Note de Cédric: Cet article a été écrit par Etienne Brois du blog https://www.independancefinanciere.fr/. Etienne est conseiller en gestion de patrimoine et il va nous expliquer ici quelle est la BONNE MANIERE de calculer la rentabilité de son investissement immobilier! Je laisse la parole à Etienne:

Les investisseurs immobiliers ou financiers, avant de s’engager, cherchent à connaître la viabilité de leur projet d’investissement et calculent pour cela le rendement (brut ou net). Or, cette mesure de la rentabilité d’un investissement est très souvent incomplète et parfois fausse. Autant le dire, la mesure de la rentabilité est un vrai casse-tête pour les investisseurs.

Il existe donc plusieurs méthodes de calcul, de la plus simple à la plus complexe que nous allons rapidement aborder ici pour pouvoir les comparer, décrire leurs avantages, mais aussi leurs défauts. Prenons pour ce faire le cas de l’immobilier.

La rentabilité brute

Cette méthode est la plus simple, rapide à calculer et très souvent utilisée par les agences immobilières, car elle ne nécessite aucun calculateur ou logiciel. Voici sa formule :

Taux de rentabilité brute (%)
=
(loyer annuel hors charge x 100) / Prix d’acquisition

Avantage : le calcul est très rapide

Inconvénient : ce taux de rentabilité ne reflète pas la réalité puisque ni les charges, ni la fiscalité, ni les flux de trésorerie n’entrent en ligne de compte.

La rentabilité nette

Cette méthode un peu plus précise, tient compte cette fois-ci des charges non récupérables (taxe foncière, copro, frais de gestion…), des revenus réels (incluant les vacances locatives) et frais d’acquisition (frais de notaire, frais dossier bancaire, caution…). Voici le calcul de la rentabilité nette :

Taux de rentabilité nette (%)
=
((loyer annuel réel – charges réelles) x100) / Prix d’acquisition réel

Avantage : le calcul est plus précis

Inconvénient : il ne tient pas compte de la fiscalité de l’investisseur (pouvant diviser la rentabilité par 2), ni des flux de trésorerie.

La rentabilité nette après impôt

Cette méthode est identique à la précédente, mais intègre cette fois-ci la fiscalité. Voici le calcul de la rentabilité nette après impôt :

Taux de rentabilité nette (%)
=
((loyer annuel réel – charges réelles – impôts) x 100) / Prix d’acquisition réel

Avantage : le calcul est maintenant très précis

Inconvénient : malgré la précision du calcul, les flux de trésorerie ne sont pas représentés; en effet, un investisseur qui emprunte la totalité pour investir et celui qui fait un apport de la même somme en cash sont logés à la même enseigne.

Le Taux de Rendement Interne (TRI)

Le taux de rendement interne ou TRI est un calcul complexe qui mesure la rentabilité basée sur les flux de trésorerie. Je ne reviendrai pas sur la définition du TRI que l’on peut trouver sur internet un peu partout, mais il me semble important de prendre un exemple concret de ce que permet son calcul.

Prenons l’exemple de 2 investisseurs qui achète le même bien, l’un à crédit, l’autre en apport personnel. Pour l’exemple, nous ne tiendrons pas compte de la fiscalité ni des charges de l’investissement.

Investisseur N°1 – Apport personnel

Prix d’acquisition (frais inclus) : 100 000 €
Loyer mensuel hors charge : 600 €
Apport personnel : 100 000 €

Investisseur N°2 – Emprunt sur la totalité

Prix d’acquisition (frais inclus) : 100 000 €
Loyer mensuel hors charge : 600 €
Emprunt : 100 000 €
Taux de crédit : 4.5% TEG sur 20 ans
Mensualités : 633 €
Effort mensuel : 33 €

Comparatif

Les deux investissements semblent à première vue identiques. En effectuant un simple calcul, nous avons en apparence une rentabilité brute de 7.2% (soit (600 x 12)/ 100 000). Or ici nous avons 2 situations bien différentes :

