Le guide complet pour acheter un immeuble de rapport

Investir dans un immeuble de rapport rentable est aux yeux du grand public l’investissement idéal. Propriété totale, contrôle, rentabilité, ce type d’investissement présente en effet de nombreux atouts sur le papier. Cependant, de nombreux facteurs et critères sont à respecter afin de réussir ce type d’investissement. Grâce à ce guide complet, vous allez pouvoir profiter pleinement des bénéfices d’un immeuble de rapport rentable.

Avantages et inconvénients d’un immeuble de rapport rentable

Avantages d’un immeuble de rapport rentable

Bénéficier d’un marché confidentiel

Vous ne serez pas en concurrence avec les primo-accédants à la recherche d’une résidence principale. Vous ne serez pas non plus en concurrence avec des investisseurs se tournant vers les petites surfaces. À noter que les immeubles de petite surface (studio/T2) représentent environ 80 % des ventes immobilières.

Une gestion locative facilitée

Tout est regroupé au même endroit pour la gestion au quotidien de vos travaux et vos futurs échanges avec vos locataires. Choses qui ne seront pas possibles si vous investissiez dans plusieurs appartements à des endroits différents.

L’effet prix de gros

En vous positionnant sur le marché de l’immeuble de rapport, vous bénéficierez d’une décote d’environ 15-30 % par rapport au prix du marché (économie d’échelle et absence d’investissement « coup de cœur »).

Diminution des risques de vacances locatives

Avec plusieurs appartements au même endroit, vous optimisez la vacance locative. Vous ne risquez pas le « 0 loyer » qui peut vous obliger à faire un effort personnel pour rembourser votre crédit.

Une rentabilité plus élevée

Une concurrence moindre cumulée avec « l’effet prix de gros » augmentera automatiquement votre rentabilité, notamment par rapport à un appartement isolé.

Attention tout de même à bien maitriser les frais de travaux pour ne pas annuler les avantages précédemment cités.

Un catalyseur d’objectifs entrepreneurials

En investissant dans un immeuble de rapport neuf ou ancien, vos objectifs seront atteints plus rapidement. De plus, vous dépenserez moins d’énergie et de temps que si vous deviez investir dans différents projets à différents endroits.

Inconvénients d’un immeuble de rapport

Considérer le rendement comme critère unique de sélection:

Attention à ne pas se faire « aveugler » par un rendement, une rentabilité, et ne pas prendre en compte l’aspect « patrimonial » d’un bien notamment lors d’une revente. Il ne faut surtout pas revendre moins cher que le coût total du projet.

Risque d’avoir mis tous ses œufs dans le même panier (emplacement unique):

Acheter un immeuble de rapport vous permet d’absorber plus facilement les vacances locatives. Mais en contre-partie, soyez prêts à subir une baisse potentielle de la valeur des prix immobiliers.

Mal anticiper les frais liés à son projet:

L’achat d’un immeuble se prépare, s’anticipe, et s’avère plus contraignant financièrement notamment avec la mise en place d’un fonds de roulement/sécurité conséquent. Cela, afin de pouvoir supporter des travaux importants ainsi que d’éventuels gros pôles de dépenses (rénovation façade, partie commune, etc.).

Faire des logements mal adaptés (souvent trop petits):

Surtout en province et zone rurale, le « petit » logement (studio/t2) n’a pas forcément la cote, puisqu’il va cibler une demande locative quasi inexistante dans cette typologie de villes. Car force est de constater qu’il y a une absence d’étudiants et de jeunes actifs sans enfants dans ces zones-là.

Achat et revente plus contraignant:

S’engager dans un tel type d’investissement n’est pas de tout repos. En effet, il vous coûtera en temps et en énergie que ce soit lors de l’achat. Donc, je vous conseille de vous faire accompagner par des professionnels du métier (artisan, architecte, courtier). Faites-vous également accompagner à la revente de votre immeuble. Sachez qu’on ne vend pas un immeuble de rapport de 300 m2 dans La Creuse aussi facilement qu’un studio à Paris.

Risque lié à la concentration locative:

N’oubliez jamais lors du choix de vos locataires qu’un seul d’entre eux peut, par un comportement inadapté, faire fuir progressivement l’intégralité des autres locataires.

Les différentes catégories de destination d’un immeuble de rapport

L’immeuble de rapport d’habitations

Le plus évident et rassurant pour une première acquisition puisqu’il y a uniquement des logements à destination d’habitation (appartements) à l’intérieur.

