associé, nous sommes indéfiniment responsables des dettes de la société dans la proportion de nos parts.
Le fait de créer une société ne fait pas échapper les associés à leurs responsabilités en cas de gros pépins.

Une SCI étant comme son nom l’indique une société, il y a un minimum de rigueur administrative à avoir. Une comptabilité doit être tenue, au moins une assemblée générale réunissant les associés doit être tenue chaque année, etc.

En rédigeant cet article, je vois à quel point le sujet est vaste. Il y a un aspect patrimonial derrière une création de SCI. L’aspect fiscal est également important.

Le prochain article traitera de la constitution de la SCI. Ce sera donc un article très pratique.
Basé sur les commentaires reçus, je rédigerais les articles suivants sur un ou plusieurs points qui vous intéressent, au mieux de mes connaissances.

J’attends donc vos commentaires et questions…

Ciao
S