Un Diagnostic de Performance Énergétique (communément appelé « DPE ») est obligatoire en France depuis 2006.
Un DPE évalue la performance énergétique d’un bien immobilier. Il évalue entre autres, la consommation d’énergie et l’impact en matière d’émissions de gaz à effet de serre du bien.
L’évaluation comprend également des tests sur l’amiante, le plomb, les termites, le gaz naturel…
Les risques naturels tels que les inondations, mouvements de terrains sont également notés.
Voici tout ce que vous devriez savoir sur le DPE.
Qu’est-ce qu’un DPE ?
Un DPE est un document qui donne une estimation des consommations énergétiques et des taux d’émission de gaz à effet de serre d’un bien immobilier.
Il est réalisé à l’occasion de la vente d’un bien immobilier existant, d’une location ou construction neuve.
Pour les logements, on évalue les consommations de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire et de refroidissement.
Il ne concerne que la France métropolitaine et doit figurer dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Le DDT comprend entre autres, le diagnostic amiante, le diagnostic électricité, le diagnostic ERP, le diagnostic « état des nuisances sonores de l’air », etc.
Les sept classes du DPE
L’affichage du DPE est facilité par deux étiquettes (énergie et climat) avec sept classes de A à G. La classe A est la plus économe tandis que la G consomme plus d’énergie. Les logements de classes F et G sont considérés comme des passoires thermiques. C’est à dire qui consomme énormément d’énergie. Par contre, les logements de catégories A et B ont une excellente performance énergétique.
À savoir qu’il peut y avoir un gros écart de prix entre les deux classes. La rénovation énergétique est une opportunité à saisir !
En quoi consiste la nouvelle version du DPE ?
Depuis le 1er janvier 2022, la nouvelle version du DPE comporte un certain nombre de préconisations de travaux à réaliser pour améliorer les performances énergétiques du bien comme l’isolation des combles, l’installation d’une pompe à chaleur ou encore la vérification de l’étanchéité des huisseries.
À savoir que le DPE doit être présenté lors de la vente ou de la location de logements et de locaux commerciaux (bureaux, hôtel, etc.).
En effet, un DPE doit être établi à l’occasion de la vente ou location d’un bien immobilier, clos ou couvert et quel que soit son usage (résidentiel ou non résidentiel). Cela peut-être une maison individuelle, un logement situé dans un immeuble, un immeuble d’habitation entier, un bureau, un local commercial, un, immeuble sportif ou culturel…
D’ailleurs, le DPE doit être annexé à l’avant-contrat (promesse de vente, compromis de vente) ou à défaut, à l’acte authentique de vente. Il est établi aux frais du vendeur qui doit le tenir à la disposition de tout acquéreur éventuel dès la mise en vente du bien.
Le DPE vise à informer le propriétaire et le locataire de la consommation énergétique du logement ou du bâtiment sur le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire (ECS).
Ce document doit être présenté par le propriétaire d’un bien immobilier à l’acheteur lors de la première signature.
Le DPE est devenu juridiquement exécutoire
Auparavant, le DPE était purement informatif et n’avait pas force de loi. Mais des contentieux avaient déjà eu lieu concernant des DPE erronés ; le nouveau texte ne fait que confirmer la jurisprudence existante.
En cas de diagnostic inexact, vous pouvez vous retourner à la fois contre le vendeur, et, à titre subsidiaire, contre le diagnostiqueur.
Le DPE engage certes la responsabilité du propriétaire ou vendeur, comme les autres diagnostics techniques (plomb, amiante, installations électriques, etc.). Mais ce n’est pas si simple.
Dans le cas où le DPE contiendrait des erreurs, l’acquéreur pourra se retourner contre le propriétaire ou vendeur. Il pourra le poursuivre et demander des dommages et intérêts.
Mais ce dernier peut lui-même se retourner contre le diagnostiqueur pour engager sa responsabilité et obtenir réparation.
En revanche, la situation est différente si le vendeur ne transmet pas volontairement le DPE ou s’il mentionne de fausses informations dans l’annonce de vente ou de location, dans le but de tromper un acheteur ou locataire.
Dans ce cas, l’acheteur peut alors intenter une action en justice pour demander des dommages et intérêts, voire la résolution de la vente.
La méthode de calcul est standardisée
Auparavant, le « diagnostiqueur » disposait, selon les caractéristiques du logement audité, de deux méthodes pour réaliser un DPE.
La première, dite « sur facture », s’appliquait aux logements construits avant 1948 ainsi qu’aux appartements avec chauffage collectif n’ayant pas de compteur individuel.
Le score a été obtenu en divisant la superficie du bien par la consommation énergétique réelle des occupants.
Problème, cette méthode était jugée trop empirique ; le score peut varier sensiblement si les occupants ont été plus ou moins économes. En effet, leur consommation de chauffage rentrent en compte !
De plus, les factures n’étaient pas toujours — sciemment ou non — fournies par les vendeurs, d’où l’énigmatique étiquette « DPE vierge » apparaissant parfois sur les publicités.
