SCPI : le guide complet pour toucher des rentes

Quels que soient vos objectifs financiers, la plupart des investisseurs et des conseillers en patrimoine vous diront que la création de flux de revenus passifs est l’un des meilleurs moyens d’augmenter votre patrimoine et d’acquérir une liberté financière. Vous pouvez acheter des parts en SCPI pour commencer à créer un revenu passif. Dans cet article, nous allons partager nos meilleurs conseils pour toucher des rentes via un SCPI. 

Qu’est-ce qu’un SCPI ?

Vous en avez peut-être déjà entendu parlé mais sans vraiment comprendre de quoi il s’agissait exactement. Une SCPI – société civile de placement immobilier – est également connue sous le nom de « Pierre Papier ». C’est un placement immobilier locatif de long terme, qui distribue un revenu potentiel à ses associés. Les revenus correspondent aux loyers perçus au prorata des parts investies.

Ce type de placement porte ce nom car vous êtes propriétaire de “pierre” sur le “papier”. Par contre, l’investissement dans la pierre correspond à un achat de bien immobilier pour y vivre ou le mettre en location et dont vous êtes entièrement propriétaire. 

La SCPI collecte des fonds auprès d’épargnants pour constituer un portefeuille composé exclusivement de biens immobiliers. Cela peut être des bureaux, des locaux commerciaux mais aussi des appartements. 

La SCPI est gérée par une société de gestion par l’AMF (Autorité des marchés financiers), ceci permettant d’obtenir une transparence importante.

Les différents types de SCPI

Avant de réaliser n’importe quel investissement, il est essentiel de comprendre le fonctionnement de l’actif. C’est d’autant plus important si vous souhaitez toucher des rentes avec une SCPI et ainsi augmenter vos revenus passifs. 

Les meilleures SCPI offrent des rendements plus élevés que les livrets d’épargne, les comptes titres ou que des fonds euros placés au sein d’un contrat d’assurance vie du souscripteur.

On peut classer les différentes SCPI en 3 grandes catégories. Votre choix dépendra essentiellement de vos objectifs.

La SCPI de rendement

  • SCPI diversifiées
  • SCPI de commerces
  • SCPI de bureaux
  • SCPI régionales
  • SCPI spécialisées

SCPI de plus-value

SCPI fiscales

  • SCPI de déficit foncier
  • SCPI Malraux
  • SCPI Pinel

SCPI de rendement

Comme leur nom l’indique, ces produits répondent à une logique de rentabilité en distribuant régulièrement des revenus (généralement une fois par trimestre).

Une SCPI de rendement représente la grande majorité du marché (environ 90 % de la valeur marchande totale).

Ces SCPI sont divisées en plusieurs catégories :

  • La SCPI diversifiée répartit l’investissement sur les bureaux, magasins et entrepôts pour assurer une performance régulière.
  • La SCPI de commerce investit dans les murs des magasins en choisissant le meilleur emplacement.
  • Les SCPI de bureaux se concentrent sur l’immobilier dans les grands quartiers commerciaux. 
  • Les SCPI régionales ciblent différents types de biens dans des zones géographiques sélectionnées pour leur vitalité. 
  • Les SCPI professionnelles ne se concentrent que sur un seul domaine d’activité, comme la santé ou le tourisme. 

Les SCPI de plus-value

Ce type de SCPI est plus rare car elle n’a pas pour objectif de produire des rentes régulières. 

L’intérêt des investisseurs est d’abord de pouvoir bénéficier de la forte croissance du capital immobilier entre la date de souscription et la date de revente de leurs parts de SCPI. 

Ainsi, les actifs acquis sont sélectionnés en fonction de leur potentiel de réévaluation.

Les investisseurs qui souhaitent réaliser des plus-values ​​peuvent également opter pour l’achat de parts de SCPI en nue-propriété. Ils peuvent ensuite acheter ces actions pour une fraction de la valeur et en devenir le plein propriétaire à la fin de la période de démembrement.

Les SCPI fiscales

La SCPI fiscale offre la possibilité de bénéficier des mêmes incitations fiscales que celles accordées dans le cadre de l’investissement direct. 

Dans la plupart des cas, il s’agit de structures investies dans l’immobilier résidentiel. 

La particularité de ces produits nécessite une perspective à long terme, et doit même persister jusqu’à la dissolution de la SCPI. La durée de cet investissement peut s’étendre jusqu’à 15 ans. 

