Cet article a été écris par Mélissa (Colibri dans les commentaires) une jeune investisseuse en immobilier qui a décidé de faire de la location saisonnière en Guadeloupe. La location saisonnière a plus d’un attrait, elle permet par exemple de louer plus cher son bien. Mais elle possède également des inconvénients comme par exemple le taux de rotation élevé des locataires et donc une gestion plus compliquée et consommatrice en temps.
Dans son premier article elle nous expliquait son investissement, dans l’article qui suit, Mélissa nous donne quelques astuces apprises grâce à ce premier investissement immobilier.
PS : Vous pouvez voir quelques photos de son studio ici.
Dernièrement je vous faisais partager une partie de mon expérience concernant l’achat d’un studio en Guadeloupe.
Aujourd’hui, je vais vous faire part des quelques petites astuces que j’ai trouvé et qui m’ont permise de mener à bien mon projet.
L’immobilier n’a pas toujours été mon centre d’intérêt. Cependant l’idée a fait son chemin au cours de ces dernières années, et début 2010 je décide que cette année sera l’année de mon accession à la propriété.
En janvier, alors que j’étais en vacances je profite pour faire la visite de quelques logements en ventes sur l’île. Je décide alors que mon projet se réalisera fin 2010 soit lors de mes prochains congés, sans précipitations, le temps d’étudier un minimum le marché de l’immobilier.
A mon retour sur Paris en Février je continue à consulter les offres de vente sur internet (seloger.com et domimmo.fr). Plus les jours passent et plus je rêve de devenir propriétaire de l’un de ces studios idéalement situés dans l’une des communes les plus touristiques de la Guadeloupe et se trouvant face à la mer.
Pourtant j’y ai vécu dans cette commune mais je rêve… Je deviens de plus en plus impatiente que la fin de l’année arrive.
Un jour, suite à une conversation téléphonique avec mon père au cours de laquelle nous parlions de ce fameux projet, je décide de me lancer dans l’aventure, je ne peux plus attendre !!
Immédiatement après avoir raccroché je compose le numéro de cet agent immobilier qui m’a fait visiter le studio pour lequel j’ai eu le coup de cœur. Par chance il est encore disponible !! Il avait déjà trouvé preneur mais le crédit lui aurait été refusé.
Je rappelle mon père, lui donne les coordonnées de l’agence pour qu’il visite le dit studio et me donne son avis. Nous sommes le 19 mars.
Le lundi 22 je reçois un appel de l’agent immobilier en compagnie de mon père, le studio est toujours libre, l’aventure peut commencer !
A partir de cet instant, je ne reste plus en place, les questions défilent :
-Comment faire pour me familiariser au plus vite avec le jargon immobilier ?
-Comment moi, jeune femme de 25 ans vais-je pouvoir négocier seule devant les banquiers ?
-Comment défendre mon projet ?
-Comment vont s’organiser les démarches à distance ?
-Est-ce si intéressant de se lancer dans le saisonnier ?…
Une seule solution : m’informer au maximum dans les magazines, sur internet et dans mon entourage proche.
De cette expérience voilà ce que je retiens pour avoir la meilleure offre possible :
1) Si possible négocier avec une assurance autre que celle de la banque car le plus souvent, les compagnies d’assurance sont plus avantageuses
Dans mon cas, j’aurais gagné 1500 euros sur le coût total de mon crédit si j’en avais choisi une autre. Seulement voilà, bénéficiant d’une offre spéciale jeune à la banque postale (taux préférentiel), choisir une autre assurance implique l’annulation de cet avantage (manipulation ?).
J’ai donc laissé tomber mais dans un an je pourrai rompre le contrat de la banque et choisir l’assurance que je veux.
Ma conseillère a essayé de me dissuader au maximum en me disant que je serai mal assuré avec un autre car trop de clauses restrictives… J’ai lu les deux contrats et vraiment il n’y a pas grande différence !
2) Ne pas se fier uniquement aux taux effectif global (TEG) mais plutôt à celui du coût total
Pour deux TEG identiques on aura pas le même coût car les frais sont propres à chaque banque. Lors de l’édition du plan de financement final à la banque postale, j’avais constaté que le TEG avait subitement diminué alors que le coût lui était resté identique. En posant la question à ma conseillère elle m’a dit que c’est normal car j’ai changé de garantie au dernier moment (je suis passée d’une caution par crédit logement à un PDP*), en effet le PDP* n’est pas calculé dans le TEG mais à part… Et cela peut changer d’une banque à l’autre c’est vous dire à quelle point ce n’est pas une valeur fiable.
