Voulez-vous devenir plus riche jour après jour ?

Depuis 10 ans, plus de 15 000 personnes m’ont fait confiance pour les aider à développer des revenus alternatifs. J’ai une question à vous poser, voulez-vous des revenus alternatifs ?

Pourquoi devriez-vous investir dans une colocation ?

Une méthode qui a été recommandée à un certain nombre d’investisseurs consiste à louer des propriétés résidentielles normales à des locataires individuels, en colocation. En règle générale, le propriétaire apporte des modifications aux installations et équipements de la propriété, puis la commercialise en tant que « logement étudiant » ou « chambres en colocation ».

Il y a une pénurie de logements dans de nombreuses villes françaises, en particulier parmi les étudiants, qui ont souvent des besoins particuliers en matière d’espace de vie.

Plus largement, la colocation est un segment du marché immobilier qui fait progressivement son chemin, induisant des investissements dans le logement à rentabiliser précisément pour ce nouveau public grandissant.

Le marché des colocations est en pleine expansion, mais sont-ils aussi de bons investissements ?

Dans cet article, vous découvrirez les opportunités de cette classe immobilière pour les investisseurs privés.

Le portrait-robot du colocataire

L’âge moyen des colocataires est de 30 ans, ils habitent les quartiers centraux des grandes villes, la plupart sont fumeurs et n’ont pas d’animaux (70,5 % des cas). L’âge des cohabitants varie de 23 ans à 33 ans.

L’âge moyen est plus élevé dans les grandes villes où les loyers élevés incitent évidemment de nombreux travailleurs à partager un appartement.

Ainsi, les jeunes salariés optent de plus en plus pour la colocation. En effet, ils cherchent un logement abordable au plus près de leur lieu de travail.

Les étudiants sont également très nombreux à chercher des colocations. Avec des moyens financiers limités, ils recherchent avant tout une chambre ou un appartement abordable. Ce logement doit également être proche de leur école ou de leur université pour limiter les coûts de transports.

Le dernier profil du colocataire est celui des personnes âgées, souvent retraitées qui n’ont plus besoin d’un grand espace de vie, mais qui cherchent à se rapprocher des grandes villes et des commodités. La localisation et le confort sont les points les plus importants pour les séniors colocataires.

Ainsi, de nombreuses personnes sont susceptibles d’être intéressées par un logement en colocation et vous avez le choix de vous adresser au public que vous souhaitez.

Les avantages de faire de la location pour la colocation

Investir dans une colocation présente de nombreux avantages supplémentaires comparés à la location pleine.

  • Meilleur retour sur investissement : Il y a plusieurs avantages à louer à la colocation. D’une part, la location d’une colocation pourrait générer un rendement plus élevé des revenus locatifs. C’est un calcul assez simple, avec plusieurs locataires, vous pouvez gagner plus d’argent.
  • Disons que vous avez un immeuble de placement de 3 chambres et supposons que la location de la propriété à une seule famille peut générer 1 200 €. Louer à trois locataires différents pour 500 € chacun pourrait générer 1 500 € à la place et les locataires ne se plaindront pas d’un loyer élevé.
faire de la colocation

Les meilleurs rendements immobiliers locatifs de ces dernières années provenaient des maisons ou des appartements à occupation multiple avec un retour sur investissement moyen de 8,9 %, ce qui en fait une option attrayante pour les propriétaires qui cherchent à diversifier leurs portefeuilles.

Les propriétaires qui louent des propriétés à la pièce ou trois colocataires indépendants ou plus vivent dans la maison, mais partagent une salle de bain et une cuisine, peuvent s’attendre à voir le niveau de rendement le plus élevé de tous les types de logements.

  • Il y a moins de chances d’avoir votre bien immobilier vacant : lorsque vous louez à la colocation, vous êtes moins susceptible de connaître une vacance totale, la période pendant laquelle votre bien locatif est complètement vacant. Si un locataire choisit de quitter la propriété, vous aurez toujours une source de revenus locatifs provenant des locataires restants. Alors qu’en louant l’intégralité de la propriété, vous vivrez une vacance totale pendant la période de rotation.
  • Une excellente option pour les villes universitaires : Si vous ne cherchez pas un locataire de longue durée, vous avez la possibilité de louer une chambre. La plupart des étudiants préfèrent cet arrangement. Dans ce cas, vous devrez envisager un plan pour les mois d’été, lorsque les étudiants universitaires sont absents de votre logement. Une option consiste à convertir votre propriété traditionnelle en location de vacances pendant cette période pour continuer à générer des revenus.

