Tout savoir sur les passoires énergétiques

Le 12 janvier 2022, le directeur général délégué de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) présentait un aperçu de la situation du parc énergétique français. Selon son rapport, le nombre de passoires énergétiques en France, à ce jour, est situé entre 7 et 8 millions. Il s’agit de bâtiments classés E, F et G compte tenu de leur niveau relativement élevé de consommation énergétique.

Ces constructions sont de véritables sources de gaspillage énergétique et compromettent les résolutions de la France sur le climat. Ainsi, la loi Climat et Résilience adoptée en août 2021 vient avec un ensemble de réglementations encore plus contraignantes.

Désormais, pour louer ou vendre un bien immobilier considéré étiquetée « passoire énergétique », les travaux de rénovation énergétique ne sont plus une option.

Heureusement, l’État a prévu une série d’aides cumulables pour vous aider à supporter seulement entre 10% et 60% du coût total des travaux selon votre situation financière. Alors, locataires, acheteurs ou propriétaires de biens immobiliers, ce mini-dossier devrait vous intéresser.

C’est quoi une passoire énergétique ?

Sauf lorsqu’ils sont convenablement isolés, les maisons et les bâtiments sont généralement victimes d’un phénomène appelé « les déperditions thermiques ».

Ce phénomène consiste en des transferts thermiques entre les environnements intérieur et extérieur d’un logement. Lorsque ces transferts deviennent excessifs, le logement concerné consomme beaucoup plus d’énergie qu’il ne devrait.

On dit alors qu’il est une passoire énergétique ou une passoire thermique.

Une passoire énergétique est donc un studio, une maison, un appartement qui consomme une quantité d’énergie considérée excessive au regard des enjeux climatiques actuels.

Quelle est la consommation des passoires énergétiques en France

Quand on fait le point, les passoires énergétiques représentent près de 45% de la consommation énergétique en France. Les plus énergivores d’entre elles consomment au-delà de 450 kWh.

Cette utilisation excessive d’énergie dans les logements est en fait liée à la non-maîtrise des déperditions thermiques par les habitants. Toutefois, le phénomène est souvent noté sur les bâtiments dont la construction remonte à la période antérieure à 1975.

La grande majorité de ces vieux bâtiments n’ont pas été isolés ou ne l’ont pas été efficacement. Dans d’autres cas, les systèmes de chauffage sont désuets et peinent à fonctionner de manière optimale.

Ainsi, en hiver, les passoires énergétiques ne peuvent pas retenir la chaleur dans les pièces de vie. Cela oblige les habitants de ces bâtiments à utiliser plus d’énergie électrique pour faire fonctionner le chauffage afin d’avoir une température vivable dans les pièces de vie.

La situation est pratiquement pareille l’été. Il est pratiquement impossible d’emprisonner durablement la fraîcheur produite par la climatisation à l’intérieur des pièces du bâtiment.

La raison ? Très simple. La chaleur émise par le soleil pénètre les pièces à travers les ponts thermiques, alors que la fraîcheur s’échappe continûment de ces mêmes ponts. La chaleur s’intensifie dans le bâtiment, ce qui y rend la vie peu agréable.

Par conséquent, il faut utiliser plus d’énergie pour obtenir un confort thermique dans les pièces.

Ça vous dit de visiter une passoire thermique ? Cliquez et visitez l’un de mes investissements immobiliers.

Passoires énergétiques : regard sur les enjeux

A votre avis, est-il nécessaire de s’intéresser aux passoires énergétiques ? Pensez-vous qu’ils posent un problème ? Si oui, lequel ? À notre niveau, nous avons examiné la question et, il faut l’avouer, les déperditions thermiques n’avantagent personne.

Les locataires du logement en souffrent aussi bien que le propriétaire.

Les conséquences climatiques

Une consommation excessive d’énergie entraîne une émission à proportion égale de gaz à effet de serre. D’ailleurs, les chiffres récents révèlent que les passoires énergétiques sont responsables d’environ un quart des émissions totales de gaz à effet de serre en France.

Ainsi, plus il y aura de passoires énergétiques sur le territoire, plus le pays contribuera à empirer les changements climatiques.

Pas de confort thermique pour les occupants des passoires thermiques

Il est très difficile de jouir d’un confort thermique optimal quand on habite une passoire énergétique, parce que le chauffage des pièces en hiver devient un véritable challenge.