Anecdote : Lors de mon entretien avec une banque X, le banquier me fait part de l’offre de prêt fraichement sortie de l’imprimante. Je l’analyse puis il me demande si j’ai d’autres offres je lui réponds que oui. Je la lui montre , voici sa réponse : « Eh bien celle que je vous propose est plus intéressante, regardez le taux ! » Étonnée, je pointe le bas de la feuille : « Oui mais alors pourquoi mon crédit me revient à plus cher chez vous ? »…
3) Faire jouer le concurrence au maximum si possible
J’ai eu la chance d’avoir plusieurs propositions de crédit. Je n’ai pas hésité à mettre dossier sur table et montrer les offres qui étaient les plus compétitives.
4) Si la banque ne vous l’a pas proposée, demander s’il est possible de faire un montage : il s’agit de plusieurs prêts en un (soit un prêt à la consommation et un prêt immo soit plusieurs prêts immo), ça allège à coup sûr le crédit mais toutes les banques ne le font pas. Sinon elles le proposeront automatiquement dès lors qu’il y a concurrence…
Malheureusement je n’ai pas gardé les simulations de la banque postale sans montage pour vous dire exactement qu’elle économie j’ai réalisé.
5) Vous avez opté pour la solution avec le montage ? Alors si possible pas de lissage ! Eh oui il y a des frais aussi et cela je l’ai découvert fortuitement.
Avec le lissage j’allais rembourser à peu près 500 euros sur 15 ans… Si la location saisonnière ne marche pas je pourrai le mettre en fixe à peu près ce montant là… ça me paraissait trop juste alors je lui ai demandé de retirer le lissage. Je rembourserai 590 euros les 4 premières années puis 450 les 11 suivantes( ça m’arrange car aujourd’hui je n’ai ni famille ni enfants à charge mais dans 4 ans ? De plus je compte solder le premier crédit dans 2 ans… et là, surprise, je découvre que le coût a encore baissé !!
6) Bien choisir sa garantie
Le plus souvent c’est la caution crédit logement qui est proposé. L’avantage ? Pas de frais de levée d’hypothèque en cas de revente avant le terme, restitution d’une partie de la somme à la fin du crédit si pas d’incidents (70% à peu près).
Je ne vais pas reprendre toutes les possibilités de garantie mais j’étais à deux doigts de signer avec crédit logement (928 euros). Mais au dernier moment je lui demande pourquoi elle ne m’a pas proposé le PDP* qui est moins cher… Elle m’explique donc les différences (avec le PDP* j’aurais des frais de levée d’hypothèque -mais je ne compte pas revendre-). Puis je lui redemande confirmation concernant le remboursement dans 15 ans avec crédit log. Je ne serais remboursée que de 20% car je bénéficie de l’option jeune. A partir de ce moment là il a été évident que je choisisse le PDP*, 300 euros moins cher !!!
7) Négocier la prise en charge des frais de dossier et du taux d’assurance avec sa mutuelle.
La mienne (MNH) proposait ces avantages mais les conditions étaient énormes et mon délai trop court, je n’ai pas fait les démarches car je ne correspondais pas trop aux critères d’attribution. Essayez, toutes les mutuelles n’ont pas les mêmes critères…
8 ) Faire appel à une société de courtage
Je n’ai pas eu le temps de le faire et de toute façon j’ai été très heureuse de négocier seule !
C’est dommage que je n’aie pas gardé tous les chiffres pour vous montrer l’économie réalisée, je pense qu’elle se situe entre 3000 et 5000 euros…
Si j’en ai la possibilité je rembourserai mon crédit en 10 ans.
Alors n’hésitez pas à aller vous informer sur internet (meilleurtaux.com), dans les magazines, et surtout votre entourage !
J’ai renvoyé mon offre de prêt au centre financier cette semaine, la signature de l’acte authentique devrait se faire la première quinzaine de juin par mon père car je lui ai donné procuration. Je ne regrette pas de m’être décidée à la dernière minute, je suis très contente de mon projet et si c’était à refaire je le referais sans hésiter ! D’ailleurs je ne suis même pas encore propriétaire officiellement que je compte déjà investir à nouveau dans quelques années (pourquoi pas quelques mois ?!).