Pourquoi les appartements étudiants sont-ils proposés comme investissement ?

Ces dernières années, le nombre d’étudiants en France a atteint un nouveau record.

Les promoteurs de projets et les sociétés d’exploitation voient la situation comme une opportunité de bénéficier d’une demande excédentaire avec des résidences privées.

Étant donné que ces projets sont également financés par des fonds privés, de nombreux développeurs recherchent des sponsors. Cela crée une gamme croissante d’investissements en capital dans le domaine du « logement étudiant ».

Il est généralement trop coûteux pour les sociétés d’exploitation d’acheter elles-mêmes les biens. Vous avez besoin de beaucoup moins de capital pour louer une propriété.

La procédure habituelle des porteurs de projet est donc de vendre les logements résidentiels qu’ils ont construits à des investisseurs. Dans le passé, les « ventes pures et simples » de propriétés entières à des investisseurs institutionnels étaient courantes.

Quelle est la différence entre « appartement étudiant » et « logement étudiant » ?

Parmi les experts en investissement, le « logement étudiant » est désormais considéré comme une classe immobilière à part entière.

Il comprend des résidences étudiantes financées et gérées par des particuliers qui sont vendues à des investisseurs en tant qu’investissement.

Outre le marché professionnel, sur lequel s’échangent des dortoirs entiers ou des portefeuilles de dortoirs, un marché d’investisseurs privés est en train de s’établir, sur lequel les promoteurs de projets vendent des appartements individuels de dortoirs étudiants en tant qu’immeubles à revenus.

Les objets ne correspondent que rarement à l’image des « colocations » classiques des résidences publiques. La plupart sont des appartements individuels confortables d’une superficie d’environ 18 m² à 20 m², qui disposent de leur propre salle de bain et kitchenette.

De plus, les dortoirs privés offrent souvent à leurs locataires des espaces communs tels que des studios de fitness, des terrains de sport ou des centres de lavage. Si vous achetez un appartement, vous pouvez également avoir une part dans ces domaines.

Les appartements sont généralement gérés par un opérateur de dortoir qui, entre autres, s’occupe de l’entretien.

Les propriétaires ont souvent la possibilité de confier l’ensemble de la recherche et de la gestion des locataires à la société d’exploitation moyennant des frais.

Bien que les résidences universitaires soient pour la plupart « à usage » et ne soient louées qu’à des groupes de personnes spécifiques, elles ne doivent pas nécessairement être exclusivement destinées aux étudiants.

Certains opérateurs étendent désormais leur concept à de nouveaux groupes cibles tels que les jeunes actifs, les navetteurs et les expatriés, car ils recherchent également des espaces de vie réduits et de courte durée.

Quels avantages et opportunités les appartements étudiants offrent-ils en tant qu’investissement en capital ?

  • Protection contre la perte de loyer : Les administrations des dortoirs utilisent souvent des garanties contre la perte de loyer, de sorte qu’il n’y a pas de risque immédiat de perte de loyer en cas de vacances.
  • Ajustements flexibles des prix de location : En raison des changements fréquents de locataires et de l’exemption actuelle du frein des prix de location, vous pouvez adapter les loyers de manière plus flexible au niveau du marché que dans le segment résidentiel « normal ».
  • Peu d’efforts : Dans la plupart des cas, il est possible de confier la gestion locative et immobilière à un exploitant professionnel.
  • Marché en croissance : il y a actuellement une offre insuffisante de logements étudiants en France et le volume d’investissement est en croissance.
  • Inscription au cadastre : Comme une copropriété, vous pouvez à tout moment vendre, hériter ou donner un appartement étudiant. Votre capital n’est pas immobilisé à long terme si vous en avez un besoin urgent.
  • Avantages fiscaux : Vous pouvez amortir le bien et l’inventaire et déduire les intérêts de financement. Comme pour les autres propriétés, une vente hors taxe est possible après 10 ans.

Investir dans une colocation est-il fait pour vous ?

Ce type de location a tendance à bien fonctionner dans les villes universitaires. Souvent, les étudiants sont prêts à vivre ensemble même s’ils ne sont pas nécessairement amis, vous pouvez donc avoir du succès avec ce modèle si votre maison est adjacente à l’université. Cette configuration pourrait également bien fonctionner dans une ville transitoire (pensez à Paris, Lille, Marseille…) qui a tendance à connaître beaucoup de roulement.