Il existe plusieurs types de SCPI fiscales :

  • SCPI de déficit foncier : Ils achètent des biens à rénover. Par conséquent, le montant des travaux réalisés sera déduit du loyer perçu. Si la charge de travail dépasse le loyer, le déficit foncier qui en résulte réduira le revenu total de l’investisseur jusqu’à 10 700 euros (hors intérêts d’emprunt). Si le déficit est supérieur à ce montant, le solde peut être reporté sur les revenus de la propriété pour les 10 prochaines années.
  • SCPI Malraux : la SCPI investit dans des propriétés classées. Les travaux de rénovation ultérieurs peuvent réduire les taxes de 22% ou 30% selon les zones, à condition que la durée du bail de l’immeuble soit de 9 ans et que le montant total des travaux ne dépasse pas 100 000 euros par an.
  • SCPI Pinel : le portefeuille des SCPI est constitué d’immeubles résidentiels loués sous conditions de revenus et de loyers restreints. En retour, les investisseurs peuvent bénéficier d’un allégement fiscal allant jusqu’à 21 % en 12 ans.

Quelle est la rentabilité d’une SCPI ?

Pour vous aider à y voir plus clair, nous allons voir la rentabilité de la SCPI Pinel, un dispositif relativement récent qui a remplacé le dispositif “Duflot”. 

Ce dispositif Pinel permet d’acquérir un bien neuf qui sera ensuite loué. Pour cela, il faut remplir plusieurs critères : 

  • Les loyers doivent être encadrés
  • Les revenus des locataires sont plafonnés
  • La durée de mise en location peut être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans

Sur une SCPI avec une mise en location de 9 ans, l’investisseur obtient une réduction d’impôt correspondant à 18% de sa souscription (à répartir à hauteur de 2% par an). 

Pour une mise en location 12 ans, l’avantage est de 21% (2% par an sur 9 ans puis 1% sur les 3 dernières années). 

Les loyers perçus auprès des locataires génèrent également des revenus qui sont distribués aux investisseurs dans le temps.

En raison du temps requis pour la collecte de fonds, la location et la revente à terme, les investisseurs devraient conserver leurs parts pendant une longue période. Pour une bonne rentabilité, la SCPI Pinel doit être conservée généralement jusqu’à 15 ans.

L’octroi d’incitations fiscales obéit également aux mêmes règles que l’investissement direct Pinel. 

Le montant de la cotisation servant au calcul de la déduction fiscale ne peut excéder 300 000 euros par contribuable et par an. Sur 12 ans, l’avantage fiscal de 21% peut donc atteindre 63 000 euros. 

Les réductions d’impôt obtenues sont également soumises au plafond de la niche fiscale. Ce qui signifie que la réduction d’impôt annuelle est de 10 000 euros.

Une SCPI est une société qui détient et gère un portefeuille locatif de biens immobiliers.

SCPI, des avantages même pour un premier achat immobilier

Nombreux sont ceux qui font le choix d’investir dans la pierre avant de découvrir les autres possibilités d’investissements qui s’offrent à eux. Mais rien ne vous empêche d’emprunter un chemin différent et de choisir d’investir dans une SCPI lors de votre première acquisition immobilière. 

Les différents avantages de la SCPI pour un premier achat. 

Oubliez la gestion locative

Investir dans l’immobilier locatif implique obligatoirement une gestion locative. Bien que vous puissiez déléguer cela à une agence, cela n’en reste pas moins une charge. Avec une SCPI, vous investissez dans l’immobilier locatif sans ses inconvénients. 

La SCPI utilise l’épargne accumulée pour acheter ou construire des immeubles, puis gère l’ensemble du processus de location : recherche de locataires, signature des baux, perception des loyers, gestion des impayés, etc. Elle a la responsabilité d’effectuer les travaux nécessaires pour les maintenir en bon état et les mettre en valeur. Vous êtes donc propriétaire et n’avez pas à vous soucier de la gestion locative.

Les actifs de l’entreprise sont confiés à des professionnels de l’immobilier, et les sociétés de gestion sont généralement des filiales de grandes banques. De plus, vous pouvez diversifier vos actifs sur des marchés immobiliers difficilement accessibles directement (maisons de repos, hôtels, centres commerciaux, établissements médicaux, immobilier étranger, etc.). De plus, la gestion de ces marchés obéit à des règles différentes de l’immobilier résidentiel. En d’autres termes, vous améliorez le retour sur investissement sur le marché de l’immobilier.

Les risques locatifs sont mutualisés

Une SCPI acquiert des immeubles de différents types sur tout le territoire français mais aussi en Europe et à l’étranger. Elle loue à des centaines voire des milliers de personnes ce qui dilue considérablement le risque de loyers impayés. 

Cependant, il est important de noter que choisir une SCPI pour un premier achat immobilier n’est pas sans risque – comme tous types d’investissements. En effet, la valeur d’une SCPI évoluant en fonction du marché de l’immobilier le rendement et le capital ne sont pas garantis. De plus, vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse des revenus locatifs sans oublier que votre investissement peut perdre de sa valeur. 