Mon offre aurait été encore plus intéressante si j’avais pu bénéficier du prêt à taux zéro (achat de la première résidence principale) ou si j’avais acheté dans le neuf (lois Scellier ou Girardin pour les DOM).
Je suis ouverte à toutes remarques ou tout autre conseil qui me serviront lors du prochain achat !
PDP* = privilège prêteur de deniers
25 réflexions au sujet de “Investir dans la location saisonnière en guadeloupe”
Merci encore une fois d’avoir partagé cette expérience. Cet article montre bien que c’est loin d’être évident de trouver le bon prêt immobilier. Il y a tellement de variables ! Comme tu le dis, il vaut mieux être bien renseigné et surtout tout comparer (pas seulsement le taux) avant de signer quoi que ce soit.
Merci encore et bonne chance !
Hello Melissa,
Merci beaucoup pour ton retour d’expérience.
C’est intéressant car il y a dans ton article de nombreuses choses auxquelles je n’aurais pas pensées !
Juste pour être sur :
Quand je lis ton 1er article sur ce blog, d’après mes calculs et à condition que tu arrives à louer ton bien toute l’année, ton gain potentiel doit se situer entre 6.000 et 10.000 EUR par an pendant les 15 années où tu rembourseras ton prêt.
Je me base sur 250 à 300 EUR par semaine de loyer moins tes remboursements.
Est-ce correct ?
Petite question car ça m’intéresse :
Combien de temps penses-tu devoir consacrer à cette activité (la location et entretien de ton bien) par mois ?
As-tu des chiffres sur l’évolution de l’immobilier et du tourisme en Guadeloupe ? Tendance à la hausse ou à la baisse ?
Sinon félicitations et merci encore pour ton retour d’expérience 😉
Olivier Leroux
Très bien mais je doute qu’il soit loué toute l’année, il faut maintenant voir a posteriori le taux d’occupation et la rentabilité de l’investissement.
Bonjour,
Excellent article et votre retour d’expérience démontre très bien qu’il ne faut pas se lancer les yeux fermés dans ce type d’aventure sans obtenir le maximum d’information.
Bon courage à vous et pour les suites de votre aventure.
Etant aussi moitie Guadeloupeen, j’ai tout de suite vu de quoi il s’agissait. Il s’agit d’un studio situe a Bas du Fort qui faisait partie du parc de l’ancien Novotel-Fort Fleur D’epee.
Le Novotel a fait faillite faute de client et des charges d’exploitation pharamineuse (la vie chere se repercute sur la marge salariale du departement +20-+40%).
Le business model me semble mieux adapter a celui des anciens hotel, j’ai toujours pensee que la Guadeloupe ce ne sera jamais Cancun ou Punta Cana et mes compatriotes que l’on peut tabler dans le Luxe (c’est toujours bon de rever) Et c’est justement le probleme:
https://webitea-971-gdf-francais.gl.itea.fr/gite-rural-patras-annie-a-gosier-dans-Riviera-1555.html
Voici le prix d’un 75m2, deuxio: il y a plus de touriste au rdv https://webitea-971-gdf-francais.gl.itea.fr/dispo.php?numero_gite=1555&dpt=971&type_gite=G&base=G&instance=gites971&langue=FRANCAIS&opener=1&
Resultat des Girardin vides, des Hotel revendu a des tarif defiant toute concurrence.
Raisonnablement ton studio sera louer 12 semaines par an (on peut faire le pari, je t’offre un mois de loyer si je perds) parce que de l’autre cote de la caraibe (chez ma mere) : https://www.alojamiento-vacaciones.com/Apartamento-de-vacaciones-Sosua-Republica-Dominicana-d8593.html#picimg4640ecb2bdf877.27478189.jpg
Voila ce qui ce passe.
Si je suis un fervent supporter de l’immobilier comme un actif facile. Je DECONSEIL fortement d’investir dans les antilles francaise si l’ont est pas ANTILLAIS. Le contexte sociologique y est assez complexe.
@LeClient: tu es né et/ou a vécu aux Antilles comme Mélissa et Joris?
Tres bon article n ça tombe bien j’etais en Guadeloupela semaine dernière une petite semaine de repos (plage de saint anne evry day ) et la même idée m’est venue en tête spécialement a Saint anne quand j’ai vue un petit lot de terre de 500-10002 en face de la plage de saint anne.
Franchement je pense que tu peux faire une bonne affaire (il fait beau pratiquement toute l’année !! j’y ai vecu 17 ans) en achetant un studio ou un f2, mais je pense qu’il faut également s’associé a une agence de voyage pour assurer un bon taux de remplissage.