Mais louer des chambres individuellement, peut ne pas bien fonctionner si vous possédez une maison de banlieue ou si votre maison est située dans une ville où les gens ont tendance à rester sur place. En tant que tel, lorsque vous décidez quelle approche vous convient le mieux, pensez à l’emplacement de votre maison et à la façon dont cela pourrait jouer dans votre stratégie de location.

Bien sûr, si vous avez du mal à louer votre maison en tant qu’unité individuelle, vous pouvez toujours essayer de louer des chambres individuellement comme une sorte d’expérience. Mais si vous n’avez jamais eu de difficulté à trouver des locataires lorsque vous louez votre maison en tant qu’unité individuelle, vous voudrez peut-être vous en tenir à ce qui fonctionne déjà.

Pourquoi choisir d’investir dans un appartement pour une colocation ?

Pour investir dans une colocation, vous devez être attentif au type de logement que vous choisissez. Ainsi, les appartements semblent être un bon choix pour votre investissement, car ils offrent de nombreux avantages par rapport aux maisons :

  • Le prix ​​à l’achat est généralement inférieur à celui des maisons comparables.
  • Vous pouvez trouver des appartements de bonne qualité pour les deux tiers du prix que vous paieriez pour une maison.
  • Les tendances de style de vie peuvent signifier que la location d’appartements devient plus populaire, réduisant ainsi les vides, car les jeunes/personnes sans enfants les préfèrent aux maisons.
  • Le coût d’entretien du bâtiment est partagé et le propriétaire libre (ou l’agent de gestion) organisera généralement les travaux.
  • L’achat d’appartements avec des sociétés de gestion qui ont fait faillite peut-être bon marché parce qu’ils sont souvent non hypothécaires, résolvent le problème et la valeur augmente.
  • Le fait que l’achat d’appartement soit plus abordable signifie qu’il est plus facile d’en acheter un grand nombre pour constituer votre portefeuille.
  • Vous pouvez répartir votre risque plus largement, ce qui vous permet de réduire l’impact de l’un de vos biens sans locataire.
  • Obtenez des remises plus importantes en achetant en gros.
  • La forte demande dans les régions métropolitaines peut faire grimper les prix à la location.
  • Il est simple de modifier un appartement pour ajouter une chambre supplémentaire si l’appartement a actuellement une cuisine séparée en déplaçant la cuisine dans le salon par exemple.

Les avantages fiscaux pour les propriétaires de logement en colocation

En tant que propriétaire d’un bien immobilier destiné à la colocation, vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux :

  • Le régime microfoncier : avec ce régime, vous bénéficiez d’un abattement de 50 %. Cela signifie que les revenus imposables seront calculés uniquement sur la moitié des loyers.
  • Le régime réel simplifié : ce régime vous permet de déduire toutes les charges d’exploitation des loyers perçus tels que les frais d’entretien ou les charges. Les travaux de rénovation peuvent également être déduits des revenus imposables.

Conclusion

Le « logement étudiant » est actuellement une classe immobilière très demandée, principalement en raison de la forte sous-offre de logements spécialisés.

Parce qu’un objectif spécifique et un opérateur de dortoir sont souvent impliqués, les appartements étudiants offrent un profil d’opportunités important.

Au-delà des colocations pour les étudiants, une colocation pour les jeunes adultes ou pour les séniors offre également des avantages certains tels que des rendements élevés et une assurance de rentrée des loyers plus importante.

Cependant, comme pour tous les investissements immobiliers, il y a des risques et de nombreux facteurs à considérer. Afin de sélectionner un immeuble de rapport solide, deux choses sont avant tout nécessaires : un travail de recherche important et des conseils de professionnels.

La clé est d’effectuer vos recherches pour savoir quel type d’investissement immobilier est le mieux adapté pour vous. Je vous invite à télécharger le guide : Ce que vous n’apprenez pas à l’école.

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J’ai une question à vous poser, voulez-vous des revenus alternatifs ?

Cédric Annicette

Cédric Annicette

Depuis 2006, je partage mon expérience sur l’investissement, l’entrepreneuriat et le développement personnel. Devenu indépendant financièrement en 2011, et millionnaire en 2014, j’organise des séminaires ayant regroupés plus de 3000 personnes. J’ai créé plusieurs formations pour accompagner les personnes débutantes ou expérimentées dans les 4 piliers d’enrichissements que sont : l’immobilier, le business internet, le business classique et la bourse. Cliquez ici pour en savoir plus sur mon parcours

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