Des rendements intéressants 

Le rendement des SCPI tourne autour de 4 %, ce qui est relativement attractif pour un premier achat immobilier. Pour rappel, les taux d’intérêt des livrets d’épargne réglementée se situent plutôt aux alentours de 0,5 % et que les meilleurs fonds euros des assurances-vie avoisinent les 2 % seulement. 

Revente facilitée

Contrairement à un investissement direct, il vous sera plus facile de revendre des parts de SCPI qu’un investissement dans la pierre. Vous pouvez facilement revendre vos parts sur le marché secondaire d’autant plus que leur valeur sera beaucoup plus faible que la valeur du bien. La durée minimale d’investissement recommandée est généralement de 5 à 9 ans. Cependant, il est dans votre intérêt de ne pas vendre vos parts avant un certain délai, car le droit d’entrée exercera une pression sur votre rendement pendant les 2 ou 3 premières années.

Une SCPI présente des risques, comme tout autre investissement

On ne le répétera jamais assez, investir présente toujours un risque et les SCPI n’en sont pas exemptées. Une SCPI ne bénéficie d’aucune garantie sur la valeur du capital et le niveau du revenu distribué. Bien que la revente soit facilitée, cela ne vous protège pas d’une baisse de la valeur du bien. 

Cependant, il est important de souligner que ces risques sont toutefois atténués par la diversification immobilière et locative. En effet, certaines SCPI logent des milliers de locataires et disposent d’un parc locatif varié. Ce qui lisse les risques pour les investisseurs. 

Bien choisir sa SCPI pour un premier achat immobilier

Comme pour tous types d’investissements, il est important de prendre le temps de la réflexion avant de se lancer. Tout d’abord, il est essentiel de vérifier la bonne santé financière de la SCPI sélectionnée. Les résultats montrent clairement comment la société civile de placement immobilier gère ses biens. Pour cela, vous pouvez analyser ses bilans et ses rapports annuels d’activité.

De manière générale, vous pourrez les trouver sur le site de la SCPI. Ces documents vous donneront de précieuses informations sur la composition de son patrimoine, sa diversification entre immeubles d’habitation, commerces et bureaux, ainsi que sur les lieux d’investissement choisis par les gestionnaires. 

Il est également recommandé de vérifier le taux d’occupation financier (TOF) des immeubles loués par la SCPI. Cela correspond au ratio entre les loyers encaissés et ceux qui le seraient si la totalité des biens étaient loués toute l’année. 

Si la société affiche un bon taux d’occupation, cela indique que ses biens sont bien situés avec des prix conformes au marché local. À l’inverse, un mauvais taux d’occupation indique que la SCPI ne perçoit pas suffisamment de revenus. Pour information, un bon taux d’occupation financier doit tourner autour de 90 %.

Enfin, le dernier point à considérer est le risque d’impayé. Une SCPI d’envergure réalisera des provisions pour faire face aux risques de loyers impayés. Mieux vaut donc privilégier une SCPI qui dispose d’un patrimoine diversifié et dont aucun locataire ne dépasse 3 % des revenus encaissés. 

Ne négligez pas les frais

Si vous choisissez cette option, votre premier investissement immo va donc passer par une société. Ce qui entraînera indéniablement des frais. Il est donc important de les prendre en considération au moment de votre prise de décision. 

  • Commission prélevée sur le prix d’émission (de 5 % à 12 %) ;
  • frais de gestion (annuels ou trimestriels) (entre 8 % et 10 %) ;
  • frais de cession calculés sur le montant de la transaction.

Depuis une dizaine d’années, l’engouement pour les sociétés civiles de placement immobilier ne cesse de croître. Bien que ce type d’investissement présente certains inconvénients, il n’en reste pas moins intéressant, et ce, même pour un premier achat.

Consulter la rubrique outils pour découvrir les ressources qui vous sont mises à disposition.

Cédric Annicette

Cédric Annicette

Depuis 2006, je partage mon expérience sur l’investissement, l’entrepreneuriat et le développement personnel. Devenu indépendant financièrement en 2011, et millionnaire en 2014, j’organise des séminaires ayant regroupés plus de 3000 personnes. J’ai créé plusieurs formations pour accompagner les personnes débutantes ou expérimentées dans les 4 piliers d’enrichissements que sont : l’immobilier, le business internet, le business classique et la bourse. Cliquez ici pour en savoir plus sur mon parcours

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1 réflexion au sujet de « SCPI : le guide complet pour toucher des rentes »

  1. bonjour j ai 40000 euros qui dorme pour moi mais pas pour la banque.j aimerais investir dans une scpi de rendement.j aurais besoin de conseil avise merci par avance
    laurent viale

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