En tous cas tu as bien raison de te lancer aussi jeune bravo
Salut!
Merci d’avoir pris le temps de lire cet article!!
@Sylvain et Location vacances: Merci!
@Olivier Leroux: ton calcul est tout à fait correct! Cependant comme le dit Aurélien, le studio ne sera jamais loué toute l’année ( ce serait le jackpot sinon!). J’espère le louer au moins 29 semaines à 250 euros ( je suis certainement trop ambitieuse) car cela couvrirait déjà le crédit.
Pour ce qui est de l’investissement pesonnel je compte me rendre au moins une fois par an en Guadeloupe (minimum 10 jours) pour décider des éventuels travaux, rénovation… Je gèrerai moi-même pour les réservations. Mon papa se trouvant sur place se chargera de l’accueil et du départ des touristes. C’est lui qui s’occupera aussi du ménage 🙂 ou en tous cas de vérifier que tout soit en ordre après leur départ.
Tout cela pour te dire que moi je ne fais pas grand chose de concret en final de compte mais j’aurais adoré le faire.
Je n’ai pas de chiffre concernant l’évolution du tourisme. La seule information concrête que j’ai vient de mon père qui loue un bungalow aussi et qui constate une chute au niveau des réservations depuis ces dernières années. Cela est-il dû au prix des billets, à la grêve de 2009? D’une manière générale il me semble tout de même que le tourisme soit à la baisse.
@Aurélien: Tu as tout à fait raison
@ Le client: Je vois tout à fait de quoi tu veux parler mais es tu sûr qu’il s’agisse bien de l’ancien Novotel? Le nom de la résidence dans laquelle j’achète ce bien est Village viva. A la place de l’ancier novotel ils ont construit une super belle résidence de type colonial avec piscine en face de la mer et l’hôtel fleur dépée est juste à coté.
Il me semble que » village viva » ne faisait pas partie du novotel , elle se trouve bien après et se trouve en face de la marina.
Quoi qu’il en soit j’investit bien dans un ancien hôtel et c’est vrai il y en a plein à Bas du fort (Notamment la résidence Lagon bleu village ; la connais-tu?)
Pourquoi penses-tu que je ne louerai pas plus que 12 semaines? Sur quoi te bases-tu? Pour l’instant (2010) mon père est à 16 semaines de location (fin juin compris) pour son bugalow ( situé ste rose), ce ne sont pas des statistiques, ce ne sont pas des « on dit », c’est du concrêt!…
Je n’ai pas encore regardé les liens que tu as posté, je le ferai plus tard.
@befashionlike: De quelle manière peut-on s’associer à une agence de voyage? Cen’est pas réservé uniquement aux hôtels?
@Cédric: Qui est Joris? Je ne vois pas ce nom affiché.
@colibri befashionlike et JOris c’est la meme personne!
Concernant l’agence je n’en connais pas mais je suppose que cela
doit exister.
Je me disais bien par déduction mais je voulais en être sûr!!
Je vais me réenseigner alors pour l’agence mais sincèrement ça m’étonne un peu…
@ Cedric, je suis nee a Paris mon pere est d’Anse Bertrand, j’ai fait le primaire a St Martin (Philipsburg), le college a Santo Domingo et j’ai fais mon BAC sur le continent gwadada (se la bitain la wo) et je vis depuis plusieurs annees (10 ans) la ou je peux braquer honnetement les entreprises genereuses.
Merci beaucoup pour cette expérience, c’est du vécu et on sent l’enthousiasme dans les lignes, ca fait plaisir.
Merci beaucoup pour les conseils car moi aussi je cherche a acheter pour louer, ce sera en France :-). Avec ce genre d’articles je sais a peu pres dans quelle direction je dois me diriger avec les banquiers et ca c’est important.
Tiens nous au courant des avancées de ton projet Colibri.
Au fait je suis moi-même d’origine algérienne et en Algérie c’est pareil, beaucoup d’opportunités du style de celle-ci. Appartement en bordure de mer a Jijel pour 60 000E qu’on peut louer jusqu’à 500E/mois…deux mois dans l’année, pas plus ou alors rarement. Je rejoins LeClient, je déconseille fortement tout achat la-bas si on est pas soi-même d’origine algérienne, c’est signer pour des soucis dont vous ne voulez pas lol
Merci bien pour cet sympa
Bonjour,
Oui je vous tiendrai au courant des avancées de mon projet.