Le premier investisseur a bien dépensé 100 000 € et touche bien 7200 € par an de son investissement. Sur 20 ans, et en utilisant la méthode du TRI nous avons les flux suivants :

2011 : -92 800 € (=> -100 000 € apport + 7200 € loyer)
2012 : + 7200 €
2013 : + 7200 €
…
2030 : + 7200 €

Soit un TRI de 7.95%

Le deuxième investisseur ne tire pas immédiatement de revenus de sa location, en revanche, son effort de trésorerie est bien moindre, puisqu’il dépense seulement 33 € par mois au total. Dans ce cas, les flux de trésorerie sont les suivants :

2011 : -392 € (=> -633 € mensualités + 600 € loyer) x 12
2012 : -392 €
2013 : -392 €
…
2030 : -392 €

Soit un TRI de 22.57%

Afin d’expliquer cette différence importante, il faut revenir sur les dépenses et gains effectifs des deux investisseurs.

Investisseur 1 :

• Dépense sur 20 ans : 100 000 €

• Revenus sur 20 ans : 144 000 € (si aucune revalorisation locative)

• Valeur du bien à terme : 100 000 € (si aucune revalorisation)

• Patrimoine net à terme : 244 000 €

• TRI = 7.95%

• Performance globale moyenne : +144% (fois 2.44)

Investisseur 2 :

• Dépense sur 20 ans : 7 840 €

• Revenus sur 20 ans : -7 840 € (si aucune revalorisation locative)

• Valeur du bien à terme : 100 000 € (si aucune revalorisation)

• Patrimoine net à terme : 92 160 €

• TRI = 22.57%

• Performance globale moyenne : +1075% (fois 11.75)

En résumé, l’investisseur N°1 a mobilisé 100 000 € pour un gain net de 144 000 €, soit une performance de 144% sur 20 ans. En revanche, le deuxième investisseur, sans apport, mobilisera au maximum 7840 € pour un gain net de 92 160 €, soit une performance de +1075%.

Nous venons sous vos yeux de montrer l’intérêt du calcul du TRI par rapport au calcul simplifié du rendement. Il est également très important de noter qu’un projet est très souvent plus rentable en utilisant le levier du crédit qu’en apportant du cash, la démonstration a pu en être faite ici.

Tous les calculs de ces exemples ont été réalisés via le logiciel TOPINVEST de IDSoft, mais il existe bien d’autres logiciels sur le marché qui permettent de connaître le TRI d’un projet immobilier ou financier.

Méthode simplifiée pour le calcul du TRI

Enfin, pour terminer cet article sur les secrets du TRI, voici une méthode simplifiée pour le calculer :

Méthode sous Excel :

A1 (Année 1) : – 92 800 € ((-100 000 + 7200) achat 100 000€)
A2 (Année 2) : + 7200 €
A3 (Année 3) : + 7200 €
A4 (Année 4) : + 7200 €
A5 (Année 5) : + 128 800 € (revente)

Formule = TRI(A1:A5) = 14.06%

Méthode simplifiée :

Cette méthode permet de calculer le TRI avec le montant initial investi, la valeur finale et le nombre d’année (n)

TRI = (Valeur finale / Montant investi) ^(1/n) – 1

Cette méthode est beaucoup utilisée dans le capital investissement, ou des prises de participation sont effectuées au capital de certaines entreprises, pour ensuite revendre cette participation quelques années plus tard. Cette méthode n’est pas valable quand les flux de trésorerie sont réguliers comme pour l’immobilier locatif.

CONCLUSION

Avant toute décision d’investissement, que ce soit dans l’immobilier ou d’autres placements, il est très important de maîtriser certains calculs financiers comme le TRI ce qui permet d’éviter des mauvaises surprises ou parfois même évite de passer à côté de bonnes affaires en limitant le calcul au rendement classique. Les meilleurs investissements sont ceux qui utilisent le moins possible votre propre trésorerie.

PS de Cédric: N’hésitez pas à jeter un coup d’œil au blog d’Étienne sur lequel vous pourrez trouver plus d’articles sur le même sujet: https://www.independancefinanciere.fr/