Le marché est plus transparent, moins opaque puisque tout le monde connait plus ou moins l’immobilier d’habitation. Effectivement, que ce soit des agents immobiliers, courtiers, banquiers, tous connaissent le marché immobilier.

Le risque de la vacance locative est donc minoré notamment par rapport à l’immobilier commercial qui lui est plus spécifique et volatil surtout dans les petites villes de province.

L’immeuble de rapport de bureaux

Souvent présenté comme l’investissement à la fois le plus rentable et sûr du marché, c’est le produit d’investissement préféré des gestionnaires de patrimoines puisqu’il représente 60 % de la capitalisation de toutes les SCPI.

Attention cependant, il s’agit là d’un marché spécifique, fermé et qui présente quelques risques puisqu’il est directement lié à la conjoncture et aux aléas économiques d’un secteur.

Une délocalisation, un plan de restructuration ou encore un exode démographique peuvent être des facteurs pouvant faire diminuer fortement une demande locative. Il n’est d’ailleurs pas rare de voir des locaux flambants neufs laissés vides et ce, même dans un bon emplacement.

L’immeuble de rapport de locaux commerciaux

Autre produit phare des gestionnaires de patrimoines (25 % de la capitalisation des SCPI), l’immeuble commercial n’est pas recommandé pour votre premier investissement locatif, et ce, malgré une rentabilité importante.

Le risque de vacances locatives y est important et pourrait vous bloquer dans vos prochains investissements.

Si vous décidez malgré tout d’opter pour ce type d’immeuble, veillez à choisir des biens déjà loués, avec des entreprises stables et en place depuis longtemps.

L’immeuble de rapport mixte

Le plus fréquemment rencontré, il s’agit en général d’un immeuble composé d’un local commercial au Rez de chaussée et d’appartements d’habitations dans les étages.

Sachant que par nature, un appartement en rdc est un produit peu attractif (-15 % en prix de revente et en exploitation locative). Il permet d’assurer une rentabilité sure et pérenne avec le local commercial et de minimiser la vacance locative grâce aux appartements d’habitations.

Indéniablement le type d’immeuble de rapport le plus intéressant pour commencer à investir.

Les différents types d’immeuble de rapport

L’immeuble de rapport loué

Produit d’investissement pur, il s’agit là d’acheter un immeuble, de récupérer immédiatement une rentabilité dès la signature de l’acte authentique chez le notaire et donc de ne pas devoir assumer financièrement le délai potentiel incombant aux travaux.

Vous récupérez un immeuble avec des locataires en place et vous bénéficiez tout de suite de revenus locatifs qui vous permettront, entre autres, de rembourser vos mensualités de crédits.

La rentabilité brute moyenne d’un immeuble de rapport rentable loué se situe en général entre 8 et 12 %.

De par son absence d’apport de valeur entrepreneuriale (pas de travaux pour augmenter l’effet de levier), l’immeuble de rapport loué est un produit financier classique, qui doit s’inscrire dans une stratégie globale notamment en terme d’arbitrage patrimonial.

L’immeuble de rapport vide

 Bénéficiant souvent d’un prix au m2 très bas et d’une rentabilité potentielle supérieure, ce type d’immeuble est très fréquemment dans un état délabré et se situe dans des petites villes qui ont subi un important exode rural.

Vous devenez donc propriétaire d’un immeuble dont les appartements sont déjà découpés en lots, mais sont entièrement à rénover dans un premier temps afin de pouvoir les exploiter et y mettre des locataires dans un second temps.

Ce type d’investissement est à éviter lorsque l’on débute dans l’immobilier. Il faut l’éviter même s’il peut s’avérer être très rentable une fois les travaux terminés et la mise en location effectuée.

D’éventuelles démarches administratives (permis de construire, demande préalable) seront sûrement nécessaires au bon déroulement de ce type d’investissements. Ce qui rallonge le délai entre l’acquisition du bien et son exploitation.

Un différé bancaire (de 0 à 36 mois) total ou partiel doit être systématiquement demandé auprès des établissements bancaires afin de pouvoir commencer à rembourser les mensualités de crédits une fois les locataires installés.

L’immeuble de rapport divisé en plusieurs lots

La solution idéale, puisque comme précédemment évoquée, aucune démarche administrative n’est à envisager. Vous devenez propriétaire de plusieurs logements cadastrés (publicité foncière) situés dans une entité commune : votre immeuble de rapport. Il s’agit là d’un gain de temps et d’argent non négligeable qui sera forcément répercuté sur le prix d’achat, en général plus cher qu’un lot unique.