D’ailleurs, il vous plaira peut-être de savoir que selon l’ONPE, près de 20% des Français ont eu froid chez eux pendant plus de 24h l’hiver 2020-2021. Ce chiffre traduit clairement l’importance et l’urgence de la problématique.

Des factures énergétiques élevées pour les occupants des passoires thermiques

Quand vous n’avez d’autres choix que de faire travailler votre climatiseur plus longtemps afin que votre logement soit surchauffé, l’impact ne tarde pas à se ressentir sur les factures d’énergie.

Malheureusement, à partir d’un certain moment, vous allez vous trouver dans l’obligation de devoir choisir entre la conservation de leur pouvoir d’achat et le confort thermique en hiver. Voilà d’ailleurs pourquoi plusieurs millions de foyers appréhendent généralement l’hiver.

Un taux d’humidité qui expose à la dégradation du logement et à des risques de maladie

En général, les passoires thermiques ont des murs humides et parfois recouverts de taches. Vous pouvez retrouver sur leur plafond des tâches marron en forme d’auréole.

Dans certains cas, vous verrez que la peinture commence à se cailler et que les papiers peints se mettent à se décoller par endroit.

Cet état de choses est causé par l’humidité et accélère la dégradation du bien. D’autre part, cela représente un danger potentiel pour la santé des habitants du logement. Ces derniers peuvent facilement se retrouver avec des maladies ou affections pulmonaires.

Une décote sur la valeur des biens immobiliers pour les propriétaires

Lorsque de potentiels acheteurs consultent les annonces immobilières, l’étiquette immobilière fait partie des principaux critères dont ils tiennent compte pour apprécier la valeur affichée des biens immobiliers.

En tant que propriétaire, si vous mettez une passoire immobilière en location ou en vente, vous verrez votre bien dévalorisé. Dans certains cas même, vous aurez du mal à trouver des preneurs. Très peu de locataires ou d’acheteurs voudraient habiter dans une passoire énergétique.

Comment reconnaître une passoire énergétique ?

Sur le plan national, le FNAIM indique que la France compte entre 7 et 8 millions de constructions à consommation énergétique excessive.

Évidemment, compte tenu du climat doux et des faibles besoins en chauffage, on en retrouve moins dans les départements proches du sud de la face atlantique et de la méditerranée.

A l’inverse, ils sont plus présents dans les départements montagneux et dans les départements ruraux. Cela dit, comment donc savoir si une habitation peut être considérée comme une passoire énergétique. D’entrée, il faut procéder à un diagnostic performance énergétique (DPE).

Le diagnostic performance énergétique  consiste en l’examen de la consommation performance énergétique des logements. Il permet de détecter la présence de ponts thermiques dans les logements. Il est d’ailleurs opposable depuis 2021 dans les transactions immobilières.

En fonction des résultats du diagnostic, une étiquette énergie et une étiquette climat sont  attribuées à chaque logement. L’étiquette énergie est attribuée sur la base du niveau de consommation énergétique du logement. L’étiquette climat, par contre, indique son taux d’émission de CO2.

Pour les deux types d’étiquettes, un système de notes allant de la lettre A à la lettre G est prévu. Tous les logements ayant reçu une étiquette F ou G sont déclarés passoires énergétiques.

Cela signifie que leur consommation énergétique annuelle par m² est supérieure à 330 kWh. Les propriétaires de ces habitations devront alors mettre en œuvre les actions correctives nécessaires pour faire baisser la consommation en énergie de leurs biens immobiliers.

Comment optimiser la consommation énergétique d’une passoire thermique ?

Des travaux de rénovation énergétique. Voilà ce qui réduit la consommation d’énergie. D’ailleurs, l’objectif 2050 est de faire en sorte que les 35 millions de logements que compte la France parviennent tous à mériter le label BBC, c’est-à-dire Bâtiment Basse Consommation. La France sera alors faite de maisons économes.

Cela dit, pour réduire la consommation d’une passoire énergétique, il faut d’abord identifier où s’effectuent les transferts thermiques dans ce bâtiment. Il s’agira donc d’identifier les ponts thermiques.

Ces derniers se situent souvent au niveau des contours des portes, de la toiture, des murs, des fenêtres, du plancher, etc. Selon les études, 30% des déperditions thermiques proviennent du toit, 25% des façades, 15% des fenêtres et 10% du plancher.