C’est sût , investir en Guadleoupe n’est peut être pas l’idéal mais je ne me voyais pas annuler mon projet sous prétexte que ce serait déconseillé d’investir là bas. A vrai dire les avis sont plutôt partagés. La seule façon que j’ai de savoir si je fais une bonne affaire ou non est de me lancer alors voilà c’est fait, les dés sont jetés… Même si cela ne marche pas et que je suis contrainte de revendre; au moins je pourrai dire que j’ai essayé… (mais j’y crois!)
Autre chose: Je veux faire du saisonnier mais mon bien peut aussi bien se louer à des étudiants (l’université n’est pas loin), des personnes en mission pour quelques mois sur l’île,la commune est aussi très attractive pour les jeunes (j’y ai moi même vécu).
Tous cela pour dire qu’il y a d’autres alternatives.
@colibri : tu peux proposer ton appart á la location á des hotels, cela leur permet de proposer á leurs clients des séjours avec coin cuisine.
@leClient, si je loue á colibri son appart ppour 13 semaines, tu lui dois 1 mois de loyer, c’est bien cela ? 😉
@Grégory: je ne savais que l’on pouvait s’associer aux hôtels, je n’en ai jamais entendu parler!!
heu oui oui c’est bien cela, si tu me loue 13 semaines il me doit un mois de loyer! on fait affaire? lol!!
Excellent article plein de détails instructifs.
N’oublie jamais ce conseil immobilier de Robert Kiyosaki : « La bonne affaire se fait au moment de l’achat, pas de la vente ! ».
Il faut donc tout faire pour négocier le prix d’achat au plus bas. Car cela pourrait faire toute la différence dans le montant des traites à payer et la plus-value lors de l’éventuelle revente.
Sinon, de toute façon, lance-toi. Même si tu te plantes. C’est pas grace, tu auras toujours plus appris qu’en n’ayant rien fait !!!
Bravo.
Tiembe Raid Pa Moli !!
MaxR
@ MaxR: Je suis tous à fait d’accord avec toi 😉
Il y a pas mal d’info sur ce site :
https://www.location-vacances-actualite.fr
En effet, merci!
je suis originaire de la guadeloupe et je suis domiciliée en france. J’ai le meme projet que toi et je te félicite pour déja l’achat de ton studio de rêve.
Si tu le veux vraiment, tu réussiras et c’est toi seule qui sait ce que tu veux dans la vie. Les conseils des autres , c’est bien mais prends tes décisions toi même.
N’oublies pas qu’aux Antilles, il y a beaucoup de chomeurs et tu trouveras toujours quelqu’un (amis, famille, ou autres) aux antilles pour effectuer ce que l’on appel les petits jobs, ‘est à dire récuperer les touristes à l’aeroport, faire du ménage en contrepartie d’une petite somme et au cas ou ton père ne le pourrait pas. et comme tu le dis tu pourras toujours trouver un locataire fixe, étudiant …. tu ne seras pas perdante en tout cas – grosse bise
@ sacha: merci 😉
Alors Colibri, les news ?
Un an après ton achat, quel est le bilan ?
@Aurélie:
Bonjour, oui un an et demi après mon achat, le bilan est globalement positif. Il y a eu très peu de vacances locatives ( même pas un mois) sur l’année. Les loyers remboursent totalement le crédit.
En négatif, j’ai sous estimé les frais pour un investissement locatif. Les taxes, impôts, charges, aménagement, réparations… Dans l’idéal j’aurai dû attendre d’être plus stable financièrement car je venais d’emménager en France, j’aurai pu ainsi mieux préparer mon budget. Ceci dit dans 2 ans et demi maintenant les loyers rembourseront tout les frais car mes mensualités baisseront.
En conclusion même avec le « négatif » je ne regrette rien car si j’avais attendu, je serais certainement encore en train de réfléchir et surtout j’aurai laissé passé une affaire. D’ailleurs l’expérience m’a tellement plu, que je réfléchi à un deuxième investissement, mais sans refaire les mêmes erreurs cette fois-ci!
Je ferai certainement un bilan prochainement notamment avec la fiscalité.
Bonjour Mélissa,
J’ai dans la tête le même projet que toi.
Peux-tu me dire quel est ton bien (superficie, couchages, prestations,…) et combien le loues tu par semaine si ce n’est pas trop indiscret?
Merci