En effet, dans ce cas de figure, en plus de bénéficier des avantages de l’immeuble de rapport, vous pourrez revendre vos appartements individuellement plus cher (économie d’échelle) et, en plus, de bénéficier d’une plus grande flexibilité entrepreneuriale notamment pour enchainer les investissements.

Attention, une division doit s’effectuer en respectant de nombreux critères. Il sera donc très important de vérifier ou faire vérifier, lors de l’acquisition, la bonne réalisation des travaux effectués lors de la division initiale (compteur d’eau, électrique, servitude, etc.).

L’immeuble de rapport non divisé (lot unique)

Il s’agit là d’un type d’immeuble plus attrayant sur le papier et dont le prix d’acquisition sera en général plus intéressant puisqu’il y a tout à faire derrière. Vous devenez officiellement propriétaire d’un seul lot, et ce, malgré le fait qu’il puisse y avoir à l’intérieur de l’immeuble, plusieurs appartements. Ces derniers ne sont pas « déclarés », et vous ne pourrez pas les revendre individuellement (lot par lot).

On appelle cela couramment une division « non officielle », et dans la plupart des cas, il vous suffira alors d’entreprendre, en plus des travaux de rénovation, les démarches administratives (PC, mise aux normes, création de copropriété, etc.). Cela afin de pouvoir maximiser votre plus-value lors d’une éventuelle revente.

Vous prendrez alors dans ce cas un plateau ou un immeuble brut, et pourrez en changer la composition en découpant, créant ou réunissant différents lots.

Il est important pour ce type de projet, de connaitre la genèse et l’historique du bien, dans le but de savoir pourquoi une division officielle n’a pas été effectuée antérieurement par le propriétaire vendeur. Ceci afin d’éviter par la suite toutes mauvaises surprises.

Trois stratégies efficaces pour investir dans un immeuble de rapport rentable

L’immeuble de rapport loué dans une petite ville de province

• Comme précédemment exposé, il s’agit dans ce cas de chercher un produit financier d’investissement, une rentabilité, dans une petite ville de province (non patrimoniale) où le prix moyen de l’immobilier se situe entre 500 et 1000 € du mètre carré.

• Vous devenez, dans ce cas de figure, propriétaire d’un immeuble où les locataires sont en place, payent mensuellement leur loyer et sont liés avec vous par un bail (meublé ou nu) contracté avec l’ancien propriétaire.

• Pensez à bien vérifier la nature des baux et la qualité des locataires que vous récupérez avant de vous positionner.

• Prévoyez tout de même un budget travaux potentiel de rafraichissement (maximum 300 €/m2) afin d’apporter de la valeur à vos appartements lorsque cela sera nécessaire.

• Favorisez les immeubles de petite taille (entre 4 et 8 lots). N’oubliez pas que vous êtes en général dans des communes où la demande locative est assez peu élevée.

• Pensez à vérifier la surface minimale moyenne de vos logements et retenez bien que plus le prix au m2 est bas, plus la surface moyenne doit être importante.

• Évitez donc de vous positionner sur des surfaces inférieures à 45m2 (moyenne nationale) par lots dans ce type de ville.

• Préférez un financement avec le minimum d’apport sur ce type d’immeuble, car vous n’avez pas de garanties solides sur une éventuelle plus-value à la revente dans ce type de villes où la tendance immobilière générale n’est pas forcement à la hausse.

• Compte tenu de l’absence de travaux immédiats et de la faible valeur ajoutée apportée sur ce type d’investissement, la rentabilité brute visée doit se situer entre 9 et 12 % afin de pouvoir dégager immédiatement du cash-flow positif.

L’immeuble entièrement à rénover dans une petite ville de province

• Il s’agit également dans ce cas de figure de se positionner dans une petite ville de province (0-10000 habitant), où le prix moyen de l’immobilier se situe également entre 500 et 1000 € du mètre carré.

• Mais attention, vous allez devoir à tout prix acheter moins cher que ce prix moyen afin de prendre en compte dans votre coût de projet global, le montant de vos travaux.

• Vous devenez, dans ce cas de figure, propriétaire d’un immeuble où de nombreux travaux sont à réaliser avant sa mise en exploitation et la récupération des loyers.

• Favorisez une division officielle sur ce type de produit afin de pouvoir revendre vos biens lot par lot et de maximiser vos chances de plus-value à la revente. En d’autres mots, on achète grand et on revend petit.