Ainsi, en fonction des résultats issus de l’audit énergétique, les travaux à réaliser peuvent consister en :

• L’isolation du toit, de vos combles, des façades ou du plancher ;
• L’installation de double vitrage en remplacement des fenêtres classiques ;
• La mise en place d’un système de chauffage de performance supérieure ou écologique, c’est-à-dire alimenté à l’énergie éolienne ou à l’énergie solaire ;
• L’éclairage LED ;
• L’installation d’un système de ventilation plus performant ;
• Etc.

Passoires énergétiques : que dit la loi ?

Au regard des enjeux climatiques, le gouvernement français s’est plus sérieusement impliqué dans la question des passoires énergétiques. Il ne vise pas seulement l’objectif 2050, mais aussi la neutralité carbone.

La loi climat adoptée en 2021 pour bannir les passoires énergétiques de la France à l’horizon 2028 instaure de nouvelles réglementations.

Par exemple, depuis juillet 2021, seuls les DPE délivrés par des diagnostiqueurs professionnels sont recevables. Ce nouveau DPE est opposable. Contrairement à son prédécesseur, il n’a plus juste une valeur indicative.

Depuis 2021, dans 28 communes françaises, si vous êtes propriétaire de biens immobiliers classés F et G, vous ne pouvez pas augmenter le loyer entre deux contrats de location sans avoir fait des travaux de rénovation énergétique sur lesdits biens.

Par ailleurs, un décret pris en 2021 déclare qu’on ne qualifiera plus un logement de décent sans tenir compte de sa performance énergétique, surtout pour les mises en location.

Et concrètement ?

Depuis janvier 2022, le diagnostic performance énergétique n’est plus suffisant pour la mise en location ou en vente des biens immobiliers. En tant que propriétaires, vous devez également faire faire un audit énergétique.

Au cas où cet audit aboutit au classement du bien immobilier parmi les passoires énergétiques, obligation est faite au propriétaire de tenir le locataire ou l’acquéreur au courant de la situation énergétique du bien et des propositions d’éventuels travaux de rénovation énergétique, avec précision de leur coût estimé.

A partir de janvier 2023, vous ne pourrez plus mettre en location vos logements s’ils consomment annuellement au m² plus de 450 kWh. 90 000 logements se retrouveraient actuellement dans cette catégorie.

Dès janvier 2025, un projet de loi viendra réviser la consommation énergétique minimale des logements considérés décents. Les propriétaires des logements considérés indécents devront procéder à une rénovation énergétique, autrement leurs biens seront interdits de mise en location.

A partir de janvier 2028, la phase de transition énergétique aura pris fin. Les propriétaires de biens appartenant à une classe inférieure à la classe énergétique E seront sanctionnés par la loi.

En parallèle à cette loi, les normes de construction ont été rendues plus strictes. Le but est d’encourager la construction de bâtiment plus sobre et des méthodes de rénovation de bâtiments plus économiques.

Que faire si ma maison est une passoire énergétique ?

Si vos factures énergétiques représentent plus de 8% de vos revenus pour une même période, il  est possible que votre maison soit une passoire énergétique. L’idéal dans ce cas serait de contacter un diagnostiqueur professionnel pour un DPE et si possible pour un audit énergétique.

L’audit révélera exactement les besoins de rénovation nécessaires pour que le bien bénéficie d’une meilleure étiquette énergétique. Évidemment, les rénovations recommandées par l’auditeur peuvent parfois coûter plus cher que ce que vous auriez prévu. Sachez qu’il est possible de bénéficier d’une aide de l’État.

En effet, le gouvernement a prévu des mesures d’accompagnement financier qui pourraient vous intéresser. Il s’agit entre autres de :

• La prime « Ma Prime Renov » qui remplace le CITE : elle peut vous permettre d’obtenir un financement pouvant aller jusqu’à 40%, voire 90% du devis des travaux en fonction de votre situation financière ;
• Les primes « Habiter Mieux » accordées par l’ANAH ;
• Les opérations « coup de pouce » valables si vous voulez isoler ou opter pour le chauffage écologique.

Ces aides sont pour la plupart cumulables. Toutefois, pour en bénéficier, vous devez faire faire les travaux par une entreprise disposant de la certification RGE.

Pour plus de détails sur les diverses aides financières mises en place par l’Etat, n’hésitez pas à vous référer aux publications de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe).

Et si vous voulez des conseils ou tout simplement connaitre les bonnes affaires du moment dans l’immobilier, cliquez ici.