Pour les autres logements, c’est la méthode conventionnelle dite « ECL », basée sur les caractéristiques techniques du bâtiment (qualité de l’isolation, type de fenêtres, systèmes de chauffage et de production d’eau chaude, etc.) qui a dû être utilisée.
Mais il y a du changement depuis 1er juillet 2021 ! La méthode « sur facture » disparaît au profit d’une méthode conventionnelle renforcée, parfois appelée ECL-DPE 2021.
Parmi les évolutions opérées : l’intégration des consommations liées à l’éclairage et aux auxiliaires (ventilateurs, pompes, etc.), compte des énergies renouvelables et de la situation géographique, etc.
Désormais, il est obligatoire d’afficher les deux étiquettes, soit énergie et climat en plus d’une estimation du montant moyen des factures d’énergie, lorsqu’un bien immobilier est mis en vente ou en location.
En dehors de cela, la nouvelle version du DPE comportera un certain nombre de préconisations de travaux à réaliser pour améliorer les performances énergétiques de l’habitation, comme l’isolation des combles, l’installation d’une pompe à chaleur ou encore la vérification de l’étanchéité des huisseries.
La durée de validité du DPE
La durée de validité d’un DPE est de 10 ans. Toutefois, si vous avez réalisé un DPE au cours des dernières années, il ne sera utilisable que pour conclure une vente ou signer un bail jusqu’au 31 décembre 2024.
À l’issue de cette période transitoire, tous les DPE devront suivre le nouveau mode de calcul. Et compte tenu des mesures annoncées dans le cadre de la loi climat et résilience (qui prévoit une interdiction de location de crépines thermiques d’ici 2028), les propriétaires qui louent leur bien ont tout intérêt à réaliser rapidement un nouveau DPE, afin de pouvoir planifier suffisamment à l’avance les travaux de rénovation nécessaires.
Pour les diagnostics effectués avant le 1er juillet 2021, de nouvelles dispositions s’appliqueront pour réduire leur durée de validité. Les périodes de validité s’appliqueront comme suit :
• Les diagnostics effectués entre le 1er juillet 2013 et le 1er juillet 2017 seront valables jusqu’au 31 décembre 2022.
• Les diagnostics effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valables jusqu’au 31 décembre 2024.
Pourquoi faire un DPE ?
Le DPE s’inscrit dans la politique énergétique définie au niveau européen pour réduire la consommation énergétique des bâtiments. Il cherche également à limiter les émissions de gaz à effet de serre.
Qui plus est, la fourniture d’un DPE est obligatoire en cas de vente ou de location en France métropolitaine. Sauf pour les biens destinés à être occupés moins de 4 mois par an.
En gros, le but d’un DPE est d’afficher la consommation énergétique d’un bien immobilier.
Premièrement, un DPE a pour objectif d’informer un acheteur ou locataire pour pouvoir comparer les logements.
Deuxièmement, de sensibiliser les occupants aux économies d’énergies et enfin, de les encourager à effectuer des travaux de rénovations énergétiques.
Cela pour améliorer son confort et réduire ses dépenses énergétiques. Ce qui peut avoir un impact important sur le prix de vente ou location. En effet, le propriétaire d’un bien immobilier peut considérablement, avec un diagnostic favorable, hausser le prix de vente ou le loyer.
Qui fait le Diagnostic de Performance Énergétique ?
Le DPE doit être effectué par un professionnel certifié. Les organismes de certification accrédités par le Comité Français d’Accréditation (COFRAC) vérifient les compétences des candidats.
Cette certification est obligatoire depuis le 1er novembre 2007. Quelque 8000 professionnels ont déjà été certifiés pour la réalisation du DPE.
En ce qui concerne le prix, une ancienne version DPE coûtait entre 60 et 120 euros. Avec la refonte, le DPE deviendra plus technique et plus précis.
Ce qui obligera les diagnostiqueurs à passer plus de temps à étudier les caractéristiques des logements.
Son prix va donc forcément augmenter. Il devrait grimper entre 100 et 250 euros, selon la taille et les spécificités de la marchandise.
Il appartient au propriétaire ou vendeur de régler la facture.
Quelles peuvent être les conséquences d’un diagnostic défavorable ?
Un diagnostic de performance énergétique conduisant à un mauvais classement n’entraîne pas d’obligations particulières pour le propriétaire.
Ce dernier est libre de suivre les recommandations du diagnostiqueur et d’engager des travaux pour améliorer, par exemple, l’isolation thermique du logement ou investir dans une pompe à chaleur.
Toutefois, il peut également décider de vendre le bien tel quel.
Concernant les locations, la réforme du DPE anticipe un durcissement, déjà amorcé, de la réglementation de la location des logements classés F et G, considérés comme des « passoires thermiques ».
Depuis le 1er janvier 2021, le propriétaire d’un logement ayant l’étiquette énergétique F ou G, ne peut plus augmenter son loyer.
De plus, à partir du 1er janvier 2025, il ne sera plus possible de louer un logement classé G. Et à partir du 1er janvier 2028, il ne sera également pas possible de louer des logements classés F.