• Pensez à maitriser le coût de vos travaux, et gardez en tête que :

s’il s’agit de « second œuvre » (création de cloisons, salle d’eau, cuisine, huisserie, reprise de sol, etc., sans toucher aux structures porteuses) : comptez entre 450 et 700 €/m2 environ. En revanche, lorsque l’on parle de « gros œuvre » (démolition de mur porteur, reprise de façade, de charpente, etc.) : Comptez entre 800 et 1200 €/m2 environ.

Optez pour un financement avec un minimum d’apport

• Orientez-vous vers une typologie de surface assez importante, favorisez les grands appartements (T3, T4, T5) qui répondent à une demande locative de familles avec enfants et non d’étudiants ou de jeunes actifs.

• Favorisez également les immeubles de petite taille (entre 4 et 8 lots), car, en plus d’être dans des communes où la demande locative est modérée, évitez de vous attaquer à trop « gros » en terme de quantité de travail.

• Faites en sorte, dans la mesure du possible, que le coût global de votre projet fini, ne soit pas (trop) supérieur au prix moyenne l’immobilier dans l’optique d’une revente anticipée.

• Optez pour un financement avec un minimum d’apport ainsi qu’un différé de crédit total lors de la durée des travaux (prenez de la marge avec vos artisans). Cela afin de pouvoir sereinement gérer l’avancée des travaux.

• Compte de l’absence de garantie de plus-value à la revente (dû au montant des travaux), la rentabilité brute visée doit se situer entre 13 et 16 % afin de dégager un cash-flow régulier et conséquent.

L’immeuble mixte (loué et vide) dans une ville moyenne

• Il s’agit de se positionner dans une ville moyenne (10-50000 habitants), où le prix moyen de l’immobilier se situe entre 1200 et 1600 € du mètre carré et qui aura donc le double avantage d’avoir un côté rentable lors de l’exploitation locative (recherche de cash-flow) mais également un côté patrimonial à la revente grâce à une éventuelle plus-value.

• Vous devenez, dans ce cas précis, propriétaire d’un immeuble mixte c’est-à-dire qui présente à la fois des appartements occupés et des appartements vides à rénover.

• Évitez les projets avec rénovations lourdes (gros œuvre), qui seront plus contraignants pour les locataires en place pendant le temps des travaux.

La demande locative dans ce type de villes est à la fois plus importante et plus diversifiée

• Possibilité de réduire la surface minimale de chaque appartement (30 m2) puisque la demande locative dans ce type de villes est à la fois plus importante et plus diversifiée (famille, jeunes actifs et étudiants).

• Prévoyez donc une plus grande typologie de surfaces allant du grand studio jusqu’au T4-T5. Ceci afin de répondre à un panel plus large de demande locative.

• Possibilité de se positionner sur des immeubles de taille supérieure (entre 4 et 16 lots) afin d’accentuer l’effet de levier « acheter gros et exploiter petit ».

• Concernant le financement, l’apport n’est pas à proscrire concernant ce type de projet, car il peut permettre en contrepartie la demande de différé (concept de réciprocité « gagnant-gagnant » avec le banquier).

• En effet, dans ce type de villes, le double objectif est de:

– dégager un cash-flow important, notamment en bénéficiant de l’effet de levier du différé. Ce qui vous permettra de récolter les loyers des lots occupés sans rembourser de crédits le temps de la rénovation des lots vides.

– Et de récupérer une plus-value potentielle à la revente, notamment lot par lot, grâce d’une part à la tendance haussière des prix de l’immobilier dont bénéficie la ville et d’autre part à l’apport de valeur que vous avez engendré lors des travaux de rénovation.

Où trouver un immeuble de rapport ?

Il est à préciser que, outre le réseau que l’on se constitue au fil des années d’expériences, vous trouverez ce type de projets sur les sites :

-Se loger.

-Bien ici.

-Le boncoin.

Fiscalité d’exploitation d’un immeuble de rapport

Il est à spécifier qu’il existe plusieurs façons d’exploiter un immeuble de rapport (nom propre, SCI à l’IR, SCI à l’IS, SAS, etc.), et que ce choix dépend en grande partie du cas personnel de chacun. Cependant, je vais vous exposer mon point de vue sur ce que je pense être, objectivement, la solution la plus adaptée à ce type d’investissement.

La SCI (société civile immobilière)

Une société civile immobilière est dite civile, car elle n’a pas, par définition, d’activité commerciale. Elle permet donc d’exploiter tous les types de biens immobiliers que l’on peut retrouver dans un immeuble de rapport. C’est-à-dire appartements, commerces, bureaux, et parkings.

Elle demeure être une personne morale à part entière, se compose d’au moins 2 associés, a une dénomination, une adresse, un compte bancaire, et est régie par des statuts qui définissent son mode de gouvernance.

Retenez bien qu’en investissant à travers une SCI, ce n’est pas vous, mais cette dernière qui va investir, emprunter et récolter les loyers.

Fiscalement, cette société peut être transparente, à L’IR (impôts sur le revenu) ou à l’IS (impôts sur les sociétés). Et c’est cette deuxième option qui confère, à mon sens, le plus d’avantages pour optimiser l’exploitation d’un immeuble de rapport rentable.

Avec ou sans travaux, la SCI à L’IS comme solution idéale

Pour les immeubles sans travaux, en location nue, la SCI à L’IS se révèle être fiscalement plus intéressante qu’un achat en nom propre ou qu’en SCI à l’IR (absence de déficit foncier) puisqu’elle va permettre de passer en charges en nombre important de frais ainsi que les amortissements liés à votre bien.

Il s’agit là d’un avantage considérable notamment vis-à-vis des régimes fiscaux de location nue à l’IR. En ce qui concerne les immeubles avec travaux, la SCI à l’IS, tout comme les autres régimes fiscaux, reste une solution très intéressante.

SCI à L’IS: Solution pertinente pour une exploitation diversifiée

Il est parfois difficile de savoir à l’avance quel mode d’exploitation favoriser lors de l’achat d’un immeuble de rapport. Vouloir exploiter un local commercial au rez-de-chaussée impliquera de faire la location nue, alors que le reste de l’immeuble sera exploité en location meublée.

Il est donc important de rester flexible afin de pouvoir s’ajuster et s’adapter le plus rapidement possible à l’évolution de la demande locative. La SCI à L’IS permet cette flexibilité à l’inverse par exemple d’une SCI à L’IR qui elle ne tolérera que 10 % maximum des revenus globaux venant de location meublée.

En SCI à L’IS, vous pouvez faire cohabiter tout type de locations (nue, meuble, lcd, colocation, etc.) dans un même immeuble afin d’optimiser votre rentabilité.

Un taux d’imposition plus avantageux et stable

Bien évidemment, lorsque l’on parle d’imposition, il s’agit de prendre en considération le cas personnel de chacun, mais le niveau d’imposition sur les bénéfices est sans aucun doute le point fort d’une SCI  à l’IS. En effet, ils sont taxés, comme pour les sociétés commerciales, à un taux beaucoup plus avantageux que le taux marginal d’imposition (sauf pour les premières tranches d’imposition).

Comptez 15 % d’imposition jusqu’à 38 120 € de bénéfice, puis de 38 120 € jusqu’à 500 k € l’imposition va bientôt passer à 25 %, tout en spécifiant que dans la majorité des cas, en jouant sur les charges et les amortissements. Il est assez simple de rester sous le seuil des 38 120 € de bénéfice.

Concernant la stabilité de son imposition, la fiscalité à l’IS est depuis des années orientée à la baisse alors que pour rappel, le taux des prélèvements sociaux est passé de 0,5 % à 17,2 % en l’espace de 25 ans.

Choisir le régime fiscal le plus pertinent est un choix complexe et compliqué lorsque l’on investit dans un immeuble de rapport. Aucun régime n’est parfait, et les conseils d’un expert-comptable, avocat fiscaliste ou d’un notaire seront indispensables afin d’optimiser au mieux l’exploitation de votre investissement.

L’immeuble de rapport en quelques chiffres :

Il se constitue de quatre F2 (loué 432€/mois, 423 €/mois, 513€/mois, 450€/mois). Ce qui fait un total de 1824€/mois.

Charges immeubles

Frais de copropriété : 0 €

Taxe foncière : 440 €

Électricité partie commune : 27,50 €

Remboursement crédit immobilier : 0 €

Petits travaux divers : 0 €

En résumé

Coût d’investissement : 258 000 € (tout compris), soit, 8,18 % rentabilité

Si vous financez à crédit (ce que je recommande) avec 0 € d’apport. Assurance comprise et taux négocié.

15 ans – 1629 €/mois

20 ans – 1292 €/mois

25 ans – 1104 €/mois

N’hésitez pas à télécharger gratuitement le classement des banques qui prêtent dont certaines sans apport.